20 kroków do wymarzonego domu część 2/4. Dylematy budowlane #78
Tuesday, August 13, 2024 • Duration 36:53
Budowa domu często uważana jest za „Inwestycję życia” lub „największe marzenie do spełnienia”. A skoro tak, to warto dobrze przygotować się do jego realizacji
Dlatego przedstawiamy Wam cykl podcastów, w których opowiadamy jak prosto przygotować się i przejść przez budowę własnego domu, od marzenia, aż do zamieszkania.
W części drugiej poruszamy tematy: badania geotechniczne gruntu, uzbrojenie działki, wybór projektu, uzyskanie pozwolenia na budowę. Zapraszamy do słuchania!
20 kroków do wymarzonego domu część 1/4. Dylematy budowlane #77
Tuesday, July 30, 2024 • Duration 52:23
Budowa domu często uważana jest za „Inwestycję życia” lub „największe marzenie do spełnienia”. A skoro tak, to warto dobrze przygotować się do jego realizacji Dlatego przedstawiamy Wam cykl podcastów, w których opowiadamy jak prosto przygotować się i przejść przez budowę własnego domu, od marzenia, aż do zamieszkania.
W części pierwszej poruszamy tematy przygotowawcze, takie jak zrozumienie własnych potrzeb dotyczących domu, określenie wymagań jakie ma spełniać dom, planowanie budżetu, szacowanie kosztów budowy, określenie potrzeb dotyczących działki. Zapraszamy do słuchania!
Na co zwrócić uwagę projektując wnętrza? Dylematy budowlane #68
Tuesday, May 14, 2024 • Duration 49:58
Prowadząc podcasty o budowie domu, skupiamy się głównie na kwestiach technicznych, tym czego nie widać i promujemy jakościowe rozwiązania dotyczące prac stanu deweloperskiego. Ale przecież dla wielu osób jest to tylko punktem wyjścia do najważniejszego, czyli do wykończenia wnętrz. Nie oszukujmy się, nie znamy się na tym. Dlatego do dzisiejszego podcastu zaprosiliśmy projektantkę wnętrz – Anetę Wierzbicką, która opowie Wam na co zwrócić uwagę podczas budowy, aby wnętrza wyszły idealne. Zapraszamy do słuchania!
Kilka tygodni temu poprosiłem Was o przesyłanie umów, które otrzymaliście od projektanta, kierownika budowy lub wykonawców, abym mógł ocenić, czy są OK.
Skąd ta propozycja? Praktycznie codziennie analizuję takie umowy i wiem, że często znajdują się w nich zapisy, które niedostatecznie Was chronią lub takie, które są dla Was niekorzystne.
Najczęściej wzory umów przedstawiane przez wykonawców:
– Nieprawidłowo określają zakres prac. Często umowa pomija pewne ustalenia ustne lub zawęża zakres usługi. To najczęstszy problem.
– Zawierają niezrozumiałe i skomplikowane zapisy.
– Nie zawierają informacji o zobowiązaniach wykonawcy. W jakim terminie ma rozpocząć i skończyć pracę? Co, jeżeli praca nie zostanie wykonana w terminie? Jaką udziela gwarancję? W jakim terminie wykonawca ma naprawić zgłoszoną usterkę?
– Nie dbają o interes inwestora. Nie zgadzajcie się na płacenie wysokich zaliczek. Dbajmy o swoje pieniądze, a pieniądze są bezpieczne głównie na naszym koncie bankowym. Jeżeli wykonawca oczekuje nieracjonalnej zaliczki, to lepiej z niego w ogóle zrezygnować, niż ryzykować jej utratę. Nie płaćmy także całości wynagrodzenia przed wykonaniem wszystkich prac!
Dodatkowa porada: przy umowie z generalnym wykonawcą lub wykonawcą stanu surowego zawsze dołączajcie do umowy projekt budowlany, a w samej umowie zadeklarujcie, że wykonawca ma się tego projektu trzymać. Poza tym nie podpisujcie proszę umowy z wykonawcą, jeżeli jeszcze nie macie kierownika budowy! To kierownik budowy jest sojusznikiem w trakcie budowy i powinien mieć wpływ na wybór danego wykonawcy. Jeżeli wykonawca przedstawił zakres swojej usługi, to kierownik budowy musi sprawdzić czy propozycja wykonawcy nie jest sprzeczna z projektem budowlanym!
To tak w skrócie Nagrałem podcast, w którym opowiadam o tym, dlaczego podpisywanie umów jest tak ważne i jakie błędy znajduję w umowach z projektantami i wykonawcami.
Czego się dowiesz z tego podcastu?
Dlaczego mam podpisywać umowy skoro znam się na ludziach, a sądy przecież i tak nie działają?
TRANSKRYPCJA
Zanim zaczniesz szukać działki (podcast)
Friday, October 11, 2019 • Duration 36:03
Dzień dobry,
dzisiejszy podcast kieruję do osób, które marzą o własnym domu, ale jeszcze nie mają działki.
Omawiam w nim:
Jak ważna jest świadomość swoich oczekiwań i potrzeb.
Jak ważne jest oszacowanie całkowitych kosztów budowy.
Odpowiadam także na pytanie, czy wybór odpowiedniej działki jest trudny. Odpowiedź jest dość złożona: kiedyś byłem przekonany, że zakup działki jest prosty, chociaż czasochłonny.
Poniżej link do nagrania oraz transkrypcja.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Dzisiaj bardzo dużo o tym, jak znaleźć i jak kupić działkę budowlaną pod budowę wymarzonego domu. Zapraszam do słuchania.
Jeżeli marzysz o budowie domu i jeszcze nie masz działki budowlanej, to pokażę ci, jak to zazwyczaj wygląda. Myślimy o budowie domu jakiś zazwyczaj długi czas, rozważamy wszystkie za i przeciw, i marzymy w sumie o dwóch rzeczach. Jedna rzecz to budynek. Myślimy o tym, jak on będzie mniej więcej wyglądał, jak będziemy sobie w nim żyli, jaki będzie na przykład układ pomieszczeń. Tak wstępnie sobie wyobrażamy, jaki ten dom będzie. I drugie marzenie dotyczy lokalizacji. Czyli jak będzie wyglądało nasze życie, jak będą wyglądały dojazdy do pracy, do szkoły, do sklepu. I tak sobie myślimy właśnie tak dwutorowo. W pewnym momencie podejmujemy decyzję o tym, że dobra, czas już się budować. Zapadła decyzja, szukamy działki.
Gdy szukamy działki, patrzymy głównie na lokalizację. Czyli wybieramy lokalizacje, które nas interesują. Szukamy terenów, na której te działki budowlane są w osiągalnej cenie. Patrzymy, czy sąsiedztwo jest w porządku. Patrzymy na odległości do pracy, szkoły i sklepów, i tak dalej. Kupujemy działkę i myślimy, co dalej.
Pytania, które warto sobie zadać przed budową domu.
Koszty budowy
Ograniczenia w budowie
Jak znaleźć działkę pod budowę domu?
Działka budowlana – na co uważać?
Czy znalezienie fajnej działki jest proste?
KURS „Jak się wybudować”: wybór i zakup działki
Jakie cechy charakteru ma idealny inwestor?
Thursday, September 19, 2019 • Duration
Dzisiaj temat okołobudowlany, ale bardzo ważny. Opowiadam o tym, jak powinniśmy się przygotować do budowy. I nie mówię o projektach, formalnościach, dokumentach i kredytach, ale… o nas.
Jeżeli na co dzień jesteśmy mało asertywni, nerwowi, naiwni, niezdecydowani i niezorganizowani, to budowa będzie bardzo, bardzo trudna.
W odcinku opowiadam o tym, dlaczego tak ważna jest praca nad swoim charakterem i podaję kilka pomysłów na to, w jaki sposób poznać swoje silne i słabsze strony.
Ps Czuję się coraz pewniej w podcastach więc postanowiłem nieco urozmaicić ten podcast wstawkami muzycznymi
Poniżej link do nagrania oraz transkrypcja.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Przygotowanie do budowy kojarzy się z jakimiś formalnościami. Być może myślicie, że będę mówił o tym, jak wybrać projekt, jak zacząć szukać działki. Te rzeczy są oczywiście ważne i albo je poruszałem, albo będę poruszał na blogu. Ale jest rzecz ważniejsza.
Chcę dzisiaj opowiedzieć o tym, jacy to my powinniśmy być, jak my powinniśmy się mentalnie przygotować do budowy. Moim zdaniem do każdej inwestycji, którą w życiu prowadzimy, a budowa domu jest jak najbardziej inwestycją, powinniśmy się dobrze przygotować i dobrze się do niej nastawić. I właśnie o tym dzisiaj będzie.
Wymienię kilkanaście cech charakteru, które powinien mieć albo dobrze by było, gdyby miał każdy inwestor, i kilka cech, które nie powinien mieć. Zaznaczam, że budują się najczęściej dwie osoby, partner i partnerka i dobrze byłoby, aby inwestorzy, jako zespół, posiadali wymienione przeze mnie cechy charakteru. Jeżeli buduje się małżeństwo, jakaś para, to dobrze, aby każda z osób miała jakiś przydział obowiązków. Na przykład jeżeli ktoś jest zorganizowany, to niech szuka ekip budowlanych, umawia, dba o wszystko. Natomiast druga osoba może mieć pomysły związane z wykończeniem wnętrz i szukaniem ciekawych elementów wyposażenia.
Jakie cechy charakteru przydają się na budowie?
Omówienie ankiety (150 odpowiedzi!)
Wednesday, August 28, 2019 • Duration
Kilkanaście dni temu poprosiłem was o wypełnienie krótkiej ankiety. Pytałem Was m.in. o Wasze obawy związane z budową domu oraz o uwagi dotyczące samego bloga.
Otrzymałem ponad 150 odpowiedzi! Bardzo wszystkim dziękuję!
Odpowiedzi jest tak dużo, że odniosę się do nich w 2 częściach.
W dzisiejszym podcaście omówię wyniki ankiety, odniosę do Waszych pytań i sugestii związanych z kolejnymi artykułami i publikacjami.
Za kilka dni umieszczę artykuł, w którym odniosę się do wszystkich Waszych pytań i obaw związanych z budową domu.
Uwaga. Ankieta jest i będzie cały czas aktywna. Zachęcam do jej wypełnienia: link do ankiety.
Poniżej link do nagrania oraz transkrypcja.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Dzisiaj będzie o ankiecie, którą wypełniliście, a którą umieściłem kilkanaście dni temu na Facebooku. Ankiecie, którą wypełniło do tej pory ponad 150 osób i bardzo za to dziękuję. W tej ankiecie pytałem przede wszystkim, na jakim etapie budowy jesteście, bo byłem bardzo ciekawy, kto mnie czyta i kto mnie ogląda. Część z was dopiero planuje wybudować dom w przyszłości, część z was ma działkę, część z was już rozpoczęło budowę, więc dzięki za wszystkie informacje!
Odpowiedzi na Wasze pytania
Jak działa fotowoltaika? Na co zwrócić uwagę przy wyborze?
Friday, August 16, 2024 • Duration 45:18
W 2017 roku założyłem panele o mocy 8,1 kWp, które służą mi nieprzerwanie do dzisiaj.
W dzisiejszym podcaście opowiadam między innymi o tym:
Jak działają panele, w jaki sposób wygląda rozliczenie z zakładem energetycznym?
Co wpływa na opłacalność fotowoltaiki?
Jakie są wady i zalety fotowoltaiki?
Co oznacza kWh i kWp?
Jak wybrać firmę montującą panele fotowoltaiczne?
Jakie mamy możliwości obniżenia ceny za panele fotowoltaiczne?
Dlaczego nie rekomenduję na blogu firmy, która montowała u mnie panele, pomimo tego, że jestem z niej zadowolony?
Zapraszam do słuchania i czytania.
Podcastu możesz wysłuchać w formie audio poniżej, a także jest dostępny w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Chyba najczęściej czytanym artykułem na moim blogu jest artykuł o tym, czy warto kupić panele fotowoltaiczne, który napisałem półtora roku temu. Panele mam od października 2017 roku i sobie je chwalę. Dostałem właśnie rachunek za prąd za pierwsze półrocze 2019 roku i wynosi on 46 złotych. To jest tylko opłata stała, nie płacę żadnej opłaty zmiennej.
Zasada działania fotowoltaiki
Krótko o falowniku
Kwestie utrzymania paneli w czystości
Co składa się na rachunek za energię elektryczną?
Zmniejszenie zużycia energii przed instalacją paneli
Rozliczenia z zakładem energetycznym
Czynniki wpływające na opłacalność fotowoltaiki
Wady i zalety fotowoltaiki
Moc instalacji fotowoltaicznej
Jak wybrać firmę montującą panele fotowoltaiczne?
Na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert
Jak działają dobre firmy fotowoltaiczne
Fotowoltaika przy planowaniu budowy domu
Możliwości kupna fotowoltaiki taniej – odliczenia i dofinansowania
Dodatkowe materiały
Po co właściwie nam projekt budowlany?
Wednesday, July 31, 2019 • Duration 39:46
Wstęp
Po co nam projekt budowlany? Czy tylko do tego, aby uzyskać pozwolenie na budowę naszego wymarzonego domu?
Co właściwie powinien zawierać projekt budowlany? Okazuje się, że nie są tego pewni nawet… sami projektanci!
Zapraszam do słuchania i do czytania.
Ale najpierw (wyjątkowo) kilka słów wyjaśnienia. Artykuły mogę pisać dowolnie długie i poprawiać je do woli. Podcasty nie powinny trwać dłużej niż godzinę, a możliwości ich edycji są oczywiście ograniczone. Poza tym mam wrażenie, że podczas mówienia ucieka mi wiele szczegółów Chciałbym, abym był dobrze zrozumiany i dlatego poniżej spisuję najważniejsze przemyślenia dotyczące projektów budowlanych:
– Polecam przeczytanie Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20120000462 Rozporządzenie ma tylko kilka stron.
– Wzór umowy o współpracy, którą przedstawia projektant, najczęściej zawiera zapis: „Projekt budowlany będzie zgodny z tym i tym rozporządzeniem”. Według projektantów to wyczerpuje temat i w umowie zazwyczaj nie znajdziemy dodatkowych szczegółów na temat zawartości projektu. Gdyby to było tak proste, to wszystkie projekty miałyby identyczną zawartość. Tak nie jest! Widziałem projekty, w których nie była określona nawet grubość termoizolacji (!), jak i takie, w których został określony nawet opór dyfuzyjny tynku wewnętrznego i zewnętrznego (oraz inne informacje niezbędne do tego, aby wybudować dom). Projekt, który nie ma nawet informacji o grubości styropianu to taki „projekt do pozwolenia na budowę”, który spełnia tylko wymogi formalne. Obrazowe porównanie: weź do ręki instrukcję do klocków Lego. Taka szczegółowa instrukcja strona po stronie pokazuje, jak zbudować wybrany model. A teraz weź do ręki tę instrukcję i wyrwij połowę stron, a to, co zostanie, daj na chwilę rocznemu dziecku Niby dalej masz instrukcję, ale złożenie wybranego modelu będzie znacznie trudniejsze i frustrujące.
– Wielu projektantów dzieli projekt na projekt budowlany i wykonawczy (dodatkowo płatny). Projekt wykonawczy uszczegóławia projekt budowlany. Problem z tym, że w Rozporządzeniu Projekt budowlany powinien zawierać wszystkie szczegółowe informacje do tego, aby powstał dom, czyli jego częścią powinien być także projekt wykonawczy. W poprzednim artykule pisałem o tym więcej.
Czy niska cena oznacza niską jakość?
Skąd się biorą różne ceny projektów budowlanych?
Po co nam projekt budowlany?
Kto bierze na siebie odpowiedzialność za podejmowane decyzje?
Co powinien zawierać projekt budowlany?
Dobry projekt to podstawa udanej budowy
Projekt budowlany a projekt wykonawczy
Szukajmy rzetelnych projektantów
Czy potrzebujesz taniego kierownika budowy?
Co potrzebujesz wiedzieć, zanim zdecydujesz się na budowę domu?
Friday, June 28, 2019 • Duration 28:44
Zapraszam do podsłuchania kolejnego podcastu dla osób, które zastanawiają się od czego zacząć budowę domu i jaki dom budować. Oprócz nagrania przygotowałem też obszerny zapis całego nagrania. Z Waszych komentarzy wynika, że więcej osób mnie czyta niż słucha tak więc transkrypcje zostają na stałe
Za ile można wybudować dom? Od czego zależą koszty budowy?
Jak się budować? Co oznacza system zlecony? Czy wybrać inwestora zastępczego czy generalnego wykonawcę?
W jakiej technologii wybudować dom? Dom murowany, szkieletowy, z bali?
Pieniądze. Kilka rad, aby zachować ich jak najwięcej
Zapraszam do słuchania.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Cześć, Sławek Zając, blog „Jak się wybudować i nie zwariować”.
Dzisiaj podcast numer 4. W pierwszym podcaście mówiłem o sobie i o tym jak wybrać wykonawców, w podcaście numer 2 dużo o projektach gotowych i indywidualnych. W podcaście numer 3 o negocjacjach. I tak sobie myślę, że to są oczywiście ważne rzeczy, ale jeżeli dopiero planujesz budowę domu, to one są ci w tej chwili niepotrzebne. Masz inne pytania: ile kosztuje budowa domu, jak zacząć i o tym będzie w tym podcaście. Zapraszam do słuchania.
W jakiej technologii wybudować dom?
System zlecony, inwestor zastępczy czy generalny wykonawca?
Finanse
Kurs o wyborze i zakupie działki
Jaką stosować wysokość kar umownych?
Dlaczego nie warto płacić za dużych zaliczek?
Jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie o roboty budowlane?
Poniżej link do nagrania oraz transkrypcja.
Uwaga. Podcast jest dostępny także w iTunes i Spotify. A tu RSS.
Dzisiaj podcast o umowach, jak podpisać umowę z wykonawcą, na co uważać i dlaczego tak mało osób umów podpisuje. Zapraszam do słuchania.
Dzisiaj bardzo ważny podcast, bo podcast ma numer 10. Na początku mojej podcastowej przygody gdzieś przeczytałem, że najważniejsze jest dotrzeć do właśnie dziesiątego podcastu. Dlaczego? Dlatego, że większość osób na początku, jak zaczyna przygodę z podcastami, to jest oczywiście duży entuzjazm, duże zaangażowanie, dużo chęci. Jest pierwszy podcast, drugi, trzeci, czwarty pojawia się trochę wolniej, piąty trochę na siłę jest robiony, szósty się pojawia po kilku miesiącach, no i większość osób kończy szybko dosyć swoją przygodę podcastową.
Kiedyś przeczytałem, że te dziesięć podcastów jest najważniejszych, bo jak ktoś doprowadził podcast do numeru dziesięć, to raczej już potem będzie już szło z górki, więc bardzo się cieszę. Przyznam się, że nawet nie do końca wiem ile osób mnie słucha. W niektórych serwisach widzę, że mnie słucha (regularnie) prawie sto osób, ale nie wiem, jaka jest łączna liczba, więc pozdrawiam wszystkich, dajcie znać, co wam się podoba w podcastach, a co nie. Każde słowo ma dla mnie oczywiście duże znaczenie.
A dzisiaj będzie o umowach. Umowy o roboty budowlane są ważnym tematem i podzielę podcast na dwie części.
W pierwszej części opowiem o tym, dlaczego ludzie nie podpisują umów, bo chcę pokazać, że obawy które niektórzy mają, jeżeli chodzi o umowy, są bezzasadne, a w drugiej części omówię wasze umowy. Kilka tygodni temu poprosiłem was w mailu i na Facebooku o to, żebyście przysyłali swoje umowy, albo które zrobiliście, albo które wysłał wam wykonawca. Spędziłem nad waszymi umowami z kilkadziesiąt godzin łącznie i mam coś na ten temat do powiedzenia. Tak więc zaczynamy.
DLACZEGO UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE SĄ TAK WAŻNE?
Zacznę od tego, dlaczego umowy są tak ważne. I ten temat chcę trochę rozszerzyć, ponieważ wiem, jak to jest. Jeżeli na przykład ty nigdy umów nie podpisywałeś albo po prostu im nie ufasz, to jeżeli powiem ci, że „słuchaj, słuchaj, podpisywanie umów, rób umowy, bo to ważne, bo inaczej to będziesz miał same kłopoty!”, to kiwniesz parę razy głową i zrobisz po swojemu.
Przerabiałem to nie raz.
Nawet moi znajomi, którym tłumaczyłem, jak ważne są umowy, podczas rozmowy potakiwali mi, że no tak, tak, mam rację, bardzo często tych umów nie podpisywali z uwagi na brak chęci, brak czasu, brak wiedzy o tym, jak to zrobić. A jednak umowa jest tak naprawdę czymś obowiązkowym, bez umowy wykonawca może robić z tobą wszystko i nie masz bez umowy żadnego zabezpieczenia.
Nie mam pojęcia, skąd się wzięła taka nieufność do umów, nie tylko do umów o roboty budowlane, ale widzę to na co dzień. Na przykład klienci mojej firmy dostają do podpisania formularz zlecenia. Może jedna osoba na sto, może jedna osoba na dwieście czyta, co podpisuje. Zwykle jest takie omiecenie wzrokiem kartki, spytanie, „gdzie mam złożyć podpis?”, ludzie podpisują dokument i idą w swoją stronę. Widzę to na co dzień, jak załatwiam swoje sprawy. Na przykład dostaję jakąś umowę do podpisania, np. umowa na telewizję satelitarną i często konsultant już bierze palec i pokazuje mi, że ja tutaj i tutaj muszę podpisać, a ja mówię, nie, nie, chwileczkę! Ja teraz tą umowę przeczytam i jak będę już wszystko wiedział, wszystko będzie dla mnie zrozumiałe, to wtedy złożę podpis. I często konsultant w takiej sytuacji mówi „wow, wie pan co, rzadko takie coś widzę, żeby ktoś czytał, bo zwykle ludzie podpisują bez czytania”.
I szczerze mówiąc, jestem tym absolutnie zdruzgotany. Nie mam pojęcia, dlaczego ludzie podpisują umowy bez czytania. To jest wielki błąd. I nawet brakuje mi słów.
W każdym razie zaczniemy od tego, o czym pisałem w książce i mówiłem w innych podcastach, że jeżeli chcemy budowę przeprowadzić bez nadmiernego stresu, to musimy zadbać trochę o siebie, o swoje zachowanie już wcześniej, przed budową. Jeżeli chcemy wynegocjować podczas budowy duże sumy, to nauczmy się negocjować wcześniej. Jeżeli chcemy podpisywać z wykonawcami dobre umowy, to dbajmy o swój interes wcześniej. Czytajmy to, co podpisujemy wcześniej przy takich codziennych sprawach, a będzie łatwiej nam oswoić się z umowami na placu budowy. To jest naprawdę przerażające, ponieważ ludzie potrafią podpisać bez czytania na przykład umowę kredytową na trzydzieści lat. Potrafią podpisać umowę, w której zobowiązują się do jakichś dużych kwot. I tego chcę nauczyć, że musisz mieć bardzo mało zaufania do dokumentu, który jest ci przedstawiany, ponieważ albo osoba, która tą umowę pokazuje, może mieć po prostu nieczyste zamiary i mogła ci obiecywać gruszki na wierzbie, mogła ci obiecywać dużo rzeczy, ale jeżeli tego nie ma w umowie, to to, co obiecywała ta osoba nie ma znaczenia.
Po drugie, po prostu ludzie czasami popełniają błędy i w umowie mogą być jakieś rzeczy, które mogą cię kosztować. Kilkanaście lat temu pracowałem w serwisie aparatów fotograficznych, najpierw jako serwisant, potem jako pracownik obsługi klienta. Dawaliśmy klientom do podpisania taki standardowy formularz zlecenia, w którym było napisane, że przekazywany aparat nosi ślady użytkowania mechanicznego i rysy. Ten zapis chronił serwis. I przez dwa lata byłem świadkiem kilku awantur, kiedy klient odbierał sprzęt, na przykład swoją ukochaną lustrzankę, no i mówił, „ale tu jest coś uszkodzone”. No to my pokazywaliśmy formularz zlecenia, w którym było napisane, że ten sprzęt posiadał rysy. No i kończyło się zwykle awanturą. Przykre tak naprawdę, bo ludzie to czytali i podpisywali bez czytania. I przez dwa lata spotkałem się chyba tylko z jednym klientem, który przeczytał ten dokument, powiedział, że nie życzy sobie tego sformułowania, ponieważ jego sprzęt nie ma takich usterek, obejrzeliśmy ten aparat, skreśliliśmy ten zapis i wszystko było w porządku.
Dlatego istotne jest co podpisujemy. Każdy zapis w umowie można zmieniać. To, że ktoś ci daje coś do podpisu, nie znaczy, że te zapisy mają zostać. Ja już nie raz coś tam skreślałem, dodawałem od siebie w różnych umowach, bo pewne zapisy w nich były po prostu dla mnie nie do przyjęcia.
PO CO PODPISYWAĆ UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE?
Po co podpisywać umowy z wykonawcą? Przede wszystkim jest to dla twojego bezpieczeństwa. Umowa o roboty budowlane precyzuje terminy rozpoczęcia prac, terminy zakończenia prac, dzięki temu będziesz wiedział, kiedy wykonawca wejdzie na plac budowy, a kiedy pracę skończy.
Umowa o roboty budowlane powinna precyzować wysokość wynagrodzenia. Ta wysokość nagrodzenia powinna być ustalona w taki sposób, aby po zakończeniu prac nie było gadki pod tytułem, „ale ja zrobiłem więcej, więc należy mi się więcej wynagrodzenia”. Dlatego w umowie powinny być też dokładne zakresy prac, które ma wykonawca wykonać. Powinny być opisane gwarancje. Jest dużo rzeczy, które trzeba ustalić po to właśnie, aby po wykonaniu prac nie było jakiejś głupiej gadki, że umawialiśmy się inaczej.
Wszyscy są tylko ludźmi i jeżeli umówimy się z wykonawcą na jakąś tam pracę, to wykonawca może nas po prostu źle zrozumieć. I on zrozumiał, że ma zrobić jakąś tam czynność, ty myślałeś trochę o czymś innym, gdzieś się nie dogadaliście, i po zakończonej pracy jest awantura, niezgodność jakaś, jakaś nieprzyjemna wymiana zdań. Po co?
Natomiast umowa z wykonawcą tak naprawdę jest tylko ostatnim etapem rozmów, negocjacji i w umowie tylko tak naprawdę spisujemy rzeczy, które były ustalone wcześniej. Trzeba patrzeć na to całościowo. Jeżeli szukamy wykonawcy, to najpierw z nim rozmawiamy, ustalamy dokładny zakres prac, nie pozostawiamy żadnych wątpliwości co do tego, co jest w jego obowiązkach, negocjujemy, rozmawiamy o karach umownych. Rozmawiamy! Nie narzucamy tych kar umownych w umowie, tylko rozmawiamy z wykonawcą, przedstawiamy mu różne możliwości. Rozmawiamy, rozmawiamy, rozmawiamy i potem tylko spisujemy ustalenia do umowy. To jest dosyć proste i więcej o tym będę mówił w drugiej części podcastu, kiedy będę omawiał przesłane przez was umowy.
A JA NIE PODPISUJĘ UMÓW I JEST MI DOBRZE!
Dlaczego inwestorzy nie podpisują umów? Spotkałem się z wieloma wymówkami, tak to nazwę. Taką największą wymówką, najczęściej spotykaną, jest to, że żaden wykonawca nie podpisze umowy.
To jest guzik prawda, nie mówiąc brzydziej. Każdy wykonawca, z którym współpracowałem, podpisał umowę. Jeżeli jakiś wykonawca nie chciałby podpisać umowy, to wtedy się żegnamy, bo taki wykonawca nie jest dla mnie godzien zaufania. I tak naprawdę o to chodzi. Nie ma czegoś takiego, że wykonawca nie chce podpisać. Jeżeli nie chce podpisać, to prawdopodobnie nie chce dać gwarancji. Ten wykonawca nie jest w żaden sposób dla ciebie bezpieczny.
Takich wykonawców unikaj.
Spotkałem się z tym, że niektórzy uważają, że skoro wykonawca pracuje na czarno, bo tacy też się oczywiście zdarzają, to taki wykonawca tym bardziej umowy nie podpisze, bo będzie się bał tego, że na przykład doniesiesz go do Urzędu Skarbowego. Pomijam to, żeby raczej unikać współpracy z wykonawcami, którzy pracują na czarno, bo jednak jest to nieuczciwe względem osób, które odprowadzają podatki, płacą ZUS i odprowadzają wszystko, co trzeba. Szara strefa szkodzi wszystkim. Ale nie ma co ukrywać, że budownictwo rządzi się swoimi prawami i na rynku jest trochę wykonawców, którzy nie mają firm, nie mają działalności, ukrywają swoje dochody. Nie będę udawał, że takiej sytuacji nie ma. Więc jeżeli wykonawca powie ci, że on nie ma firmy i nie podpisze umowy, bo się boi Urzędu Skarbowego, to nie wierz mu. Możesz umowę z nim podpisać, jak najbardziej. W umowie będą te wszystkie rzeczy zawarte, jakie ma każda inna umowa, tylko podpisujesz umowę po prostu z panem Kowalskim, a nie z jakąś tam firmą. I ewentualnie możecie się umówić, że na przykład po zakończeniu prac, rozliczeniu i tak dalej, umowa z wykonawcą zostanie zniszczona. Oczywiście nie polecam takiego rozwiązania, ponieważ niszczenie umowy to też jest na twoją niekorzyść, ponieważ pozbędziesz się nawet gwarancji na wykonaną pracę, pozbędziesz się dowodu na to, że wykonawca był u ciebie. No, ale jak już ktoś ma w ogóle nie podpisać umowy, to lepiej, żeby podpisał taką i ją potem zniszczył, niż w ogóle. Natomiast zwracam uwagę na to, żeby raczej wykonawców, którzy pracują na czarno, po prostu unikać, bo to ani bezpieczne, ani fajne i szkodzi tym prawidłowo działającym firmom, które rzetelnie odprowadzają podatki.
JAK ZACHĘCIĆ WYKONAWCĘ DO PODPISANIA UMOWY?
Jeżeli słuchałeś mojego podcastu o negocjacjach, to wiesz, że ja podchodzę do współpracy z ludźmi w sposób partnerski. Rozmawiam, ustalam szczegóły pracy, rozmawiam jeszcze więcej i pewne rzeczy po prostu wychodzą w trakcie rozmowy. Jeżeli byś z wykonawcą zamienił tylko kilka słów, potem dał do podpisania wykonawcy kilkunastostronicową umowę, gdzie są jakieś bełkotliwe zapisy, których nikt nie rozumie, to wcale się nie dziwię, że wykonawca takiej umowy nie będzie chciał podpisać. Ja też bym nie chciał. Sposób partnerski polega na tym, że najpierw rozmawiacie i to długo, ustalacie wszystkie zasady współpracy, potem spisujesz prostą, klarowną, przejrzystą umowę i wtedy wykonawca ci taką umowę podpisze. Prosta, klarowna oznacza, że umowa ma być prosta, prostym językiem napisana, zrozumiała. Naprawdę w umowach nie trzeba pisać jakichś górnolotnych słów, używać zdań wielokrotnie złożonych, spisywać to wszystko na kilkunastu stronach i jeszcze małą czcionką. Wszystko opisać zwykłym, prostym językiem, zrozumiałym dla wszystkich i ma być po prostu przejrzyście.
Poza tym umowa z wykonawcą ma być symetryczna. To nie może być tak, że umowa tylko gani wykonawcę, a ty nie masz żadnych obowiązków. No nie. Umowa jest wtedy dobra, kiedy gwarantuje bezpieczeństwo obu stronom.
Jeżeli na przykład chciałbyś, żeby wykonawca płacił ci czy też obniżał wynagrodzenie za każdy dzień opóźnienia, masz takie prawo oczywiście, ale niech się wykonawca też czuje bezpiecznie. W takim razie ty mu podwyższysz wynagrodzenie, jeżeli spóźnisz się z płatnością na przykład. Dzięki temu każdy jest bezpieczny. Ty możesz oczekiwać od wykonawcy tego, że zapłaci ci jakąś karę umowną, jeżeli przerwie pracę albo w ogóle zrezygnuje z wykonania usługi. Okej, w porządku.
Ale też w drugą stronę, wykonawca też się musi czuć bezpiecznie, bo przecież są różni inwestorzy, także niestety cwaniacy, z przykrością to stwierdzam, i może być tak, że jakiś inwestor znajdzie lepszą ekipę, tańszą i nagle powie tamtemu wykonawcy, który już sobie jakiś tam termin zarezerwował, że „sorry, jednak żegnamy się, pan tutaj termin zarezerwował, ale przykro mi, no do widzenia”. Jeżeli inwestor wybierze inną firmę już po podpisaniu umowy, to też będzie płacił jakąś karę umowną. I dzięki temu nie ma problemu, tak? Jest umowa, gwarantuje bezpieczeństwo obu stronom. Kto by takiej umowy nie podpisał?
ALE JA NIE WIERZĘ W SKUTECZNOŚĆ SĄDÓW!
Kolejnym powodem, dla którego umowy nie są podpisywane, jest taka niewiara w sądy, niewiara w ich skuteczność. Na temat sądów powiedziano już wiele, natomiast moje doświadczenia są raczej pozytywne. Już miałem jakieś sprawy sądowe niestety z moimi klientami, którzy gdzieś się tam ociągali w płatnościach albo po prostu zniknęli. I powiem szczerze, nie jest tak źle. Znaczy oczywiście nie mogę powiedzieć, że ja reprezentuję jakąś próbkę statystyczną i jak ja powiem, że wszystko jest dobrze z sądami, to jest dobrze. Nie, po prostu to jest moje zdanie. Umowy w moim przypadku po prostu działają, sprawdziłem to już wiele razy i dlatego je tworzę i podpisuję. Natomiast jest tak naprawdę druga strona, że w momencie, kiedy wykonawca podpisze umowę, to w tym momencie już on czuje jakby presję. On się do czegoś zobowiązał na piśmie. Jeżeli go jeszcze wcześniej dobrze sprawdziłeś według moich wskazówek z książki lub z innych podcastów, jeżeli ma jakąś renomę, jest znany na rynku, to nie będzie się z tobą bawił w chodzenie po sądach, bo dla niego to jest mało opłacalne, nie będzie chciał tego robić, nie będzie się w to bawił, będzie tego po prostu unikał.
Jeżeli masz rzetelnego wykonawcę, którego dobrze sprawdziłeś, masz dobrą umowę, to sąd zdarzy się bardzo, bardzo, bardzo rzadko. I tutaj chcę nadmienić to, że nie wiem znowu dlaczego, chyba w tym podcaście się trochę bardzo często dziwię, ale nie rozumiem, dlaczego ludzie nie walczą o swoje. Już spotkałem się z takimi właśnie opiniami, że „jak podpiszę umowę i wykonawca mnie wystawi, to nie będzie mi się chciało iść do sądu”. Albo „to za duże koszty i mi się nie będzie chciało”.
I gdyby to było tylko takie gadanie, to jeszcze bym machnął na to ręką, ale już za często widziałem sytuacje, że ludzie nie ścigali niesolidnych dłużników, niesolidnych wykonawców, uważając, że nie będą się z tym szarpali, bo i tak nic nie uzyskają. Czasami chodzi o naprawdę duże kwoty, o kilka, kilkanaście tysięcy złotych. I zamiast walczyć o swoje, ludzie machają na to ręką, bo szkoda walczyć, bo i tak się nic nie uda. Ręce opadają tak naprawdę, bo pójście do prawnika o poradę czy nawet załatwienie tego zdalnie, poświęcenie na to kilku godzin, jest niczym w porównaniu do tego, że możesz odzyskać swoje pieniądze.
Chyba lepiej przeznaczyć nawet jeden dzień roboczy na to, żeby te dziesięć tysięcy zdobyć, a przynajmniej zwiększyć na to szanse, bo przecież w ciągu jednego dnia tych dziesięciu tysięcy chyba nie zarobisz, prawda?
Po drugie, jeżeli pozwalamy tak i machamy ręką na oszustów, to pozwalamy im dalej działać na rynku. Jeżeli wykonawca ukradł raz kilka tysięcy, to za chwilę przyjdzie do innego inwestora i ukradnie u niego kilkanaście tysięcy złotych. Potem będzie szedł dalej, kradł dalej, i jak będziemy tak machać rękami, to jest bardzo niezdrowe tak naprawdę. I dlatego ja walczę o swoje, niezależnie od kwoty, po prostu dla zasady, koniec. Poza tym jeżeli jestem rozczarowany jakimś wykonawcą i nawet jeżeli pieniędzy nie straciłem, to i tak zostawiam po nim ślad w Internecie po to, żeby się fajnie pozycjonowało, żeby po prostu ostrzec innych.
KTOŚ CIĘ OSZUKAŁ? POINFORMUJ O TYM INNYCH!
I tu też wielka prośba, jeżeli masz jakiegoś niesolidnego wykonawcę, umieść w paru miejscach w sieci informacje na jego temat. Ile to ci zabierze, godzinę, dwie? Ale dzięki twojemu wpisowi lub komentarzowi możesz komuś innemu oszczędzić wielu nerwów. Pewnie znacie, a jak nie znacie, to zapraszam do mojego artykułu na temat tego, jak ja dałem się nabrać.
Tam była moja historia ze stolarzem. Popełniłem przy tej współpracy sporo błędów, przyznaję się do tego otwarcie. W artykule spisałem wszystkie dane wykonawcy po to, żeby kolejne osoby, które chciałyby z niego skorzystać, na niego się nie nacięły. I już parę osób mi podziękowało właśnie za ten artykuł i za to, że dzięki niemu wiedzą kogo unikać. To tak w ramach takiej małej dygresji. Umowy są skuteczne, nie bójmy się tego, że nie. Wykonawcy też boją się chodzić do sądu i czasami nawet sprawa się w sądzie nie kończy, ponieważ wystarczy właśnie dobra umowa, wezwanie do zapłaty czy też wezwanie do naprawienia wad i to często wystarcza. Sąd jest ostatecznością tak naprawdę. A jeżeli umowy byś nie miał, no to nic nie zrobisz, zamykasz sobie drogę.
