Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière – Détails, épisodes et analyse

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Bye Bye Patron : Investissement immobilier & liberté financière

Byebyepatron - Investissement immobilier

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Fréquence : 1 épisode/7j. Total Éps: 291

⭐ 4,9/5 sur plus de 800 avis, cumulés en 300 épisodes 🎙️ Investissement immobilier locatif, fiscalité, financement et liberté financière : chaque mercredi à 7h, comment sortir du métro-boulot-dodo et dire bye bye à votre patron. Moi c'est Thibaut, investisseur immobilier depuis 2011. Après des années en finance d'entreprise, j'ai construit un patrimoine locatif qui me permet aujourd'hui de voyager, d'écrire et de choisir mes projets. Je partage mon parcours, mes échecs et mes succès, sans filtre. 🚀 Au programme, chaque semaine : • Des parcours d'investisseurs chiffrés : combien ils ont mis, combien ça leur rapporte, comment ils l'ont financé. • Fiscalité et montages : LMNP, LMP, holding, SCI, et comment arrêter de payer des impôts inutiles. • Financement : dossier bancaire, courtier, endettement, comment continuer à emprunter quand les banques ferment le robinet et que les 35 % du HCSF sont atteints ? • Immobilier locatif, colocation, courte durée, immeubles de rapport, marchand de biens. • Bourse, stock picking, ETF et construction de patrimoine sur le long terme (sans les stratégies de trading). 📞 Me contacter : info@byebyepatron.net | Instagram : @bye_bye_patron | www.grosbillets.com

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50 € de taxe foncière et 0 impôt sur les loyers - L'eldorado des Français se situe-t-il en Argentine ? Lara

Épisode 298

mercredi 9 septembre 2026 • Durée 01:30:09

50 € de taxe foncière par an et 0 impôt sur les loyers d'habitation. Lara vit à Buenos Aires depuis 15 ans, elle garde six appartements en France, et elle répond sans vendre du rêve : l'eldorado des Français se situe-t-il vraiment en Argentine ? 🇦🇷

Troisième passage de Lara au micro, et cette fois on ne refait pas l'histoire de la mallette de billets. On compare les deux systèmes, chiffres à l'appui.

Elle a dit bye bye patron en mars dernier, après huit ans dans la même structure. Six appartements en France, deux en Argentine, et une vente en cours pour financer sa résidence principale à Buenos Aires.

On rentre dans le concret de la gestion à 12 000 km : pourquoi une conciergerie à 23 % plus TVA plus ménage ne laissait que 16 € sur une nuit à 80 €, et comment un appartement censé être vide s'est retrouvé avec cinq patrouilles de police et les pompiers à l'échelle devant la façade.

Elle donne aussi les vrais chiffres de sa vente : 72 500 € en 2021, 640 € de loyer, un prêt à 1,3 %, 200 € de cashflow, affiché aujourd'hui à 110 000 € avec 40 000 € de crédit restant. Et le casse-tête de l'imposition en non-résidente hors Europe, un sujet sur lequel même les comptables ne s'accordent pas.

Côté argentin, on regarde ce que Javier Milei a réellement changé pour un propriétaire : la loi sur les loyers supprimée, un bail redevenu un contrat entre particuliers avec la monnaie et l'indice de votre choix, et l'exonération d'impôt sur les loyers d'habitation.

Lara nuance, et c'est ce qui rend l'épisode utile : Buenos Aires n'est plus la ville pas chère qu'on imagine, un salaire de cadre y tourne entre 2 000 et 3 000 $, une résidence principale coûte environ 150 000 $, et l'exonération formalise surtout ce que tout le monde faisait déjà.

🚀 Au programme :

• Le quiz France contre Argentine : impôts, sécurité, paperasse, médecins, retraite

• 80 € la nuit, 16 € dans la poche : pourquoi elle a arrêté la courte durée

• Le faux squat, cinq patrouilles de police pour au final zéro action

• 72 500 € en 2021, affiché 110 000 € : quand vendre un bien qui marche

• Non-résident : trois statuts d'imposition et aucune réponse claire

• 50 € de taxe foncière par an et 0 impôt sur les loyers longue durée

• Un studio payé 40 000 $ cash qui sort 1 000 $ de revenus par mois

• La Patagonie du 1er au 14 novembre 2026 : glaciers, baleines et pingouins de Magellan

🇦🇷 Le voyage de Lara en Argentine et en Patagonie, du 1er au 14 novembre 2026, dont on parle en fin d'épisode : https://experiences.wayrapatrimonio.com

🎧 Nouvel épisode chaque mercredi à 7h. Abonne-toi pour ne pas rater les prochains témoignages chiffrés d'investisseurs.

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👉 Pour accélérer dans votre constitution de patrimoine immobilier : www.grosbillets.com

🤖 Le programme Claude Cowork pour investisseurs, dont on parle dans l'épisode