NIE PODPISUJĘ UMÓW BO ZNAM SIĘ NA LUDZIACH
Kolejną taką wymówką do niepodpisywania umów jest to, że liczy się człowiek, a nie umowa, więc nieważna jest umowa, ważny jest wykonawca i to co on sobą reprezentuje. Po części jest to prawda, tylko że nikt nie mówił, że sama umowa ci coś zagwarantuje. Umowa na budowę domu jest tylko pewną składową pewnego procesu. Musisz znaleźć wykonawcę, musisz go dobrze wybrać, musisz sprawdzić jego klientów, poprosić o referencje, musisz sprawdzić jego prace, porozmawiać z nim i dopiero podpisać umowę. Dopiero jak wszystkie elementy wykonasz, sprawdzisz wykonawcę i tak dalej, to będzie w porządku. Natomiast jeżeli wybrałeś wykonawcę pierwszego lepszego, nie sprawdziłeś w ogóle, co on sobą reprezentuje, uwierzyłeś mu, że ma jakichś klientów i że byli oni zadowoleni, i podpiszesz z takim wykonawcą umowę, to ta umowa w sumie to ci dużo nie zagwarantuje. Tak więc trzeba patrzeć na ten wybór wykonawcy całościowo. Umowa jest tylko jednym z elementów. Ona niczego ci nie zastąpi.
Kolejną sprawą jest to, że ktoś mówi, że nie potrzebuje umów, bo zna się na ludziach i wie komu zaufać. Powiem tak. Jak słyszę i widzę osobę, która mówi, że zna się na ludziach, to zwykle ona się na tych ludziach nie zna. Po prostu ona jest przekonana o tym, że po prostu jest dobra w poznawaniu się na ludziach, ale fakty wskazują na coś innego.
To jest częsty problem.
Na przykład przedsiębiorcy bardzo często podejmują pewne decyzje na podstawie swojej intuicji, a to jest błąd, bo powinno się podejmować decyzje na podstawie danych, a nie na temat właśnie jakichś tam wrażeń i przekonań, bo czymże jest innym intuicja.
Ale nawet przyjmijmy na chwilę, że mamy idealny świat, mamy samych super wykonawców, dbających o renomę, uczciwych i tak dalej. Czy w takiej sytuacji nie podpisywać umowy? Podpisywać, dlatego że nawet uczciwy wykonawca albo taki, który dba o renomę, może mu się jakaś noga podwinąć, coś się może stać, jakiś może problem wystąpić.
Znam taką sytuację, że była firma bardzo znana, polecana chyba na forum Muratora, bardzo, bardzo często, od wielu lat tak naprawdę. W pewnym momencie ludzie tak naprawdę uderzali do niej w ciemno, bo skoro tyle osób ją poleca, to nie może być nic złego. Jak ludzie zaczęli tam się do tych firm odzywać, to ufali ślepo w te rekomendacje i niczego więcej nie sprawdzali. Okazało się, że ta polecana firma, miała bardzo dużo klientów z poleceń więc zaczęła zatrudniać kolejne osoby do pracy i zaczęło być już gorzej, bo jeżeli dla danego klienta robiła ekipa, która pracowała z tym wykonawcą od wielu lat, było wszystko w porządku. Jeżeli jednak robiła to ekipa świeżo pozyskana, to już były problemy. Z czasem wykonawca brał więcej prac, gorsze ekipy brał do pomocy, i nagle się okazało, że wykonawca stracił całą renomę, zaczęły się spóźnienia, problemy, wymówki i koniec dobrego, rzetelnego wykonawcy. Osoby, które nie miały podpisanej umowy z takim wykonawcom, miały problem. Zawierzyły temu, że wykonawca jest polecany wszędzie, umowy nie podpisywały, i potem było ciężej po prostu odzyskać to, co do nich należało.
CZY INWESTOR MA LEPSZĄ POZYCJĘ BEZ UMOWY?
Kolejną wymówką do tego, aby umów nie podpisywać, jest coś takiego, że inwestor ma lepszą pozycję bez umowy. Spotkałem się z tym kilka razy. Osoby, które tak twierdzą, uważają, że umowa z wykonawcą ich ogranicza, a jak nie ma umowy, to oni czują się z tym lepiej, ponieważ umowa umową, ale tak naprawdę, jak wykonawca czegoś nie zrobi, to ja mu nie zapłacę i wszystko jest w porządku.
To jest słabe tak naprawdę, bo to nie jest partnerskie podejście, o którym ja mówię. To jest jakieś podejście inwestora, który współpracuje z wykonawcą z pozycji siły. Ja na miejscu takiego wykonawcy nie zgodziłbym się na współpracę z takim inwestorem, który tylko żąda i z którym nie będzie podpisanej umowy. I szczerze mówiąc, ten temat spowodował, że zrezygnowałem z udzielania się na forum Muratora, ponieważ miałem już dosyć rozmów z ludźmi, którzy zaczęli budować dom i oni się ze mną kłócili, że oni umów nie podpisują, bo te umowy nic im nie dają, a jak wykonawca czegoś nie zrobi, to ja mu nie zapłacę i koniec, a jak mu się nie będzie podobało, to niech sobie idzie.
I potem widziałem wpisy w różnych dziennikach budowy tych samych osób, które były takie mądre, że potem była jakaś kłótnia z elektrykiem, że coś miał zrobić, ale nie zrobił, bo się nie dogadali, bo nie było umowy, inna osoba nie przyszła w określonym terminie, bo nie było umowy, i potem ci sami inwestorzy, którzy tacy byli mądrzy, potem pisali, jacy to źli wykonawcy są na rynku. Tylko żadnej nie było z tego nauki. Według tych osób wina leżała zawsze po stronie wykonawców, a nie inwestora, który nie chciał podpisać umowy. Szczerze mówiąc, zrezygnowałem z forum Muratora, bo już miałem trochę dosyć ludzi, którzy są po prostu przekonani o swojej nieomylności i o tym, że współpraca z wykonawcami bez umowy i z pozycji siły jest jedyną słuszną. Oni nawet nie widzą tego, że mimo tego że nawet starałem się obiektywnie pokazać, że „słuchaj, to właśnie dlatego że nie masz umowy, spotkało cię to, to i to, robisz to źle” to i tak zawsze wina była po stronie złego wykonawcy.
(Podczas czytania transkrypcji uświadomiłem sobie, że mogę tu zostać źle zrozumiany. Jasne, że skoro wykonawca nie zaczął pracy w terminie, to jest to jego wina. Skoro jednak ktoś się buduje i nie podpisuje umów, wybiera niestarannie wykonawców, spieszy się i ma cały czas ma problemy na budowie, ale nie wyciąga z tego wniosków i co najgorsze poleca innym inwestorom taki sam tryb działania, to jest to po prostu słabe. To tak, jakbyś jeździł po mieście z 2x większą prędkością niż powinieneś i narzekał na innych uczestników ruchu, że zajeżdżają ci drogę.)
Dobry wykonawca podpisze umowę, która też tobie zagwarantuje bezpieczeństwo, a ze złym, mam nadzieję, że ze złym wykonawcą nie będziesz współpracować, bo go odrzucisz na pierwszym etapie, kiedy go sprawdzałeś.
ALE NIE DA SIĘ WSZYSTKIEGO OPISAĆ W UMOWIE, A UMOWA USTNA TEŻ JEST WAŻNA
Jeszcze nam zostały trzy wymówki. Szybko, bo chcę przejść do drugiej części podcastu. Pierwsza z nich to jest to, że nie da się wszystkiego opisać w umowie, więc umowy nie mają sensu.
Da się.
Przy małych pracach albo mało skomplikowanych da się wszystko opisać, tylko zalecam być w miarę szczegółowym. Jeżeli ma malarz pomalować pomieszczenia, to dobrze by opisać, które pomieszczenia, jakim kolorem albo do jakiej wysokości, po to, aby nie było wątpliwości. Jeżeli mamy glazurnika, to też mu opisać, jakie płytki, do jakiej wysokości pomieszczenia albo nawet dołączyć jakiś prosty rysunek. Przy większych pracach trzeba dołączyć na przykład projekt budowlany, projekt instalacji elektrycznej albo podłogówki i wymagać tego, żeby wykonawca wykonywał pracę zgodnie z tym projektem. Tak więc jak najbardziej da się opisać w umowie wszystko albo prawie wszystko.
Drugą wymówką jest to, że umowa ustna jest tak samo ważna jak pisemna, bo przecież, jak się umówiłem, to podamy sobie ręce i jest w porządku.
No nie, to nieprawda. Znaczy prawda jest taka, że umowa ustna jest okej, w tym sensie, że jest honorowana, ale prawda jest taka, że w praktyce nikomu nic nie udowodnisz. Nie udowodnisz, jakie były ustalenia. Fajnie, że sobie rękę podaliście, ale za miesiąc albo za dwa, albo za trzy, kiedy wykonawca skończy pracę, to, co mieliście w głowach, możecie rozumieć zupełnie inaczej. Tutaj prosty przykład, mój przyjaciel pomylił kwoty netto i brutto. Jedna osoba myślała o kwocie netto, druga osoba myślała o kwocie brutto, nie zostało to ustalone, wyszło to właśnie przy rozliczeniu, a przy pracy, która jest warta kilkanaście tysięcy złotych, różnica na VAT-cie to ponad dwa tysiące złotych. Dlatego miejcie wszystko na piśmie.
A JA NIE MAM CZASU NA PISANIE UMÓW
I trzecia rzecz to taka też częsta wymówka, że „nie mam czasu na pisanie umów”.
Nie mam czasu…. Jak nie masz czasu na pisanie umów, to się nie buduj. Taka jest prawda, bo jeżeli nie jesteś w stanie przeznaczyć tych kilku godzin na napisanie umów, a nawet przecież możesz skorzystać ze wzorów umów, które dołączam do mojej książki, to nie buduj się! Jeżeli jednego dnia nie przeznaczysz na umowy, to jakim cudem będziesz miał czas na inne aspekty budowy, których jest całe mnóstwo.
Rozumiem ludzi, którzy nie umieją pisać umów, to nic dziwnego. Ja akurat umiem, bo robię to od kilkunastu lat i jestem dokładny, staranny i wiem, jakie powinny być zapisy, ale rozumiem, że są ludzie, dla których umowy są czymś niejasnym, jakby nie patrzeć trzeba się z tym oswoić. Ale w takim razie, skoro czegoś nie umiesz robić, to komuś to po prostu zleć. Prawnik. Ja wiem, że ludzie się boją prawników, uważają, że prawnicy są drodzy, ale czy tak naprawdę wiesz, ile usługa prawnika kosztuje? Godzina konsultacji u prawnika to jest na przykład sto złotych. Jeżeli będziesz chciał jakąś umowę dobrą podpisać z wykonawcą, na przykład na stan surowy, to prawdopodobnie będziesz musiał z prawnikiem usiąść, porozmawiać, poustalać szczegóły. Taka usługa będzie droższa, ale niech nawet kosztuje trzysta złotych, czterysta złotych, czym to jest w porównaniu do pracy, która jest warta na przykład ponad 100000 zł? To chcesz zaryzykować? No kurczę, ludzie grają w gry losowe, w totka, na wyścigach konnych i tutaj liczą na wygraną, a jednocześnie nie chcą przeznaczyć tych set złotych po to, aby właśnie wygrać w przypadku odpukać jakiegoś tam problemu z wykonawcą. Tak więc nie bójmy się prawników, aczkolwiek uważam, że dużo rzeczy możemy spisać sami i usługa prawnika często nie będzie nam potrzebna albo będzie nam potrzebna tylko do tego, aby zweryfikować pewne zapisy w umowie, co jest w ogóle usługą tanią i szybką do wykonania.
Mam nadzieję, że teraz już wiesz, jak ważne jest podpisywanie umów i to, że umowy znacznie podwyższają twoje bezpieczeństwo i będziesz podpisywał umowy choćby po to, żebym nie gadał kolejne pół godziny.
Więc teraz płynnie przechodzimy do drugiej części, mianowicie o tym, jak analizowałem wasze umowy.
JAKIE BŁĘDY SĄ W WASZYCH UMOWACH?
Poprosiłem jakiś czas temu właśnie o podsyłanie waszych wzorów umów i spotkałem się z komentarzem, że co ja mogę wiedzieć, skoro nie jestem prawnikiem. Okazuje się, że jednak dosyć sporo, ponieważ dobra umowa nie ma żadnych kruczków prawnych, dobra umowa nie wymaga tak naprawdę czytania przepisów prawa, ponieważ klarowna umowa, przejrzysta i zrozumiała dla obu stron nie potrzebuje ingerencji prawnika, więc nie trzeba mieć też prawnika do tego, aby taką umowę sprawdzić. Prawnik się przydaje wtedy, kiedy umowa jest po prostu niezrozumiała i czuć nawet, że wykonawca próbuje coś przemycić w tej umowie korzystnego dla siebie.
Umowy widziałem różne. Tylko chyba dwie umowy były dobre w tym znaczeniu, że były klarowne i narzucały takie same symetryczne obowiązki, zobowiązania dla obu stron. Czyli jeżeli wykonawca na przykład chciał ci dać jakąś karę umowną za opóźnienie płatności, to jednocześnie w tej umowie było napisane, że on także za każdy dzień opóźnienia będzie obniżał swoje wynagrodzenie. Natomiast zdecydowana większość umów była albo średnia, albo gwarantowała tylko bezpieczeństwo wykonawcy, a kilka umów było wręcz beznadziejnych.
Najgorsza umowa była przedstawiona przez biuro architektoniczne. Biuro realizuje albo już nawet zrobiło projekt budowlany, i gdzieś tam podczas rozmów okazało się, że mogą także postawić cały dom. Przedstawili umowę na postawienie całego budynku. I pierwsze wrażenie było już od razu negatywne. Ja nie jestem jakimś wielkim estetą, jeżeli chodzi o umowy, bo ważne są zapisy, a nie to jak wygląda, ale jeżeli widzimy umowy, w której są powtórzone te same punkty, ta sama numeracja, są błędy interpunkcyjne, a w tej umowie były spacje przed kilkunastoma kropkami, umowa jest formatowana w taki sposób, że niektóre paragrafy są po prawej stronie, niektóre po środku, niektóre bardziej z lewej, to wszystko wygląda jakby to było naprawdę jakieś dzieło szaleńca, to już wiem, że coś jest nie halo, szczególnie że umowę przedstawiło biuro projektowe, a przecież projektanci są trochę bardziej, a przynajmniej powinni być dokładniejsi, dbający o pewne szczegóły. A tu dostałem takie coś, sformatowane i spisane w sumie na kolanie.
Jak zacząłem się wczytywać w umowę, to okazało się, że wiele zapisów dla mnie nie jest zrozumiałych. Było opisane to w taki sposób, że ja nie do końca wiedziałem, co ja czytam. W umowie były jakieś daty wpisane, mamy przecież 2019 rok, a tam były daty, że wykonanie pewnych elementów zostanie przeprowadzone do któregoś miesiąca roku 2017. Były dwie różne kwoty podane na wykonanie tej pracy. Ewidentnie ktoś posklejał kilka chyba umów w jedną. Ja nie mam pojęcia, jak taki wykonawca może na rynku funkcjonować, skoro nie umie prostej umowy skonstruować.
Co bardziej przerażające, jeżeli on działa na rynku parę lat i on takie umowy ludziom przedstawia do podpisania, to ktoś te umowy podpisuje.
To jest straszne, ale to pomijam. W każdym razie umowa była naprawdę źle spisana, miała błędy i niejasności. Myślę, że taka niechlujność źle świadczy o wykonawcy.
Czego zabrakło w Waszych umowach? W kilku umowach zabrakło nawet terminu rozpoczęcia prac, co jest bardzo dziwne, bo w tym momencie nie wiadomo, kiedy wykonawca ma wejść na budowę. W wielu umowach był termin zakończenia prac, ale niestety nie było na przykład kar umownych, co oznacza, że wykonawca może nas zwodzić i odwlekać termin ile mu się tylko podoba.
Słuchajcie, rynek jest, jaki jest.
Wykonawcy czasami biorą za dużo pracy, zwodzą klientów, idą do jednego klienta, drugiemu mówią, że wrócą za tydzień, potem gdzieś tam jeszcze coś tam kończą i tak latają po tych budowach. Brak kar umownych spowoduje to, że do ciebie to mu się za bardzo nie będzie spieszyło, więc podpisz umowę, wyznacz kary umowne, i wtedy wykonawca wybierze w pierwszej kolejności ciebie, a nie inwestora, z którym umowy nie ma podpisanej. Taka to smutna rzeczywistość.
Kolejną rzeczą są gwarancje. Tu też żądajmy tego, wpisujmy to w umowach. Jasne, że prawo nam daje pewne przywileje jako inwestorowi, ale gwarancja jest po to, że ona rozszerza to, co jest w kodeksie. W związku z tym żądajmy kilku lat nawet gwarancji na wykonane prace w zależności oczywiście od tego, jakie te prace są wykonane.
Kolejnym problemem był zakres prac. Ten zakres prac był bardzo często szczątkowo tylko opisany. To jest błąd, bo w tym momencie, jak ja czytam umowę, ja nie wiem, co ma wykonawca wykonać. W związku z tym bardzo często musiałem od razu spisać parę moich pytań do osoby, która mi wysłała maila z umową, i zadać pytania w ogóle o co chodzi tu chodzi. W kilku przypadkach w ogóle nie było dla mnie jasne, jaką pracę ma wykonać wykonawca. Tak więc zadbajmy o to. Pokażmy wzór umowy osobie, która nie wie o co chodzi, co ma wykonawca wykonywać. I jak ona powie, że jest wszystko dla niej zrozumiale, w porządku. Jeżeli powie, że z tej umowy nic nie wynika, nie wiadomo, jaki jest zakres obowiązków wykonawcy, to w takim razie trzeba to uzupełnić.
Jeżeli umowa na budowę domu jest podpisywana na przykład na stan surowy albo jest umowa z generalnym wykonawcą, to oni często dołączają załączniki, w których opisują wszystkie prace, które są do wykonania. I na przykład taki załącznik może mieć pięćdziesiąt pozycji, gdzie jest wszystko, od prac ziemnych po fundamenty, izolację, hydroizolację. Bardzo szczegółowo czasami jest to opisane. Błędem jest podpisanie takiej umowy bez dowiedzenia się, co te pozycje oznaczają. Tutaj wracam oczywiście do tego, o czym mówię bardzo często, czyli jeżeli podpisujemy umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą albo właśnie na stan surowy, miejmy już kierownika budowy, który jest naszym sojusznikiem, który nie jest tani, ale weźmie za swoją uczciwą pracę kilka tysięcy złotych, i dajmy jemu tę umowę do przeczytania. Upewnijmy się, że to, co jest spisane przez wykonawcę, jest okej i to są te prace, które ma wykonawca wykonać właśnie na twojej budowie. Bo wykonawca coś mógł sobie spisać, ale to w ogóle nie ma sensu. Jeżeli taką umowę byś podpisał, to potem może się okazać, że jednak coś wykonawca przeoczył albo czegoś nie wpisał, tego, co powinno być, coś się okaże podczas budowy, i wykonawca będzie chciał na przykład za to więcej pieniędzy. Unikaj takich sytuacji.
Poza tym w wielu sytuacjach wystarczyłoby dołączenie do umowy projektu budowlanego i zobowiązanie wykonawcy do tego, aby stosował się do projektu budowlanego. Praktyka jest taka, że projekty są różne i często są mało szczegółowe, więc to też jest problem, o którym mówiłem.
Bardzo polecam przeczytanie mojego artykułu: po co właściwie projekt budowlany?
W związku z tym, gdzieś trzeba to wypośrodkować. Kierownik budowy jest twoim sojusznikiem, powinien projekt budowlany przejrzeć wcześniej, zobaczyć, czy nie ma jakichś błędów, a zaręczam, na pewno są, skoro ja znajduję w każdym projekcie błędy, to kierownik budowy, który jest jednak ekspertem, znajdzie ich zdecydowanie więcej. Dopiero wtedy, kiedy mamy projekt już sprawdzony przez kierownika budowy, uzupełniony, dajemy go do wykonawcy. Wykonawca zgłasza swoje uwagi. I tu też moja uwaga, jeżeli wykonawca nie ma żadnych uwag do projektu budowlanego, to znaczy, że tego projektu nie czytał. Tak po prostu. To tak to wygląda. I dopiero wtedy, kiedy umowę podpisujecie z wykonawcą, na podstawie dobrego projektu, ten projekt można dołączyć do umowy. Tak więc pamiętajcie o tym, że my, inwestorzy, nie musimy się znać na wszystkim, nie musimy się znać na materiałach budowlanych, na technologii budowy, otaczajmy się ludźmi, którzy po prostu na ten temat wiedzą więcej niż my.
ROZLICZENIE ZA STAN SUROWY
W przypadku dużych prac dobrze jest podzielić pracę na etapy.
Przykładowo fundamenty, potem ściany nośne, strop, działowe i od każdego etapu możemy odejmować na przykład 10% wynagrodzenia. To po to, żeby nie płacić wykonawcy wszystkiego tego, co sobie zażyczy po pierwszym etapie, ponieważ być może będzie chciał cię opuścić z pewnych przyczyn. Co z tego, że zapłaci ci wtedy jakąś karę umowną, skoro zostaniesz z rozgrzebaną budową, a znaleźć wykonawcę w tych czasach tak z miesiąca na miesiąc jest bardzo ciężko?
Jeżeli wykonawca ci zejdzie z budowy, to niestety może to wstrzymać twoją budowę na kolejne pół roku na przykład. W związku z tym takie dodatkowe zostawienie sobie jakiejś tam partii wynagrodzenia jest dodatkowym motywatorem dla wykonawcy, po prostu. Oczywiście można to podzielić na różne sposoby. Można po prostu podczas rozmów z wykonawcą te kwoty już zmniejszyć i te zmniejszone kwoty wpisać do umowy, a rozliczyć dopiero na koniec. Jakby sposób działania jest jak sobie życzysz. Chodzi o to, żeby wykonawca zawsze jeszcze miał pewien jakby niedosyt. Żeby jeszcze musiał jeszcze trochę popracować u ciebie, żeby zdobył wszystkie pieniądze.
I ja wiem, że z punktu widzenia wykonawcy to nie jest zbyt bezpieczne, bo wykonawcy by najchętniej wzięli dużą zaliczkę i potem pracowali spokojnie. No ale, no niestety my dbamy o swój interes, rzetelni wykonawcy raczej nie mają z tym problemu, żeby rozliczać się w ten sposób.
NIE PŁAĆCIE ZA DUŻYCH ZALICZEK!!!
I tutaj słowo jeszcze na temat zaliczek. Spotkałem się w dwóch umowach z bardzo abstrakcyjnie dużymi zaliczkami. Nie wyobrażam sobie zapłacenia jakiejkolwiek firmie pięćdziesięciu tysięcy, sześćdziesięciu tysięcy albo siedemdziesięciu tysięcy zaliczki, a takie zapisy były właśnie w dwóch umowach. Nie pozbywaj się swoich pieniędzy, ponieważ pieniądze są bezpieczne głównie u ciebie i jak zapłacisz taką wielką zaliczkę, to wyobraź sobie, że wykonawca na przykład ogłosi upadłość. Różne mogą być przyczyny. Może akurat wziął tak wysoką zaliczkę, żeby uregulować jakieś swoje inne zobowiązania. No i co wtedy? Tak, oczywiście, masz umowę, masz i wszystko jest sprawdzone, ale niepotrzebny stres, niepotrzebne problemy, bo te pieniądze będą po prostu gdzieś tam zamrożone. Jeżeli nawet wszystko pójdzie dobrze i prawnik, sąd i tak dalej, te pieniądze odzyskasz, to odzyskasz je pewnie za rok, dwa, trzy. a ty pieniędzy potrzebujesz przecież podczas budowy.
Więc dbamy o swoje pieniądze, nie płać tych pieniędzy za dużo, podchodź do tego racjonalnie.
50000 zł zaliczki, jest kwotą nieracjonalną. Jeżeli wykonawca kupuje materiały budowlane, to dalej ta zaliczka jest za duża. Chodzi o to, żeby rozliczyć jakąś część na przykład pierwszego etapu fundamentów. Niech tak będzie, że dasz na przykład wykonawcy część pieniędzy na zakup materiałów, chociaż lepiej byłoby, żebyś sam płacił w składzie budowlanym, który jest przez niego wyznaczony, jeżeli to właśnie wykonawca kupuje materiały, i dzięki temu płacisz za faktycznie otrzymane materiały i płacisz wtedy, kiedy te materiały są na twojej budowie, a nie płacisz wykonawcy, licząc na to, że materiały załatwi.
W jednej umowie były takie zapisy, że zaliczka jest w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, a po pierwszym etapie, jakim jest budowa fundamentów, inwestor miał zapłacił kolejne sto parę tysięcy złotych dodatkowo, co powodowało, że fundamenty byłyby gotowe, a inwestor miałby w kieszeni mniej więcej mniej o 200 000 złotych. To jest abstrakcja. Bo w tym momencie to wykonawca trzyma w garści inwestora, od którego dostał dużo pieniędzy, i może z nim robić tak naprawdę wszystko. Tak więc uważajmy na to. Zaliczki jak najbardziej mogą być w niektórych sytuacjach, ale też nie za duże, aczkolwiek ja uważam, żeby zaliczek, jak tylko się da, unikać. Że rozsądny wykonawca raczej nie będzie miał z tym problemów. Zaliczki raczej się daje w momencie, kiedy wykonawca załatwi materiały budowlane.
MATERIAŁY BUDOWLANE
I tutaj jest słówko jeszcze o materiałach budowlanych, bo w paru umowach było to napisane w taki sposób, że wykonawca kupuje materiały budowlane. Tylko wracam do tego nieszczęsnego projektu budowlanego. Jeżeli w projekcie budowlanym nie ma konkretnych informacji, jaki materiał trzeba kupić, wykonawca nie będzie wiedział, jaki ma materiał kupić. A co gorsze, kupi jakiś materiał i potem nie wiesz, czy kupił dobry materiał, czy kupił zły materiał, czy mógł kupić lepszy, czy gorszy, czy cię naciął, czy cię nie naciął, a może kupił taki materiał, że ma lepsze upusty w hurtowni, a może kupił materiał po prostu w wyższej cenie, bo ma jakiś układzik, gdzieś tam pod stołem te pieniądze do niego wracają. Nie masz pojęcia tak naprawdę.
Więc zwracam jeszcze raz, że projekt budowlany jest najważniejszy, w projekcie budowlanym muszą być opisane wszystkie elementy, które służą do budowy domu, w sposób jednoznaczny! Nie wystarczy informacja o tym, że izolacja to styropian o grubości 12 cm, bo taka informacja nie pozwoli ci kupić konkretnego materiału budowlanego, tylko będzie to zgadywanka. Natomiast konkretną informacją jest, styropian 12 cm, EPS 40, lambda 0,041, jeszcze lepiej, żeby była informacja czy to jest deklarowana, czy obliczeniowa lambda. I co jeszcze? Lambda, grubość, styropian biały ewentualnie czy szary, czy jakiś tam w kropki. I te informacje to są konkretne informacje. I wtedy wykonawca wie, co ma kupić i możesz go z tego rozliczyć.
Jeszcze gorsze jest to, gdy widzę umowy z generalnym wykonawcą. I generalny wykonawca od razu podaje kwotę za wszystko, za materiał i robociznę. Ale jak on może podać kwotę za wszystko w momencie, kiedy w projekcie nie ma konkretnych informacji, to jak on to wycenił? To też tak trochę mi się lampka tutaj świeci na czerwono, na jakiej podstawie wykonawca podał ci cenę. To na to uważajcie.
Więc jakby po raz kolejny mówię, wiem, ale szczerze mówiąc, jest niedziela, dwudziesta druga, i to może dlatego, nie mogę się już tak dobrze skupić, ale bardzo chciałem ten dziesiąty podcast zrobić jeszcze dzisiaj, właśnie w niedzielę. Więc zwracam uwagę na to, żeby ten projekt sprawdzić, czyli powinno być tak, że mamy projektanta, projekt jest realizowany. Szukamy rzetelnego kierownika budowy, kierownik budowy gdzieś tam ten projekt sprawdza, odpowiada na nasze pytania. Jest wykonawca. Kierownik budowy jest też właśnie gdzieś tam pomiędzy właśnie tym projektantem a wykonawcą po to, aby zwracał uwagę na pewne rzeczy. Nie podpisujcie umów z wykonawcą, jeżeli nie macie jeszcze kierownika budowy. Po prostu to nie tędy droga. Najpierw kierownik budowy, potem wykonawca.
Co jeszcze w umowie? W umowie powinny być informacje o tym, co jeżeli wykonawca na przykład popełni jakiś błąd, albo coś wyjdzie, jakaś niedoróbka, coś trzeba będzie poprawić. Więc powinna być informacja taka, jak szybko będzie naprawiona usterka. Wykonawca powinien się zobowiązać do tego, że na przykład naprawi usterkę w ciągu na przykład siedmiu dni. To po to, żeby uniknąć sytuacji takiej, że wszystko niby jest w porządku, po robocie okazuje się, że jednak nie. Dzwonisz do wykonawcy, a on ci mówi, że wpadnie, za dwa trzy tygodnie, bo on ma jakąś inną robotę, a za trzy tygodnie powie ci, że jeszcze potrzebuje dwa tygodnie, bo teraz jest gdzieś daleko. To dbajmy o swój interes.
Warto sobie pomyśleć podczas pisania umów albo czytania ich i rozważać różne możliwości. Czyli co, jeżeli wykonawca się nie zjawi na budowie? No to wtedy kary umowne i tak dalej. Co, jeżeli się wykonawca spóźni? Co, jeżeli będą jakieś usterki? Co, jeżeli, co, jeżeli. W tym momencie w ten sposób, jak będziemy myśleć, łatwiej będzie nam sprawdzać umowę, bo umowa o roboty budowlane powinna na te wszystkie „co jeżeli” odpowiadać.
Co jeszcze zauważyłem w umowach? Czasami nie widziałem podziału na kwoty netto i brutto, czasami była sama kwota bez informacji, czy to jest netto i brutto. Dla mnie to nie jest absolutnie jasne, bo można rozumieć, że kwota jest kwotą brutto, bo tak się przyjęło, ale równie dobrze wykonawca może ci powiedzieć po pracy, że przecież to jasne, że on musi do tego VAT doliczyć. Więc nie potrzebujemy takich rozmów. Ustalmy od razu, o czym my rozmawiamy.
Kolejna rzecz, niektórzy wykonawcy pisali o tym, że mają polisę do wglądu. To w ogóle jest dobry pomysł, żeby wpisywać takie rzeczy, ale ważniejsze jest to, aby wykonawca taką polisę okazał, bo to, że on tylko powie, że ma polisę, to nic nie znaczy, a nawet to, że ma polisę, też nic nie znaczy, bo polisa musi być na jakąś konkretną wartość. Na przykład wykonawca stanu surowego, buduje dom, który jest warty setki tysięcy złotych. Jeżeli ma polisę na pięćdziesiąt tysięcy, to nie jest to polisa, która gwarantuje ani jemu, ani tobie bezpieczeństwa. W związku z tym ta kwota ubezpieczenia jest bardzo ważna.
Co jeszcze? W jakiejś umowie widziałem zapis, że jeżeli ulegnie zmianie wysokość cen robocizny, materiałów i transportu na rynku krajowym po upływie trzech miesięcy od zawarcia tej umowy, to wtedy proporcjonalnie zmienia się wartość umowy. Jest to zapis bezpieczny. To znaczy, że faktycznie, jeżeli zaczynasz budowę za pół roku, za rok, wykonawca też ma prawo odpowiednio zabezpieczyć swój interes, więc jeżeli ceny na przykład transportu, materiałów, robocizny by wzrosły, to wtedy ma prawo zwiększyć swoją kwotę wynagrodzenia. Ale powinno być to jakoś sformułowane w umowie w sposób, który nie budzi wątpliwości, czyli w jaki sposób sprawdzimy, czy ceny robocizny wzrosły, czy ceny materiałów wzrosły i transportu, na podstawie jakich danych. Bo wtedy i ty, i wykonawca będziecie mogli obiektywnie sprawdzić i stwierdzić, czy ceny wzrosły na tyle, że rzeczywiście wykonawca jest uprawniony do tego, aby zwiększyć swoje wynagrodzenie. Tak więc, jeżeli wykonawca do czegoś się odwołuje, to zadbajmy o to, aby w umowie było podane źródło tych danych.
JAKA POWINNA BYĆ WYSOKOŚĆ KAR UMOWNYCH?
Jeszcze wrócę na chwilę do kar umownych. Otworzyłem umowę, którą komuś przeglądałem. Umowa była podpisana albo będzie podpisana na budowę domu w technologii pasywnej, do stanu deweloperskiego, duża wartość realizacji. Jaką karą umowną sobie wykonawca zażyczył? Cytuję „wykonawca zapłaci inwestorom karę w wysokości 0,1% wartości wynagrodzenia określonego tu i tu za każdy rozpoczęty tydzień zwłoki w oddaniu przedmiotu umowy”. W tym przypadku oznacza to 500 zł kary za każdy tydzień opóźnienia. To jest bardzo, bardzo, bardzo mała kara. To oznacza, że wykonawca może cię zwodzić przez dwa miesiące i obniży swoje wynagrodzenie o raptem 4000 złotych. To nie jest dużo przy budowie za setki tysięcy.
Tak więc obniżenie wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki 0,1% to jeszcze, ale nie za każdy tydzień. Ja proponuję zawsze takie rozwiązanie, że jeżeli umawiamy się z kimś na wykonanie pracy, ja mu ten termin wykonania, który on sam sobie zaproponuje, ja go nieco wydłużam, w zależności od prac to może być o dni albo tygodnie, bo ja zwykle się nie spieszę.
Nie uważam, żeby pośpiech mi służył, wolę się do wszystkiego dobrze przygotować. W związku z tym ja jestem w stanie wydłużyć nieco termin wykonania pracy wykonawcy, ale właśnie w zamian za to wpisujemy wyższe kary umowne. Czyli ja tobie daję trochę więcej luzu, ale za to, jeżeli przekroczysz ten już wydłużony termin, to wtedy już te kary umowne są większe. I w tym momencie widzi wykonawca, że traktuję go normalnie, po partnersku, nie chcę go tylko naciąć na jakieś dodatkowe koszty, nie chcę się nachapać tymi karami umownymi, tylko podchodzę do tego racjonalnie i wykonawcy się na to zgadzają. Natomiast 0,1% wartości wynagrodzenia za każdy tydzień zwłoki to jest za mało w każdej sytuacji, a nie tylko przy budowie domu deweloperskiego. Ogólnie warto sobie te procenty zawsze na złotówki zamieniać. Przy mniejszych pracach może się okazać, że wykonawca zapłaci ci 10 zł za każdy dzień opóźnienia, co to chyba brzmi trochę śmiesznie w porównaniu do na przykład brzmiących poważniej dwóch procent. Tak więc nie bójmy się tych kar umownych, wpisujmy je tak duże, żeby jednocześnie były w porządku, ale jednocześnie trochę budziły presję wykonawcy.
Patrzę jeszcze na tą umowę i ona dotyczyła umowy na stan deweloperski. Natomiast nie ma nigdzie w przepisach określonego, co to jest stan deweloperski i trzeba to ustalić. Na przykład tutaj w jednym punkcie było napisane, że wszelkie prace określone umową dotyczą zakresu w ramach wykonania samego budynku i nie uwzględniają ogrodzenia docelowego działki, prac ziemnych dotyczących montażu sieci przyłączy dla mediów, budowy dróg, chodników, ogrodu. To moje pytanie jest takie, skoro jest umowa na stan deweloperski i wszelkie prace określone umową dotyczą zakresu w ramach wykonania samego budynku, to czy wejście do domu się liczy? A taras? Co jest w umowie, a co nie? Czy jest izolacja tego domu, czy tylko sama konstrukcja? Za dużo pytań. Widziałem też umowy,w których zostało przeoczone orynnowanie. Było wszystko opisane, ale zabrakło właśnie tego elementu i niby wykonawca zobowiązał się do wszystkiego razem z zakupem materiałów, ale o rynnach nie było ani słowa. No i teraz pytanie, czy to jest zgodnie z projektem, czy w projekcie to było. Trzeba to sprawdzić. Lepiej to spisać po prostu. Dlatego tak ważny jest kierownik budowy. Mam nadzieję, że to zapadnie wam w pamięć.
I co jeszcze? To chyba wszystko tak naprawdę. Nie chcę też się rozwodzić, bo zaraz będzie podcast trwał godzinę, więc tylko szybkie podsumowanie.
PODSUMOWANIE
Po pierwsze, mam nadzieję, że wiesz, jak umowy są ważne. Po drugie, spokojnie czytajcie umowy, ma być wszystko zrozumiałe, wszystko ma być przejrzyste. Jeżeli wykonawca się do czegoś zobowiązuje, to trzeba to po prostu wszystko uwzględnić. Jeżeli jest taka potrzeba, to żądajmy od wykonawcy okazania ubezpieczenia. Możemy też żądać od wykonawcy okazania na przykład zaświadczeń o niezaleganiu składek ZUS albo o niezaleganiu w Urzędzie Skarbowym. Czasami to jest przydatne, szczególnie przy większych pracach. Ogólnie rzecz biorąc to sprawdzamy wszystko, i z projektem, i z dokumentacją, i poprośmy o pomoc kogoś, kto wie, co i jak, jak my sami mamy jakieś wątpliwości.
I na koniec a propos takiego braku zaufania, ktoś mi wysłał umowę, którą skonstruował jakiś znajomy znajomego, który robi praktykę w jakiejś firmie i w ogóle takie umowy właśnie z wykonawcami przygotowuje. I otwieram umowę i coś mnie tak zaciekawiło, tak czytam, kurczę, widziałem gdzieś tą umowę. Zapytałem o to i czytelnik napisał, że to była właśnie umowa o roboty budowlane, która została specjalnie zrobiona dla niego. Ale poszukałem chwilę i znalazłem dokładnie ten sam wzór umowy na Muratorze. Ktoś po prostu skopiował wzór umowy z Muratora, wkleił ją do Worda i wysłał inwestorowi z takim komentarzem, że ona jest w porządku. No i nie była. Były takie jakieś podstawowe zapisy, ale brakowało wielu rzeczy, na przykład brakowało informacji o tych karach umownych, brakowało takiej tego, że wykonawca ma zapewnić porządek po wykonaniu prac, no i tak to jest. Tak więc, prawda jest chyba taka, że nikt nie zadba tak o swój interes, jak my sami. Nawet znajomy znajomych nie za bardzo czasami jest godzien naszego zaufania.
I tym mało optymistycznym akcentem chciałbym zakończyć, ale chciałbym zakończyć jednak optymistycznie. Kończymy dziesiąty podcast, który trwał prawie godzinę, i niedługo widzimy się z podcastem numer jedenaście. Mam nadzieję, że jeszcze przed świętami, żebym wam zdążył życzyć wszystkim wesołych świąt.
Wielkie dzięki za słuchanie i do usłyszenia. Pozdrawiam, Sławek Zając, Jak Się Wybudować i Nie Zwariować.
Pamiętajcie, że jak chcecie polecić mojego bloga, to po prostu powiedzcie komuś, żeby wpisał w wyszukiwarkę Jak Się Wybudować i Nie Zwariować.
Niestety nie zadbałem o to, żeby ta moja domena była jakoś czytelna, w związku z tym niech wpisze Jak Nie Zwariować i Się Wybudować, a na pewno mnie znajdzie. Kończę, wielkie dzięki!
Zwykle to, co dalej, oznacza tyle, że wchodzimy w Internet i szukamy jakiegoś projektu. I takie działanie jest błędem. Dużym błędem. Nie wolno wręcz kupować działki bez świadomości tego, co chcemy na tej działce wybudować. To jest bardzo powszechne, ale błędne. Z kilku przyczyn.
Po pierwsze, budowa domu i zakup działki to inwestycja. Wydajemy na to dużo, dużo pieniędzy. Większość z was weźmie kredyt na dwadzieścia, trzydzieści lat. To jest naprawdę trudny temat. Traktujmy zakup działki budowlanej i budowę domu jako jedność. Nie możemy tylko wykonać jedną część inwestycji, jaką jest zakup działki, a potem myśleć, co dalej, bo może się okazać, że na przykład, nie stać nas na budowę domu lub po zakupie działki okaże się, że mamy mniej pieniędzy niż myśleliśmy i będziemy budować mniejszy dom albo pożałujemy, że kupiliśmy działkę tu, a nie gdzie indziej, wydaliśmy na nią za dużo, a przecież można byłoby kupić mniejszą działkę pięć kilometrów dalej i zaoszczędzić dużo pieniędzy.
Musimy przed budową domu i zakupem działki myśleć nierozłącznie o jednym i drugim. Musimy myśleć o tym, ile wydamy na całą inwestycję. Nie ma znaczenia, że marzymy o saunie, o ogrodzie zimowym, jeżeli pieniądze skończą się w połowie wykończeniówki.
Dlatego trzeba zadać sobie wiele pytań, zaczynając od takich podstawowych:
– W jakim domu chcemy mieszkać. Czy to będzie dom parterowy, z poddaszem, piętrowy?
– Czy chcemy mieć garaż w bryle domu? Jeżeli tak, to na jedno stanowisko, na dwa, a może na dwa i pół, bo akurat chcesz mieć dwa samochody i na motor?
– Może chcesz mieć piwnicę?
Jeżeli już na te pytania odpowiedziałeś, idziemy dalej. Jakie chcesz mieć pomieszczenia w domu, o jakiej powierzchni, co chcesz w tym domu mieć?
To nie są proste decyzje. I przed budową domu bez żadnej pomocy trudno jest określić, w jakim domu chcemy mieszkać. Przecież dom może mieć bardzo różny układ pomieszczeń. Pytania są na przykład takie:
– Czy chcesz mieć kuchnię razem z salonem i jadalnią, czy kuchnia będzie osobnym pomieszczeniem?
– Jak duży chcesz mieć salon?
– Czy chcesz mieć garderobę i łazienkę zaraz przy sypialni, czy to będzie oddzielne pomieszczenie?
– Ile planujecie mieć dzieci?
– Ile będzie łazienek?
– Czy będzie WC dla gości?
I tych pytań można zadać sobie mnóstwo. I podam taki tok myślenia, by trochę pomóc. Należy sobie wyobrazić taki typowy dzień roboczy. Wyobraź sobie, że rano wstajesz. Pytanie jest, gdzie będziesz rano się ubierał i mył? W którym miejscu? Gdzie będą myły się Twoje dzieci? Jeżeli dopiero planujecie dzieci, to nic, bo przecież trzeba sobie wyobrazić, jak to będzie wyglądało za kilka lat. I w ten sposób można określić mniej więcej liczbę, umiejscowienie łazienek, garderób i ich powierzchnie.
Jak się już ubrałeś, to trzeba zjeść śniadanie. Gdzie będziesz je jadł? W jadalni, w kuchni, w salonie? Gdzie będzie jadła cała rodzina? Jak to będzie wyglądało?
Jeżeli idziesz do pracy, to też pytanie, gdzie będziesz parkował samochód? Czy będziesz parkował w garażu, czy na zewnątrz? Czy będziesz miał wygodny dostęp do tego samochodu?
Jak już pojechałeś do pracy, minęło tam ileś godzin, w drodze do domu zrobiłeś zakupy, wracasz do domu, to gdzie te zakupy zostawisz? U mnie jest to rozwiązane w ten sposób, że parkuję sobie w garażu, wchodzę sobie do kuchni przez spiżarnię. W spiżarni zostawiam na przykład soki, warzywa, wodę. I potem wchodzę do kuchni, zostawiam na blacie pozostałe zakupy. To, co trzeba, wsadzam od razu do lodówki, która jest tuż obok. A resztę, na przykład warzywa, mogę od razu umyć. I znowu na drugą część blatu roboczego od razu pokroić i przygotowuję posiłek.
I można sobie wyobrazić to, jak to będzie wyglądało.
Co dalej? Co po posiłku, po przyjściu do pracy? Jak spędzasz wolny czas? Czy potrzebujesz na przykład dodatkowego pomieszczenia na swoje hobby? Jak wygląda pójście spać? Jak będzie wyglądało szykowanie dzieci do snu? Gdzie będziesz się przebierał? I im więcej sobie takich pytań zadasz, tym będziesz lepiej wiedział, jaki chcesz dom wybudować.
W związku z tym, że tych pytań jest naprawdę mnóstwo, to oczywiste, że każda osoba odpowie na te pytania inaczej. Każdy z nas jest inny, każdy ma inne potrzeby, każdy inaczej spędza dzień, każdy potrzebuje innej przestrzeni. I w związku z tym każdy buduje inny dom. Każdy buduje inny dom. I bez świadomości tych swoich potrzeb i bez świadomości tego, jaki chcesz dom wybudować, nie będziesz znał kosztu budowy. Po prostu. Nie da się tego zrobić.’
I nie ma co wierzyć informacjom w Internecie, że koszty budowy to na przykład 3000 złotych za metr kwadratowy razy powierzchnia. Albo gdzieś tam spotkasz się z jakimiś artykułami, które pokazują orientacyjne koszty budowy. One nie mają znaczenia. Wystarczy tylko, że twój dach będzie bardziej skomplikowany, twoja elewacja będzie bardziej efektowna, standard wykończenia będzie trochę wyższy, a warunki gruntowe na działce będą trochę gorsze. Tak tu trochę, tam trochę, tam trochę i nagle się rozjeżdżasz o sto, dwieście, trzysta tysięcy względem tego, co sobie tam wyczytałeś w Internecie.
W związku z tym przede wszystkim przed rozpoczęciem szukania działki budowlanej należy oszacować wszystkie koszty, wszystkie co do złotówki, jak się da. I pod podcastem, a także już wcześniej, pokazywałem mój film na YouTube, w którym pomagałem określić te wszystkie koszty. Udostępniłem arkusz kalkulacyjny, który ma właśnie pomóc szacować wszystkie koszty.
Oprócz tego, że nie wiemy, jak przyszły dom będzie wyglądał i bez tego nie możemy policzyć kosztów, to do tego łatwo zapomnieć o pewnych dodatkowych wydatkach, takich jak koszty notarialne, PCC od działki, koszty przygotowawcze, na przykład wyrównanie działki, uporządkowanie tej działki, zakup projektu, adaptacja projektu, zaangażowanie kierownika budowy, geodeta. I znowu tych takich niby drobiazgów robi się bardzo, bardzo, bardzo dużo i bardzo łatwo jest przekroczyć budżet. Dlatego zakup działki bez świadomości całkowitych kosztów budowy to duży błąd. Naprawdę można się bardzo oszukać. A jeżeli okaże się, że nie stać cię na budowę domu, to zostajesz z problemem. Zostajesz po prostu z działką, z którą nic nie zrobisz, albo którą po prostu będziesz musiał sprzedać szybciutko, aby zmienić swoje plany i wybudować na przykład mniejszy dom gdzie indziej lub na przykład w ogóle zrezygnować z budowy domu i kupić mieszkanie.
Drugą sprawą jest to, że jeżeli kupisz działkę, a dopiero potem będziesz myślał, co dalej, no to się możesz troszeczkę niestety oszukać. Dlatego, że na żadnej działce nie możesz wybudować tego, co chcesz. Są przeróżne ograniczenia. Są na przykład ograniczenia związane z planem miejscowym. Po prostu w danej gminie czegoś na danej działce nie można zrobić z założenia. Może być ograniczenie związane z warunkami zabudowy. To taki dokument, który mówi, co można, co nie można zrobić. Ale jest też (bardzo ważne) rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Bez zapoznania się z tymi dokumentami może się okazać, że po zakupie działki nie będzie mógł na niej wybudować tego, co zamierzałeś.
Może się okazać, że kupisz działkę, a nagle się okaże, że obok działki jest las. Las, który na las nie wygląda, bo tak naprawdę to jest tam łąka, ale według dokumentów jest tam las. A skoro jest tam las, to musisz się od tego lasu odsunąć budynkiem na przykład na 12 metrów.
Z innej strony działki może być jakiś stary dom drewniany. Widzisz, że on jest oddalony pięć metrów od twojej granicy, ale gdzieś przeczytałeś o tym, że przecież możesz spokojnie umieścić swój dom w odległości 4 metrów od granicy działki, jeżeli ściana ma okna i drzwi po tej stronie, albo 3 metry, jeżeli nie ma otworów okiennych i drzwiowych. I tak sobie wyczytałeś, a potem się okazuje, że to nie do końca tak. Bo właśnie to rozporządzenie mówi, że jeżeli na działce sąsiedniej jest dom drewniany, który nie jest zabezpieczony przed rozproszeniem ognia, to musisz się od niego oddalić bodajże na kilkanaście metrów. I nagle się okazuje, że mimo tego że kupiłeś dużą działkę, nie znając pewnych przepisów, to się może okazać, że niestety na tej działce nie będzie można nic wybudować. Nic.
I naprawdę nie chcę straszyć, ale prowadzę tego bloga już prawie trzeci rok, od wydania mojej książki też już sporo czasu minęło. Otrzymuję dużo od was maili i spotkałem się z przykrymi przypadkami. Ktoś kupił działkę, na której naprawdę zostaje jakiś pas o szerokości trzech metrów, na którym można cokolwiek wybudować. Z jednej strony jest las, z drugiej strony droga, z trzeciej jakieś inne zabudowania. I nagle, pomimo tego że działka budowlana jest duża, nic na niej nie można zrobić. I znowu, bez świadomości tego, jaki chcesz dom wybudować, to czasami trudno stwierdzić, czy się rzeczywiście na tej działce zmieścisz, czy też nie. Ograniczenia są przeróżne. W niektórych gminach musisz wybudować dom parterowy. Albo dom parterowy z poddaszem i nie możesz wybudować domu piętrowego. To też tak można się trochę oszukać, bo marzysz o domu właśnie piętrowym, kupujesz działkę, a się okazuje, że plan miejscowy tego zabrania.
Mogą być (w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy) zakazy związane z tym, że musi być dach dwuspadowy, koniecznie o jakimś kącie nachylenia, co oznacza, że nie można na danej działce wybudować domu z dachem płaskim. Mogą być ograniczenia związane z szerokością elewacji frontowej. I znowu, może się okazać, że twój wymarzony dom na tej działce nie może powstać. I teraz, no cóż, zmieniać swoje marzenia, dopasowywać teraz dom do działki specjalnie i budować dom, o którym nie marzyliśmy? No szczerze mówiąc, słabo, prawda? Nie po to marzymy o domu, żeby budować inny dom niż sobie wymyśliliśmy. Dlatego właśnie im więcej wiemy o naszych potrzebach, im więcej wiemy o tym, jak ten dom będzie wyglądał, jaka będzie wyglądała jego elewacja, jakiej będzie szerokości, wysokości i tak dalej, tym lepiej, bo wtedy będziemy szukać działki, na której budowa tego domu będzie po prostu możliwa.
Jeżeli kupimy dom, kupimy działkę, a potem będziemy myśleć, co dalej, to się okaże, że nagle trzeba będzie nasze marzenia trochę torpedować. Czyli na przykład wybudować dom mniejszy, może węższy, może po prostu inny od tego, co wymarzyliśmy. I to jest ten pierwszy krok, czyli świadomość swoich oczekiwań i świadomość całkowitych kosztów. Uprzedzam przed tym, żeby nie wierzyć w kosztorysy, które są gdzieś tam umieszczane przy projektach typowych, ponieważ one mają jeden cel, przekonać cię do zakupu projektu. Te kosztorysy są bardzo często zaniżane. Łatwo się o tym przekonać, ponieważ jeżeli napiszesz do jakiegoś biura projektowego, czy oni biorą odpowiedzialność za te ceny, które podają na stronie, odpowiedzą, że oczywiście, że nie. Bo nikt nie jest w stanie podać całkowitych kosztów bez informacji, gdzie się będziesz budował, w jakim województwie, jakie są warunki gruntowe na danej działce, w którym roku będziesz się budował i tak dalej. Tych parametrów jest mnóstwo.
Poza tym i tak te kosztorysy bardzo często są zaniżane same w sobie. No skoro biuro projektowe nie bierze za to odpowiedzialności, trzeba to traktować jako reklamę i tak naprawdę w ogóle na to nie zwracać uwagi. To, że widzisz gdzieś właśnie projekt typowy i obok jest jakaś atrakcyjna cena, nic nie znaczy. Także dlatego, że czasami w tych kosztorysach są pominięte pewne bardzo ważne wydatki, na przykład brakuje źródła ogrzewania. Żadnego nie ma. Widziałem kosztorysy, które nie mają w ogóle wyszczególnionego niczego związanego z elektryką, hydrauliką. Widziałem na jakiejś stronie kuriozalny kosztorys, ponieważ był w nim wymieniony stan surowy, okna, drzwi, tynki, wylewki, właściwie stan deweloperski, ale w ogóle bez elektryki i hydrauliki. No po prostu ręce opadają. W związku z tym nie wierzymy w coś takiego. Jedyne, co możemy zrobić, to samemu zastanowić się nad swoimi oczekiwaniami i policzyć to troszkę samodzielnie.
Po zakupie działki, kiedy już będziemy już pewni, jaki projekt chcemy kupić lub skorzystamy z usługi projektanta i zaprojektuje nam indywidualny, wtedy, jak już mamy działkę, warto zamówić kosztorys inwestorski, który po prostu będzie o wiele dokładniejszy. Ale przed zakupem działki, kiedy my tylko liczymy sobie tak mniej więcej całkowite wydatki, to ten mój arkusz, mój film, o którym mówiłem wcześniej, powinien wystarczyć.
Jeżeli już wiesz, w jakim domu byś chciał zamieszkać i wiesz, że cię stać na wszystko, to szukasz działki. Szukasz działki zwykle w prosty sposób. Internet, jeździsz po okolicy, pytasz znajomych. Szukasz działki w fajnej lokalizacji, ładnej działki, blisko pracy, szkoły. Działki, gdzie nie ma problemów z sąsiedztwem, gdzie nie ma żadnych przykrych zapachów albo jakichś hałasów. No i teraz, jak już wiesz, w jakim domu byś chciał zamieszkać, szukając działki, już masz trochę większą świadomość. Bo po pierwsze, szukasz działki, na której ten dom może powstać, ale po drugie, już szukasz konkretnej działki, na przykład z wjazdem na działkę od strony północnej, aby dom był usytuowany w ten sposób, aby salon, pokoje dziecięce twojego domu były skierowane na stronę południową. W ten sposób słońce rano, jak będzie wstawało, zaczyna swoją drogę od strony wschodniej, potem w ciągu dnia okrąża twój dom od strony południowej i kończy dzień na stronie zachodniej. W związku z tym pomieszczenia, które wymagają więcej światła, powinny być skierowane właśnie na stronę południową.
Tu krótki film, który to objaśnia:
Jak masz świadomość tego, co chcesz wybudować, też będzie ci łatwiej odrzucić działki, których układ stron świata jest niekorzystny.
No i załóżmy, że już masz jakąś działkę taką na oku. Wiesz, że na tej działce twój dom będzie po prostu wyglądał świetnie. Wszystko jest pięknie. Sprawdzasz jakieś dokumenty. Wszystko wygląda bosko. Kupujesz działkę. I jaki błąd jest tutaj najczęściej popełniany? Chyba największym błędem to jest zbytnia ufność. Często ufamy właścicielowi, że z sprzedawaną działką wszystko jest w porządku. Widzimy działkę. Ona jest ładna. Widzimy gdzieś obok jakieś zabudowania. Ludzie się budują. W związku z tym, co się może stać złego? Może się dużo stać. I powiem tak: to w naszym interesie jest ograniczenie ryzyka. Podejrzewam, że tak na oko w 90%, jak kupisz działkę, będzie wszystko w porządku. Czy to jest duży odsetek? Jest. Ale czy wystarczający? No nie, głupio kupić działkę i ryzykując tym, że w 10% przypadków będziesz miał problem. Jaki to może być problem?
No przede wszystkim problem może być taki, że na danej działce będzie bardzo kosztowne posadowienie domu. To może być związane z tym, że na danej działce są wysokie wody gruntowe. Jeżeli to się okaże przy realizacji fundamentów, to będzie kłopot, ponieważ koparka wykopie dół i nagle w tym dole będzie woda. Odpowiednia budowa na takim terenie będzie możliwa, ale utrudniona. Ale problemów może być więcej. Może być na przykład grunt wysadzinowy, który wymaga więcej starań i więcej kosztów, aby ta budowa była możliwa. Może się okazać, że na danej działce grunt jest nienośny. To oznacza, że dom nie może zostać posadowiony, ponieważ się na przykład zapadnie. Dosłownie. Nikt na taką budowę nie pozwoli. W związku z tym trzeba będzie zmienić sposób posadowienia budynku, na przykład na słupy, lub będzie konieczna wymiana gruntu. Wymiana gruntu, o jest bardzo kosztowna impreza. Trzeba cały grunt wywieźć, nawieźć nowy, odpowiednio grunt ubić. To może być wydatek nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Czyli w niektórych przypadkach może nawet przekroczyć koszt zakupu działki.
Można tego uniknąć. Tych wszystkich rzeczy można uniknąć, wykonując badania geotechniczne. Te badania geotechniczne kosztują, mniej więcej osiemset złotych. Polega to na tym, że przyjeżdża ekipa, robi na przykład trzy odwierty w miejscu, gdzie będzie stał dom, i glebę poddaje analizie. I wiadomo, co jest na danej działce. Jeżeli sprzedający nie ma takich badań geotechnicznych, a zwykle nie ma, a szkoda, szczerze mówiąc, mam nadzieję, że im częściej będę mówił o tych badaniach geotechnicznych, tym więcej sprzedających będzie je wykonywało. Jeżeli ich nie ma, to można zawrzeć w umowie przedwstępnej, że badania geotechniczne zostaną wykonane po podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeżeli się okaże, że jest jakiś problem, to wtedy sprzedający oddaje za te badania pieniądze. I się rozstajemy tak naprawdę. Jeżeli będą badania niekorzystne, to chyba szkoda tracić pieniądze na to, żeby ten dom wybudować. Odpowiednie zabezpieczenie fundamentów przed wodą może pochłonąć sporą część twojego budżetu.
I ja wiem, że bardzo wiele osób, podejrzewam, że zdecydowana większość, kupuje działki w ciemno, bez takich badań. Wychodzą z założenia, że skoro obok stoją jakieś budynki, to wszystko będzie w porządku. No bo co się może stać? Przez to, że w większości wypadków rzeczywiście nic z działką się nie dzieje, takie jest przekonanie chyba u wszystkich, że w takim razie badań nie ma co wykonywać.
Szkoda tracić te osiemset złotych, skoro wszystko jest w porządku i inne budynki stoją bez problemów. No i właśnie, w większości wypadków jest okej. Ale wspominałem o ograniczeniu ryzyka. Widziałem, że na przykład właściciel działki przez lata wywoził ziemię. Sprzedawał ją prawdopodobnie gdzieś tam na boku, przez co na działce powstał wielki dół. W pewnym momencie ten dół był już trochę za duży. Właściciel działki chciał tą działkę sprzedać. Po co mu taka wielka działka budowlana z taką wielką dziurą? W związku z tym nawiózł jakiegoś syfu, gruzu, nie wiadomo czego. Nawiózł na to trochę lepszej ziemi. Poczekał rok aż to wszystko zarosło i wystawił działkę na sprzedaż.
Co jeżeli byś taką działkę kupił? Podczas prac ziemnych okazałoby się, że trzeba cały ten gruz wywieźć, nawieźć porządną ziemię, ubić. Koszty horrendalne. Jasne, że wtedy można by jeszcze iść do sądu. Właściciel w końcu ukrył dosyć istotną wadę tej działki. Ale chyba wiemy, jak działają sądy. Wiemy, że jest to zabawa na kilka lat. Czy chcemy wstrzymywać budowę na kilka lat? No nie chcemy. W związku z tym badania geotechniczne spowodują, że będziesz miał pewność, że z tą działką jest wszystko w porządku. I naprawdę to, że obok stoją domy, to, że wydaje się, że jest sucho na działce, to, że nie widać, żeby były problemy, nic nie znaczy, ponieważ jest jakiś procent ryzyka, że coś nie tak jest. Że akurat może na tej działce powierzchniowe wody gruntowe akurat idą przez jej środek. Może się okazać bardzo dużo rzeczy. W związku z tym nie żałujmy tych pieniędzy, po to aby… no właśnie, po co? 800 złotych to mała kwota za wykonanie takich badań geotechnicznych. To jest, podejrzewam, koszt kilku metrów albo kilkunastu metrów glazury w twoim domu. W związku z tym oszczędzanie na czymś tak ważnym jest błędem, dużym błędem.
Podcast trwa teraz dwadzieścia minut. Powiedziałem o paru ważnych rzeczach, ale to nie wyczerpuje tematu. I powiem szczerze, kiedyś wydawało mi się, że zakup działki jest prosty i jest właściwie najłatwiejszym etapem naszej inwestycji. Dopiero po zakupie działki będziemy się martwić, co dalej. I tak naprawdę jeszcze jak pisałem moją książkę „Jak się wybudować i nie zwariować” trzy lata temu, to na temat działek napisałem chyba kilkanaście stron, wychodząc z założenia, że nie ma co powtarzać informacji, które są podane w Internecie. Skoncentrowałem się bardziej na tym, jak wynegocjować za działkę dobrą cenę, a nie na to, na co uważać. I dopiero, gdy zacząłem pisać bloga, kiedy zaczęliście do mnie pisać ze swoimi problemami, kłopotami, pomału do mnie docierało, że zakup działki, dobrej działki i to w dobrej cenie, nie jest prosty.
Tych rzeczy, na które trzeba zwracać uwagę jest tak dużo, że nawet właściciele działek nie za bardzo wiedzą, jakie wady ma działka budowlana, którą chcą sprzedać. Dotarło też do mnie, że znacznie łatwiej jest ukryć wady działki, która kosztuje kilkadziesiąt albo i więcej tysięcy niż na przykład wady samochodu, który ktoś sprzedaje za kilka tysięcy. Kupując samochód, jesteśmy w stanie go sprawdzić. Albo sami się na tym znamy, a jeżeli nie, to mamy jakiegoś zaprzyjaźnionego mechanika. Możemy to sprawdzić, płacąc oczywiście komuś za taką usługę. Natomiast w przypadku działek sprawa nie jest prosta. Bo po pierwsze, musimy wiedzieć, czego chcemy. I bez tej informacji nikt nam nie pomoże. Po drugie, tych takich szczególików, na które trzeba zwracać uwagę, jest całe mnóstwo. I jest bardzo mało ludzi w Polsce, którzy są w stanie rzetelnie ocenić, czy dana działka budowlana jest w porządku.
Pokażę jeden z przykładów, który chyba działa na wyobraźnię. Przypuśćmy, że kupiłeś działkę, sprawdziłeś wcześniej wszystkie dokumenty, sprawdziłeś plan miejscowy. W planie miejscowym twoja działka jest określona jako działka o zabudowie jednorodzinnej. Sprawdziłeś plan miejscowy. Przeczytałeś od deski do deski. Upewniłeś się, że na tej działce możesz postawić swój wymarzony dom. Kupiłeś działkę, starałeś się o projekt i projektant podczas adaptacji albo podczas pracy nad projektem odkrył, że nie jest to wcale proste, ponieważ twoja działka jest terenem leśnym. Jak to możliwe? Ano dlatego, że las jest w takich wypadkach, kiedy jest oznaczony jako teren leśny w planie miejscowym. Zapoznałeś się z planem miejscowym i wiesz, że nie jest. Ale teren leśny jest także wtedy, kiedy w ewidencji gruntów i budynków ten teren jest oznaczony literkami LS. Jeżeli tego nie sprawdziłeś, to kupiłeś działkę leśną.
To prawdziwa historia i tym konkretnym przypadku, o którym teraz myślę, były problemy. I co ciekawe, notariusz podczas sprzedaży działki powinien zwrócić na to uwagę. Znam jednak sytuację taką, że notariusz po prostu to przeoczył i jest kłopot. Ale okej, przypuśćmy, że teraz wysłuchałeś ten podcast, wiesz, że na to trzeba zwracać uwagę, w związku z tym, przed zakupem działki sprawdzasz nie tylko plan miejscowy, ale także sprawdzasz ewidencję gruntów i budynków. W żadnym z dokumentów nie ma informacji o tym, że teren jest leśny. Czy wszystko jest w porządku z tą działką? Niestety niekoniecznie, ponieważ może być tak, że ten teren, który chcesz kupić, jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu. I de facto ta działka jest jednak terenem leśnym.
Więc są takie pułapki, na które trudno się uczulić. I o tym nie mówi się często. Jak czytam różne artykuły na temat działek budowlanych i na co uwagę zwracać, to tam zwykle jest jedna dziesiąta tego, na co uwagę trzeba rzeczywiście zwracać. Bardzo często właściciele działek sami nie wiedzą, co sprzedają, bo też nie znają pewnych przepisów. Notariusz, który powinien być po twojej stronie, także ma czasem niepełną wiedzę. I możesz kupić działkę, z którą potem nic nie będziesz mógł zrobić. To samo dotyczy działek sąsiednich. Bo na przykład, jeżeli kupujesz działkę i z tą działką wszystko jest w porządku, sprawdziłeś wszystko od A do Z, jesteś przekonany, że wszystko jest w porządku, ale nie sprawdzisz, co jest z tą działką, która jest tuż obok, to się może okazać, że ta działka sąsiednia jest lasem, co oznacza, że będziesz się musiał od tego lasu oddalić.
Kiedyś zwracałem uwagę na blogu na to, że nawet jeżeli działka sąsiednia wygląda na łąkę, to nie ma to znaczenia. Ważne jest to, co jest w dokumentach. Jeżeli w planie miejscowym lub w ewidencji gruntów i budynków ten teren sąsiedni jest określony literkami LS, jest to teren leśny, to także się będziesz musiał od niego budynkiem odsunąć. Co gorsze, jeżeli w planie miejscowym znalazłeś informację o tym, że trzeba zachować odległość od lasu na pięćdziesiąt metrów, ale ten zapis zignorowałeś, bo przecież obok jest łąka, nie las, a potem się okaże, że według dokumentów ta sąsiednia działka jest lasem, to będziesz musiał odsunąć budynek na pięćdziesiąt metrów od granicy. Czyli dokładnie rzecz biorąc od lasu. Takie to są pułapki.
I im więcej czytam, im więcej się dowiaduję, im więcej poznaję takich kiepskich przypadków kupienia działki z problemem, tym jakby więcej wiem, ile staranności trzeba zachować przy wyborze działki.
Tych tematów jest tak dużo, że w pewnym momencie wpadłem na pomysł przygotowania kursu „Jak się wybudować”. Kursu online, który właśnie pomoże wybrać i kupić działkę, pomoże sprecyzować swoje oczekiwania wobec działki i domu, pomoże oszacować wszystkie koszty. Po to, aby każdy mógł kupić działkę bez żadnego kłopotu. Pokazuję, w jaki sposób wynegocjować za działkę dobrą cenę, przeprowadzam przez cały proces zakupu, pokazuję, jak powinna być zorganizowana umowa przedwstępna, jak sprawdzić księgi wieczyste, inne dokumenty. A dodatkowo także pokazuję, co po zakupie działki. Czyli w jaki sposób wybrać projekt, projektanta, kierownika budowy, wykonawcę. To wszystko po to, aby marzenie o własnym domu jak najszybciej się spełniło.
Zrobiłem wszystko, aby kurs odpowiedział, jak nie na wszystkie, to na większość twoich pytań. Na większość pytań, które nurtują budujących. Tematów jest sporo, więc nic dziwnego, że kurs trwa ponad dziesięć godzin. Jest to kurs wideo. Ale kurs to nie wszystko, ponieważ oprócz niego dostajesz dużo pomocy, które pomogą zarówno przy wyborze działki, jak i przy budowie domu. Przede wszystkim jest to moja książka w wersji papierowej, e-book i audiobook razem z materiałami dodatkowymi. Jest to dokument, który pozwala ci lepiej sprecyzować swoje oczekiwania i potrzeby względem działki i domu. Jest to checklista, którą warto mieć zawsze przy sobie, kiedy oglądasz kolejną działkę, żeby zaznaczać, czy wszystko dokładnie sprawdziłeś. Są to jeszcze inne dokumenty, arkusze kalkulacyjne, które pozwolą ci kupić działkę, ale jednocześnie być pewnym, że po zakupie działki wiesz, co robić dalej. I będziesz pewny, że stać cię na budowę domu. I co więcej, będziesz wiedział, jaki dom chcesz wybudować.
Czy mógłbyś tę wiedzę, którą zawarłem w kursie zdobyć w inny sposób? Myślę, że tak. Bo w tym kursie nie ma jakichś rzeczy tajemnych. Ta wiedza jest ogólnie dostępna, tylko że po prostu rozsypana po całym Internecie. I jest także w głowach pośredników, projektantów i tak dalej. Więc mógłbyś ją zdobyć. Ale po pierwsze, musiałbyś naprawdę bardzo, bardzo dużo na to wszystko poświęcić. Po drugie, musiałbyś zaangażować fachowców do tego, aby część tej wiedzy ci przekazali. Przykładowo musiałbyś zaangażować projektanta już na samym początku, aby dobrze cię poznał, aby poznał twoje potrzeby, oczekiwania względem działki, domu. Aby powiedział tobie, z czym się wiąże budowa domu, co wpływa na koszty budowy. Taki projektant poświęciłby wam co najmniej kilka, jak nie kilkanaście godzin, więc taka usługa by kosztowałaby tysiąc złotych, może i więcej.
Następnie byś szukał działki na własną rękę. Jeżeli nic nie wiesz na temat tego, na co uważać, to musiałbyś na przykład wziąć pośrednika. Mam mieszane uczucia co do pośredników, ale na pewno są tacy, którzy znają się na swojej robocie. Taki dobry pośrednik weźmie kilka procent prowizji od nieruchomości, co przy działce na przykład wartej sto tysięcy, to już mówimy o prowizji liczonej w tysiącach. Jeżeli nie pośrednik, musiałbyś za każdym razem, kiedy jesteś zainteresowany mocniej jakąś działką, zlecić jej analizę jakiejś firmie wewnętrznej. Takie analizy, najbardziej podstawowe, kosztują 500, 700 złotych. Takie już dokładne potrafią kosztować 1500 zł i więcej.
A mój kurs daje to wszystko. Pozwala ci każdą działkę sprawdzić bez dodatkowych kosztów. Daje ci wiedzę, która pozwoli ci każdą działkę przejrzeć na wszystkie sposoby za wiele, wiele niższą cenę. Kurs kosztuje 390 zł brutto. I to nie wszystko, bo tak naprawdę kurs ci się zwróci, podejrzewam, po obejrzeniu odcinka o negocjacjach, w którym udzielam dużo porad, w jaki sposób negocjować przy zakupie działki i oszczędzać od samego początku. Podczas budowy będziemy ponosić dużo wydatków, w związku z tym nauczmy się negocjować jak najszybciej.
Poza tym w kursie pokazuję także, co po budowie domu, czyli jak wybrać projektanta, kierownika budowy, wykonawców, jak oszczędzać na budowie, gdzie się czają pułapki i gdzie się czają oszczędności. Poza tym kurs będzie się rozrastał. Każda osoba, która kupi kurs, ma możliwość zadania mi pytania. Na każde pytanie oczywiście odpowiem. Jeżeli jakieś pytanie będzie trochę trudniejsze, to po prostu opracuję kolejną odpowiedź w formie wideo i udostępnię ją wszystkim kursantom, więc podejrzewam, że z czasem ten kurs będzie coraz dłuższy, coraz bardziej wyczerpująco będzie odpowiadał na wszystkie pytania.
Więc jeżeli jesteś zainteresowany, a mam nadzieję, że kurs cię zaciekawił, to zapraszam na bloga, gdzie znajdziesz więcej informacji na ten temat lub na stronę jaksiewybudowac.pl. Na stronie znajdziesz kilka przykładowych odcinków, no aby nie kupować kota w worku i znajdziesz streszczenie całego kursu, w którym omawiam wszystkie dwadzieścia odcinków. To wszystko po to, abyś po prostu wiedział, co kupujesz.
Tak więc jeszcze raz dziękuję za uwagę. Zapraszam na stronę jaksiewybudowac.pl i do usłyszenia. Pozdrawiam, Sławek Zając, Jak Się Wybudować I Nie Zwariować.
Dobrze jest, żeby podzielić się obowiązkami na samym początku, bo łatwo o coś takiego, że budową zajmuje się tylko jedna osoba, a druga osoba na przykład zajmuje się dziećmi albo pracą zawodową, ale nie uczestniczy aktywnie w budowie domu. Przez pewien taki podział może działać, ale potem może się urodzić pewna frustracja. Osoba, która zajmuje się cały czas budową, dba o wykonawców, negocjuje, kupuje materiały zaczyna się frustrować, zabiera jej to dużo czasu i czuje, że nie jest do końca doceniana. A druga osoba, ta, która nie uczestniczy w budowie domu, może mieć takie poczucie, że mało się dzieje. Pojawiają się pytania: „Dlaczego ty tyle czasu spędzasz na tej budowie, przecież kurczę, już to powinno być dawno zrobione!”. I to może powodować pewne spięcia, jakieś nieporozumienia, niepotrzebne kłótnie, niesnaski. Niestety tak to może wyglądać. Kiedyś się natknąłem na statystyki, że chyba trzydzieści procent małżeństw rozpada się podczas budowy domu. To trochę przykra wiadomość.
Chciałbym, żebyście tego uniknęli. Taki podział obowiązków jest fajny i skuteczny, i dobrze jest, żeby każda osoba robiła to, co umie i to, co lubi robić. Myślę, że to jest ważne.
Co jest jeszcze istotne?
Warto sobie uświadomić, że budowa domu nie jest najważniejsza na świecie. Oczywiście, że budowa domu prawdopodobnie wywróci wasze życie na kilka lat, ale po budowie domu znowu będzie spokój, znowu będzie dobrze. Więc nie angażujmy się na sto procent w budowę domu, bo stracimy czas i stracimy siły. A o to chodzi, żeby jednak ta budowa cieszyła.
Pierwsza rzecz, to asertywność. Warto być asertywnym podczas budowy, ponieważ jeżeli nie jesteśmy asertywni, to nagle każdy projektant, kierownik budowy, wykonawcy mogą nam bardzo łatwo narzucić swoje zdanie. I jeżeli nie jesteśmy asertywni, to nie powiemy „nie”, bo nie umiemy. Możemy się z jakimś zdaniem nie zgadzać, ale je zaakceptujemy, niejako na naszą szkodę.
Bycie asertywnym jest trudną sztuką. Jeżeli ktoś nie jest asertywny, to będzie miał pod górkę podczas budowy domu, ale także ma pod górkę w codziennym życiu. Skuteczne mówienie „nie” jest trudną sztuką i warto tego się nauczyć już teraz.
Co proponuję? Proponuję na przykład jakiś kurs asertywności. Zapisać się na jakieś szkolenie. Można zrobić to w inny sposób i pracować nad tym na co dzień. Każdy z nas, może nie każdy z nas, ale ja często, bo mam biuro w centrum Warszawy, mijam ludzi, którzy dają ulotki. Zazwyczaj takich ludzi się albo omija, albo podchodzi się, bierze się ulotkę do ręki, nawet się nie ogląda i się wyrzuca do śmieci. Co proponuję? Proponuję podejść do osoby, która rozdaje ulotkę, spytać ją o co chodzi, zamienić z nią parę zdań i powiedzieć „nie dziękuję, tej ulotki nie wezmę”. Małe kroczki. Uczymy się być asertywnym właśnie na takich małych rzeczach. Albo inna rzecz: dzwoni handlowiec. Co zwykle robimy z handlowcem? Albo mówimy „nie jestem zainteresowany”, zanim nawet wysłuchamy, co ma do powiedzenia, albo rozłączamy się od razu bez słowa. Co proponuję zrobić? Proponuję zadać takiemu handlowcowi parę pytań, porozmawiać, wypytać się o ofertę i na końcu powiedzieć „nie, dziękuję”. I w ten sposób ćwicząc już teraz, nasza asertywność będzie coraz lepsza, łatwiej będzie nam odmawiać, co bardzo, ale to bardzo przyda się podczas budowy.
Co jeszcze jest ważne?
Bycie cierpliwym.
Budowa domu zajmuje dużo czasu. Każdy etap. Szukanie działki, projektu, projektanta, kierownika budowy, wykonawców, materiałów. To zajmuje wiele czasu. Poza tym podczas budowy zawsze coś się stanie. Gdzieś będzie jakaś obsuwa, ktoś czegoś na czas nie zrobi, ktoś nie przyjedzie, jakieś materiały budowlane nie dojadą, może zabraknie materiałów w hurtowniach. Nie da się wszystkiego przewidzieć. Nikt nie jest tego w stanie zrobić. Więc jeżeli jesteś niecierpliwy, to będziesz się frustrował. Jeżeli denerwujesz się w życiu codziennym nawet z powodu jakichś nieistotnych rzeczy, to zanim zaczniesz budowę domu, poćwicz nad swoją cierpliwością. Jeżeli denerwujesz się w kolejkach, łatwo wpadasz w złość, to już w tej chwili popracuj nad tym, bo będziesz się niepotrzebnie frustrował podczas budowy. Będziesz miał wrażenie, że wszystko się wali.
A to nie jest tak.
Każdy przez to samo przechodził. Na budowie zawsze są jakieś opóźnienia. Powinieneś być cierpliwy, bo inaczej zbyt wcześnie osiwiejesz lub zwariujesz. Pamiętaj, że tutaj jest ważna ta zmiana myślenia, że budowa nie jest najważniejsza na świecie. Opóźnienie może być. Nic się nie stanie, jeżeli zamieszkacie nawet pół roku później, bo nawet jeżeli wynajmujecie jakieś mieszkanie i płacicie jakieś pieniądze co miesiąc obcej osobie, to i tak lepiej te kilka miesięcy płacić więcej i wprowadzić się już na spokojnie do gotowego domu niż frustrować się tym, że są opóźnienia. Lepiej sobie zawsze ogólnie zakładać nieco pesymistycznie, że jeżeli byście chcieli się wprowadzić na święta któregoś roku, to załóżcie, że nie, to nie będzie Boże Narodzenie, tylko wprowadzicie się na przykład w marcu, bo to spowoduje, że będziecie mieli trochę więcej oddechu, trochę więcej takiej lekkości i spokoju.
Co proponuję? Aby nauczyć się cierpliwości proponuję nauczyć się czegoś nowego. To może być żonglowanie Jeżeli nie umiesz żonglować, to potrzebujesz dużo cierpliwości, aby się tego nauczyć. A jak się już nauczysz żonglować 3 piłkami (a może już umiesz?), to naucz się czterema. Chodzi o to, żeby nauczyć się wykonywać pewną czynność bez nerwów, spokojnie. W ten sposób dojdziesz do jakiegoś celu. To nie musi być żonglowanie, to może być nauka gry na gitarze lub pianinie, nauka gotowania, jakakolwiek czynność, która wymagania zaangażowania, cierpliwości. Sam zauważysz, że jeżeli zaczniesz uczyć się czegoś nowego, ta cierpliwość sama przyjdzie.
Kolejną rzeczą jest bycie zdecydowanym.
Jeżeli trzymasz się tego, co postanowiłeś i nie zmieniasz zdania co kilka godzin, to bardzo dobrze. Mówię o tym, ponieważ wykonawcy, z którymi rozmawiam, zwracają mi uwagę na to, że jest pewna grupa inwestorów, która ma wielki problem z decyzyjnością. Najgłupsze pytanie rozważają przez kilka czy nawet kilkanaście dni, przez co powoduje to problemy. Ta współpraca nie działa tak jak powinna. Budowa czy remont stoi w miejscu. Tak się nie da pracować. I oczywiście jeżeli mówimy o jakichś trudnych tematach, na przykład chcemy mieć wentylację grawitacyjną czy mechaniczną, większy czy mniejszy salon, jakieś trudne rzeczy, to oczywiście musimy to rozważyć. Ale jeżeli masz problem na przykład z podjęciem decyzji, jaki mieć kolor ścian albo ile zrobić, nie wiem, schodków do domu, tak strzelam, i każda taka decyzja wiąże się z tym, że… znaczy każde takie pytanie cię paraliżuje i nie jesteś w stanie na takie pytanie odpowiedzieć, to już jest słabo.
Innymi słowy, jeżeli na przykład kupujesz elektronikę albo jakikolwiek inny produkt, i jesteś w stanie szybko podjąć decyzję, to dobrze. Czytasz opisy, przeglądasz recenzje i podejmujesz decyzję w ciągu paru dni. Ale jeżeli z każdym zakupem masz problem i nie jesteś w stanie podjąć decyzji, ponieważ masz za dużo możliwości, bo przecież to jest dobre, to jest dobre i to jest dobre, to ma to, tamto ma to, i to powoduje, że nie kupujesz danego sprzętu, bo nie możesz podjąć decyzji, to wiedz, że jest jakiś problem, który myślę, że warto po prostu naprawiać już teraz, bo to się przyda podczas budowy i podczas twojego życia.
Co proponuję? Podejmuj jak najwięcej decyzji. To mogą być absolutnie błahe sprawy. Jeżeli ktoś cię pyta o to, czy chcesz kawę czy herbatę, to nie mów, że „obojętnie”, bo to nie pomaga gospodarzowi. Podejmij decyzję, to są jednak dwa różne napoje. Zaczynaj od małych rzeczy.
Jeżeli masz do kupienia dwa urządzenia i różnice między nimi są niewielkie i nie wiesz, którą rzeczy wybrać, to w większości wypadków nie ma znaczenia, którą rzecz wybierzesz i nie ma co zwlekać. Staraj się myśleć o tym, aby podejmować decyzje szybko i sprawnie, a rozważanie każdej alternatywy i możliwości tygodniami spowoduje paraliż decyzyjny, którego chcemy uniknąć.
Kolejną rzeczą jest taka ostrożność, roztropność, co jest bardzo dobrą cechą charakteru.
Ja jestem chyba aż za bardzo ostrożny, jak tak po sobie patrzę. Ale jeszcze na tym się nie przejechałem, więc sobie to chwalę.
Wolę być bardziej ostrożnym niż gdzieś tam coś przeoczyć. Jestem osobą, która nie tylko zapina pasy w swoim samochodzie, ale nawet jestem chyba jedną z nielicznych osób, która jak zamawia taksówkę, to zapina pasy także w taksówce. Wychodzę z założenia, że taksówkarza nie znam, wsiadam do samochodu, którego nie znam, nie wiem, jaki ma stan techniczny, na drodze może się wydarzyć mnóstwo rzeczy, których nie jestem w stanie przewidzieć, ani nie jest w stanie przewidzieć taksówkarz, w związku z tym zapnę pasy. Zapięcie pasów zajmie dwie sekundy, a może mi to uratować zdrowie albo i życie. Więc takie jest moje podejście, takie życiowe.
Wiem jednak, że nie wszyscy są tak ostrożni jak ja. Tak więc jeżeli na przykład, kupiłeś kiedyś garnki za kilka tysięcy złotych, wpakowałeś się w piramidy finansowe, uległeś jakimś 50% rabatom na podejrzanych sklepach internetowych (i straciłeś przez to pieniądze), grałeś w trzy karty nad morzem, i ogólnie rzecz biorąc, nie byłeś ostrożny w jakimś momencie swojego życia przez co straciłeś pieniądze, czas, nerwy, to warto to też w jakiś sposób dopracować. Ostrożność jest istotną cechą charakteru.
Budowa domu kosztuje dużo pieniędzy. Są wykonawcy, projektanci, kierownicy budowy, którzy chętnie uszczkną trochę twoich pieniędzy, namawiając cię na rzeczy, których nie potrzebujesz lub zawyżając cenę usług. Są przecież wykonawcy, którzy bardzo chętnie kupują materiały w imieniu klienta, a później się okazuje, że za wszystkie materiały przepłaciłeś dwukrotnie. O tym kiedyś pisałem na blogu: jak kupować materiały budowlane?
I w związku z tym takie upewnianie się, pytanie, szukanie dziury w całym bardzo, ale to bardzo się przydaje.
Przydaje się już nawet na etapie uzyskiwania kredytu na budowę domu. Wiele osób po prostu nie czyta umowy kredytowej, podpisując to, co nam dał do podpisu doradca. Tymczasem podpisywanie jakiekolwiek umowy bez czytania jest ogromnym błędem, bo w umowie mogą być zapisy, których nie akceptujesz. Mogą być zapisy, których nie rozumiesz. A skoro pewnych zapisów nie rozumiesz, to nie podpisuj czegoś, czego nie rozumiesz, tylko upewnij się, co ten zapis dla ciebie oznacza. Są osoby, które podpisują umowy na jakąkolwiek usługę, bo na przykład kurier dostarczył umowę do domu, stoi nad tobą i mówi, że „nie ma czasu, niech pan podpisuje, bo się spieszę”. Jeżeli tak kiedyś zrobiłeś i podpisałeś umowę bez czytania, to z mojego punktu widzenia jest to błąd. Zawsze masz możliwość powiedzenia „nie”, bo to jest w twoim interesie. Co cię kurier obchodzi? Niech się spieszy. Dbasz o swój interes więc nie podpiszesz czegoś tylko dlatego, że ktoś się spieszy. Nie powinieneś tak robić, bo to jest po prostu nierozważne. Tak samo, tak a propos ostrożności, jeżeli zamawiasz coś z Internetu i przychodzi paczka, to otwórz paczkę przy kurierze. Upewnij się, że wszystko jest w porządku, a nie sugeruj się tym, że kurier się spieszy i przez to tej paczki nie sprawdzisz.
Więc są pewne rzeczy, gdzie warto być rozważnym i rozwaga przydaje się najbardziej przy budowie domu ponieważ jest dużo rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę przy budowie domu.
Kolejną rzeczą jest bycie zorganizowanym.
Jeżeli odkładasz jakieś rzeczy na jutro, za tydzień, za miesiąc, to warto to już teraz poprawić, bo budowa domu wymaga od nas tego, żebyśmy byli zorganizowani. Niezależnie od tego, jak się budujemy, czy systemem zleconym, czy generalnym wykonawcą, ta organizacja jest potrzeba. Jeżeli będziesz budował się systemem zleconym, będziesz wybierał wszystkie ekipy. Czyli od ekipy od stanu surowego, po dekarzy, hydraulików, elektryków i tak dalej, i jeszcze w dodatku będziesz kupował same materiały budowlane, bo być może tak będziesz robił, bo będziesz miał nad tym lepszą kontrolę, to musisz być zorganizowany, bo bardzo szybko w tym wszystkim się pogubisz.
Co proponuję?
Proponuję już teraz przestać odkładać rzeczy na kolejne dni. Jeżeli coś postanawiasz, wykonaj to. Ustal sobie jakiś plan działania. Jeżeli masz dużo rzeczy do zrobienia, to postaraj się już to w jakiś sposób rozpisać. Zajmij się jakimś rzeczami, które są do zrobienia już teraz, które są łatwe, które ci znikną z listy obowiązków. Inne rzeczy przełóż na kolejne dni i trzymaj się tego.
Na przykład wiele żon ma pretensję do mężów, że wymieniają tygodniami żarówki Najprostsza rzecz do zrobienia jest w domu, a ktoś zwleka i zwleka na nie wiadomo kiedy. W związku z tym jeżeli zwlekasz, zwlekasz, zwlekasz, to przestań to robić. Zorganizuj sobie jakoś te życie. Zacznij być zorganizowany. Być może są jakieś kursy? Zacznij jakiś taki ład i porządek wprowadzać w swoje życie, bo to się po prostu przydaje. A im będziesz miał mniej zaległości takich swoich życiowych związanych z tym, że coś tam jeszcze trzeba zrobić w pracy, coś tam jeszcze trzeba zrobić w domu, coś tam, coś tam chciałem zrobić, to bez tych zaległości budowa domu będzie łatwiejsza, bo nie będziesz miał takich obciążeń. Ale jeżeli zaczniesz budowę domu, mając jeszcze z tyłu głowy rzeczy, których jeszcze nie zrobiłeś, które zalegają ci tygodniami, miesiącami, to może spowodować po prostu chaos i niepotrzebną frustrację.
Kolejną rzeczą jest komunikatywność.
To się trochę wiąże z byciem szczerym i uczciwym. Chodzi o taką umiejętność rozmowy, umiejętność mówienia tego, co ma się na myśli. Przykładowo, jeżeli nie jestem zadowolony z oferty wykonawcy, ale jednak wykonawca mi się podoba, ponieważ ma dobre referencje, podobają mi się jego prace, to mówię wprost, jaka jest sytuacja, co mi się podoba i dlaczego uważam, że cena jest za wysoka. Rozmawiamy. Rozmawiamy, dzielimy się swoimi opiniami, dochodzimy do jakiegoś rozwiązania. O tym mówiłem w podcaście o negocjacjach:
Mówię o tym, ponieważ zauważyłem, że wielu klientów ma z tym problem. Zwykle jest tak, że jeżeli klient usłyszy cenę, która go nie interesuje, nie podejmuje rozmowy. Szkoda. Co ja mogę wtedy robić? Nie wiem, dlaczego klient się nie zdecydował, nie wiem, czy mu się nie spodobałem. Czy nie spodobała mu się oferta mojej firmy, czy była cena za wysoka, czy był termin za długi, czy coś innego. Skoro o tym nie wiem, to nie mogę pomóc klientowi. Więc skoro o tym nie wiem, to nie mogę dostosować mojej oferty do tego klienta.
Jeżeli jednak klient, a są na szczęście tacy, powie mi wprost, „panie Sławku, termin jest za długi, muszę mieć to tu i tu” albo „Panie Sławku, mam cenę… za wysoka to jest cena, mam u konkurencji taniej”, no to super, rozmawiamy. Jestem w stanie coś uzyskać dla klienta. Jest jakaś możliwość rozmowy, ustalenia jakichś innych warunków. I na tym to polega. Najlepiej mi się współpracuje z klientami, którzy wyrażają swoje zdanie. To są najlepsi moi klienci. Mówią wprost, panie Sławku czy, Sławku, bo z wieloma jestem na ty, podoba mi się to i to, i to albo nie podoba mi się to i to, i to. Wręcz może powiedzieć nawet, „Sławku, spieprzyłeś, miało to być zrobione teraz, nie dostałem tego, jest jakieś opóźnienie, nie podoba mi się to.” Dla mnie to jest super klient, bo on wyraża swoje obawy. Wyraża to, co mu się nie podobało. I ja dzięki temu wiem, co ja muszę poprawić. Wiem, co muszę usprawnić. Wiem, co klientowi się nie podoba. To jest dla mnie rewelacyjne podejście.
Takie podejście przydaje wszędzie tak naprawdę, i w mojej firmie, i nawet na targu czy w sklepie, przy jakichkolwiek rozmowach. Komunikatywność, bycie szczerym, takim otwartym, uczciwym jest super. Jeżeli coś mi się nie podoba, to wprost o tym mówię.
I ja proponuję to ćwiczyć.
Odzywać się do ludzi. W każdej sytuacji. Jeżeli na przykład kupujemy chleb, porozmawiać o pogodzie. Zwrócić uwagę na paznokcie sprzedawczyni, zwrócić uwagę na, „o jakie ładne pączki tutaj leżą na ladzie”. Na targu potargować się. Na przykład „niech pani mi dołoży jeszcze jednego pomidora, to ja kupię jeszcze parę kilo ogórków”. Cokolwiek, rozmawiajmy. Jeżeli tylko będziemy wychodzić na zewnątrz, rozmawiać z ludźmi tak hasłowo, na zasadzie „poproszę dwadzieścia deka szynki, dziękuję, do widzenia”, no to siłą rzeczy tej komunikatywności nie będziemy mogli ćwiczyć. Natomiast już zagajając o cokolwiek, właśnie o pogodę, można zagaić, że tu drogę wyremontowali, albo powiedzieć, że dzisiaj są wielkie korki. Każda okazja do rozmowy z ludźmi jest fajna i warto się przemóc.
Ja mogę polecić Warsztaty Retoryczne. One są w Warszawie, ale podejrzewam, że też w innych miastach są podobne warsztaty. Polecam Warsztaty Retoryczne prowadzone przez Dominika Mazura. One są naprawdę bardzo pomocne i w iele dały. Poszukaj podobnych warsztatów, bo umiejętność rozmowy przydaje się i przy wyborze wykonawców, i przy współpracy, i przy negocjacji, i przy wszystkich rzeczach związanych z kupnem i sprzedażą czegokolwiek.
Zostają nam jeszcze takie dwie cechy.
Jedną z nich jest bycie oszczędnym.
Dlaczego?
Ponieważ podczas budowy domu możemy bardzo łatwo przepłacić dużo pieniędzy. I zauważyłem, że tak to wygląda, że bierzemy na przykład kredyt, nagle mamy dużo pieniędzy na koncie, wydajemy tu tysiąc złotych, tam pięć tysięcy, tam dziesięć tysięcy, pieniądze po prostu płyną. I nagle mamy takie poczucie, że tu wydamy dwieście złotych więcej, to w sumie to nie ma znaczenia, bo mamy pół miliona kredytu, więc co znaczy te dwieście złotych. Ale to jest bardzo duża pułapka. Bo tutaj wydamy dwieście złotych, tam wydamy dwieście złotych, tam trzysta, tam sto pięćdziesiąt, tam pięćset, tam sześćset, tam znowu sto, tam znowu trzysta i nagle ta kasa rośnie. Więc dbajmy o te nasze finanse od samego początku. Oszczędzajmy na wszystkim.
Negocjujmy z każdym od razu na początku, czy też przy zakupie działki, czy też przy zamawianiu geodety. Prosta sprawa, jeżeli zamawiamy geodetę, on podaje ci cenę, stargujmy nawet pięćdziesiąt złotych. To na pewno nam dobrze zrobi. A pięćdziesiąt złotych to jest… jak na przykład lubicie hamburgery, to możemy sobie kupić dwa hamburgery na przykład za pięćdziesiąt złotych (albo jeden wypasiony ).
Ja zawsze sobie tak przekładam kasę na to, co ja mogę kupić, bo wtedy mi łatwiej negocjować. Zamiast negocjować dwieście złotych, negocjuje coś, co mógłbym za te dwieście złotych kupić, na przykład jakiś zestaw nowych klocków czy też fajny bilet na jakąś imprezę.
Polecam oszczędzanie już teraz. Widzę po niektórych, że kupują rzeczy w Internecie, kupując w sklepie, w którym już wcześniej kupowali albo po prostu w sklepie, który im się pierwszy wyświetli w wynikach wyszukiwania. I nawet nie szukają tego produktu taniej.
Tymczasem gdyby poświęcili dosłownie 20-30 sekund na przeklikanie paru sklepów, mogliby kupić to samo kilkanaście, kilkadziesiąt złotych taniej w innym, tak samo dobrym sklepie lub za tę samą cenę, ale z darmową wysyłką.. Więc im częściej będziemy oszczędzać na takich małych kwotach, tym nam to szybciej wejdzie w krew i będzie nam o wiele łatwiej oszczędzać podczas budowy. Pamiętajcie, że nawet 15 złotych ma znaczenie. Jeżeli na przykład ktoś zarabia 30 złotych na godzinę, to zaoszczędzenie piętnastu złotych w ciągu kilku minut, to jest super, prawda? To oszczędzasz naprawdę godzinowo więcej niż zarabiasz. Czasami widzę po sobie, że inwestując w mój czas na szukanie usługi w lepszej cenie czy też szukanie jakiegoś produktu w lepszej cenie, czasami „zarabiam”, oszczędzam więcej niż wynosi moja stawka godzinowa. To jest moja inwestycja. Tak więc oszczędzajmy i to oszczędzajmy przy każdej możliwej okazji.
I ostatnią rzeczą z takich pozytywnych rzeczy to jest bycie optymistą.
Bo w końcu budujemy dom, budujemy nasze gniazdko, w którym będziemy czuli się świetnie, będziemy spędzali mnóstwo czasu. No jak się z tego nie cieszyć?
Ja wiem, że każdy ma obawy, czy się zmieści w budżecie, czy będzie dobry projekt, czy będą dobrzy wykonawcy. Obaw jest dużo, ale wiele osób się wybudowało i wszystko jest w porządku. Zresztą z każdą rzeczą, której jeszcze nie znamy, zawsze podchodzi się do takich rzeczy trochę ostrożniej, boimy się, co będzie. To jest naturalne. Z moją pomocą, mam nadzieję, że ta budowa pójdzie jak z płatka, a co! I właśnie bądźmy do tego optymistycznie nastawieni. Odgońmy te czarne chmury nad naszymi głowami. Wszystko będzie dobrze.
Bycie optymistą jest bardzo ważne. Jeżeli kiedykolwiek podczas budowy domu gdzieś trochę nam humory przestaną dopisywać, to wtedy warto sobie dać chwilę, parę dni odpoczynku od budowy. Nawet wyjechać na jakąś wycieczkę i nie myśleć o materiałach budowlanych, wykonawcach i tak dalej. Zrobić sobie parę dni przerwy i wrócić znowu do budowy z pełnymi siłami. Pamiętajmy, że naprawdę budowa domu jest ważna, ale nie jest najważniejszą rzeczą w naszym życiu.
A jakie cechy charakteru mogą przeszkadzać?
Przede wszystkim jest to perfekcjonizm.
To jest dążenie do doskonałości. I uważaj na to, bo przy budowie domu zawsze będą jakieś problemy. I nawet jeżeli będziesz miał najlepszą ekipę pod słońcem, to jeżeli będziesz chciał, żeby było po prostu absolutnie idealnie i będziesz zawsze wymagał czegoś, co tak naprawdę nie zawsze da się zrealizować, to budowa stanie się szybko dosyć frustrująca. I tutaj mam taki przykład z Poznania, pewnego inwestora, który jest właśnie perfekcjonistą, który buduje dom, uwaga, ponad 20 lat. Znają go już wszystkie ekipy budowlane w okolicy. I żadna ekipa już do niego nie chce przychodzić, bo nie jest w stanie spełnić jego wymagań.
Tak więc jeżeli jesteś perfekcjonistą, uważaj na to, bo może być ciężko. A zauważyłem pewną taką zależność, że w pewnym momencie budowy domu widzimy wszystkie niedoskonałości. To może być jakaś krzywa listwa przypodłogowa. To może być jakiś ślad farby w jakimś miejscu na podłodze. Coś może być lekko krzywo. Ale po jakimś czasie, po paru tygodniach czy miesiącach, nie widzimy już tego. Po prostu po budowie przestajemy na to zwracać uwagę i cieszymy się tym, co mamy. Więc takie dążenie do doskonałości nawet chyba nie ma zawsze sensu. Po prostu.
Kolejną rzeczą, na którą trzeba uważać, to jest empatia.
Spotkałem się z wykonawcami, którzy bardzo lubią przechodzić na ty i potem nawijają makaron na uszy, mówią o swojej ciężkiej sytuacji w rodzinie, proszą o dodatkową zaliczkę, jakieś dodatkowe pieniądze, przedpłatę, narzekają. Jeżeli jesteś taką osobą bardzo empatyczną, to możesz za bardzo takiej osobie zaufać. Tak więc ogólnie nadmierne zaufanie, bycie zbyt empatycznym, to myślę, że to także przeszkadza w codziennym życiu. Bo niestety są na świecie osoby, które chcą nas wykorzystać. Są różne piramidy finansowe. Jeżeli jesteś osobą, która zbytnio ufa, albo jesteś osobą łatwowierną, to będzie ci trudno uwierzyć, że osoba, która chce od ciebie pieniądze, chce cię oszukać. Tak więc, to tak w ramach jakichś porad. Nie mam jakiegoś rozwiązania, po prostu trzeba nad tym jakoś pracować. Tak jak mówiłem wcześniej, jeżeli chcesz pracować nad byciem asertywnym, to powinieneś być asertywny już teraz, odmawiać pewnych rzeczy. Więc prawdopodobnie z empatią też możesz sobie w jakiś sposób poradzić.
Kolejną rzeczą jest bycie grzecznym. I nie mylmy tego z dobrym wychowaniem. Wychodzę z założenia, że ja jestem dobrze wychowany, jestem grzeczny tak na co dzień. Jeżeli ktoś ze mną normalnie rozmawia, dobrze współpracujemy, to przecież na niego nie krzyczę, nie bluzgam, bo to nie jest w moim charakterze i ja też bym sobie nie życzył, żeby ktoś się tak zachowywał w stosunku do mnie.
Niestety w pewnych sytuacjach trzeba się, no może nie wydrzeć, ale trzeba być bardziej stanowczym. Trzeba czasami tych parę bluzg posłać, żeby ktoś się posłuchał. W pewnych sytuacjach trzeba po prostu tupnąć nogą, wkurzyć się, aby wszystko było w porządku. Tak więc bycie grzecznym, takie jest tak jakby pół na pół. To jest fajnie, że ktoś jest grzeczny, ale też nie jest fajnie, jak jest zbyt grzeczny.
Kolejną rzeczą jest upór.
I jeżeli jesteś uparty na pewne kwestie i mimo tego, że każdy ci mówi, że się mylisz, a ty jesteś dalej uparty, to jest to zła cecha charakteru. Są ludzie i mam nadzieję, że taką osobą nie jesteś, ale być może twój parter bądź partnerka taką jest, która jest święcie przekonana, że ma zawsze rację i żadne argumenty nie są w stanie jej przekonać. I to jest niebezpieczne tak naprawdę, bo osoba, która jest święcie przekonana o swojej racji, zwykle tej racji nie ma. Tak to wynika z mojego doświadczenia. Każdy ma prawo do pomyłki, nikt nie jest nieomylny. Osoba, która uważa, że zawsze ma rację, z założenia dla mnie tej racji nie ma w wielu kwestiach. Nikt na wszystkim się nie zna. Jeden z projektantów mi taki dał przykład upartego inwestora, który uparł się, że wybuduje w domu korytarz o szerokości 70 centymetrów. On budował dom bodajże dla swoich dzieci, uparł się, że taki ma być wąski korytarz. Projektant jest z tego grona projektantów dobrych, który nie robią tego, co inwestor sobie zażyczy, ale stara się przekonać inwestora, jeżeli inwestor ma zły pomysł. Więc zaczął mu tłumaczyć, że tak wąski korytarz jest złym pomysłem, bo będzie po prostu ciasno. Inwestor powiedział, nie, ma być 70 centymetrów. No to projektant spróbował jeszcze czegoś innego. Mianowicie postawił kartony i zrobił taką symulację tego korytarza, pokazując inwestorowi, że ten korytarz będzie po prostu za wąski. I po iluś tam rozmowach inwestor zgodził się, powiedział okej, ma pan rację, zróbmy w takim razie korytarz o szerokości bodajże metra czy nawet trochę szerszy.
Projektant zadowolony, zaczęła się budowa.
Po jakimś czasie, po kilku miesiącach po rozpoczęciu budowy, projektant pojechał na budowę zobaczyć, jak to wszystko idzie, czy wszystko idzie zgodnie z planem. Co się okazało? Murarze wybudowali korytarz o szerokości 70 centymetrów, bo inwestor był tak uparty, że podjął taką decyzję. Wolał tak naprawdę okłamać projektanta, że się zgadza na te rozwiązania, zaakceptował projekt, a i tak zrobił po swojemu, mimo tego że ten projekt, no niestety nie będzie zbyt dobry, no. Nie będzie… Może inaczej, skoro budował to dla swoich dzieci, jego dzieci nie będą z tego rozwiązania zadowolone. Tak więc, to pokazuje, że bycie takim naprawdę upartym nie zawsze jest dobre.
Kolejną rzeczą jest bycie aroganckim i opryskliwym.
Zauważyłem, że część osób w ten sposób się buduje. Znaczy mają taką cechę charakteru, że narzucają swoje zdania, traktują wykonawców z góry, nie mają problemów z tym, żeby na nich przeklinać. Dla mnie jest to bez sensu. I mam wrażenie, że takim ludziom tylko się wydaje, że oni coś potrafią zorganizować i czymś zarządzać. To nie jest dla mnie fajne, to nie w moim stylu.
I ja też bym sobie nie życzył, gdybym był wykonawcą jakiegoś klienta, który na mnie krzyczy i jest opryskliwy. Chyba takiego jeszcze nie miałem na szczęście. Jeżeli ktoś by na mnie… właśnie tak się zachowywał, to bym go po prostu wygonił i cześć, bo cenię sobie spokój i cenię sobie szacunek. Ja szanuję ludzi, więc chciałbym, żeby ludzie mnie też szanowali.
W związku z tym jeżeli ktoś się arogancki, opryskliwy, to się nie uda, tak naprawdę. Ponieważ nawet jeżeli budowa będzie jakoś szła, to na 100% wykonawcom nie będzie chciało się robić czegoś tak tip top dla ciebie. Tymczasem jeżeli postępujesz tak fair z ludźmi, to zauważyłem już nie raz, osoba, którą traktujesz w porządku i która widzi, że jesteś normalną osobą, jest w stanie zrobić dla ciebie coś więcej, coś ekstra, coś nawet dokładniej, niż osoba, którą traktujesz z góry. Więc to jest taka sytuacja tak naprawdę win-win.
I nawet widzę to na ulicach. Są kierowcy, którzy po prostu szaleją. Są narwani, zmieniają trzy pasy cały czas, gdzieś tam szukają wolnego miejsca. I po kwadransie oni są metr dalej niż byli przed tą karuzelą, przed tymi zmianami pasów. Oni czują, że coś osiągnęli, że wyprzedzili tyle samochodów w ciągu tych piętnastu minut. Tymczasem tak właściwie nie przybliżyli się w ogóle do celu. Tak więc nie bądźmy nieuprzejmi. Bądźmy po prostu w porządku.
Kolejną rzeczą jest takie zawierzenie w swoją intuicję.
Czasami ktoś mówi, że zna się na ludziach. Albo na przykład, że czuje, że to i to rozwiązanie będzie lepsze.
No nie. Aby podjąć dobrą decyzję, musimy mieć jakieś dane. Podejmowanie decyzji na zasadzie takiej, że „intuicja mi mówi, że… „, to jest trochę takie rzucanie monetą. I albo trafimy, albo nie. Ogólnie my, ludzie, mamy taką cechę charakteru, że częściej pamiętamy decyzje, które podjęliśmy, które były dobre. O tych decyzjach pamiętamy. Ale zapominamy o decyzjach, które nie były trafne. Tak mają hazardziści. Hazardzista pamięta, że wygrał pół roku temu 1000 zł na gonitwie, ale nie pamięta, że stracił 2000 zł w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy. Pamięta się sukcesy, a nie porażki.
W związku z tym ja nie wierzę w intuicję, a może dokładniej: nie wierzę w moją intuicję. Ja opieram się na danych. Jeżeli mam jakieś dane, mogę podjąć decyzję. Mogę podjąć decyzję dobrą albo złą, ale podjąłem ją w sposób racjonalny. Jeżeli nie mam wszystkich danych, to muszę te dane uzyskać. W związku z tym jeżeli chcesz podjąć decyzję i widzisz, że nie masz wszystkich informacji, to postaraj się o te informacje. Nie podejmuj decyzji na podstawie niepełnych informacji.
I ostatnia rzecz to jest bycie pesymistą.
Jeżeli jesteś pesymistą, to podchodzisz do wszystkiego na zasadzie, że „na pewno się nie uda” i przyjmujesz zawsze pesymistyczny punkt widzenia, to tak trochę szkoda, bo podczas budowy zawsze coś się zawsze może posypać, jakieś terminy się przesunąć. W związku z tym, ja bym podszedł do budowy optymistycznie, aczkolwiek z lekką dozą pesymizmu. Jeżeli zakładamy jakiś budżet na budowę domu, to musimy ten budżet zawyżyć o 20 czy nawet 30 procent, ponieważ mogą pójść do góry ceny materiałów lub robocizny. Może się stać mnóstwo rzeczy. W związku z czym ta nutka pesymizmu, rzeczywiście przydaje się.
I podsumowując, niezależnie czy budujesz sam, czy tworzycie jakiś zespół, to ten zespół powinien mieć pewne cechy. Niezależnie od tego, kto będzie miał daną cechę charakteru, fajnie by było, żeby wasz zespół miał te wszystkie wymienione przeze mnie cechy charakteru. Jeżeli lepiej poznacie siebie i poznacie swoje silne i słabsze strony, będziecie mogli podzielić się obowiązkami przed i podczas budowy domu. Dzięki temu każdy będzie z was robił to, co lubi i w czym jest dobry. A jeżeli okaże się, że są pewne rzeczy, w których jedna osoba i druga osoba jest słabsza, to można rozważyć jakąś dodatkową pomoc w postaci na przykład projektanta wnętrz, który za nas, za was, ten wasz dom zaprojektuje, co też nam dużo spraw ułatwi.
PODSUMOWANIE
O jakich cechach charakteru mówiłem?
O byciu asertywnym, bo umiejętność mówienia „nie” jest bardzo ważna.
O byciu cierpliwym, bo budowa domu, no cóż, wiemy, jak jest, niecierpliwość nie jest niczym dobrym. Bycie cierpliwym jest okej.
Bycie zorganizowanym. Dlaczego? Bo trzeba podejmować podczas budowy decyzje, decyzji jest dużo, te decyzje trzeba podejmować szybko i sprawnie.
Należy być oszczędnym, bo podczas budowy bardzo łatwo jest stracić dużo pieniędzy.
Trzeba być zdecydowanym, czyli trzymać się tego, co postanowiliśmy. Tutaj dodam, że zauważyłem, że pewne osoby na przykład wybierają jakiś system ogrzewania jeszcze na etapie projektu (i prawidłowo!), mijają miesiące, jest już wybudowany stan surowy budynku, i nagle myślą, że może jednak by zmienić ten system ogrzewania, bo w sumie to jestem zadowolony, ale może jednak jest coś lepszego. Nie warto tak robić. O tym jeszcze będę mówił, bo jestem w trakcie robienia fajnego kalkulatora na temat ogrzewania, ale skoro już poświęciliśmy ileś tam czasu, aby podjąć jakąś decyzję, trzymajmy się jej po prostu jak najdłużej.
Kolejną rzeczą była szczerość i uczciwość, taka komunikatywność. Bo im łatwiej rozmawiasz z ludźmi, im bardziej jesteś szczery, wyrażasz swoje uczucia, umiesz rozmawiać, tym jest łatwiej negocjować, współpracować, wybierać wykonawców.
Dodam jeszcze, że fajnie mieć taką cechę charakteru, jaką jest ciekawość. Bo im jesteś bardziej ciekawy, tym chętniej się uczysz. A jeżeli nie masz takiej ciekawości w sobie, to budowa domu może być trochę trudniejsza. Ale myślę, że skoro oglądasz, słuchasz mojego podcastu czy też czytasz transkrypcję, to ta ciekawość gdzieś jest.
No i może najważniejsza rzecz to jest bycie optymistą z lekką nutką pesymizmu, bo pamiętajmy, że budowa domu to jest pozytywna rzecz, więc jakże się z tego nie cieszyć.
Wielkie dzięki za wysłuchanie tego podcastu. Do usłyszenia przy kolejnym!
Pytałem także o to, jakie tematy powinienem częściej poruszać na blogu, co preferujecie, czy krótkie artykuły, czy długie, krótkie filmy, długie filmy czy podcasty. I pytałem o wasze obawy związane z budową domu, i o to, czego wam brakuje na blogu i jakie wprowadzilibyście zmiany. Odpowiedzi jest tak dużo, że w podcaście odpowiem na kilka lub kilkanaście Waszych pytań, ale za kilka dni napiszę artykuł, w którym spiszę wszystkie wasze odpowiedzi, abyście zobaczyli, że wszyscy mamy podobne obawy związane z budową domu.
Garść statystyk
Zaraz o tym będę mówił, natomiast na początek trochę statystyk. Ok. 20% z was już rozpoczęło budowę i to jest dla mnie niespodzianka, że aż jedna na pięć osób czyta mojego bloga, który wydawało mi się, że jest kierowany do osób, które dopiero planują budowę domu. Jest to dla mnie zaskoczenie. Jeżeli chodzi o to, jakie tematy powinienem częściej poruszać na blogu, to zdecydowana większość z was, prawie dwie trzecie, odpowiedziała „przygotowanie i organizacja budowy”.
I o tym będzie kolejny podcast. Zacznę od… nas. Nie od samych formalności, procedur i tego, jak szukać ekip budowlanych, tylko właśnie od nas. Bo to my powinniśmy się trochę mentalnie do budowy i do tego wszystkiego przygotować. Myślę, że jeżeli będziemy mieli pewne cechy charakteru i pewne wyuczone schematy działania, to przez budowę przejdziemy dobrze. Jeżeli nie jesteśmy zorganizowani w życiu prywatnym, to zanim zaczniemy budowę, warto trochę nad tą organizacją popracować. Jeżeli nie jesteśmy asertywni w życiu prywatnym, to warto nad tą asertywnością popracować zanim zaczniemy budowę i tak dalej. Kolejny podcast będzie właśnie o nas, o ludziach, a w kolejnych będę poruszał kolejne rzeczy związane z przygotowaniem i organizacją budowy.
Na drugim miejscu mamy „ogrzewanie domu” i wiem, że jest problem z wyborem systemu ogrzewania i urządzenia, które nam podgrzeje ciepłą wodę użytkową. Jest mnóstwo różnych pomysłów, pompy ciepła, ogrzewanie gazowe, ogrzewanie elektryczne. Pytanie, czy założyć fotowoltaikę, czy też nie. Jestem w trakcie tworzenia arkusza kalkulacyjnego, w którym postaram się te wszystkie parametry uwzględnić po to, aby każdy z was mógł podjąć dobrą decyzję. Myślę, że za kilka dni umieszczę taką pierwszą wersję arkusza na Facebooku, bo arkusz jest skomplikowany i potrzebuje po prostu waszej pomocy, abym miał pewność, że on rzeczywiście będzie przydatny.
Na kolejnym miejscu mamy „formalności„, tak zwaną papierologię. Aż połowa z was chce więcej informacji na ten temat. Unikałem do tej pory tego tematu na blogu. Jest chyba na blogu tylko jeden artykuł o formalnościach, a głównie dlatego, że po pierwsze, myślę, że jest dużo informacji w Internecie o formalnościach, a dwa, że i tak każda sytuacja jest trochę inna. Niektóre gminy mają inne wymagania, każda sytuacja, każda budowa jest inna, wszystko zależy też od tego, jaką masz działkę. To wszystko wpływa na to, jakie formalności, jaki papiery musisz złożyć i w jakiej kolejności. Ale i gdzieś mam to z tyłu głowy. Chciałbym przygotować jakąś checklistę, infografikę, która pokaże mniej więcej krok po kroku, co należy zrobić w danej sytuacji. To jest dość trudny temat, ale mam nadzieję, że takie coś przygotuję jeszcze w tym roku.
Wysoko jest także fotowoltaika i jestem tym zaskoczony. Na blogu napisałem chyba najbardziej rzetelny artykuł na temat fotowoltaiki, który jest w Internecie. Nie mówiłem nigdy, że jestem skromny. Potem jeszcze nagrałem podcast na temat paneli fotowoltaicznych i szczerze mówiąc, mam wrażenie, że wyczerpałem temat. Jeżeli macie jakieś konkretne pytania na temat fotowoltaiki, to zadajcie mi je, ja postaram się na nie odpowiedzieć, a jak będzie pytań więcej, to oczywiście będzie także kolejny artykuł.
Wysoko jest także odpowiedź, jak zaprojektować nasz dom i tutaj piszę coś od pewnego czasu, i nie wiem, co z tym jeszcze zrobię, ponieważ prawdopodobnie będę musiał zaangażować projektanta lub grafika, który zwizualizuje to, co ja opiszę w tym artykule. Rzeczywiście warto wiedzieć jak najwięcej o sobie, o swoich oczekiwaniach, niezależnie od tego, czy chcemy kupić projekt gotowy, czy też skorzystać z projektanta i stworzyć projekt indywidualny. Takie rozrysowanie i zaprojektowanie domu jest bardzo dobrym pomysłem i postaram się z tym pomóc.
Wysoko jest także wybór wykonawców i rzeczywiście, na blogu jest mało na ten temat. Będzie zatem trochę więcej. Natomiast jeżeli chcesz już teraz coś więcej wiedzieć na temat tego jak wybrać i jak współpracować z wykonawcami, to oczywiście nieustannie zachęcam do zakupu mojej książki.
(Możesz znaleźć jej recenzje w serwisie lubimyczytać)
Wysoko są także kredyty, aż 20% osób chce więcej informacji na temat kredytów. I o ile nie zamierzałem nic na ten temat pisać, bo przyznaję, to wykracza poza moje kompetencje, to jednak zdecydowałem się napisać artykuł lub serię artykułów z Michałem Dawidowiczem, który prowadzi bloga blogkredytowy.pl.
Michał jest doradcą kredytowym, który zresztą organizował mój kredyt. Po kilkunastu latach udzielania kredytów wiem i widzę to na co dzień, że Michał ma ogromną wiedzę na temat kredytów hipotecznych i wiem, że to dobra osoba, która w rzetelny sposób opisze wszystkie informacje niezbędne do uzyskania kredytu na budowę domu jednorodzinnego.
I co jeszcze było wysoko na liście? Mniej osób szuka i chce kupić działkę. Dostałem także dużo, dużo dodatkowych próśb o tematy, które warto poruszyć w przyszłości. Wszystkie biorę pod uwagę, nie będę teraz wszystkich opisywał. Jest tego dużo w każdym razie, więc mam co robić przez kolejne kilka lat. Bardzo wam za to dziękuję.
Preferencje czytelników
W ankiecie pytałem o to, co preferujecie i zgodnie z moim przypuszczeniem najwięcej osób preferuje długie artykuły, powyżej czterech minut czytania, ale wcale nie tak mało lubi krótkie artykuły, bo co druga osoba. I drugie założenie też się spełniło, mianowicie wolicie oglądać krótkie filmy od długich filmów, ale ogólnie artykuły są najwyżej. Zaskoczyła mnie całkiem duża liczba osób, które preferuje podcasty, bo aż 16%. Jestem zaskoczony i tym bardziej mnie to motywuje do tego, żeby tych podcastów prowadzić jak najwięcej. W kolejnym punkcie prosiłem was o to, abyście opisali, czego się najbardziej obawiacie przed budową domu, jakie macie wątpliwości. I teraz odpowiem na kilka pytań, ale tak jak mówiłem wcześniej, do większości pytań się ustosunkuję w kolejnym artykule.
OBAWY ZWIĄZANE Z BUDOWĄ DOMU
1) Wykonawcy
To, czego się obawiacie, podzieliłem na kilka sekcji. Pierwsza, największa, dotyczy wykonawców, i tutaj parę cytatów.
„Obawiam się, że fachowcy zawalą robotę, ponieważ ja nie znam się na budowie domu, to będą robić mnie w konia i przekonywać, że to, co robią, jest robione dobrze.”
„Niesolidnych wykonawców, błędów, których nie da się naprawić. Problemu z ekipą budowlaną.”
„Największym strachem napawa mnie, że mimo rzetelnego wyboru fachowców i tak ktoś na którymś etapie będzie chciał mnie oszukać, zrobić coś szybko, niedokładnie i później z naprawą zostanę sam.”
Tego typu odpowiedzi jest chyba ponad 30. Faktycznie, niestety tak jest, więc będę kład większy nacisk na blogu o opisywać, jak sprawdzać i współpracować z wykonawcami.
2) Brak pieniędzy
Kolejną rzeczą, na którą zwracacie uwagę, to są pieniądze. Oczywiście. Czyli cytuję:
„Przede wszystkim złe oszacowanie kosztów budowy„.
Boicie się, że zabraknie oszczędności na budowę. Tego, że „budowa domu przewyższy wielokrotnie moje szacunki budżetowe i zostanę z długami i stanem surowym zamkniętym„.
Jeżeli chodzi o pieniądze, to nieustannie polecam mój film na YouTube.
Jest długi, ale myślę, że trzeba go obejrzeć. Pokazuję w nim, jak podejść do budowy, udostępniam arkusz kalkulacyjny, w którym pomagam oszacować wszystkie koszty związane z działką, notariuszem, wszystkimi kosztami, które musimy ponieść, zanim jeszcze wbijemy pierwszą łopatę i tak dalej. Myślę, że od tego trzeba zacząć, ale to nie wszystko.
Cały czas zastanawiam się, w jaki sposób ułatwić wam kontrolę nad tym budżetem. Prawdopodobnie będą kolejne arkusze i kolejne filmy, tylko muszę znaleźć na to czas oczywiście. Ale myślę, jak to zrobić, bo to jest trudny temat. Co więcej, nawet projektanci, nawet jeżeli zdecyduję się na projekt indywidualny, to mało projektantów jest w stanie dobrze te koszty oszacować. I tak każdy projektant zakłada (albo powinien założyć), że ten budżet się zwiększy o 20% – 30%. Temat jest ciężki nie tylko dla mnie, nie tylko dla was, ale dla każdego uczestnika procesu budowlanego. Mimo wszystko staram się, pomyślę jeszcze, jak temat ugryźć.
I od razu odpowiem na jedno pytanie, które ktoś mi zadał, bo słusznie mi wskazał, że: „nadal czekam na obiecany kalkulator budowy. Póki co jest tylko do wykończeniówki. Pod filmikiem był arkusz Excela z samej budowy, ale nie ma tam na przykład ujęte fundamentów.”
I faktycznie obiecałem taki kalkulator i nawet podchodziłem do niego kilkanaście razy, temat chwilowo mnie przerósł. Przerósł mnie, dlatego że nawet szacowanie kosztu fundamentów jest bardzo trudne, ponieważ na koszt fundamentów wpływa po prostu wiele rzeczy, od materiałów budowlanych po warunki gruntowe, sposób hydroizolacji i tak dalej. I szczerze mówiąc, trochę się poddałem. Może jeszcze do tego kiedyś podejdę, ale na razie odkładam na półkę. Niestety w międzyczasie, podczas przygotowywania tego arkusza, upewniłem się tylko, że wszystkie kalkulatory online, które są dostępne w Internecie, są niestety bez sensu. Przekłamują rzeczywistość, nie uwzględniają wszystkich parametrów, które powinny być uwzględnione. Więc tak jak mówię, temat jest ciężki. Postaram się pomóc. Nie wiem jeszcze, w jaki sposób, jaki to będzie Excel. Jeżeli macie jakieś pomysły, to oczywiście dajcie znać, może wspólnymi siłami coś fajnego wymyślimy.
3) Niewłaściwy projekt
Kolejne obawy związane są z projektem, z rozwiązaniami, które musimy przyjąć.
Obawiacie się, że
„Projekt będzie źle opracowany, że pomieszczenia będą źle rozmieszczone, będzie nieergonomiczny rozkład pomieszczeń, że moje wyobrażenia zderzą się z rzeczywistością i dom będzie niefunkcjonalny”.
„Obawiam się, że powierzchnia domu może być za mała”
Ktoś inny napisał, że obawia się, że buduje zbyt duży dom.
„Obawiam się źle dobranego systemu ogrzewania. Nie możemy się zdecydować, która technologia będzie nam najbardziej służyć.”
I te tematy także będę pomału poruszać, tak żeby wam ułatwić podejmowanie decyzji, natomiast mam taką radę, że na przykład jeżeli chodzi o ogrzewanie, jest mnóstwo różnych pomysłów i dostaję od was maile na temat tego, co myślę na temat infrapaneli i rzeczy, których nawet jeszcze nie miałem okazji testować. I moje zdanie jest takie, że budujemy pierwszy dom, jest mnóstwo różnych rozwiązań, nie znamy ich, nie mamy nawet czasu ich poznać, w związku z tym nie zawracajmy sobie głowy rozwiązaniami, których nie znamy. Wybierzmy rozwiązania znane, które można przetestować. Jeżeli jednak zastanawiamy się, żeby wybrać jakieś rozwiązanie nieznane, to zobaczmy, jak ono działa w praktyce. Jeżeli rozważamy panele na podczerwień, to pomieszkajmy parę dni w domu, który tych paneli używa, a nie wierzmy informacjom w Internecie, bo co nawet z tego, że ja napiszę, że panele na podczerwień są w porządku? To oznacza tylko tyle, że dla mnie są w porządku, ale jest to zbyt ważna rzecz, żeby nawet mi zawierzyć. To trzeba przetestować samemu.
Tak samo jest z różnymi technologiami postawienia domów. Są pewne technologie znane, lubiane, które znają wykonawcy. Wykonawcy wiedzą jak budować. I budujemy pierwszy dom, wybierzmy rozwiązanie sprawdzone. Rozwiązania, które są mniej znane, zostawmy innym ludziom. Rozważmy inne rozwiązania tylko wtedy, kiedy mają rzeczywiście jakieś świetne zalety. Ale no niestety zwykle jest tak, że jeżeli jakieś rozwiązanie ma jakąś świetną zaletę, to jest po prostu droższe. Tak więc jeżeli na przykład nie zależy ci na tym, żeby dom był efektowny i z bala, tylko chciałbyś taki dom, który będzie otynkowany z zewnątrz (i wewnątrz), wybierz jakąś technologię murowaną, tradycyjną, będziesz miał problem z głowy.
4) Brak czasu
Dużo odpowiedzi związanych było z czasem i znowu parę cytatów.
„Brak czasu na załatwianie formalności i przypilnowanie budowy.”
„(Obawiam się) rzeczy, na które wpływu nie mam, czasu i pogody.”
„Zbyt dużej ilości poświęconego czasu na budowę”.
„Budowa domu na bardzo długi czas sprawi, że nasze życie poza budową przestanie istnieć.”
Faktycznie jest problem z brakiem czasu. Niestety musimy gdzieś to wypośrodkować. Albo zapłacimy więcej za budowę domu i wtedy będziemy mieli trochę więcej wolnego czasu i trochę więcej spokoju, lub to pieniądze są najważniejsze, i wtedy musimy budowie tego czasu poświęcić więcej. Jeżeli mamy pieniądze i przeznaczymy te pieniądze na to, żeby trochę oszczędzić na czasie, to możemy na przykład zaangażować projektanta, który za nas załatwi wszystkie formalności. Zaangażujemy jeszcze kierownika budowy, który zajmie się wszystkim, nawet wyborem wykonawców i zakupem materiałów. Jeżeli będziemy mieli jeszcze większy budżet, to zamiast budowy systemem zleconym, wybierzemy generalnych wykonawców, którzy wybudują nam dom od A do Z. A jeżeli nie mamy ani czasu, ani pieniędzy, to niestety ta budowa domu będzie pewnie stała pod znakiem zapytania, bo bez czasu i bez pieniędzy trudno jest to po prostu wykonać. Takim osobom albo będę radził zmniejszenie swoich oczekiwań, czyli na przykład zbudowanie mniejszego domu, mniej skomplikowanego domu, może wykończenie go jakoś trochę gorszej jakości materiałami lub niewykończenie wszystkich pomieszczeń. Można rozważyć zwiększenie budżetu, bo być może możecie sobie pozwolić na większą ratę kredytową, dzięki temu będziecie mieli większy budżet, co pozwoli właśnie zaoszczędzić także czas. Natomiast jeżeli żaden z tych pomysłów się nie uda i mimo wszystkich chęci dalej tych pieniędzy brakuje, tego czasu brakuje, to ja bym po prostu odłożył budowę na kolejny rok, kolejne lata. No tak to wygląda. Przystępowanie do budowy, nie mając ani czasu, ani wystarczającej ilości pieniędzy, trochę się mija z celem i myślę, że to może być błąd, bo niestety dość łatwo wbrew pozorom jest zacząć budowę. Znam osoby, które nie skończyli budowy, bo albo się skończyły siły, albo właśnie pieniądze, więc lepiej nie rozpoczynać projektów, które mogą zakończyć się fiaskiem.
5) Formalności, urzędnicy
Kolejne obawy związane z papierologią, urzędnikami. Z urzędnikami jest bardzo różnie. Niestety jest tak, że co gmina to inaczej. To, co się uda w jednej gminie, niekoniecznie się musi udać w drugiej gminie, mimo tego że przepisy są takie same. Co więcej, czasami w jednym okienku załatwisz coś, czego się nie da w drugim okienku, ponieważ w jednym okienku jest pani, która ma klapki na oczach i nie da się z nią porozmawiać na żaden temat, jest formalistką, nie da się, bo nie, a w drugim okienku jest sympatyczna pani, która przychyli nam nieba. Są tacy urzędnicy! Ja się nie boję urzędników, natomiast czasami rzeczywiście jest z nimi trudno. Kiedyś postaram się na ten temat więcej opowiedzieć. Pamiętam cały czas historię sprzed kilkunastu lat, kiedy z moim wspólnikiem chcieliśmy zarejestrować firmę w Warszawie. W centrum Warszawy jest Urząd Skarbowy na Lindleya. Mieliśmy wynająć sobie lokal biurowy, no i spotkaliśmy się z próbą kwadraturą koła. Firma, która miała nam wynająć lokal powiedziała, że okej, podpisze z nami umowę najmu, ale musimy przedstawić dokumenty potwierdzające, że mamy założoną spółkę. Poszliśmy do urzędu, a w urzędzie powiedzieli, że nie zarejestrują nam spółki, dopóki nie pokażemy umowy najmu.
Nie mogłem mieć umowy najmu, bo nie miałem spółki, a nie mogłem założyć spółki, bo nie miałem umowy najmu. Nie dało rady przeciąć tego węzła gordyjskiego. Nie było jakiejkolwiek możliwości załatwienia tej sprawy.
Jakie było rozwiązanie?
Zarejestrowanie firmy w innej dzielnicy Warszawy.
Poszedłem do urzędu, wytłumaczyłem, dlaczego tutaj rejestruję firmę, a nie w centrum, a pani urzędniczka powiedziała, że „to naturalne, że przecież nie może pan mi tutaj donieść umowy najmu na spółkę, która nie istnieje, w związku z tym ja panu rejestruję spółkę, załatwi pan formalności, podpisze pan umowę najmu i ją dostarczy, kiedy pan tylko będzie mógł.”
Da się? Da się!
No i takie historie są niestety dosyć często. Mówiłem, że prowadzę biuro tłumaczeń (serdecznie zapraszam), tłumaczymy między innymi dokumenty samochodowe, zwykle jest tak, że dokumenty samochodowe mają pewne rzeczy, które się zmieniają, czyli na przykład nasze dane, ale dużo tekstu powtarza się na wszystkich dokumentach. W związku z tym my tego nie tłumaczymy za każdym razem, bo klient musiałby za to zapłacić, bez sensu, a poza tym po co to urzędnikowi, skoro ten tekst jest identyczny na wszystkich dokumentach. A i tak raz na dwadzieścia razy wraca klient z reklamacją, bo urzędnik takiego tłumaczenia mu nie przyjął i musi być przetłumaczone wszystko. Radzę wtedy klientom, żeby poprosili urzędnika o podstawę prawną takiej prośby. Zazwyczaj okazuje się, że urzędnik odesłał petenta tylko dlatego, że coś mu się wydawało. W związku z tym gdzieś też na blogu lub w podcaście pokażę, w jaki sposób współpracować z urzędnikami, w jaki sposób uzyskać to, co chcemy, bo nie zawsze urzędnik ma rację.
Obaw, które macie przed budową domu, jest oczywiście więcej, ale na ten temat, tak jak mówiłem, będę jeszcze omawiał na blogu.
Ankieta zawierała też pewne prośby lub informacje, do których chciałbym się teraz ustosunkować.
1) „Obawiam się fundamentalnych, podstawowych błędów na etapie wyboru projektu, projektowania domu, które trudno będzie naprawić. Pominięcie jakiejś kwestii, rekuperacja, fotowoltaika, pompa ciepła, grubsze ściany, grubsze ocieplenie, które mogą mieć duże znaczenie, jeżeli chodzi o funkcjonalność i komfort domu.”
Są tutaj poruszone dwie kwestie. Jedna jest związana z tym, co my chcemy od domu i to są kwestie uznaniowe. I jeżeli czegoś nie wiemy, to jestem choćby nawet ja, projektant i można sobie wyrobić za jakiś czas własne zdanie. To, czy ktoś chce rekuperację, czy też nie, to jest kwestia tak naprawdę indywidualna. Natomiast inne wymienione rzeczy to wszystko jest policzalne. Jeżeli chcemy fotowoltaikę, to da się policzyć, czy to nam się opłaca. Pytanie, jaki czas zwrotu was interesuje. Rozdzielam więc rzeczy uznaniowe, od tych, które można policzyć. A jeżeli coś da się policzyć, to nie musisz tego robić sam. Jeżeli chodzi o to, czy nie warto dać grubszych ścian i grubszego ocieplenia, to nie jesteśmy my od tego, tylko projektant. To projektant powinien dostosować wszystko, aby było dobrze. Ściany przynoszą obciążenie, więc ściany muszą być na tyle mocne, aby konstrukcja wytrzymała. Jeżeli budujemy ścianę i jeszcze tak zwaną ścianę dwuwarstwową, czyli dajemy ocieplenie, to grubość i parametry warstwy ocieplenia także powinny być wyliczone.
Moja rada jest taka, że jeżeli nie wiemy, to po pierwsze, my wiedzieć nie musimy, bo my się na tym nie znamy, a po drugie, po to jest projektant, aby te rzeczy zrobił za nas. Innymi słowy, powinno to wyglądać tak, że projektant po obliczeniach mówi, że dajemy w takim razie taką ścianę, takie ocieplenie, takie rozwiązania, to będzie kosztowało mniej więcej tyle i tyle, dzięki temu wasze rachunki za ogrzewanie będą wynosiły tyle. I to jest rzetelna informacja od rzetelnego projektanta. To, że większość robi inaczej, to jest inna sprawa, ale szukajmy tych właśnie rzetelnych.
(Dodam, że na to pytanie odpowiem szerzej w kolejnym artykule)
2) „Chcę płacić rachunki bytowe poniżej pięciuset złotych, co mogę jeszcze poprawić”.
Nie jestem pewien, czy chodzi o pięćset złotych miesięcznie, bo wydaje się, że to jest dość dużo i wtedy na pewno są jakieś elementy do poprawy, czy chodzi o pięćset złotych rocznie, ale pięćset złotych rocznie wydaje się kwotą bardzo małą. Więc odpowiem trochę w inny sposób, oczywiście możemy zejść z rachunkami bytowymi naprawdę bardzo nisko. Wiemy o domach pasywnych. Możemy założyć fotowoltaikę, rekuperację, wydać dużo pieniędzy na to, żeby płacić mało podczas eksploatacji budynku. Tylko w pewnej chwili to się przestaje opłacać.
W pewnym momencie podnoszenie kosztów budowy mija się z celem, bo wydamy dużo pieniędzy, a comiesięczne rachunki zmniejszą nam się o jakiś tam mały procent. Dlatego tak ważne są obliczenia. I myślę, że ten kalkulator, który teraz tworzę na temat kosztów ogrzewania, już trochę coś powie, bo w nim także będę uwzględniał fotowoltaikę. Może w przyszłości uwzględnię także rekuperację i inne elementy, zobaczymy, ale myślę, że to już pokaże, że w pewnym momencie trzeba powiedzieć stop. I wbrew pozorom nie jest sztuką budować dom pasywny i płacić mało. Pytanie jest, czy chcemy płacić podczas budowy aż tak dużo, żebyśmy się czuli lepiej, nie płacąc potem comiesięcznych rachunków. To szczególna uwaga dla osób, które budują się na kredyt. Co z tego, że płacimy na przykład o te 500 złotych miesięcznie mniej za ogrzewanie, prąd i tak dalej, skoro nasza rata kredytu związana z tą budową domu, ta różnica w cenie właśnie fotowoltaiki, rekuperacji, gorszego ocieplenia, jest większa od 500 złotych?
3) Kolejne pytanie: ktoś się obawiał, że podejmie błędną decyzję, czy budować nowe, czy rozbudowywać stare, ale ładne.
To jest bardzo, bardzo trudne pytanie. Bo jeżeli to stare jest ładne i funkcjonalne, jesteśmy rzeczywiście przekonani, że ten stary dom nam odpowiada, to jest jedna kwestia, i druga, że koszt rozbudowy, modernizacji, nie przewyższy kosztu budowy nowego domu, to zapewne warto rozbudować ten stary budynek. Oczywiście wszystko trzeba dobrze sprawdzić. Stare budynki, niektóre oczywiście stoją i, będą stały długi czas, ale są także takie i to nierzadko, które były budowane niestarannie lub po prostu źle. I gdzieś się może pokazać już wilgoć w piwnicy, może być potrzebna rozbiórka fundamentów, może trzeba będzie przeprowadzić jakieś kosztowne naprawy. Każdą sprawę oczywiście trzeba indywidualnie rozpatrywać.
Mam nadzieję, że za kilka miesięcy umieszczę artykuł o tym pewnym budynku, który mój serdeczny przyjaciel kupił, to był budynek z lat chyba siedemdziesiątych, o ile się nie mylę, i go wyremontował. Tak więc myślę, że taki artykuł też pozwoli podjąć dobrą decyzję, bo ja absolutnie wcale się nie upieram, że każdy musi koniecznie budować dom. Zdaję sobie sprawę z tego, że budowa domu jest trudna, jest czasochłonna. Efekt, jeżeli się do tego dobrze przygotujemy, będzie super, bo jednak własny dom, który nam odpowiada w stu procentach, który był wybudowany dla nas, na naszej działce, to jest przestrzeń, jest komfort, ale też wiem, że to nie jest dla każdego. I jeżeli ktoś ma okazję kupić lub ma po prostu stary dom i go wyremontować, no to oczywiście czemu nie.
4) „Razem z małżonką myślimy o budowie domu w technologii prefabrykacji drewnianej. Wciąż się jednak zastanawiamy, czy na pewno tą technologię wybrać. W sieci jest mnóstwo informacji o technologii, plusach i minusach, jednak są to informacje tworzone przez wykonawców lub artykuły powielające wciąż te same informacje. O czytaniu komentarzy nie wspomnę. Sprowadzają się one dosłownie do siłowania na rękę między użytkownikami domów murowanych i drewnianych oraz tych zadowolonych i niezadowolonych. Z tego powodu nie jesteśmy do końca przekonani. ”
Moje pytanie jest takie, dlaczego myślicie o tej technologii? Co was przekonało? Jeżeli jest coś takiego, to upewnijcie się, że rzeczywiście tak jest. Na przykład być może gdzieś wyczytaliście, że taka technologia jest tańsza. I moje zdanie jest takie, że wcale niekoniecznie.
To znaczy wszystko zwykle zależy od projektu i są domy tańsze i droższe, i nie można powiedzieć, że na przykład dom murowany jest zawsze tańszy lub zawsze droższy od technologii drewnianej, więc pierwsze, co bym zrobił, to wycenił dom, o który wam chodzi. Być może są także inne zalety, które trzeba po prostu skonfrontować z rzeczywistością. Więc proszę o więcej informacji, dlaczego rozważacie technologię prefabrykacji drewnianej. Przychodzi mi do głowy oczywiście czas budowy i on rzeczywiście jest bardzo krótki. I tutaj można to spokojnie zastrzec w umowie, żeby ten czas przypadkiem się gdzieś nie obsunął, natomiast jeżeli chodzi o samo użytkowanie tego domu, to tak jak mówiłem kilkanaście minut temu, powinniśmy sami w takim domu zamieszkać na kilka dni i się po prostu samemu upewnić, jak to jest. Jeżeli mamy jakiegoś wykonawcę, który buduje takie domy, poprośmy go, żeby oprowadził nas po jakimś domu modelowym, pozwolił nam na przykład przenocować. Musimy sami tego dotknąć. Zgadzam się, że w sieci jest mnóstwo informacji, ale one są nierzetelne, a nawet jeżeli są rzetelne, to to niekoniecznie te informacje dotyczą naszych przyzwyczajeń i naszych oczekiwań.
Wasze pomysły dotyczące bloga
W ankiecie też pytałem o pomysły na bloga, na to, co usprawnić, co się podoba, a co też nie. Kilka osób pytało o listę sprawdzonych wykonawców, projektantów.
Cytuję: „brakuje mi jakiegoś miejsca, gdzie wymienieni są naprawdę godni zaufania specjaliści. Chciałbym postawić dom szkieletowy, najlepiej firmą, która doprowadzi budowę do stanu deweloperskiego, ale takich firm jest dużo i o każdej można w Internecie znaleźć złe opinie klientów bądź pracowników. Brakuje miejsca, gdzie ktoś powie w Szczecinie pracowałem z takim i takim projektantem i wszystko było dobrze zrobione. Rozumiem też, że nie robisz tego u siebie ze względów etycznych. Nie chcesz być posądzony o reklamowanie, szanuję :)”.
No i tutaj są dwie kwestie, ponieważ na początku bloga chętnie polecałem wykonawców, których znam, ale chyba polecam ich zbyt dobrze, ponieważ w tej chwili po prostu nie przyjmują zleceń, bo mają po prostu roboty bardzo dużo. Zostało mi chyba dwóch projektantów, których mogę polecać, więc jak ktoś potrzebuje, to niech da znać. Może teraz działa w twoim województwie.
Druga kwestia jest taka, że nie mógłbym polecać osób, których nie sprawdziłem, nie znam, nie wiem, jak wykonują prace. Chciałem takie miejsce stworzyć w sieci, jasne, że tak, ale jak miałoby to działać? Musiałbym zawierzyć opiniom klientów, musiałbym to jakoś weryfikować, co byłoby bardzo, bardzo pracochłonne i nie wiem, czy nawet byłoby to możliwe w jakimś rozsądnym czasie. No i kto by za to zapłacił? Musiałby być to zapewne jakiś płatny serwis, w którym każda opinia byłaby przeze mnie weryfikowana. Skoro ja nie miałbym czasu, to musiałbym kogoś zatrudnić, co znowu by zwiększyło koszty, więc problem jest faktycznie i na razie nic z tym nie robię. Temat odkładam na najbliższe lata, być może temat w ogóle porzucę.
W miarę możliwości będę kogoś polecał, może zrobię jakąś… może zacznę od podstaw, czyli znajdę po prostu rzetelnych projektantów, bo ich jeszcze jestem w stanie w jakiś sposób zweryfikować. Czasami mam takie wrażenie, że po kilkunastominutowej rozmowie z kimś już jestem w stanie taką pierwszą selekcję zrobić, bo są osoby, z którymi po prostu dobrze się rozmawia. Jeżeli rozmawiam z projektantem, który odpowiada na moje pytania, i rozmowa jest prowadzona sympatycznie, taka luźna, ze zrozumieniem, jeszcze w dodatku ten projektant na przykład da jakiś projekt do wglądu, żebym upewnił się, że jego projekty są dobrej jakości, to myślę, że taki kontakt bez problemu będę przekazywał i coś takiego faktycznie mogę zrobić. I to pewnie nie będzie nigdy taka lista po prostu na blogu gdzieś tam na górze, nie będzie żadnego menu, dodatkowej zakładki, tylko po prostu, jak ktoś będzie mnie prosił o kontakt, to ja do tej pory będę kogoś polecał. Natomiast jeżeli chodzi o wykonawców, to już nie. Nie jestem w stanie ich skontrolować, sprawdzić, upewnić się, jak oni działają. Poza tym w dużej części to wykracza poza moje kompetencje, bo na przykład nie stwierdzę w stu procentach, czy dany element został zrobiony dobrze, czy też źle, bo mógł być zrobiony na przykład według projektu albo według pewnego rozwiązania, którego ja nie znam, w związku z tym ten temat raczej porzucę, aczkolwiek zastanawiam się, jak ten temat ugryźć.
Czy zmienić wygląd bloga?
Zanim przejdę dalej, dzięki wielkie za pozytywne komentarze, ponieważ kilka osób napisało, że wszystko jest okej, jest super, blog jest przydatny.
Najfajniejszy komentarz to „jest zajebiście”. Krótko i na temat. Natomiast trzy osoby zwróciły uwagę na to, że blog jest przestarzały. I nie wiem, czy to jest duży problem, ale skoro trzy osoby o tym napisały, to zadaję pytanie otwarte, czy coś zmienić na blogu. Przeczytam te komentarze.
„Formatowanie tekstu jest trudne do czytania. Blog ma profesjonalne i cenne treści, ale nie wygląda profesjonalnie”, „layout jest mało czytelny, ten jest trochę przestarzały„, „póki co nie mogę się przyzwyczaić do strony internetowej”
Dajcie znać, jak to według was wygląda. Chętnie bym coś zmienił, nie jestem grafikiem, wydaje mi się, że jest ładnie, ale skoro trzy osoby mówią, że coś jest nie tak, to może warto coś zmienić, ale dajcie znać co, bo nawet nie mam pojęcia od czego zacząć.
Jeżeli chodzi o rzeczy związane z rozwojem bloga, to szybko odpowiem jeszcze na kilka pytań, kilkanaście pytań. Co chcecie?
1) „Typowe problemy na co zwrócić szczególną uwagę, źle zamontowane okna, za niskie otwory drzwiowe i tym podobne”
Będzie opracowane, jest to w planach.
2) „Wydaje mi się, że nie było artykułu na temat kredytu. Zdaję sobie sprawę, że to może nie do końca tematyka, ale wydaje mi się, że można do tego podejść od strony budowania, na przykład, czy najpierw zainwestować własne pieniądze, a później brać kredyt, czy lepiej skorzystać od razu z kredytu, a własne pieniądze trzymać w razie potrzeby. Jaki wkład własny, czego unikać i tak dalej.”
Tak, będzie na ten temat artykuł przygotowany wspólnie z Michałem Dawidowiczem z bloga blogkredytowy.pl.
3) Ktoś dał pomysł, żeby napisać artykuł, który „zawiera opinie ludzi po budowie, po mieszkaniu już przez ileś tam lat, ponieważ jest już bardzo dobry artykuł, co zrobiłbym inaczej, ale chętnie poczytałbym jeszcze więcej. No i nie ma artykułu, co zrobiłem bardzo dobrze”..
To jest bardzo dobry pomysł! Zapisuję do listy. To będzie wymagało znowu przejrzenia iluś tam tysięcy postów i forów internetowych, ale to jest temat ciekawy i pewnie w wolnym czasie będę sobie grzebał i rozmawiał z ludźmi, spisywał opinie.
4) „Nowe częściej publikowane treści, artykuły, nowości z rynku budowlanego, może technologie i jak one się mają do polskiej rzeczywistości.”
Chciałbym publikować częściej, jak najbardziej. Mam nadzieję, że jak skończę już mój kurs o wyborze działki budowlanej, to będę mógł się tym zająć. Niestety, pomimo szczerych chęci, premiera się trochę opóźniła. Poprawki, montaże i różne rzeczy, to wszystko trwa dłużej niż myślałem.
To jest raz, a dwa, jeżeli chodzi o nowości z rynku budowlanego, jak one się mają do polskiej rzeczywistości, to nie będę o tym pisał, ponieważ nie mam jak tych nowości sprawdzać, a pisanie rzeczy, które może pisać każdy, jakoś mnie nie interesuje, bo co mógłbym więcej napisać oprócz informacji, które nam przekaże na przykład producent. Jakoś tego nie widzę.
5) „Zakup domu bliźniaka, szeregu od dewelopera versus budowa własnego.”
Dobry pomysł, dopisuję do listy.
6) „Powiązania w układach funkcjonalnych domu, czyli sposoby i triki na przestronność, przytulność i jak najwygodniejsze dla nas rozmieszczenie pomieszczeń. Może lista pytań, na jakie sobie trzeba odpowiedzieć i na tej podstawie propozycja pomieszczeń, układów.”
Dobry pomysł. Jestem w trakcie realizacji. Tak jak mówiłem wcześniej, pewnie jeszcze będę musiał nawiązać współpracę z projektantem lub grafikiem, ale to jest po prostu bardzo dobry pomysł.
7) „Porównanie technologii lub materiałów.”
Napisałem artykuł na temat domu szkieletowego, drewnianego i murowanego. Jeżeli jakichś informacji brakuje, to oczywiście dajcie znać. Jeżeli chodzi o materiały, to postaram się. Znaczy mam to gdzieś w planach, aczkolwiek priorytet ma dość niski, ale chciałbym opisać materiały budowlane, których możemy użyć do budowy domu. I pewnie kiedyś to będzie, ale podejrzewam, że jeszcze chyba to nie będzie w tym roku. Zobaczymy.
8) „Opisać hipotetyczny idealny dom, jakie instalacje, technologie i jak mają ze sobą współgrać. Na przykład rekuperacja, fotowoltaika, pompa ciepła, gruntowy wymiennik ciepła.”
Bardzo dobry pomysł, dopisuję do listy.
9) „Chętnie poczytałbym opinie użytkowników domów po kilku latach, na przykład w formie ankiety, czy zrobiłbyś ponownie wentylację mechaniczną, jak się sprawdza ocieplenie pianowe na poddaszu po kilku latach, czy fotowoltaika, kolektory słoneczne to był dobry pomysł, czego w nowym domu byś już nie chciał i tak dalej.”
Też dobry pomysł. Bardzo dobry pomysł. I chyba taką ankietę skonstruuję, powysyłam na różne fora. I zobaczymy, co uzbieram. Tak, to dobry pomysł.
10) „Jakie wybrać okna?”
O oknach będzie… planuję nawiązać współpracę z pewną osobą, która się zna na oknach i pewnie jakiś artykuł powstanie, ale nie szybko, od razu powiem.
11) „Jak zbudować mały dom, który nie okaże się za mały w przyszłości.”
I to będzie, gdy skończymy prace nad trzecim domem modelowym, bo to będzie właśnie domek mały, funkcjonalny, który powinien na wszystko pozwolić, więc tutaj prośba o cierpliwość. Projektant, który projektował dotychczas domy modelowe, po prostu jest zajęty, bo dostał parę zleceń i musi chyba do końca miesiąca trzy pozwolenia na budowę uzyskać, więc ma co robić. Mam nadzieję, że we wrześniu wrócimy do tematu.
12) „Kolejne, rzetelne porównanie kosztów ogrzewania różnymi formami, gaz, pompa ciepła, pellet, na przykładzie modelowego domu, budowanego zgodnie z dzisiejszymi normami. „
Będzie coś takiego. Wspominałem o tym, że tworzę kalkulator, więc prośba o obserwowanie Facebooka, bo zapewne tam umieszczę jego pierwszą wersję, a potem uwzględnienie norm będzie proste, bo można uwzględnić, jakie zapotrzebowanie na ciepło ma na przykład dom energooszczędny i wszystkie obliczenia z tego będą wynikały.
13) „Potrzebuję uporządkowanego rozkładu jazdy, jakie dokumenty, mapy, jakie są różnice między mapami zasadnicza versus ewidencyjna, gdzie to załatwić i w jakiej kolejności.”
Dobry pomysł. Pamiętam, że na początku bloga nie chciałem tych rzeczy opisywać, ponieważ wydawało mi się, że takie informacje są dostępne w Internecie i nie ma potrzeby, żebym je opisywał ponownie, ale mam wrażenie, że opisanie to w moim stylu i może trochę bardziej wyczerpująco, rzeczywiście może nie jest takim złym pomysłem. Dopisuję na listę, jak najbardziej.
14) „Nie wiem, czy tego właśnie brakuje, bo może po prostu nie trafiłem na ten artykuł, ale rozpiski krok po kroku, jak powinno wyglądać przygotowanie do budowy domu i sama budowa systemem zleconym. Tak, wiem, że o tym jest ten blog, ale chodzi mi nawet o takie hasłowe lub suche wyjaśnienie, co musi być zrobione w związku z budową domu, czyli działka, projekt budowlany, uzyskanie pozwolenia i tak dalej.”
Fajny pomysł, bardzo dobry pomysł. Zrobię takie coś. Brakuje czegoś takiego. Taką funkcję miał spełniać spis treści, który jest na górze na blogu, ale nawet widać, że on trochę nie jest dokończony, więc na pewno coś muszę wymyślić, coś takiego prostego, z odnośnikami do artykułów, taki właśnie rozkład jazdy. Bardzo dobry pomysł, dopisuję do listy. Muszę żonie powiedzieć, że będę chyba pracował wieczorami ciut dłużej niż obecnie.
15) „Pokazanie różnych wariantów działek z projektami domów.”
Dobry pomysł, dopisuję do listy.
16) „Konkretnych wskazówek, gdzie czego szukać, na przykład nazwy portali, tylko jak to zrobić bez kryptoreklamy. Sam muszę znaleźć teraz ekipę budowlaną i nie wiem, gdzie i jak zacząć szukać.”
Zastanowię się, jak to wam ułatwić. Pomyślę nad tym. Niedługo będzie gotowa druga część budowy domu bez błędów. Artykuł jest gotowy w połowie. Myślę, że jeszcze kilka dni i będzie gotowy, a potem jeszcze musi projektant, właściciel domu, ten artykuł jeszcze przeczytać, zaopiniować, zatwierdzić, czy nie ma tam jakichś błędów, które ja popełniłem, ponieważ tej budowy nie znam tak dobrze jak on, i artykuł mam nadzieję, że będzie we wrześniu gotowy.
17) ” Właściwie chętnie czytam wszystkie artykuły. Im więcej dowiem się teraz, tym lepiej pójdzie budowa. Dobrze byłoby poczytać o budowie domu krok po kroku„.
Będzie. (Dodam, że już w dniu publikacji tego podcastu artykuł już jest gotowy i czeka na akceptację projektanta)
18) „Próba szczelności budynku, termowizja, no i trendy w izolacji.”
Szczelność budynku, termowizja faktycznie, musi ten temat być omówiony na blogu, bo to jest bardzo ważny temat. Trendy w izolacji nie będzie, bo nie jestem w stanie tego opisać rzetelnie, ponieważ nie znam tych trendów, tak jak mówiłem przy tam jakichś tam rozwiązaniach, jeżeli coś jest nowe i niesprawdzone, to o czym miałbym pisać?
19) „Jak szukać solidnych wykonawców, solidnych, w umiarkowanej cenie? Co można zrobić samemu przy budowie domu, ewentualnie w dwie osoby, zamiast zatrudniać fachowców”
Okej, dopisuję do listy. Na ten temat także gdzieś będę mówił, pisał.
20) ” Może to nie twoja bajka, ale jakie są koszty i co jest do ogarnięcia w gospodarowaniu działki po budowie. Jak szukać projektanta do ogrodu?”
Faktycznie nie moja bajka, ale to jest ważne tak naprawdę. I jak już skończę wszystkie artykuły, o których teraz mówiłem, coś na ten temat skonstruuję. Znaczy nie tyle skonstruuję, co po prostu porozmawiam ze specjalistą czy też sam, czy też wspólnie coś fajnego opiszemy, bo to jest też ważny temat. Ja na przykład mam swoje jakieś tam przemyślenia, choćby nawet związane z nawodnieniem ogrodu. Teraz nawadnianie ogrodu zrobiłbym trochę inaczej, w trochę inny sposób to wszystko zorganizował. Jest to jakaś wiedza, którą warto się podzielić.
21) „Może jakieś proste, a konkretne podsumowanie dla opornych, na przykład budowlańców, co swoje wiedzą i nie idzie ich przekonać.”
Tak, faktycznie będzie, jak już skończę pozostałe artykuły, to coś takiego zrobię, bo chyba najczęściej poruszanym tematem, takim kontrowersyjnym w cudzysłowie, jest to, w jakim kierunku układać folię kubełkową, bo są dwie szkoły, jedna jest taka, że kubełki w stronę gruntu, a druga, że kubełki w stronę termoizolacji. I ten temat poruszę już niedługo, przy opisie budowy domu krok po kroku. Wbrew pozorom to, w jaki sposób ułożymy folię, ma sens i nie każda strona jest właściwa, wbrew temu, co uważa większość wykonawców.
22) „Ze względu na zainteresowanie technologią prefabrykacji drewnianej, chętnie dowiedzielibyśmy się o niej od osób, które już w takich domach mieszkają. I na wagę złota byłaby wiedza o tym, jak zachowuje się dom drewniany po kilku, kilkunastu latach od czasu budowy. Mógłbyś przeprowadzić ankiety, wywiady w sprawie zadowolenia, plusów i minusów, jakie są różnice między zamieszkiwaniem domu drewnianego, murowanego, z perspektywy lokatorów i więcej jeszcze, tu było więcej informacji bardzo cennych.”
To trudny temat, ale dopisuję do listy, bo on gdzieś nade mną wisi i to jest jakby rzecz bezcenna, żeby się dowiedzieć od osób bezpośrednio, które taki dom budowały, wypytać ich, jaki mieli problem przy budowie domu, może nie i czy gdyby budowali drugi dom, to także budowaliby dom drewniany czy jednak w innej technologii, więc trudny temat, ale dopisuję do listy.
23) „Domy przyjazne zdrowiu jego mieszkańców”
Tutaj nie wiem, co można by więcej napisać, jeżeli chodzi o zdrowie. Jeżeli ktoś ma uczulenie na pyłki, jest alergikiem, to powinien rozważyć rekuperację, natomiast jeżeli chodzi o wszystko inne, to (dobrze wybudowany) dom będzie przyjazny zdrowiu. Nie ma czegoś takiego jak na przykład niezdrowe materiały budowlane. Czasami czytamy o tym, czy materiały budowlane są oddychające, ciepłe, właśnie zdrowe, ale każdy materiał, który jest dopuszczony do obrotu, jest zdrowy. Tak więc no nie do końca wiem, co jeszcze mogę na ten temat powiedzieć, może coś podpowiecie, to wtedy coś więcej na ten temat napiszę.
24) „ Jak załatwiać sprawy ze starostwem? Więc to nawet ktoś pytał, czy traktować jak święte krowy, czy konkretnie forsować swoje pomysły.”
Tak jak też mówiłem wcześniej, na temat urzędników prawdopodobnie przygotuję osobny podcast.
25) „Ekologiczne oczyszczanie ścieków.”
Tak też myślę, że coś na ten temat będzie.
26) „Brakuje mi najbardziej informacji o innych alternatywnych dla murów i drewna materiałów budowlanych, na przykład paneli SIP i ich parametrów.”
Zobaczymy, zobaczymy. Nie mówię nie, akurat te panele są dosyć często używane. Pomyślę, jak to uwzględnić.
27) „Przykładów realizacji projektów budowy z życia z porównaniem budżetu planowanego i rzeczywiście poniesionych kosztów.”
Świetny pomysł, też dopisuję do listy.
WNIOSKI
Jakie mam wnioski z tej ankiety? Po pierwsze macie dużo obaw, dużo pytań i to jest jakby naturalne i staram się, żeby przez tą budowę was przeprowadzić bez nadmiernego stresu, abyście się wybudowali i nie zwariowali. Po drugie widzę, że nie mogę nic innego robić, jak tylko pisać i więcej robić pożytecznych rzeczy, bo nie spodziewałem się, że aż macie tyle pytań i tyle wątpliwości, więc bardzo mi miło, że chcecie, żebym o tych rzeczach pisał i zabieram się do pracy, bo skoro jest tyle tematów, to nie ma co zwlekać.
Wiem, że nie przeczytałem (w podcaście) wszystkich komentarzy, ale mam je w osobnym pliku i na nie spoglądam, robię sobie listę, żeby się wszystkim zająć. W pierwszej kolejności zajmę się kalkulatorem ogrzewania ciepłej wody użytkowej, więc zapraszam na Facebooka.
Kolejna rzecz to będzie opis na blogu dotyczący waszych obaw, jeszcze takie dodatkowe podsumowanie. Potem będzie artykuł, druga część, „budowa domu krok po kroku„. Mam nadzieję, że niedługo potem będzie trzeci dom modelowy. No i potem po kolei, zobaczymy, jak to, w jakiej to kolejności będę omawiał kolejne sprawy.
W międzyczasie, mam nadzieję, że już niedługo, będzie premiera kursu „Jak Się Wybudować”, w którym będę opowiadał o tym, jak znaleźć i kupić działkę. To w tym kursie zresztą zrobiłem już taki zalążek tego, w jaki sposób podejść do swojego domu, bo w pierwszej części kursu opowiadam o tym, że zanim zaczniemy szukać działki, musimy wiedzieć, chociaż mniej więcej, w jakim domu chcemy się wybudować. Osoby, które już mają działkę i szukają projektów, wiedzą, że na to, co możemy zrobić na działce, wpływa plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy, warunki techniczne, jakieś dodatkowe przepisy. Tak więc dopóki nie wiesz, jaki chcesz dom wybudować, to nie szukaj działki, bo jak kupisz działkę, a potem będziesz myślał, jaki dom chcesz wybudować, to może się okazać, że się nie wybudujesz i o tym opowiadam w pierwszej części kursu.
I już podczas tego kursu zadaję ileś tam pytań, w jaki sposób lepiej poznać swoje oczekiwania, swoje potrzeby, w jaki sposób pomyśleć nad tym domem, aby on rzeczywiście nas zadowalał, bo nie sztuką jest wybrać projekt gotowy, naprawdę nie sztuką. Może nam się podobać wizualizacja, rozkład pomieszczeń, fajnie. Będziemy zadowoleni, kupimy działkę, formalności, budowa, minie drugi rok, trzeci, zaczniemy mieszkać w tym domu, minie ta euforia związana z tym, że już mamy ten nowy dom, mamy nowe meble, mamy wszystko nowe, zacznie się taka szara proza życia i nagle zacznie nam przeszkadzać pewne rzeczy, o których wcześniej nie mieliśmy pojęcia, a mogliśmy się dowiedzieć, gdybyśmy się nad naszymi potrzebami trochę dłużej zastanowili.
Te wszystkie tematy są trudne, przyznaję i nie bez powodów dobry projektant, naprawdę dobry, który chce zaprojektować dom dla was, poświęci wam naprawdę kilka, kilkanaście godzin nawet na rozmowach, na poznaniu was, waszych potrzeb, zada wam dobre pytania, więc jest mi trochę trudno teraz pracę, którą wykonuje projektant, siedząc z wami i na bieżąco ustalając, co wam potrzeba, trudno mi to przełożyć na taką checklistę, którą każdy z was będzie to wypełniał. Postarałem się coś takiego zrobić w tym kursie, postaram się to zrobić jeszcze także na blogu. Jest to temat, który będzie przeze mnie poruszany. Jest to temat trudny, więc oczywiście obserwujcie mnie, bo materiałów i różnych artykułów będzie więcej, szczególnie że kończą się wakacje, więc biorę się do roboty.
No dobra, mamy więc plan i chyba nie zwlekając już dłużej, mówię do widzenia i już pędzę po kolejną kawę, drugą, ponieważ odczuwam jej niedosyt.
Pozdrawiam serdecznie, Sławek Zając, Jak Się Wybudować I Nie Zwariować.
(Adnotacja: W tym czasie ogrzewałem dom ekogroszkiem. W 2022 roku założyłem pompę ciepła i teraz płacę za energię elektryczną około 1000 zł na pół roku. To i tak znacznie mniej niż koszt ekogroszku.).
No, ale po kolei: o co chodzi, dlaczego mam fotowoltaikę i czy ją polecam. W tym artykule będzie dużo informacji właśnie na ten temat.
Zasada działania paneli fotowoltaicznych jest bardzo prosta. W wielkim skrócie: panel fotowoltaiczny działa tak, że jeżeli mamy słońce, jeżeli jest widno na dworze, to panele generują prąd. Możemy go wykorzystać do różnych celów. To mogą być cele bytowe, czyli telewizor, lodówka, mikrofalówka i tak dalej.
Możemy też przeznaczyć energię oczywiście na ogrzewanie domu – na przykład podłączyć pompę ciepła. Możemy też mieć ogrzewanie elektryczne i dzięki temu ten koszt ogrzania domu powinien być nieco niższy.
Panele fotowoltaiczne generują prąd stały. Aby był on generowany, potrzebujesz światła słonecznego, co nie oznacza, że musi być bezchmurny, piękny dzień. Mogą być chmury, oby było jasno. Tak naprawdę nawet jeżeli mamy najcieplejsze dni w roku, mamy super dzień i słońce po prostu daje nam popalić, to panele wcale nie działają z maksymalną efektywnością. Ponieważ im wyższa temperatura, tym panele funkcjonują trochę mniej sprawnie i paradoksalnie te najlepsze, bardziej słoneczne dni wcale nie są najlepsze, jeżeli chodzi o korzyść właśnie z fotowoltaiki.
Nie mylmy paneli fotowoltaicznych z solarami, ponieważ solary służą tylko do podgrzewania wody, a nie służą do generowania prądu. Panele fotowoltaiczne wygenerują go i możemy go wykorzystać do podgrzewania ciepłej wody użytkowej, jak najbardziej, ale solary podgrzewają wodę i tylko ją. Nic więcej nam nie zrobią.
Najpierw opowiem trochę o całej instalacji. To, co widzimy (np. na dachu), to są panele fotowoltaiczne i one generują prąd stały. Urządzenia elektryczne w domu wykorzystują prąd przemienny i aby zamienić stały na przemienny, potrzebujesz inwertera lub falownika, który to zrobi. Jest to urządzenie elektroniczne, które może się zepsuć.
Koszt takiego falownika to kilka tysięcy złotych. Naprawa może być tańsza lub droższa, w zależności od uszkodzenia. Oczywiście to urządzenie może pracować bez przerwy przez kolejne kilkadziesiąt lat, a może się zepsuć po kilku latach, jak każde urządzenie. Ważne jest to, że warto wziąć to pod uwagę, licząc koszty inwestycji, bo o ile same panele fotowoltaiczne na razie się nie psują i nie znam żadnego przypadku, żeby ktoś miał je uszkodzone (panele fotowoltaiczne nawet wytrzymują gradobicie), natomiast sam falownik to jest urządzenie, które może się zepsuć, więc warto założyć, że na przykład w ciągu kilkunastu lat zapłacimy za jego naprawę dwa czy trzy tysiące złotych.
Poza tym nie wiem, czy panele mają jakieś wady. No oczywiście przydałoby się, żeby były tańsze, ale na dużo rzeczy mógłbym narzekać, że są za drogie. Z takich rzeczy, o których słyszę, to panele nie wymagają odśnieżania. Nie spotkałem się jeszcze z sytuacją, że ktoś musiał je odśnieżać, bo zwykle kąt dachu i sama budowa paneli powodują że śnieg się po prostu ześlizguje po tej instalacji.
Nie trzeba paneli myć. Przyznaję, że panele mam dosyć krótko, ale temat akurat podrążyłem i rozmawiałem z kilkoma osobami, które mają panele po kilka lat. Nawet znalazłem dwie osoby, które robiły sobie statystyki w Excelu, i one także uważają, że w ich przypadku mycie paneli mija się z celem. Nie zauważyły żadnej różnicy z czasem oprócz spadku uzysku. Tak więc ja nie myję, nie znam nikogo, kto by mył panele. Wiem, że kilka osób mimo wszystko poleca mycie paneli.
Przypuśćmy, że masz telewizor o mocy sto watów (100 W). Oznacza to, że w ciągu godziny zużyjesz sto watogodzin (100 Wh) energii elektrycznej. Aby było łatwiej, przypuśćmy, że telewizor działa dziesięć godzin, to znaczy, że w ciągu dziesięciu godzin telewizor zużyje 10 godzin razy 100 watów równa się 1000 Wh (watogodzin), czyli jedną kWh (kilowatogodzinę).
Jedno kilo to jest 1000, czyli 1 kWh (jedna kilowatogodzina) to właśnie 1000 Wh (watogodzin). Jedna kilowatogodzina (1 kWh) kosztuje około 55, 60 groszy, w zależności od tego skąd mamy energię elektryczną, z jakiej sieci energetycznej korzystamy. Oznacza to, że dziesięć godzin pracy telewizora kosztuje nas właśnie te kilkadziesiąt groszy.
Nie jest to dużo. Natomiast telewizor jest włączony oczywiście więcej godzin i dni w ciągu miesiąca. Mamy kilkanaście albo nawet kilkadziesiąt sprzętów elektrycznych i to tłumaczy, dlaczego płacimy co miesiąc rachunki od stu do trzystu, czterystu złotych.
I jeżeli teraz weźmiemy do ręki rachunek za energię elektryczną, mamy ten koszt kilowatogodziny rozłożony na dwie pozycje. Jest to energia czynna całodobowa i opłata przesyłowa zmienna. Ta energia czynna jest to można powiedzieć koszt tego prądu, a opłata przesyłowa to jest koszt dostarczenia tej energii do Twojego domu.
Oprócz tego na rachunku znajdziesz inne pozycje, jak np. opłata przesyłowa stała. Jest to opłata niezależna od tego, ile energii elektrycznej wykorzystałeś w danym okresie. Jeżeli Twoja instalacja fotowoltaiczna spowoduje, że nie będziesz musiał dokupywać energii z elektrowni, to na rachunku będziesz miał tylko te opłaty przesyłowe stałe.
Są jeszcze małe opłaty, jak opłaty przejściowe i opłaty abonamentowe. Zwykle nie przekraczają kilku złotych. Czyli jeżeli panele zapewnią Ci prąd w 100%, to będziesz płacił co miesiąc dosłownie kilka lub kilkanaście złotych za te opłaty stałe. W ciągu roku te koszty powinny wynosić mniej więcej sto złotych.
Zanim odpowiem, jak działają panele i jak wygląda rozliczenie z zakładem energetycznym, powiem, że jeżeli ktoś już ma dom i zastanawia się nad panelami, to sugeruję pomyśleć nad tym, w jaki sposób może już teraz zmniejszyć zapotrzebowanie na energię. Bo łatwo zobaczyć nasze rachunki, że one są duże i wydaje się naturalną rzeczą, że kupimy panele fotowoltaiczne, nasze rachunki będą małe. Ale jednak zastanowiłbym się, czy nie możemy w prostszy, szybszy sposób już teraz te rachunki ograniczyć.
Przykładowo dużo urządzeń elektrycznych w trybie stand by pobiera tyle samo energii co wtedy, kiedy są włączone. Na przykład są wieże, które pobierają tyle samo energii albo prawie tyle samo energii jak wtedy, kiedy grają.
Są sprzęty sprzed kilku lub kilkunastu lat, które po prostu mają duży pobór energii, więc być może już przyszedł czas na ich wymianę – na przykład lodówki czy jakiegoś innego sprzętu, który będzie nowszy i będzie pobierał o wiele mniej energii. Być może ten zakup i tak by nas czekał w niedługim czasie. Kolejną kwestią jest wymiana żarówek na LED-owe.
To może chodzić także o zmianę przyzwyczajeń. Bardzo często zapalamy światła w całym domu, zamiast zgasić je w pomieszczeniach, które nie są używane.
Zauważyłem zresztą, że osoby, które mają panele, nie oszczędzają. Też się na tym złapałem, bo myślałem, że skoro mam panele to mam tani prąd. A skoro go mam, to nie muszę oszczędzać.
Mam częściej włączone światła, więc urządzenia są częściej włączone i wykorzystuję więcej tego prądu. Myślę, że na początku, kiedy jeszcze nie podjęliśmy żadnej decyzji, warto się zastanowić, czy jesteśmy w stanie w jakiś sposób ograniczyć zużycie prądu już teraz.
Okej, sprawdziłeś to wszystko, wiesz, że potrzebujesz paneli, pytanie, co dalej. Zerkasz na swój rachunek za prąd, widzisz tam, że w ciągu miesiąca zużywasz 500 kWh energii elektrycznej. Pytanie jest następujące, czy jeżeli będziesz miał panele, które w ciągu miesiąca wygenerują 500 kWh, to czy wyjdziesz na zero?
Niestety nie.
Sprawa nie jest taka prosta i jest to związane z tym, że panele produkują prąd tylko w ciągu dnia, kiedy jest słońce i kiedy jest widno. Natomiast Ty zużywasz prąd w ciągu dnia, a także w ciągu nocy, kiedy panele nie pracują. Gdybyś miał akumulatory gromadzące energię pozyskaną przez panele, które w ciągu nocy ją wykorzystasz, to rzeczywiście byłbyś na zero. Problem jest taki, że takie akumulatory są jeszcze przeokropnie drogie i zakup ich nie jest opłacalny.
W związku z tym robi się to inaczej.
Net-metering – obowiązywał do 2022 roku.
Jest to system upustów, który obowiązywał od 1 lipca 2016 r. do 31 marca 2022 r.
Aby ta energia nie została zmarnowana, oddaje się nadwyżkę energii do sieci energetycznej, a potem ją „odkupuje” z pewną stratą. Dlaczego to jest tak zrobione? Przypuśćmy, że w ciągu dnia Twoje panele wygenerują 10 kWh energii elektrycznej, ale Ty w ciągu dnia wykorzystasz tylko 4. To oznacza, że ta różnica, czyli 6 kWh, tak naprawdę byłaby zmarnowana.
Aby ją przechować, oddaje się tę nadwyżkę do zakładu energetycznego. Ponosi on pewne opłaty związane choćby nawet z przesyłem tej energii, w związku z tym musi ją oddać, gdy będziesz jej potrzebował, ale zabierze 20% tej nadwyżki (lub 30%, o czym za chwilę).
Czyli jeszcze raz: panele wygenerowały 10 kWh. Wykorzystałeś w ciągu dnia 4 kWh. Nadwyżka to 6 kWh. Dystrybutor bierze tę nadwyżkę na siebie i oddaje Ci 80% tej nadwyżki, jeżeli tylko będziesz jej potrzebował. Tę nadwyżkę możesz wykorzystać aż w ciągu 12 miesięcy od jej wystąpienia i to jest bardzo wygodne, bo nie musisz mieć akumulatorów, nie musisz mieć instalacji u siebie, tylko jest umowa między Tobą a zakładem energetycznym.
Dodam, że to rozliczenie 80/20 dotyczy tylko instalacji do 10 kWp. Przy instalacjach większych, powyżej 10 kWp, to rozliczenie wygląda tak, że zakład energetyczny pobiera 30% tej energii, czyli oddaje Ci 70%. I niestety jeżeli tej nadwyżki nie wykorzystasz w ciągu tych dwunastu miesięcy, to ona przepada. Nie ma możliwości sprzedaży energii elektrycznej. Kiedyś były takie przepisy – chyba obowiązywały przez parę miesięcy. Teraz nie funkcjonują. Osoba prywatna nie może sprzedać energii, nie może dostać za nią pieniędzy. Jedyne co może, może użyć energię, którą wygenerują panele, tylko na własne potrzeby.
Ważne: Osoby, które zgłosiły instalację fotowoltaiczną do 31 marca 2022 roku mogą korzystać z net-meteringu przez 15 lat od daty przyłączenia.
Net-biling – obowiązuje od 2022 r.
Sprzedaż energii odbywa się w cenach netto w ujęciu godzinowym. Sprzedajemy energię czynną, a środki ze sprzedaży są gromadzone na wirtualnym depozycie prosumenckim.
Środki na tym depozycie możemy wykorzystać przez kolejne 12 miesięcy. Nadwyżka w lipcu może być wykorzystana do lipca kolejnego roku, ale uwaga – nadwyżka z danego miesiąca będzie mogła być wykorzystana dopiero w następnym miesiącu. Nadwyżka lipcowa nie obniża rachunku za lipiec, ale dopiero za sierpień.
I już teraz widać, że na to, jaką instalację potrzebujesz, wpływa wiele czynników. To może być kwestia tego jakie masz teraz rachunki, ale także zależy to od Twojego trybu życia. Przykładowo: jeżeli pracujesz w domu, używasz w ciągu dnia pralki, zmywarek i to zużycie dzienne jest większe, to prawdopodobnie potrzebujesz nieco mniejszej instalacji.
Jeżeli jednak pracujecie poza domem, wracacie późnym wieczorem, to zużycie dzienne jest mniejsze, potrzebujecie więcej prądu późno wieczorem, więc potrzebujecie tej instalacji trochę większej. I nawet taka rzecz, jak tryb Waszego życia, wpływa właśnie na opłacalność tej fotowoltaiki.
Po pierwsze, uzysk. Chodzi o to, że ile panele wygenerują prądu w ciągu jakiegoś okresu, spada z czasem. Im dłużej masz panele, tym mniej go wytwarzają. Przyjmuje się, że w ciągu dwudziestu lat ten uzysk spadnie o kilkanaście, może dwadzieścia procent i są nawet firmy, które gwarantują, że uzysk nie spadnie poniżej pewnego progu, co jest fajne.
Z drugiej strony trzeba sobie zdawać sprawę, że za dwadzieścia lat firmy, która Ci sprzedała panele, już może po prostu nie być. Więc warto to przewidzieć już na samym początku i uwzględnić, biorąc tę instalację nawet troszkę większą, żeby po tych piętnastu, dwudziestu, dwudziestu pięciu latach dalej panele pokrywały nasze zapotrzebowanie w stu procentach.
Drugą kwestią, która wpływa na opłacalność fotowoltaiki, jest cena prądu. Tutaj są różne opinie. Większość osób twierdzi, że ceny „światła” będą rosły jeszcze bardziej i tak naprawdę trzeba inwestować w fotowoltaikę już teraz, bo zaraz ceny prądu będą bardzo wysokie. Ale prawda jest taka, że nigdy nie wiadomo.
Gdy myślałem o tym, jaką instalację montować, nie patrzyłem za bardzo na to, jak będzie się kształtować ta sytuacja. Przyjąłem bodajże, że koszt będzie się zmieniał o jeden, dwa procent w ciągu roku. Wyszedłem z założenia, że jeżeli pójdzie ostro do góry, to tym lepiej dla mnie, bo podjąłem lepszą decyzję i tyle. Natomiast wybierając instalację fotowoltaiczną, bardziej patrzyłem na to, jak działamy, jak żyjemy z żoną – że wykorzystujemy tej energii dużo w ciągu dnia, mniej w ciągu nocy, a także zwróciłem uwagę na to, że nasza dwójka dzieci rośnie.
W tej chwili Szymek ma trzy lata, Agata ma pięć, więc ich potrzeby związane z elektrycznością są dosyć niewielkie, ale za chwilkę zaczną się suszarki, komputery i inne sprzęty. Podejrzewam, że za kilkanaście lat także będzie ekspres do kawy działał trochę częściej niż teraz. To wszystko wpłynie na to, że nasze zapotrzebowanie na energię elektryczną będzie rosło, a zależy mi na tym, żeby za te kilkanaście lat dalej mieć rachunki za prąd bliskie zera.
Na to, ile panele go wygenerują, wpływa także, a może nawet przede wszystkim, lokalizacja, ponieważ im jesteśmy bliżej równika, im bardziej na południe, tym jest większe nasłonecznienie, a panele generują więcej energii. Bardzo ważny jest kąt dachu – w zależności od kąta dachu panele generują mniej lub więcej energii. Bardzo ważne jest także usytuowanie paneli względem stron świata.
Przyjmuje się, że strona południowa jest najbardziej efektywna, najlepsza, ale prawda jest taka, że to trochę zależy od tego, po której stronie kraju jesteś. To nie musi być kierunek ściśle południowy, ale z pewnym odchyleniem na wschód lub zachód. Jeżeli masz dom na osi wschód – zachód, czyli masz na przykład dach dwuspadowy i panele byłyby na dwóch połaciach dachu, to efektywność paneli byłaby prawdopodobnie nieco niższa.
Związane jest to z tym, że będą naświetlone przez dłuższy czas w ciągu dnia. Panele, które będziesz miał na połaci wschodniej, zaczną szybciej działać od paneli położonych na połaci południowej, więc już od samego rana generują prąd, następnie słońce przechodzi od wschodu na południe i kończy drogę na zachodzie, kiedy jeszcze te panele po stronie zachodniej do samego wieczora „pracują”. Każda sytuacja wymaga indywidualnego podejścia.
Na to, ile energii wytworzą panele fotowoltaiczne wpływa także zaciemnienie. Jeżeli jest gdzieś obok jakieś drzewo, które rzuca cień na Twój budynek, lub nawet jest komin, który będzie rzucał cień na parę paneli fotowoltaicznych, to też może spowodować, że panele będą działały gorzej lub nawet wcale.
Może być tak, że masz rząd paneli na dachu, ale wystarczy, że tylko na jeden z paneli pada cień i wtedy wszystkie panele są wyłączane. Także więc to zaciemnienie jest ekstremalnie ważne, ponieważ możesz mieć dach dosyć duży, ale przez to, że masz jakieś kominy lub pada właśnie na dach cień, może się spowodować, że uzysk z tych paneli będzie tak niski, że po prostu ich montaż fotowoltaiki będzie nieopłacalny.
Zacznę od moich obaw, bo co do samej technologii, ja wiem, że ona działa, ona się sprawdza już od wielu, wielu lat. Wiem, że pokutuję pewne mity na temat fotowoltaiki typu, że „w Polsce nie ma tyle słońca, żeby to było opłacalne”. To jest mit. W Niemczech są podobne warunki i instalacja rosną jak grzyby po deszczu. W Polsce jest instalacji już coraz więcej. I to nie jest tak, że mamy gorsze warunki niż gdzie indziej. W Polsce panele generują wystarczająco tyle prądu, aby ta instalacja była dla nas opłacalna.
Czas zwrotu instalacji oczywiście zależy od wszystkich czynników, o których mówiłem wcześniej. Można przyjąć, że średnio (jeżeli pominiemy kwestię dofinansowań), czas zwrotu wynosi od 7 do 12 lat. U mnie, jak sobie to liczyłem, wyniesie to około ośmiu.
Moje największe obawy były związane z tym, że nie wiadomo, co naszym kochanym rządzącym wpadnie do głowy. W tej chwili przepisy zabraniają mi sprzedaży energii elektrycznej. Nie mogę za nią dostawać pieniędzy. Mogę za to oddawać nadwyżkę do zakładu energetycznego i potem dostaję ją z jakąś tam małą stratą. No, ale no na to pozwalają przepisy. Ale może ktoś kiedyś wpadnie na pomysł, że tych przepisów nie będzie i nie będzie możliwości odzyskiwania tej nadwyżki? W takim przypadku nadwyżka po prostu albo nam, no pójdzie z dymem, albo będziemy musieli kupić drogie akumulatory.
Oby tylko ten prąd gdzieś trzymać. I chyba to jest moja główna obawa, że mam panele, wszystko jest w porządku, teraz jest okej, ale co będzie w przyszłości? Mimo wszystko nie jest jakaś duża obawa, bo jak widzimy, cały świat zmierza ku odnawialnych źródeł energii, więc myślę, że taka decyzja jakiejkolwiek partii byłaby troszeczkę strzałem w kolano, z drugiej strony wiemy, że nie takie decyzje były podejmowane przez rządzących . Więc to nie jest jakaś obawa, która powoduje, że się boję czegokolwiek, ale jakby lojalnie uświadamiam, że taka możliwość być może kiedyś zaistnieje.
Zapewne natknąłeś się na informację, że niektóre panele mają na przykład moc 5,0 kWp. Kilowatopik jest to maksymalna moc, taka moc szczytowa i właściwie stosuje się ją po to, żeby porównać panele różnych firm. To, że panele mają na przykład 5,0 kWp właściwie nic nie oznacza. To nie mówi, ile Ty energii z tych paneli wydobędziesz, ponieważ to zależy od lokalizacji, usytuowania budynku względem stron świata, a także kąta nachylenia dachu, zacienienia i innych czynników.
Przyjmuje się orientacyjnie, że z takiej instalacji 5,0 kWp w ciągu roku powinno się uzyskać mniej więcej 4000-5000 kWh. 1 kWp to jest mniej więcej od 900 do 1000 kWh rocznie. Średnio przyjmuje się, że z 1 kWp średnio w Polsce uzysk wynosi 950 kWh. Ile dokładnie?
Uważajmy więc na to, że dużo firm oferuje z założenia panele o mocy 10 kWp, wychodząc z założenia, że większa instalacja powoduje, że rozliczenie z zakładem energetycznym jest już mniej korzystne. Jeżeli mamy panele do mocy 10 kWp, rozliczenie wygląda 20/80, czyli odkupujemy tą nadwyżkę z 20% stratą. Jeżeli mamy panele o mocy większej niż 10 kWp, wtedy odkupujemy nadwyżkę ze stratą 30%.
Firmy zakładają więc, że te 10 kWp jest po prostu najlepszą dla Ciebie ofertą, nie znając Twoich potrzeb. Jest najlepszą, ale pewnie dla nich, bo mają wtedy po prostu najlepszy zysk. Handlowiec mówi, że będziemy mieli zerowe rachunki za prąd i że proponuje taką instalację, a nie większą i odczuwamy, że doradca o nas dba.
A onpo prostu używa takich argumentów, żeby Cię przekonać do zakupu, ale to może nie mieć nic wspólnego z tym, czy takich paneli potrzebujesz, bo być może panele o mocy 9 kWp albo panele o jeszcze mniejszej mocy, ale w inny sposób rozłożone na dachu, mogą spowodować także to, że Twoje rachunki będą bliskie zeru. Panele o mocy 10 kWp kosztują kilka tysięcy złotych, więc nie płaćmy za coś, czego nie potrzebujemy.
W związku z tym przekonają Cię do wszystkiego, abyś tylko podjął decyzję. Zdarzają się firmy, które oferują panele o jakiejś mocy, mówią Ci, że pokryją Twoje zapotrzebowanie na prąd w stu procentach.
W Twojej lokalizacji ten uzysk może być jednak niższy, kąt dachu masz inny, masz inny tryb życia, nagle się okazuje, że po kilku miesiącach od instalacji panele działają, ale musisz jeszcze zapłacić tysiąc złotych za półrocze zakładowi energetycznemu, ponieważ Twoje panele nie wygenerowały wystarczającej ilości prądu.
Istotne jest, żeby po pierwsze, zadać firmie dużo pytań i upewnić się, zmusić ich, żeby przedstawili obliczenia. Dlaczego taka instalacja, a nie inna i dlaczego ona właśnie spowoduje, że będziesz miał rachunki bliskie zera. Po drugie, domagaj się, żeby na umowie były jakieś informacje związane z gwarancjami. Jeżeli firma obiecuje, że panele w ciągu roku średnio tyle a tyle wygenerują energii, zapiszcie to w umowie i zapiszcie warunek, co jeżeli tak nie będzie. Nie dajmy sobie wchodzić nieuczciwym firmom na głowę.
Z firmami mam jednak dosyć złe doświadczenia. Zobaczcie, mój artykuł o fotowoltaice jest bardzo długi i jego przeczytanie zabierze dużo więcej niż pół godziny. Aby z Tobą ktoś usiadł i poświęcił ten swój czas, i wszystko dobrze policzył, to wymaga, podejrzewam, dwóch, trzech godzin. Owszem, są firmy, które rzeczywiście poświęcą tyle Tobie czasu, ale może jedna na dziesięć, może jedna na osiem.
Większość firm co robi? Dzwoni do Ciebie albo spotyka się z Tobą u Ciebie w domu, prosi o pokazanie rachunków za energię elektryczną. Ten specjalista czyta rachunek, mówi, że w ciągu roku masz takie zużycie za prąd, w związku z tym proponuje takie panele. W tym momencie powinniście wskazać drzwi i powiedzieć, niech pan już do nas nigdy nie wraca.
Jak wybrać wielkość instalacji
Szacowanie na podstawie tego, jaka instalacja będzie Wam potrzebna, tylko na podstawie Waszych rachunków za prąd to jest błąd. To jest bardzo częsty błąd i typowy błąd w większości firm, które oferują fotowoltaikę. I nie można tak robić. Osoba, która proponuje Ci instalację, musi koniecznie znać dokładną lokalizację i ją uwzględnić w obliczeniach, musi wiedzieć, jak dokładnie jest usytuowany dom względem stron świata. Dokładnie! Nie wystarczy tylko określić, że dom jest skierowany na południe. Ma znaczenie, czy jest kilka, kilkanaście procent na zachód czy na wschód.
Są kalkulatory zresztą dostępne także dla zwykłych użytkowników, które to pozwalają obliczyć, więc tym bardziej, jeżeli firma tego nie uwzględnia, to znaczy, że chce Ci sprzedać produkt, a nie zależy jej na tym, abyś był zadowolony.
Musisz wziąć pod uwagę kąt nachylenia dachu, sprawdzić, czy jest zacienienie. Są firmy, które potrafią wejść do domu, poprosić o kawę, poprosić o rachunek za prąd, handlowiec nawija makaron na uszy, pokazując jakieś tabelki, twierdzi, że energia ze słońca będzie za darmo i będzie cudownie. I nawet nikt nie zauważa, że w miejscu, w którym mają być panele, po prostu pada cień i ta instalacja po prostu nawet nie jest możliwa do założenia w tym miejscu.
Mam serdecznego kolegę, który jest bardzo dokładny i naprawdę sporo już przeszedł, szukając firmy, która rzeczywiście odpowie mu dobrze na jego pytania. Bardzo dobrze się przygotował do rozmów z firmami i okazało się, że tylko jedna firma, tylko pracownicy jednej firmy mieli wiedzę większą od niego. W większości firm pracowali po prostu zwykli handlowcy, których wiedza ograniczała się do zwykłych formułek, które usłyszeli na szkoleniu. Wiedzieli coś na temat działania paneli fotowoltaicznych i tego, jak wygląda rozliczenie z zakładem energetycznym, ale wiedzieli znacznie mniej od mojego znajomego.
Historia mojej współpracy z montażystami fotowoltaiki
Przyznam, że zwróciłem się kiedyś z pytaniem do firmy, która zakładała u mnie panele, z pewną propozycją współpracy, ponieważ po napisaniu mojego artykułu o panelach, sporo osób pytało mnie o to, jakie, z jakiej firmy korzystałem. Ja bez oporów przekazywałem kontakty, jednocześnie pisząc na co należy zwrócić uwagę i co mi się nie podobało ze współpracy z tą firmą. Ogólnie oceniam współpracę bardzo pozytywnie i pomyślałem sobie, że kurczę, tak daję kontakty, może coś jednak warto by z tego mieć. Dlaczego mam dawać zarabiać firmie, a sam nie mieć z tego pieniędzy?
Więc porozmawiałem z nimi kilka razy, nawet ustaliliśmy pewne szczegóły współpracy, аlе w międzyczasie odezwało się do mnie kilka niezadowolonych osób. Nie byli niezadowoleni z samej instalacji fotowoltaicznej, bo jednak klienci tej firmy są zadowoleni z samej instalacji, ale odezwali się do mnie znajomi, którzy byli niezadowoleni po pierwszej rozmowie z pracownikiem tej firmy.
Okazywało się, że po prostu, że firma jest dosyć duża i są w niej oczywiście pracownicy, którzy znają się na rzeczy, ale są też osoby świeżo co przeszkolone, handlowcy tak naprawdę, którzy nie do końca wiedzą, co mówią, a mówią wszystko, aby tylko przekonać do zakupu paneli. Niestety ich wiedza techniczna jest zerowa i świadomość tego, jak działają panele jest bardzo niska.
W pewnym momencie napisałem wprost do tej firmy, że jednak szanuję, rozumiem i bardzo chętnie zresztą będę polecał ich dalej, bo jestem zadowolonym klientem, ale nigdy nie odważę się publicznie ich zarekomendować, ponieważ nie chciałbym, żeby ktokolwiek po mojej rekomendacji trafił w ręce jakiegoś właśnie handlowca, który mu naopowiada dyrdymałów i ktoś kupi niepotrzebnie instalację na przykład przewymiarowaną. I kto będzie winny? No w sumie ja będę winny, tak? Zależy mi na tym, żeby każdy był zadowolony, więc opowiadam o tym, żeby uświadomić, że nawet jeżeli firma ma dobre recenzje, dobre referencje i jest chwalona na rynku, to dalej my musimy jednak coś wiedzieć o tych panelach, musimy wiedzieć chociaż mniej więcej, jak one działają, aby przygotować się dobrze do rozmowy z doradcą.
(Dodam, że to była jedyna podjęta przeze mnie próba nawiązania współpracy z jakąkolwiek firmą. Upewniłem się tylko, że rekomendowanie jakiejkolwiek firmy nie ma w moim przypadku sensu. Wolę przekazywać uniwersalne wskazówki oraz pokazywać w jaki sposób wybrać odpowiednią firmę i na co zwracać uwagę podczas analizowania ofert.).
Wśród firm są różne firmy, które oferują panele o wiele taniej i o wiele drożej. Zwykle z czymś to się jednak wiąże. Ja wiem, że niektórzy prześmiewczo mówią, że na przykład panele są z Chin, dlatego są tańsze, a prawda jest taka, że produkt z Chin może być takiej samej, a nawet wyższej jakości niż produkt wytwarzany na przykład w Europie, więc na to bym nie patrzył. Natomiast patrzyłbym na inne rzeczy.
Jakiego typu jest sprzęt, jak długi jest okres gwarancji, jakie są koszty dodatkowe? To może być serwis, przedłużona gwarancja, koszty związane z kredytem, bo być może koszt instalacji będzie niski, ale będziesz zobowiązany do ponoszenia corocznych kosztów serwisowych i te koszty wcale nie muszą być niskie.
Upewnij się, jak porównujesz oferty paru firm, że mówimy o tej samej kwocie do zapłaty, czyli kwocie brutto. Bo może być tak, że jedna firma pokazuje Ci kwotę brutto już z VAT-em, a druga nęci Cię niską kwotą, ale tego VAT-u nie uwzględniła. Upewnij się, jak wygląda u nich spadek uzysku na tych panelach i czy w umowie jest jakaś gwarancja z tym związana. U mnie w umowie jest tak, że po dwudziestu latach, jeżeli ten uzysk spadnie poniżej pewnych oczekiwań, to wtedy mam jakieś rozwiązanie. To może być na przykład dodanie jakiegoś dodatkowego panelu lub jego wymiana.
Ogólnie to jest też taka rada uniwersalna. Jeżeli cokolwiek kiedykolwiek Ci ktoś zaproponuje, zaoferuje czy też zagwarantuje, to niech to wskaże w umowie, niech on to zapisze i pokaże Ci, gdzie ten zapis jest. Nie może być tak, że ktoś Ci coś obiecuje, a potem tego w umowie nie będzie, ponieważ jeżeli coś się kiedyś stanie, to wszyscy się tego wyprą. Pracownik już może nie pracować w danej firmie, a skoro w umowie tego nie ma, nie ma na piśmie, to nie istnieje.
W związku z tym, jeżeli masz jakąkolwiek gwarancję, że z tych paneli na pewno będziesz miał taki uzysk, a nie inny, wpisz to do umowy. Jeżeli ktoś Ci gwarantuje, że na przykład po pięciu latach, jeżeli zepsuje się inwerter, to oni to na pewno wezmą do naprawy i gwarantują, że w ciągu dwóch dni już ten inwerter do Ciebie wróci, to świetnie, cieszymy się, wpiszmy to do umowy. Zapewnij sobie po prostu bezpieczeństwo.
Poza tym dobrze zadać pytanie o serwis, a mianowicie, jeżeli coś się zepsuje, to jak firma do tego podchodzi. Mój dobry znajomy miał taką sytuację, że handlowiec nie chciał mu powiedzieć o serwisie. Powiedział mu, że „panele się generalnie nie psują”. A jak mój znajomy chciał uściślić pytanie, i spytał, kiedy przyjedzie ktoś do naprawy, jeżeli się jednak zepsują, to handlowiec mu odpowiedział, że „takie rzeczy się nie zdarzają”. A na pytanie, jaki jest czas oczekiwania, handlowiec powiedział, że „nie ma takiej potrzeby”. Ręce opadają.
Warto także zadawać pytanie, kto montuje panele, czy to jest pracownik firmy, pracownicy firmy, czy to są jakieś osoby zatrudnione z zewnątrz. To nie ma wpływu na jakość pracy, ale możesz dzięki temu lepiej dowiedzieć się, czy rozmawiasz z osobą, która wie o czym mówi.
I jeszcze jedna, uniwersalna wskazówka. Nigdy nie podpisuj umowy na pierwszym spotkaniu. Zawsze poproś o umowę do wglądu. Przeczytaj ją na spokojnie, zastanów się, poszukaj dziury w całym, przeczytaj dokładnie umowę od deski do deski, upewnij się, że wszystko jest w porządku oraz ze wszystko jest do niej wpisane według ustaleń. I pamiętaj, że umowy mogą być zmieniane. To nie jest tak, że firma ma jeden wzór i on musi zostać. Absolutnie nie. Zawsze masz możliwość i masz prawo do tego, żeby w umowie były zawarte dodatkowe szczegóły, więc po prostu walcz o swoje.
I jeszcze kilka słów na temat tego, jak robią te dobre firmy od fotowoltaiki. Jednym z powodów, dlaczego nie polecam publicznie firmy, które u mnie montowała panele, jest to, że ja byłem do rozmowy z handlowcem dobrze przygotowany. I właściwie przed rozmową z doradcą byłem już świadomy tego, jak to wszystko działa i jaką instalację potrzebuję. Już wiedziałem, jakie są zalety i wady fotowoltaiki, chciałem się spotkać, dowiedzieć się czegoś więcej, otrzymać ofertę i tyle.
I co prawda już minęło półtora roku, natomiast jestem prawie przekonany, że jeżeli chodzi o kwestie rozliczeń z dostawcą prądu, to doradca to przemilczał podczas spotkania. Nie uwzględnił tego, że nadwyżka z paneli wraca do mnie właśnie z pewną stratą, więc to, co on mi mówił, było ogólnie poprawne, ale w kilku kwestiach po prostu miałem większą wiedzę.
I tak jakby dla porównania, jak to może wyglądać, wrócę do mojego znajomego, bo to jest osoba, z którą pracowałem siedem lat, właściwie biurko w biurko, ma bardzo podobny charakter do mnie, jest bardzo dokładny. I ona skorzystała z usług firmy, z którą spędził dwie albo trzy godziny, rozmawiając po prostu o szczegółach życia, w których godzinach jest w domu, czy ktoś pracuje, po prostu wypytali o wszystko to, co jest ważne.
Następnie dostosowali tę ofertę do tego konkretnego budynku, czyli uwzględnili to wszystko, o czym mówiłem. Sami dali namiar do klienta, który ma ten sam układ dachu, bo mój znajomy ma układ dachu wschód – zachód, więc firma przekazała kontakt do klienta, który ma panele właśnie od nich w tej samej konfiguracji. I przede wszystkim odpowiadali konkretnie na zadawane pytanie. Każde pytanie wiązało się z konkretną odpowiedzią.
To była ta różnica między rozmową z firmą, która rzeczywiście wie, bo realizuje takie inwestycje. Bo wiedzą, jak to działa, a rozmową z firmą, gdzie no przychodzi do Ciebie jakiś handlowiec, no i coś mówi.
No i szukajmy firmy, która jest po prostu lepsza. Jeżeli firma rzeczywiście podejdzie do tego uczciwie, uwzględni te wszystkie czynniki, o których mówię, to zaproponuje Ci na przykład instalację większą albo droższą od innej firmy. I mogłoby się wydawać, że jest to oferta niekorzystna, ale chyba o to chodzi, żeby wziąć instalację, która jest poparta obliczeniami, rzeczywiście będziesz miał wtedy rachunki za prąd bliskie zera, niż wierzyć w obietnice innej firmy. Co z tego, że ich oferta jest lepsza, tańsza, skoro kupisz taniej panele, a potem będziesz musiał dokupywać co kilka miesięcy energię z zakładu energetycznego. Tak więc, trzeba być czujnym.
Jeżeli planujesz budowę domu, to temat jest trudny. To znaczy, że po pierwsze, nie znasz jeszcze Twoich przyszłych rachunków za prąd. One zwykle są wyższe niż te, które masz teraz, ponieważ mieszkając w domu, masz po prostu większe zapotrzebowanie na energię, więc to jest po prostu wielka niewiadoma.
Druga rzecz: ile będzie kosztowało Cię ogrzewanie domu, w jaki sposób chcesz ogrzać ten dom, jak chcesz przygotować ciepłą wodę użytkową. To są parametry, które można policzyć i próbuję, szczerze mówiąc, zrobić jakiś kalkulator, który to będzie uwzględniał, ale temat jest ciężki.
Proponuję o tych rzeczach porozmawiać z projektantem, czy to na etapie projektu indywidualnego, czy to podczas adaptacji projektu. Da się to policzyć, ale jest to trudne i dalej w jakiś sposób jest to element losowości, ponieważ nie wiesz, jakie będziesz miał sprzęty w domu i jakie będziesz miał zapotrzebowanie na energię.
Jeżeli chciałbyś mieć panele fotowoltaiczne to wybuduj dom, który umożliwi ich instalację. Musisz mieć na tyle dużo miejsca na dachu, aby można było je umiejscowić. No i to miejsce na dachu powinno być po tej stronie, która będzie korzystna, jeżeli chodzi o uzysk. Jeżeli będziesz miał panele po stronie północnej, to ten uzysk będzie oczywiście minimalny, nawet nie wiem, czy nie bliski zeru.
Jakie mamy możliwości obniżenia ceny za panele fotowoltaiczne?
Pierwsza jest to wprowadzona w tym roku możliwość odliczenia od podatku, od naszego dochodu rocznego, właśnie tej części związanej z zakupem, montażem fotowoltaiki. Mamy już możliwość odliczenia 18% – warto skorzystać.
Druga rzecz jest związana z dofinansowaniami. I tutaj warto się trochę bardziej pokręcić, zapytać się w gminie, jakie są możliwości, dowiedzieć się, co i jak. Ja chciałem mieć dofinansowanie, ale się nie doczekałem i w sumie chyba nie żałuję. Związane jest to z tym, że skoro ja wybieram instalację, wybieram firmę, to jestem odpowiedzialny za tą decyzję i wybieram mądrze. Mam nad tym kontrolę po prostu.
Jeżeli mamy dofinansowanie, nie mamy wpływu właściwie na nic. To gmina wybiera firmę podczas przetargu i nie wiemy, jakie będziemy mieli panele, jaki będziemy mieli falownik, nie wiemy, jakie będą warunki, jaka będzie umowa. Jesteśmy trochę skazani na to, co dostaniemy.
Ale bądźmy ostrożni, bo różnie z nimi bywa. Może się okazać, że dofinansowania są, owszem, procentowo wyglądają, że są bardzo duże, ale końcowa kwota wcale nie będzie jakaś niska. Byłem ostatnio w szoku, bo dowiedziałem się, że pewien znajomy kupił panele fotowoltaiczne bodajże rok wcześniej niż ja i kupił je z dofinansowaniem, i kupił je drożej niż ja bez dofinansowania. Po prostu zobaczył, że jest dofinansowanie i nie sprawdził w ogóle, jakie są ceny rynkowe.
Jeżeli różnica paneli fotowoltaicznych z dofinansowaniem a bez dofinansowania będzie dosyć nieznaczna, różniła się na przykład o kilka tysięcy złotych, to ja bym na dofinansowanie w ogóle nie patrzył, tylko wybrał sam firmę, odliczył sobie jeszcze od podatku te osiemnaście procent i podjął po prostu dobrą decyzję.
Przygotowałem film, w którym opowiadam o godzinowej sprzedaży energii i opłacalności fotowoltaiki w kontekście przepisów z 2024 roku.
– To, że projektanci (nie wszyscy!) oferują projekty wykonawcze za dodatkową opłatą, jest odpowiedzią na „oczekiwanie rynku”. Rozmawiałem z wieloma projektantami i jeden argument powtarza się najczęściej: projekt wykonawczy musi kosztować kilka (kilkanaście?) tysięcy złotych, a klienci nie chcą tyle płacić. I jeżeli projektant podchodzi uczciwie do swojego klienta, to jest to dla mnie fair: projektant przedstawia wszystkie korzyści płynące z dobrego projektu budowlanego, klient rezygnuje z części wykonawczej, obie strony się dogadują i wszyscy są zadowoleni. W takiej sytuacji klient podjął świadomą decyzję i jest świadomy konsekwencji.
– Tyle, że… zazwyczaj projektant nie przedstawia żadnych możliwości, a tylko mówi: „Projekt budowlany będzie kosztował tyle i tyle, a projekt wykonawczy tyle, ale… nie potrzebuje go Pan. Wykonawcy wiedzą jak budować dom, to tylko strata pieniędzy”. I to nie jest fajne. Pomyśl: czy to naprawdę wykonawca ma uszczegółowiać projekt budowlany? Czy weźmie za to odpowiedzialność?
– To nie wszystko. Przyjmijmy na chwilę, że projekt budowlano-wykonawczy, to kompletna instrukcja wybudowania domu, a projekt budowlany bez części wykonawczej jest okrojony o pewne elementy. Tak to wygląda w teorii. W praktyce widziałem projekty budowlano-wykonawcze jednych projektantów mniej szczegółowe od projektów budowlanych (bez części wykonawczej!) innych projektantów. Widziałem projekty zawierające 30 stron, jak i 130 stron. Widziałem projekty, które nie zawierają informacji o rodzaju styropianu (współczynniki przewodzenia ciepła, twardość), klasie bloczków, klasie betonu, sposobie hydroizolacji fundamentów. Nie wiadomo czy dać styropian EPS czy XPS. Nie wiadomo czym ogrzać dom. Nic nie wiadomo!
– I dlatego projekt budowlany wykonywany „zgodnie z rozporządzeniem” nic nie znaczy. Jak sobie z tym poradzić? Szukajmy projektanta, który chce nam pomóc wybudować dom, a nie tylko stworzyć projekt budowlany. Dobry projektant będzie chciał nam ułatwić życie. Dobremu projektantowi zależy na naszych pieniądzach: zaproponuje (tzn. wykona obliczenia) taki materiał budowlany i taką termoizolację, aby to było dla nas opłacalne (przykład: zwiększenie grubości styropianu z 10 cm na 20 cm zwykle jest opłacalne, ale z 20 cm na 30 cm już nie, ponieważ oszczędności na ogrzewaniu będą minimalne). Zły: zaproponuje cokolwiek, albo powie, że decyzja należy do nas.
Dobry projektant stworzy projekt, z którego będzie wynikało, jakie dokładnie materiały budowlane mamy kupić i czego mamy oczekiwać od wykonawcy. Zły umieści tylko kilka informacji i powie, żebyśmy spytali się wykonawcy, z czego mamy się budować.
Dobry projektant uwzględni nasze potrzeby i przyzwyczajenia, uwzględni temperaturę w jakiej lubimy przebywać, i wybierze (wspólnie z nami) źródło ciepła i ciepłej wody użytkowej. Zły projektant wykona charakterystykę energetyczną według przepisów, przyjmie wartości wynikające z norm i nie weźmie pod uwagę potrzeb mieszkańców. Czy to zgodne z rozporządzeniem? Być może, ale po co ci kilkanaście stron takich obliczeń? Dobry projektant wie, że projekt budowlany ma służyć TOBIE i jest niezbędny do tego, aby powstał TWÓJ DOM. Zły będzie przede wszystkim dążył do uzyskania pozwolenia na budowę.
I powtórzę (bo mam wrażenie, że za mało to zaakcentowałem podczas podcastu): jeżeli jesteś pewny, że potrzebujesz tylko pozwolenia na budowę i sam wybierzesz materiał budowlany, źródło ciepła i c.w.u, rodzaj termoizolacji, sposób zabezpieczenia fundamentów i nie chcesz płacić za kompletny projekt budowlany to OK. Może masz sprawdzonych wykonawców, albo doświadczonego kierownika budowy? A może wolisz sam wszystkiego się dowiedzieć i przeprowadzić obliczenia? Nie mam zamiaru straszyć: w końcu w ten sposób buduje się większość domów i one stoją. Co prawda wielu rzeczy nie widzimy (stres inwestora, zawyżone rachunki za ogrzewanie, pojawiająca się wilgoć w garażu), no ale… Rozumiem także, że szczegółowy projekt budowlany musi kosztować co najmniej kilkanaście tysięcy złotych netto, a są i takie, które kosztują ponad 30000 zł netto. To dużo, ale nie dziwię się, biorąc pod uwagę, ile czasu zabiera przygotowanie pełnej dokumentacji projektowej. To dużo pieniędzy i… być może rzeczywiście nie potrzebujesz pełnej dokumentacji i wystarczy ci tańszy projekt, który nie zawiera wszystkich szczegółów? Grunt, abyś podjął świadomą decyzję i wiedział, z czym taki projekt będzie się wiązał. A podczas rozmowy z projektantem wypytaj go dokładnie o zawartość opracowywanych przez niego projektów, abyś wiedział, za co płacisz.
Pamiętaj o tym, że budowa jest trudna, a decyzje, które podejmujemy są bardzo odpowiedzialne. Wolę, gdy trudne decyzje podejmuje za mnie ktoś inny. Raz, że projektant jest bardziej doświadczony ode mnie, a dwa, że mam zawsze możliwość zrzucenia winy na kogoś innego
PS Dodam, że jeżeli projektant pełni nadzór autorski i trakcie budowy odpowiada na wszystkie wątpliwości wykonawcy i współpracuje na bieżąco z kierownikiem budowy, rozrysowuje potrzebne detale itp., to sam projekt budowlany może być oczywiście mniej szczegółowy.
To tak tytułem wyjaśnienia niektórych rzeczy. Więcej informacji w podcaście. A pod podcastem jak zwykle transkrypcja.
Dzisiaj trochę o cenach i tym, czy niska cena oznacza niską jakość. Ale zdecydowanie dużo miejsca poświęcę projektom, projektantom i tego, co właściwie powinien zawierać projekt budowlany.
Zapraszam do słuchania.
Niedawno napisałem na blogu artykuł dotyczący zawartości projektu budowlanego. Napisałem artykuł, ponieważ po przejrzeniu chyba kilkudziesięciu projektów, które otrzymałem także od Was, doszedłem do jednego wniosku – co projekt, to inaczej. Sami projektanci chyba nie do końca wiedzą, co powinien zawierać projekt budowlany i każdy robi po swojemu pomimo tego, że mamy obowiązujące przepisy. Przyznaję, że przepisy nie zawsze są jednoznaczne. Niektóre sformułowania można interpretować na różne sposoby. Tym niemniej większość projektantów interpretuje je w taki sposób, który jest dla nich wygodny, a nie przydatny inwestorowi. I dzisiaj będę o tym opowiadał, ale zacznę od czegoś innego. Chcę taki tok myślowy trochę przeprowadzić, abyście zrozumieli, dlaczego projekt budowlany jest tak ważny i właściwie do czego jest potrzebny.
Zacznę od ceny. Najtańszy projekt indywidualny, który miałem przyjemność oglądać, kosztował poniżej pięciu tysięcy złotych. Podobno brutto, już z podatkami. Na forach ludzie chwalą się projektami nawet za trzy i pół tysiąca złotych. Szczerze mówiąc, chciałbym zobaczyć taki projekt, takiego jeszcze nie widziałem więc nie oceniam.
Natomiast najdroższy projekt indywidualny widziałem za około trzydzieści tysięcy netto. Skąd ta różnica? Czy niska cena jednego projektu oznacza niską jakość? Czy ten droższy projekt jest lepszy? Zaraz odpowiem na to pytanie, ale chciałbym zaznaczyć, że dla mnie, w odróżnieniu chyba od większości osób, niska cena nie oznacza niskiej jakości.
Na niską cenę wpływa mnóstwo czynników. Zastanówmy się. Jeżeli mamy na przykład wycenę na cokolwiek, niech to będzie ułożenie glazury, za 4000 zł, a drugi glazurnik przedstawia nam ofertę na 6000 złotych, czy to oznacza, że ta niższa cena jest za niska i oznacza niską jakość? Nie. To może tylko oznaczać, że glazurnik, który oferuje wykonanie pracy za 4000 zł, nie wystawi żadnego rachunku, faktury, pracuje na czarno, a drugi glazurnik, odprowadza podatki, odprowadza podatek dochodowy, odprowadza podatek VAT, musi płacić ZUS, być może ma pracowników. Finalnie jeden i drugi zarabia tyle samo, ale ty zapłacisz więcej o te dwa tysiące złotych tylko dlatego, że jeden z glazurników, jest uczciwy jakby nie patrzeć, a drugi nie.
Ja mam swoją firmę, prowadzę biuro tłumaczeń od kilkunastu lat i rozumiem, jak denerwujące jest to, że konkurencja oferuje pewne produkty taniej, tylko dlatego że nie odprowadzają podatków, że robią pewne rzeczy na czarno.
Z jednej strony to jest przykre, bo gdyby wszyscy płacili podatki, to podejrzewam, że te podatki byłyby o wiele niższe i chyba byśmy na tym wszyscy skorzystali. Z drugiej strony nie dziwię się tym, że niektórzy pracują na czarno, ponieważ podatki są za wysokie i tak naprawdę rządzący, niezależnie od tego, jaka partia teraz jest na czele, tylko dociskają śrubę, podwyższają podatki, a my chyba nie do końca czujemy na co te pieniądze idą.
Różnica między kosztem usługi w pierwszej kolejności wynika właśnie z tego, że jeden pracuje na czarno, a drugi płaci podatki. Druga rzecz jest taka, że ktoś się może po prostu cenić się bardziej, ma dwójkę czy trójkę dzieci, musi zarobić więcej w ciągu miesiąca niż osoba, która jest młodsza, która na przykład nie ma jeszcze dzieci i ma mniejsze wymagania finansowe. I być może tą pracę wykona tak samo dobrze, ale że ma mniejsze oczekiwania finansowe lub ma mniejsze wydatki, może wziąć od klienta mniej pieniędzy. To jest takie bardzo życiowe podejście.
Co jeszcze? Duża firma z jednej strony może zaoferować nam niższe ceny, ponieważ ma na przykład duże rabaty w hurtowniach, ale z drugiej strony przez to, że ma iluś tam pracowników, którym musi zapewnić pracę także w miesiącach, w których nic się nie dzieje. Na to, jaka będzie ostateczna cena usługi , wpływa dużo czynników, niekoniecznie jej jakość.
I dopiero chyba na trzecim czy na czwartym miejscu jest jakość usługi. I z mojego punktu widzenia i z mojej praktyki: jeżeli mamy dwóch wykonawców i sprawdziliśmy ich referencje, sprawdziliśmy opinie w internecie, obejrzeliśmy wykonane przez nich prace, widzimy, że te prace są na równym poziomie, to dlaczego mielibyśmy nie skorzystać z usługi tańszej? Nie wydawajmy za dużo pieniędzy tylko dlatego, że nam się wydaje, że niska cena oznacza z założenia niską jakość. Nie. Jeżeli ktoś decyduje się na wykonanie tańszej usługi, podpisujemy umowę, to usługa musi być wykonana dobrze. Koniec. A nie tak jak czasami słyszę, to jest trochę denerwujące, że na forach ktoś żali się na jakiegoś wykonawcę, a pierwsze pytanie zwykle brzmi: „ile zapłaciłeś?”, a po uzyskaniu odpowiedzi idzie „mało zapłaciłeś, masz na co zasłużyłeś”. Absolutnie nie.
(Działa to też w drugą stronę. To, że ktoś zaoferował wysoką cenę nie oznacza, że usługa zostanie wykonana dobrze!)
Natomiast wydaje mi się, że jest trudno porównać dwie oferty, szczególnie na rynku budowlanym czy też remontowym. Przykładowo mamy glazurnika. Jeden glazurnik poda jakąś cenę, drugi jakąś inną cenę, wyższą. Ta różnica w cenie może być oczywiście spowodowana tym, że jeden glazurnik pracuje na czarno, drugi nie. Jeden ma inne doświadczenie, drugi ma inne i tak dalej. Ale różnica w cenie może wynikać z innego zakresu prac. Jeden glazurnik na przykład podał cenę całkowitą, biorąc pod uwagę metr kwadratowy ułożenia płytek (np. 70 zł * 50 m2 = 3500 zł), ale podczas prac może się okazać, że dojdą jakieś dodatkowe koszty związane ze szlifowaniem płytek lub zauważy podczas prac, że gdzieś ściana jest krzywa i trzeba ją wyrównać, i będzie oczekiwał za to dodatkowych pieniędzy.
A drugi glazurnik już to przewidział, wszystko wziął pod uwagę i oferta jest co prawda droższa, ale wiesz, ile dokładnie zapłacisz po zakończeniu prac. Może więc się okazać, że droższa oferta finalnie będzie tańsza.
Oczywiście wszystko jest do ustalenia przed rozpoczęciem prac (pisałem o tym w książce Jak się wybudować i nie zwariować), ale chodzi o to, że oferty trudno porównać, nawet w przypadku prostej pracy, jaką jest układanie glazury. Oczywiście prostej, jeżeli chodzi o jej wycenę.
Inny przykład: malarz. Jeden malarz może podać cenę całkowitą i uwzględnić gruntowanie i dwukrotne malowanie. A drugi malarz może podać cenę wyższą, ale on zapewnia, że on pomaluje ścianę na biało. Płacimy za efekt. Dopóki ściany nie będą białe, to on maluje ścianę do skutku. Tacy malarze też się zdarzają. Jeżeli w przypadku takich prostych do wyceny prac jest problem z porównaniem dwóch usług, to tym bardziej jest to trudne w przypadku porównania ofert różnych projektantów.
Skąd wynika różnica między cenami różnych projektantów? Część rzeczy dotyczy tego, co zawiera usługa oferowana przez projektanta, a nie sam projekt budowlany. Jeden projektant może mieć na przykład jakieś specjalne wizualizacje 3D, może zapewnić ci „chodzenie” po projektowanym budynku, a drugi projektant oferuje bardziej skromne wizualizacje. Jeden projektant zorganizuje mapę do celów projektowych, drugi oczekuje tego od ciebie. Inny projektant może na przykład oferować wizję lokalną, a drugi nie. Jeden projektant oferuje wykaz materiałów budowlanych, drugi nie. Jeden oferuje wszystkie formalności, a drugi nie. Jeden oferuje nadzór autorski, a drugi nie. I tak dalej, i tak dalej.
Czyli już tutaj zakresy usług są diametralnie różne. Ale mimo wszystko to dalej nie tłumaczy tego, że niektórzy projektanci chcą cztery, pięć razy nawet więcej pieniędzy od innych projektantów. Gdzieś jeszcze jest szczegół jakiś, którego nie widzimy. I myślę, że szczegóły są dwa.
Jedna rzecz wynika z tego, ile projektant przeznaczy czasu na realizację projektu. Jeżeli mamy projektanta, który na przykład poprosi nas o okazanie projektu typowego, gotowego, który nam się podoba, i tylko narysuje coś podobnego, potem da to konstruktorowi do przeliczenia i powstanie projekt budowlany, to taki projektant poświęci nam niewiele czasu, w związku z tym weźmie mniej pieniędzy. Drugi projektant może zrobić inaczej. Może wziąć czystą kartkę, a nawet zanim weźmie kartkę, porozmawia z tobą, z wami, spyta o to, jaki macie plan dnia, jakie macie oczekiwania, potrzeby. O tym już kiedyś mówiłem: podcast #2 projekt gotowy czy indywidualny?. I na podstawie waszych potrzeb będzie pomału projektował wam dom. Takie projektowanie zajmuje o wiele więcej czasu. To może wymagać nawet kilku, a może nawet kilkunastu spotkań, ponieważ projektant będzie przedstawiał kolejne koncepcje domu, będą poprawki, zmiany, dużo pracy.
W związku z tym, że tych spotkań będzie dużo i pracy będzie dużo, siłą rzeczy projektant weźmie więcej pieniędzy. I stąd się bierze pierwsza różnica między projektem na przykład za 4000 zł a za 10000 zł. Po prostu jeden z projektantów naprawdę będzie robił wszystko, aby dom był pod wasze potrzeby, a drugi projektant, zrobi jakiś projekt, powie wam, że tak może być albo że musi być i wy będziecie zadowoleni.
(Oczywiście nie chcę uogólniać. Drogi projekt nie świadczy o tym, że usługa zostanie wykonana prawidłowo. Cały czas się uczę, aby być bardziej precyzyjnym w moich podcastach )
Nie radzę tak robić (korzystać ze złego projektanta), ponieważ nie bez powodu jest przysłowie, że pierwszy dom buduje się dla wroga. Dopiero po wybudowaniu domu zazwyczaj poznajemy lepiej swoje potrzeby i okazuje się, że to, co nam się wydawało kiedyś w porządku, wcale takie nie jest i nam zaczyna nasz dom trochę przeszkadzać. Dlatego bardzo polecam, szczególnie przy pierwszym domu, długo porozmawiać, poznać swoje potrzeby i oczekiwania, bo to, co nam się wydaje, niekoniecznie jest hmm, zgodne z prawdą. Z pewnych rzeczy nie zdajemy sobie sprawy, szczególnie jeżeli na przykład mieszkamy w małym mieszkaniu i nagle chcemy wybudować dom dwa razy większy, to nam się wydaje, że powstanie taka przestrzeń, że na wszystko starczy miejsca. Tymczasem po budowie domu może się okazać, że pokoje są nieustawne, że korytarze są za wąskie, że kuchnia jest nieergonomiczna. Są pewne rzeczy, które można przemyśleć przed budową domu, właśnie na etapie projektu i to właśnie z projektantem, który nam poświęci dużo czasu.
I to jest jedna rzecz, która wpływa na cenę. Ale to jest taka rzecz, bym powiedział, bardziej oczywista. Natomiast rzecz nieoczywista, która wpływa na cenę projektu to jest sama zawartość projektu budowlanego.
O zawartości projektu budowlanego mówi między innymi rozporządzenie o zawartości projektu budowlanego, w którym jest to opisane całkiem nieźle, chociaż nie do końca jest to jasne, bo gdyby było to jasne, to każdy by się tego trzymał i każdy projekt byłby identyczny, jeżeli chodzi o zawartość.
Tymczasem widzę projekty, które mają po dwadzieścia, trzydzieści stron, a widzę projekty, które mają po sto parę, więc ewidentnie jest jakaś różnica i projektanci interpretują te przepisy na różne sposoby.
Zanim będę mówił o przepisach, które są nudne, jakby nie patrzeć, chciałbym się skoncentrować nad tym po co nam projekt budowlany. Projektanci w dużej części twierdzą, że projekt jest potrzebny do tego, żeby dostać pozwolenie na budowę, ale czy na tym nam naprawdę zależy? Pozwolenie na budowę jest tylko jakimś świstkiem. Urzędnik zgadza się, że możesz wybudować dom i działamy. Ale to nie wystarczy do tego, żebyś mógł wybudować dom i nie zwariować, tylko to jest pewne potwierdzenie. Urzędnik, który dostaje projekt budowlany, ocenia tylko zawartość hasłowo. Patrzy, czy jest projektowana charakterystyka energetyczna, patrzy, czy projekt domu umożliwia wybudowanie domu na danym terenie, czy jest zgodny z planem miejscowym lub warunkami zabudowy. Sprawdza kilka elementów i pieczątka, cześć, stempelek, możemy startować z budową.
Ale urzędnik nie sprawdza dokładnie zawartości projektu budowlanego. Nie dziwię się, ponieważ analiza projektu budowlanego zajmuje kilka godzin, jak nie kilka dni, wymaga umiejętności z różnych dziedzin, a na to nie ma ani środków, ani wystarczającej liczby urzędników. Więc to, że urzędnik potwierdził projekt, nie oznacza, że będziesz mógł się wybudować bez nadmiernego stresu.
Ale o czym mówię? Wyobraź sobie, że zaczynasz budowę, masz projekt. I w projekcie masz informację o tym, że ściana ma być wykonana z betonu komórkowego o szerokości 24 cm, a dom będzie ocieplony styropianem o grubości 12 cm. Czy te informacje są wystarczające?
No nie.
Styropian o grubości 12 cm nic ci nie mówi. Na podstawie tej informacji nie wiesz, jaki kupić styropian, czy biały, czy grafitowy, jaki jest współczynnik przewodzenia ciepła, czyli jaka lambda, jaka twardość tego styropianu, po prostu nie wiesz. Kto ma to wiedzieć? No właśnie nie ty, bo jesteś inwestorem. Ty masz kapitał, chcesz budować dom, nie znasz się na kwestiach technicznych, nie znasz się na styropianie, bo – uważaj – nie musisz się znać. Nie musisz się doszkalać z takich kwestii, a przede wszystkim nie jesteś w stanie dobrać odpowiedniego styropianu do swojego domu, ponieważ nie masz odpowiedniej wiedzy i narzędzi.
Ja też nie jestem w stanie tego zrobić, ponieważ każdy dom jest inny, każda lokalizacja jest inna. Od tego jest projektant, aby dostosował ocieplenie do danej działki, danej lokalizacji, danej sytuacji. W projektach są co prawda charakterystyki energetyczne, które są zresztą wymagane przepisami, ale połowa z nich nie ma w ogóle znaczenia, ponieważ są wykonane tylko po to, żeby po prostu urzędnik mógł zobaczyć, że jest charakterystyka i żebyśmy uzyskali pozwolenie na budowę.
Tymczasem projekt powinien być po to, żebyśmy wiedzieli już na etapie właśnie projektowania, ile dom potrzebuje energii na ogrzanie i na przygotowanie ciepłej wody użytkowej. W tym celu projektant musi poznać nawet nas i nasze potrzeby, bo w zależności od tego, jaką temperaturę lubimy, to zapotrzebowanie na energię będzie większe lub mniejsze. I nie każdy lubi dwadzieścia stopni, a tak się głównie przyjmuje według norm. Ty możesz lubić temperaturę dwadzieścia dwa stopnie i wtedy wszystkie obliczenia będą oczywiście inne. Trzeba wziąć pod uwagę to, że różne pomieszczenia mogą wymagać innej temperatury. Przyjmuje się, że w łazience temperatura powinna wynosić dwadzieścia cztery stopnie, ale może chcesz trochę więcej albo trochę mniej. W wiatrołapie albo w innych pomieszczeniach być może temperatura powinna być trochę niższa.
Tak samo, jeżeli chodzi o wszystkie wyliczenia dotyczące ciepłej wody użytkowej. W zależności od liczby osób zapotrzebowanie na ciepłą wodę użytkową będzie zupełnie inne. W zależności od upodobań także ponieważ ktoś może lubić szybkie, krótkie, gorące prysznice, a inna osoba lubić bardzo długie kąpiele. Obliczenia będą więc zupełnie inne.
Biorąc to wszystko pod uwagę, czy potrzebujemy projektu, z którego nic nie wynika? Nie znając zapotrzebowania budynku na ciepło i na przygotowanie ciepłej wody użytkowej, nie jesteśmy w stanie potem dobrać systemu ogrzewania. Nie wiemy, jaki kupić kocioł gazowy, nie wiemy, jaką kupić pompę ciepła. Musimy wierzyć w zapewnienia wykonawców lub producentów, że to, co chcą nam sprzedać, będzie w porządku. Ale my nie wiemy tego bez wykonania obliczeń.
Z logicznego punktu widzenia te rzeczy powinny być zawarte w projekcie. Projekt powinien zawierać informacje o wszystkich współczynnikach przenikania, przewodzenia ciepła, informacje, które pozwolą ci potem lepiej dobrać system do ocieplenia domu i do przygotowania ciepłej wody użytkowej. Wiem, że jeżeli chodzi o tą charakterystykę energetyczną, projektanci używają współczynników, materiałów budowlanych, które są w normach. Okej, niech nawet tak będzie, ale jeżeli ktoś używa współczynników, które są w normach, to niech on te współczynniki gdzieś w projekcie opisze. Masz dostęp do norm? Nie. Wykonawca ma dostęp do norm? Nie. Tak więc jeżeli w samym projekcie nie ma żadnych danych, to na jakiej podstawie masz potem kupić materiał?
Można cały temat potraktować też z innej strony. Jeżeli ty nie znasz się na styropianach, a zakładam, że się nie znasz, projektant mówi, że on umywa ręce, bo wszystko to się i tak okaże na budowie, to kto ma podjąć decyzję? Zastanówmy się. Czy ma być to wykonawca? Co ci powie wykonawca? Powie ci, co wynika z jego doświadczenia. Może powiedzieć, że na przykład teraz się buduje tak, że się ociepla styropianem o grubości 15 cm. Albo powie, żebyś kupił jak najdroższy i najcieplejszy, bo na pewno na tym nie stracisz. A to właśnie są bzdury, ponieważ bez obliczeń wykonawca nie jest w stanie stwierdzić, czy dany wydatek się opłaci, czy też nie. Bardzo łatwo podczas budowy przepłacić na każdym etapie budowy. Bardzo łatwo jest kupić styropian grubszy, cieplejszy, który będzie nas kosztował więcej. Niepotrzebnie.
Przykład: jeżeli mamy 10 centymetrów styropianu i chcemy dołożyć kolejne 10 centymetrów, to prawdopodobnie to się nam opłaci, tak? Znacznie ograniczymy ucieczki ciepła. Ale już dodanie 10 centymetrów styropianu, jeżeli mamy już 20, niekoniecznie. Wydając kolejne pieniądze i zmieniając grubość styropianu z 20 na 30 cm, korzyści mogą być prawie żadne albo bardzo niewielkie. Powoduje to, że całe oszczędności na ogrzewaniu będziemy mieli w wysokości na przykład sto złotych rocznie. Kto ma to więc policzyć? Nie wykonawca, ponieważ nie ma wszystkich danych, pozwalających mu to wszystko policzyć. Ma te dane właśnie projektant. I dlatego on za to powinien odpowiadać.
Tak samo o grubości styropianu nie powinien decydować kierownik budowy. Z tych samych przyczyn. Ponieważ on nie ma wszystkich danych. Powtarzam, że aby dobrać grubość ocieplenia, trzeba wiedzieć dużo rzeczy, trzeba mieć projekt na komputerze i wszystkie obliczenia wykonane, trzeba wiedzieć, gdzie jest dom umiejscowiony i jak jest usytuowany względem stron świata, w jaki sposób wykorzystuje światło, trzeba obliczyć kwestie wentylacji i zysków, jeżeli jest to rekuperacja, to zysków także z tego powodu. I tak dalej, i tak dalej. To jest dużo roboty. Projekt powinien te informacje zawierać.
Okej, ale teraz od kilku minut mówię tylko o styropianie i tylko o lambdzie styropianu, ale idziemy dalej. Jakie jeszcze informacje powinien zawierać projekt? Co z twardością styropianu? Jaki dać styropian?
Bardzo często widzę w projektach informacje o tym, żeby dać „styrodur 12 cm” lub „styropian podłoga, 10 cm”. Co to znaczy? Nie wiadomo, ponieważ projektant nie podał parametrów tego styropianu, a w zależności od zastosowania, ten styropian będzie albo bardziej twardy, albo mniej, co oczywiście też wpływa na koszt tego materiału. I tak na przykład, na podłogę trzeba uważać, ponieważ jeżeli damy styropian na przykład EPS 80, to może się okazać za parę lat, że zacznie nam się po prostu ten styropian ugniatać i podłoga nam opadnie o kilka milimetrów lub nawet pół centymetra.
Opisywanie w projekcie takich rzeczy jak „styropian fasada” czy „styropian podłoga” także nic nie mówi, ponieważ to jest tylko nazwa handlowa. Kiedyś były normy, które pozwalały takie rzeczy opisywać. Widocznie projektanci chyba nie pamiętają, że te normy już nie obowiązują. Parametry styropianu powinny być jasno określone. Styropian biały, grubość taka, EPS 100, współczynniki przewodzenia ciepła takie i takie, wtedy wiemy, co kupić. Informacja „styropian 12 cm podłoga” nie pozwala ci kupić odpowiedniego materiału.
Zróbmy taki eksperyment myślowy. Kupuję styropian na podłogę, projektant umywa ręce (projekt nie zawiera tych informacji), pytasz wykonawcę, wykonawca mówi, żebyś kupił EPS 80, ponieważ tak ostatnio robili, a jest w dobrej cenie i będzie dobrze. Za kilka lat okazuje się, że podłoga jednak o te parę milimetrów osiada. Co wtedy? Kogo będziesz winił?
Wykonawcę, że źle ci podpowiedział? Być może masz rację, tylko że wykonawca ci tylko o tym powiedział, podpowiedział i nic nie masz od niego na piśmie. Wykonawca już nawet nie pamięta, że coś ci zasugerował i na pewno tego się wyprze.
Projektanta? To powie, że projekcie jest napisane, że jest „styropian podłoga”. Wiadomo, że to jest podłoga, więc styropian musi być twardszy. Czy ma rację, czy nie? Pewnie nie, ale wchodzimy już w jakieś batalie sądowe, jakieś przepychanie się przepisami, zupełnie niepotrzebnie. Ja jestem człowiekiem ugodowym, nie lubię się kłócić. Ja lubię jak jest wszystko jasno, bo dzięki temu, że dobrze planuję, to unikam niesnasek, kłótni i tak sobie żyję całkiem dobrze, i chwalę sobie to.
W projekcie musi być zawarta konkretna informacja. To nie wykonawca ma decydować ani nie my, tylko właśnie projektant. I jeszcze jeden przykład: często widzę w projektach informację, że mamy użyć na budowie betonu komórkowego o szerokości na przykład 24 cm. No i pytanie, jakiego betonu użyć? Jakiej klasy? Teraz wszedłem sobie w Internet, w jakąś tam hurtownię internetową, i widzę różne klasy gęstości takiego betonu komórkowego. I widzę dwie ceny, na przykład 10,69 albo 12,67 brutto za bloczek. Różnica w cenie wynika z innych współczynników i innej gęstości. Różnica na jednym bloczku to półtora złotego.
Czy to jest dużo? 1,5 zł wydaje się mało, ale jest to aż 15% różnicy. Czy chcemy przepłacać piętnaście procent na każdym etapie budowy i płacić za materiały o piętnaście procent więcej? Ja sobie tego nie życzę. Ja bym wolał wydać na materiały dwieście tysięcy złotych, a nie 200 000 + 15%. U, to jest aż trzydzieści tysięcy różnicy, tak? To jest dużo. Kto powinien opisać, jaka klasa bloczka powinna być użyta? Projektant. Czy powinniśmy dać klasę bloczka większą, bo”nie zaszkodzi„? Nie, bo to jest przepłacanie. Po to jest projekt i dlatego podczas realizacji projektu uczestniczy konstruktor, aby w projekcie były zawarte materiały, które będą odpowiednie.
Kupowanie bloczka droższego, o większej gęstości, jest wyrzucaniem pieniędzy w błoto, bo to nic nie zmieni. Ten dom dalej będzie dobrze stał, a tylko wydamy za dużo pieniędzy.
A kto ma podjąć decyzję? My absolutnie nie. Nie jesteśmy konstruktorami, nie znamy się na tym, nie wiemy, jaka klasa będzie odpowiednia. Ludzie na forach? Absolutnie nie, ponieważ nikt z nich nie ma ukończonych odpowiednich studiów, nie ma praktyki, a nawet jeżeli ktoś ma, to i tak bez obejrzenia projektu, bez przeliczenia wszystkiego, nie jest w stanie powiedzieć, czy taka gęstość bloczka w konkretnym przypadku będzie okej. To jest przerażające czasami, jak widzę na forach podpowiedzi takich dobrych ziomków, którzy mówią, że „wystarczy taka klasa, bo ja tak zrobiłem i nic mi nie pęka„. No tak, tylko teraz ci nie pęka, ale za piętnaście lat może ci pękać. Poza tym obciążenia, które są w Twoim domu, mogą być zupełnie inne, mogą być skierowane w inną stronę i w Twoim przypadku jest potrzebne inne rozwiązanie, inna klasa i tak dalej.
Nie można takich decyzji podejmować przez Internet.
To może taką decyzję ma podjąć wykonawca? No też nie. Na jakiej podstawie? On też nie ma wszystkich informacji przed sobą. Kto odpowie za to, jeżeli coś się stanie za te kilkanaście lat? Wykonawca nie, ponieważ on niczego nie da ci na piśmie, i nigdy nie da, bo nikt nie jest tak nierozsądny, żeby tak zrobić. Za takie rzeczy odpowiada projektant i dlatego akie informacje powinny być w projekcie.
I ja wiem, że tak się w Polsce buduje niestety, że większość projektów nie jest kompletna i dopiero na budowie zaczynamy coś tam wymyślać. I projektanci się do tego przyzwyczaili, wiedząc o tym, że i tak zrobimy po swojemu. Trochę ich rozumiem, bo rzeczywiście tak jest, że my, klienci, inwestorzy, patrzymy, obracamy każdą złotówkę po parę razy zanim wydamy pieniądze na projekt. I po części ich rozumiem, i dlatego teraz słowo do ciebie, do inwestorów, ponieważ zauważyłem taką rzecz, że dużo osób oszczędza na projekcie, ale jednocześnie lekką ręką wydaje bardzo dużo pieniędzy na kolejnych etapach budowy.
Bardzo łatwo oszczędzić na projekcie, bo czujemy te pieniądze. Czujemy, że zaoszczędziliśmy trzy tysiące złotych między projektantem jednym a drugim, a jednocześnie nawet nie wiemy o tym, że przepłaciliśmy na przykład pięć tysięcy złotych tylko na etapie fundamentów, bo zapłaciliśmy niepotrzebnie za beton wyższej klasy i za przezbrojone fundamenty. I tych pieniędzy wydajemy potem coraz więcej, bo na przykład dajemy bloczki o większej niż potrzeba gęstości, dajemy więcej termoizolacji niż potrzebowaliśmy. Oszczędzamy na projekcie, zamiast zapłacić więcej za projekt i oszczędzić podczas budowy domu.
Tak więc tutaj apel do inwestorów, do ciebie, abyście popatrzyli na to tak rozsądniej i uznali, że dobry projekt oznacza oszczędności praktycznie na każdym etapie budowy. Oszczędności związane z tym, że zostanie ci więcej pieniędzy, ale także oszczędności nerwów i stresu. Bo im lepszy projekt, tym mniej pytań, tym mniej wątpliwości. Im lepszy projektant, tym to on na Twoje wątpliwości odpowie. Gdyby wszystkie projekty zawierały informacje niezbędne do tego, aby wybudować dom, to ceny tych projektów by się trochę wyrównały. Nie byłoby sytuacji takiej, że jeden projekt kosztuje cztery tysiące, a drugi trzydzieści tysięcy. I my byśmy wiedzieli za co płacimy.
W tej chwili jest sytuacja taka, że projektanci uważają, że mamy projekt budowlany i projekt wykonawczy. Ten projekt wykonawczy jest bardzo często dodawany oczywiście płatnie, chociaż nie zawsze, są projektanci, którzy mają go w cenie. I projektanci mówią, że no to wynika z przepisów, bo projekt wykonawczy to i to, i to. Nie jest to prawda, ponieważ w rozporządzeniu, które dotyczy zawartości projektu budowlanego między innymi domów jednorodzinnych, nie występuje coś takiego jak projekt wykonawczy. Takiego zapisu nie ma. Nie ma nawet słów „projekt wykonawczy”. Projekt wykonawczy jest tylko wyszczególniony w innych przepisach dotyczących przetargów publicznych. No i niektórzy projektanci biorą przepisy z przetargów publicznych i mówią, że to dotyczy też domów jednorodzinnych.
Projektanci twierdzą, że projekt wykonawczy to jest projekt, który bardzo szczegółowo między innymi określa wszystkie prace, które mają być wykonane podczas budowy. Dobrze, odłóżmy na chwilę ten projekt wykonawczy na bok, zostawiamy „goły” projekt budowlany. Gdyby było tak, jak projektanci uważają, to wszystkie projekty, które bym oglądał, zawierałyby mniej więcej te same informacje.
A tu się okazuje, że nie. Że pomimo tego, każdy projekt jest mniej lub bardziej szczegółowy i nawet pomijając projekty wykonawcze, to zdarzają się projekty, które zawierają właściwie wszystkie informacje niezbędne do budowy domu i chyba w zależności tylko od podejścia i etyki projektanta zależy to, co dostaniemy.
Mimo wszystko trochę rozumiem projektantów, bo rynek jest rzeczywiście ciężki i trudno oferować swoje usługi na przykład za kilkanaście tysięcy złotych, jeżeli projektant trzy ulice dalej oferuje projekt budowlany za jedną trzecią ceny. Jak najbardziej. Rozumiem też to, że przygotowanie projektu, takiego szczegółowego, który zawiera wszystkie podane przeze mnie informacje, musi kosztować oczywiście o wiele więcej. Ceny takich projektów zaczynałyby się od kilkunastu tysięcy złotych i prawdopodobnie wtedy byłoby po prostu mniejsze zainteresowanie. Taki mamy rynek, każdy walczy ceną jak może. Szkoda moim zdaniem, bo zawsze w każdej branży warto walczyć jakością usług, a nie ceną. No, ale okej, rozumiem. Uczciwie byłoby jednak przedstawić inwestorowi parę opcji.
Wymyśliłem, jak to powinno wyglądać. Przychodzisz do projektanta, projektant mówi, co i jak, i przedstawia ci cenę, na przykład dwadzieścia parę tysięcy złotych za taki kompletny projekt budowlany.
Ty mówisz „ojej, no drogo. Co możemy zrobić?”
No to projektant mówi, „wie pan co, dzięki temu projektowi będzie miał pan oszczędność na budowie, mniej chaosu, stresu, wykonawca będzie wiedział, co i jak, pan wiedział, jakie materiały kupić, będzie to wszystko jasne. W cenie jest kosztorys, zestawienie elementów, to i to, i to. Jeżeli chce pan mieć taniej, to rezygnujemy z tego i z tego, i z tego, co wiąże się z tym i z tym, i z tym.”.
I wtedy można podjąć taką racjonalną decyzję. Myślisz, „Aha, dobra, czyli zapłacę na przykład pięć tysięcy mniej za projekt. To będzie oznaczało, że będę musiał w kilku tam kwestiach podeprzeć się wykonawcą”, co może być okej, bo na przykład masz wykonawcę polecanego, ufasz mu bezgranicznie, wiesz, że zrobi dobrze, w związku z tym nie potrzebujesz tak szczegółowego opisu wykonania niektórych prac bo wiesz, że sobie poradzisz. I dla mnie to jest jak najbardziej okej, ponieważ wtedy podejmujesz racjonalną decyzję na podstawie przekazanych danych.
Możesz powiedzieć też:
„okej, jest dalej za drogo. Wie pan co, potrzebuję, żeby to było jeszcze taniej.”
To wtedy projektant mówi, „okej, w porządku, w takim razie okrajamy jeszcze to i to, i to. Ta charakterystyka energetyczna będzie tylko po to, żeby spełnić przepisy, bla, bla, bla. To się wiąże z tym i z tym, i z tym, że nie będzie pan wiedział, jakie będzie zapotrzebowanie na ciepło z całego budynku i na przygotowanie ciepłej wody użytkowej.” A Ty mówisz okej, w porządku w takim razie, bo ja potem sobie poradzę, będę rozmawiał z firmami wykonawczymi, chcę mieć pompę ciepła i podejmę decyzję na spokojnie, bez problemu, a teraz zależy mi na niższej cenie projektu. I to też w porządku.
W tej chwili jest to odwrócone, ponieważ w wielu przypadkach projektant mówi stwierdza, że projekt budowlany będzie kosztował tyle i tyle i ewentualnie dopowie, że dodatkowo możesz dostać projekt wykonawczy za dodatkową opłatą i nic więcej. I nie masz porównania. Nie wiesz, co będzie zawierał projekt budowlany i nie jesteś w stanie porównać ofert przedstawionych przez 2 projektantów. Każdy ci powie, że projekt będzie wykonany zgodnie z rozporządzeniem i nic więcej. Chyba musiałbyś poprosić projektanta o pokazanie jakiegoś projektu, który już wykonał oraz skonsultował go z kimś, kto oceni jego wartość. Ale szczerze mówiąc nie wiem, czy jakiś projektant by na to się zgodził.
I to jest mój główny zarzut: projektanci często narzucają swoje zdanie. Już nieraz pisałem o tym, że wielu projektantów ma troszeczkę wybujałe ego i oczywiście, przepraszam tych rzetelnych, bo sam wśród znajomych mam rzetelnych projektantów, ale mimo wszystko zanim ich znalazłem, musiałem przejść przez kilkunastu takich, z którymi nie dało się po prostu rozmawiać. Każdy z nich miał swoje zdanie, które próbował bardzo mi narzucić i nie było w ogóle chęci zrozumienia czegokolwiek. Nie było takiej elastyczności, tylko po prostu „ja tak robię od kilku, kilkunastu lat, to tak musi być„. Moje argumenty jak grochem o ścianę. No i taka osoba, która nie umie słuchać, nie jest w stanie ci zaprojektować budynku pod twoje potrzeby, tylko ona zaprojektuje dom, w którym by chyba sama chciała zamieszkać.
I tu jest mój główny sprzeciw, że projektanci narzucają swoje zdanie, robią jakiś projekt budowlany, z którym potem się musisz sam męczyć. Sami projektanci nie są zgodni w sprawie zawartości projektu budowlanego. Przepisy nie są do końca jednoznaczne i dlatego nie chciałem mówić o tym samym, co pisałem w artykule, ale bardziej pokazać, jak ważny jest projekt budowlany, że, już pomijając przepisy, projekt jest po to, żebyś mógł wybudować dom, bez stresu, wiedząc, co i jak. Za projekt odpowiada projektant, bo za projekt nie może odpowiadać nikt inny. Nie ty, bo się na tym nie znasz, nie wykonawca, bo za to odpowiedzialności nie weźmie, i nie kierownik budowy, z tych samych przyczyn. Projektant.
Projektant odpowiada za to, żebyś przez kolejne kilkanaście, kilkadziesiąt lat bezboleśnie wjeżdżał do garażu swoim samochodem. Trzeba przewidzieć, trzeba rozplanować, w jaki sposób ma być zrobiony ten wjazd do garażu. Część projektantów powie, że to jest element tego projektu wykonawczego, ale jeżeli tak, dlaczego w części projektów nie wykonawczych, widzę takie rozwiązania? Tak samo połączenie tarasu z budynkiem, część projektantów powie, że to nie jest ich rolą, ale jednak widzę szczegółowe rozwiązania w niektórych projektach. Część projektantów powie, że nie trzeba wpisywać nośności materiałów budowlanych, bo to wynika na przykład z norm, no ale dlaczego zatem w wielu projektach te informacje są?
Takie „szczegóły” odróżniają rzetelnych projektantów, którym zależy na tym, żebyś wybudował dom bez problemów, od nierzetelnych, którzy trochę tak spychają odpowiedzialność na inne osoby. Zmiana grubości styropianu czy lambdy może spowodować to, że będziesz płacił mniej za ogrzewanie albo i więcej. Powiedzmy, że to mała szkodliwość. Ale już zastosowanie złego materiału budowlanego może grozić pęknięciami tynku (lub znacznie gorzej!). W związku z tym, nie pozwólmy projektantom decydować o tak ważnych rzeczach innym osobom, które nie wezmą odpowiedzialności za swoje decyzje.
I na koniec jeszcze w ramach cen różnych usług, tylko nadmienię o kierowniku budowy, bo tutaj też ceny usług są różne. Są kierownicy, którzy biorą za prowadzenie budowy 1500 złotych, a są tacy, którzy biorą 6000 złotych. Różnice są czasami trzy, czterokrotne. Jak mówiłem na początku, z czegoś to musi wynikać. Tak duża różnica w cenach oznacza to, że jest gdzieś haczyk, czyli ten zakres usług jest inny. No i faktycznie kierownik tańszy zazwyczaj na budowie zjawi się cztery, pięć razy. Zobaczy tylko, co tam słychać, czy wszystko jest w porządku robione na tych najważniejszych etapach budowy i wpisze do dziennika budowy. Czyli to jest taka bardziej formalność, bym powiedział. Ważna rzecz, oczywiście, ale mimo wszystko bardziej formalność.
(Oczywiście dalej niska cena nie musi oznaczać niskiej jakości. Można jednak założyć, że kierownik budowy, który weźmie 1500 zł za prowadzenie całej budowy, nie będzie pojawiał się na budowie zbyt często.)
Natomiast kierownik budowy, który jest droższy na budowie może być częściej, a wcześniej zbada projekt budowlany pod kątem rzeczy, o których dzisiaj mówiłem. Taka analiza jest bezcenna. Już kilka razy widziałem taką korespondencję między kierownikiem budowy a projektantem, w której kierownik budowy opisywał na kilkunastu stronach braki i błędy w projekcie budowlanym. I projektant musiał te informacje uszczegóławiać.
I raz nawet widziałem odpowiedź projektanta, że – cytuję „hahaha, to przecież część projektu wykonawczego, a tego nie dotyczy usługa„. Na informację kierownika budowy, że projekt wykonawczy nie dotyczy domów jednorodzinnych, to projektant tylko napisał, że „będę pana cytowała „. No i tak to czasami bywa, że nawet kierownicy budów tak trochę mają pod górkę, ale chyba najważniejsze jest to, żeby każda osoba, która bierze udział w procesie budowlanym, jednak rozumiała, że efektem ma być twoje zadowolenie, inwestora. W końcu ma być wybudowany dom, więc ważne jest to, żeby każda osoba, czyli i projektant, i wykonawca, i kierownik budowy, podchodzili do swoich obowiązków rzetelnie i ze zrozumieniem. Wtedy wybudujemy się, i nie zwariujemy.
Wiem, że czytają mnie także projektanci, więc jeżeli akurat jesteś projektantem i masz inne zdanie na ten temat, zapraszam do dyskusji albo napisz mi maila, chętnie porozmawiam, jestem otwarty na wszystkie rozmowy.
Zaraz wszystko opowiem, ale najpierw wytłumaczę skąd ta muzyka. Otóż jest tak gorąco, że czujemy się chyba wszyscy rozleniwieni, a chciałem nieco zmotywować i pobudzić do działania (wyjaśnię, że podcast nagrywałem dwa dni wcześniej, w najbardziej gorący dzień tego roku )
No właśnie. Myślisz o budowie domu i pytanie jest, od czego zacząć budowę domu? Pierwszym pytaniem, które zadaje sobie każdy to jest to, ile muszę zapłacić za budowę domu. I tak chodzimy po internecie, pytamy znajomych, patrzymy kto ile wydał na budowę domu i próbujemy się zorientować. To jest jak najbardziej słuszne podejście, tylko może nas nieco wprowadzić w błąd i od razu sugeruję, aby wszystkie kwoty, który usłyszymy, brać przez palce i dodać dla spokoju 20 – 30% ponieważ nie można podejmować decyzji na podstawie tego, ile kto inny wydał na budowę domu. Każdy dom jest inny. Każdy dom kosztuje inne pieniądze.
Znaczenie ma lokalizacja (budowa domu pod Warszawą będzie droższa niż pod Suwałkami). Znaczenie ma rok budowy – dom budowany w 2019 będzie o wiele droższy niż budowany 2 -3 lata wcześniej. Ceny materiałów i robocizny poszły sporo do góry.
Budowa zależy do rodzaju materiałów budowlanych, zależy od tego, w jaki sposób się budujemy (system zlecony, generalny wykonawca?). Czynników jest bardzo dużo. Oczywiście – spróbujmy się rozeznać, ile kosztują domy podobne do domu, który chcemy wybudować, ale załóżmy sobie bufor bezpieczeństwa.
Poza tym jeżeli ktoś mówi o tym, ile on wydał na budowę domu, to trzeba się upewnić, co on ma na myśli. Ktoś mógł nie policzyć 10000-20000 zł na przyłącze gazowe lub wodociągowe lub nie doliczył 50000 zł za pompę ciepła, albo nie uwzględnił jakiś innych kosztów, które poniósł podczas budowy. Zauważyłem, że dużo osób chwali się tym, że zapłaciło mało za budowę, ale jak człowiek zada kilka konkretnych pytań, to się okazuje, że kilka rzeczy nie zostało uwzględnionych. Dlatego szukajmy dziury w całym.
Druga rzecz jest taka: jeżeli znajdziemy gdzieś informację, ile kosztuje budowa domu, to jest to zazwyczaj koszt postawienia budynku. Jednak, zanim zaczniemy się budować, musimy przeznaczyć sporo pieniędzy na projekt budowlany, musimy go zaadaptować lub skorzystać z usług projektanta, który zaprojektuje dom, musimy zaangażować kierownika budowy, zdobyć mapki, zaangażować geodetę… Tych rzeczy jest sporo i trzeba je wziąć pod uwagę. Jeżeli chodzi o takie zorientowanie się, to polecam mój film, który pokazuje, jak oszacować wszystkie przyszłe wydatki od zakupu działki, przez formalności, budowy domu i jego wykończenie. Radzę od tego zacząć. Oceń, ile kosztuje budowa TWOJEGO domu. Nie sugeruj się tym, ile kto inny wydał.
Tak samo jest z różnymi informacjami w internecie. Gdzieś możesz przeczytać, że średni koszt budowy domu wynosi 3000 zł za metr kwadratowy w jakimś województwie, ale to nic nie oznacza dla ciebie, ponieważ to jest średni koszt, więc ktoś wybudował dom za 2200, a ktoś za 3800 więc takie informacje są dla ciebie mało pomocne.
Jeżeli więc potrzebujesz prostych odpowiedzi, to niestety takich nie mam. Aby oszacować wszystkie koszty trzeba nad tym trochę posiedzieć, policzyć koszty indywidualnie, dostosować do tego, co chcesz mieć. Polecam mój film – umieściłem tam też arkusz, który pomoże wszystko policzyć.
Przed budową domu musimy podjąć innych decyzji: w jakiej technologii chcesz wybudować dom? Czy to będzie dom murowany, z bali, kanadyjczyk, dom prefabrykowany? Jest tego dużo. Nie znam wszystkich technologii, nigdy na blogu nie opiszę ich wszystkich, ponieważ aby ocenić je rzetelnie, musiałbym taki dom wybudować i pomieszkać kilka miesięcy.
Moja rada: jeżeli zastanawiasz się nad domem, ale nie masz sprecyzowanych oczekiwań – np. chcesz mieć z bali, bo ci się takie podobają – wybierz dom murowany. Takie domy są najczęściej w Polsce spotykane, jest dużo wykonawców, projektantów i kierowników, którzy się znają na takich domach. Takie domy są po prostu znane. Inne technologie? Różnie z tym bywa. Nie jest tak prosto znaleźć dobrą firmę, która wybuduje dom drewniany. Niezależnie od tego, jaką decyzję podejmiesz, nie sugeruj się za bardzo informacjami w internecie, bo szczerze mówiąc od tego może głowa zaboleć, ale odwiedź osoby, które mieszkają w domu wybudowanym w danej technologii, nawet pomieszkaj kilka dni, jeżeli jest to możliwe. Porozmawiaj z właścicielami, o tym, jak się mieszka, czy wszystko jest w porządku z akustyką, z wentylacją i dopiero wtedy podejmij decyzję. Jeżeli nie masz specjalnych oczekiwań, to dom murowany będzie w porządku.
Być może będzie ci zależało na tym, aby dom wybudować szybko. Być może chcesz skrócić budowę o kilka miesięcy. Jeżeli ci bardzo zależy, to dom prefabrykowany będzie dobrym pomysłem, ale jeżeli chcesz tylko skrócić czas tylko ze względu na pieniądze, a nie twoją sytuację, to się spokojnie zastanów.
U mnie było tak, że wynajmowaliśmy przed budową domu mieszkanie w Warszawie. Płaciliśmy co miesiąc pieniądze obcej osobie, więc dla mnie każdy miesiąc budowy oznaczał 1500 zł straty. Oczywiście rozważałem budowę domu w innej technologii, aby skrócić budowę np. o 6 miesięcy i w takiej sytuacji zaoszczędziłbym 6 * 1500 = 9000 złotych. Tyle, że budowa domu prefabrykowanego, była wtedy droższa o ok. 50000 – 100000 zł więc ta oszczędność byłaby pozorna.
Jeżeli ci zależy na szybkim tempie prac, bo musisz się koniecznie przeprowadzić i nie masz wyboru, to technologia prefabrykowana jest w porządku. Polega to na tym, że budujesz fundamenty, przyjeżdża ekipa, która montuje dom w kilka tygodni i potem ten dom wykańczasz i dzięki temu zaoszczędzisz kilka miesięcy, ale niekoniecznie zaoszczędzisz pieniądze..
Drugą sprawą jest to, jakim sposobem chcesz się wybudować.
Ograniczę się na razie tylko do domów murowanych. Możesz taki dom wybudować samodzielnie. Coraz więcej osób buduje domy w ten sposób. W XXI wieku mamy dostęp do wielu materiałów budowlanych, filmów, opracowań, książek i budowa domu jest możliwa dla osoby, która ma dużo czasu, chęci i umiejętności. Jest to oczywiście bardzo pracochłonne, ale są osoby, które na przykład budują swój dom po pracy, po 3-4 godziny dziennie, dzięki czemu oszczędzają niesamowicie dużo pieniędzy. Oczywiście nie jest to dla każdego.
Jeżeli nie chcesz budować domu samodzielnie, to możesz wybudować dom metodą zleconą. Wtedy stajesz się menedżerem, który dobiera wszystkich uczestników procesu budowlanego i dba, aby było wszystko w porządku. Dobierasz osoby do współpracy: geodetę, kierownika budowy, ekipę do stanu surowego, dekarza, hydraulika, elektryka i tak dalej – podczas budowy przewinie się pewnie z 20 różnych ekip. Z każdą ekipą ustalasz warunki współpracy, negocjujesz, podpisujesz umowę, dbasz o harmonogram budowy – jesteś głównodowodzącym.
Ja budowałem się właśnie w ten sposób. Budowałem się metodą zleconą, głównie dlatego, że już wcześniej wiele lat prowadziłem swoje działalności i dla mnie współpraca z ludźmi była chlebem powszednim i wiedziałem, jak to robić. Dla mnie budowa domu była o tyle trudna, że wtedy niewiele wiedziałem na temat budowy domu od strony technicznej, ale wiedziałem dużo jak współpracować z ludźmi i to mi wiele ułatwiło. Pisałem w mojej książce „Jak się wybudować i nie zwariować”, że moim zdaniem umiejętność współpraca z ludźmi jest najważniejsza, aby wybudować się bez problemów. Jest to zresztą uniwersalna wiedza, ponieważ przyda się nam w życiu, a nie tylko na budowie.
Budowa systemem zleconym wiążę się z tym, że będziesz zajmował się budową po kilka godzin dziennie. Trzeba wszystkiego dopilnować, czy wszystko idzie zgodnie z planem, wszystko sprawdzać, kupować materiały budowlany i „gasić pożary”. Cóż, różnie bywa z ludźmi. Zawsze coś się może stać, ktoś się może rozchorować, mogą wystąpić opóźnienia. Jest to wymagająca praca.
Mnie budowa przyniosła dużą satysfakcję. Znam się na organizacji i budowa była dla mnie pewnym testem, który moim zdaniem zdałem na 5
Jednak… nie każdy chce dbać o budowę i pilnować wszystkiego, tylko wybudować dom i w nim zamieszkać, co jest dla mnie zrozumiałe. Jeżeli więc metoda zlecona nie jest dla ciebie, to możesz zaangażować inwestora zastępczego. Inwestor zastępczy: jest to taki menedżer do wynajęcia. Osoba, która zajmie się organizacją budowy, za ciebie. W zależności od tego, jaką umowę podpiszesz z inwestorem zastępczym, to inwestor może zrobić wszystko: od wyboru wykonawców, po zakup materiałów budowlanych lub zajmie się tylko kontrolą, a materiały będziesz kupować sam i sam będziesz wybierał wykonawców.
(Dodam, że inwestor zastępczy może, ale nie musi wchodzić w kompetencje kierownika budowy.)
Wybierz taki rodzaj współpracy w zależności od tego, ile czasu chcesz poświęcić budowie i tego, jak bardzo chcesz kontrolować budowę.
Inwestorzy zastępczy są różni. Mój znajomy, projektant z południa Polski jest inwestorem zastępczym, a jednocześnie projektantem i osobą, która pracowała kilka lat na budowie. Ma ekipy, które może polecić, ma wybrane składy budowlane, w których ma rabaty i jest w stanie całą budowę dobrze ogarnąć i takiej osobie można zaufać. Ale uwaga: inwestor zastępczy to odpowiedzialna rola, a że budowa domu kosztuje niemałe pieniądze, to ktoś przy okazji może sobie chcieć „dorobić”. Jeżeli ktoś kupuje materiały budowlane w twoim imieniu, to dosyć łatwo jest mu wziąć nawet kilkadziesiąt tysięcy dla siebie. Wystarczy tylko mieć układ ze znajomą hurtownią materiałów budowlanych. Hurtownia wydrukuje paragony, na których będą zawyżone ceny, a tymczasem, gdybyś kupował te materiały sam, to zaoszczędziłbyś tych pieniędzy o wiele, wiele więcej.
Cóż, ludzie są różni więc bądźmy ostrożni. Inwestor zastępczy jest dobrym rozwiązaniem, tylko trzeba podejść do wyboru inwestora bardzo spokojnie i z dużą rozwagą. Porozmawiaj z osobami, którzy korzystali z usług danego inwestora i sprawdź, z kim masz do czynienia.
O tym, jak różni są ludzie – przykład mojej znajomej, która wykańczała mieszkanie. Współpracowała z architektem – nie był tani, ale bardzo dobry. Architekt wzbudził zaufanie i znajoma podpisała z nim umowę na całościowe wykończenie mieszkania: wybór wykonawców i zakup materiałów wykończeniowych.
Okazało się zupełnym przypadkiem, że architekt zawyżyła wszystkie wydatki – uwaga – dwukrotnie. Np. brała wykonawcę za 15000 zł, z znajoma płaciła 30000. Architekt brała 10000 za materiały, a znajoma płaciła 20000. Wydało to się przypadkiem. Po prostu pewnego dnia omyłkowo otrzymała dwie kartki: na jednej były normalne ceny, a na drugiej te zawyżone.
Weź po uwagę, że jeżeli budowałbyś się systemem zleconym, to budowie poświęcałbyś kilka godzin dziennie. To 1000 godzin rocznie! Poświęć więc 10% tego, czyli 100 godzin, aby wybrać dobrą osobę, dobrego inwestora zastępczego do współpracy. Takiej osobie musisz zaufać i ją dobrze sprawdzić. Ona musi być bez skazy. Musisz poświęcić dużo czasu, aby znaleźć taką osobę. Na to chcę uczulić – wśród rzetelnych osób są oszuści lub po prostu osoby niekompetentne.
Jakie są jeszcze możliwości? Możesz wziąć jednego wykonawcę, który buduje dom od A do Z. Jest to rozwiązanie dobre, wiele osób w taki sposób postępuje. Ale dwie uwagi:
– Takie rozwiązanie jest najdroższe. Generalny wykonawca, bo o nim mówię, bierze na siebie obowiązki menedżera więc koszt budowy musi być z założenia wyższy.
– Generalny wykonawcy podaje koszt wybudowania domu i bierze na siebie ryzyko. Musi się zabezpieczyć przed wzrostem materiałów budowlanych, wzrostem płac lub ryzykiem, więc musi się przed tym zabezpieczyć.
Kwota więc będzie zdecydowanie wyższa niż gdybyś budował się systemem zleconym lub z pomocą inwestora zastępczego.
Bądź bardzo staranny i wybierz dobrego wykonawcę. Spotkaj się z 7 zanim podejmiesz jakąkolwiek decyzję. Dlaczego? Cóż, ceny budów domów, w zależności od generalnego wykonawcy są bardzo różne. Paru czytelników podsyłało mi różne oferty, w wielu były różnice w wysokości 100000 – 200000 złotych na wybudowanie tego samego domu! Wiesz, jaki dom chcesz wybudować, otrzymujesz 2 oferty na budowę tego samego domu, a tu nagle druga oferta jest o 200000 zł wyższa. Ceny są BARDZO różne od siebie.
Poza tym to, że jest firma, która stawia budynki od A do Z niestety nie oznacza, że pracuje w tej firmie 100 kompetentnych ludzi. Są firmy, które mają tylko małe biuro, i szukają wykonawców na rynku dopiero wtedy, kiedy złapią zlecenie. Dlatego tak ważna jest staranność przy wyborze generalnego wykonawcy.
W ramach ostrzeżenia. Moja czytelniczka miała duże problemy z wykonawcą: przed podpisaniem umowy było wszystko w porządku, szef firmy odpowiadał na wszelkie pytania, a po podpisaniu umowy zjawiła się ekipa, która nie miała wszystkich narzędzi, nie wiedziała co ma robić i była trochę zagubiona. Przez całą budowę były problemy: właściciel firmy nie interesował się budową, a tu brakowało kabla, a to betoniarka się zepsuła, a tu zgubili dziennik budowy. Budowa została zakończona grubo po terminie i jeszcze zostały rzeczy do poprawki… Więcej: generalny wykonawca, na co uważać?
Który system budowy wybrać? To oczywiście zależy od ciebie. Jeżeli masz więcej czasu to system zlecony lub część prac wykonaj samodzielnie. Jeżeli masz mniej czasu to inwestor zastępczy lub firma, która wykonuje wszystko od A do Z. Ja wybrałem system zlecony, bo chciałem się sprawdzić, ale jeżeli ty masz mniej czasu lub nie chcesz zajmować się budową, to musisz budować się innym, droższym sposobem.
Trzecia sprawa: jakie masz środki finansowe? Jaki chcesz wziąć kredyt? Ile łącznie chcesz wydać pieniędzy na działkę i na budowę domu? Warto to policzyć i zobaczyć, ile mamy oszczędności. Radzę przy takim szacowaniu uważać na to, aby mieć „oddech” finansowy, na wypadek wzrostu stóp procentowych lub wypadków życiowych. Musimy mieć pieniądze na życie, jeżeli ktoś straci pracę lub zdarzy się jakieś nieszczęście.
Kolejna decyzja – w jakim domu chcemy zamieszkać? Parterowy? Piętrowy? Z poddaszem? To ma znaczenie: w zależności od bryły budynku, budowa będzie tańsza lub droższa. Jeżeli porównamy dwa domy, jeden będzie parterowy, a drugi piętrowy, a oba będą miały tę samą powierzchnię użytkową, to dom parterowy zazwyczaj będzie droższy.
Dobrze musisz zastanowić się, jakie chcesz mieć pomieszczenia w domu i o jakiej powierzchni. Ma znaczenie, czy dom będzie miał 100 czy 120 metrów, 150 czy 180. Każdy metr powierzchni domu kosztuje kilka tysięcy złotych więc jeżeli rozważasz budowę domu o powierzchni tak od stu do 130 metrów, to daje to aż 100000 złotych różnicy. Musisz więc dokładniej określić powierzchnię, którą potrzebujesz.
Od lat pomagam budujących w podejmowaniu dobrych decyzji. Widzę zależność: dużo osób wzrusza ramionami jak słyszą, że koszty budowy wzrosną 50000 lub 100000 więcej i uważają, że to żaden pieniądz. Ja jestem zdumiony za każdym razem, jak to słyszę, ponieważ ja chciałbym dostać teraz od kogoś 100000 zł i wiedziałbym, co z taką kasą zrobić. Myślę, że to wynika z tego, że większość z nas bierze kredyt i te 50000-100000 złotych przekładamy na wyższą ratę kredytu np. o 200 lub 300 złotych. A co to jest 200-300 złotych, niewiele, prawda?
I to jest chyba ogólnie problem z kredytami – nie czujemy tych wydatków. I jak otrzymujemy pierwszą transzę kredytu i na konto spływa np. 150000 zł, to nie patrzymy na to, gdzie można zaoszczędzić, bo tych pieniędzy mamy „dużo”.
Oczywiście nie mam nic przeciwko kredytom, sam taki mam, ale zwracam uwagę na to, żeby dobrze pomyśleć nad tym, w jakim domu chcemy zamieszkać. Niekoniecznie rzucajmy się na za duże domy, zbyt efektowne domy. Im większy dom i robiący wrażenie, z balkonami, lukarnami, efektowną elewacją i wielospadowym dachem, tym więcej zapłacimy. A może niekoniecznie wsadzajmy wszystkie pieniądze w dom. Może warto pieniądze wydać na coś innego: na rozwój osobisty, na wycieczki, na hobby, na lepszy samochód? Możliwości jest bardzo dużo. Podejdźmy do tego rozsądnie.
Mam nadzieję, że dzięki temu podcastowi pomogłem podjąć parę decyzji, może dałem do myślenia. Zdaję sobie sprawę z tego, że nie wyczerpałem tematu. Nawet kilka podcastów na to nie wystarczy.
Prawdę mówiąc bloga prowadzę już 2 rok i nie czuję, abym chociaż opracował połowę tematów potrzebnym budujących. Mam nadzieję, że dzięki mojej pracy, podejmiesz dobre decyzje i będziesz się ich trzymał. Chodzi przecież o to, aby się wybudować i nie zwariować
Jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości na temat budowy domu koniecznie napisz do mnie wiadomość (slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com) lub zostaw komentarz pod wpisem.
A jeżeli myślisz na temat budowy domu, a jeszcze nie masz działki, to zachęcam do przeczytania mojego megaporadnika na temat wyboru i zakupu działki. Z dumą stwierdzam, że nie ma w internecie nie ma większego opracowania na ten temat.
A już niedługo uruchamiam sprzedaż kursu, w którym omawiam wszystko, aby kupić dobrą działkę.
Będę opowiadał o potrzebach, przygotowałem dużo dokumentów, które pomogą ci lepiej sprecyzować twoje oczekiwania. Opowiadam jak wybrać lokalizację działki, jak oszacować wszystkie koszty związane z zakupem działki. Sporo mówię o planach miejscowych i warunkach zabudowy i wszystkim, co trzeba sprawdzić, abyś miał pewność, abyś wybudował na działce, to, co chcesz. Dużo mówię o tym, na co uważać. Łatwo coś przegapić, łatwo za bardzo zamierzyć sprzedającemu i kupić działkę, z którą będą problemy. Pokazuję też, jak wynegocjować za działkę dobrą cenę i pokazuję jak ją kupić: pokazuję jakie dokumenty sprawdzić i jakie dokumenty podpisać z właścicielem.
Discover shows related to Jak się wybudować?, based on actual content similarities. Explore podcasts with similar topics, themes, and formats, backed by real data.
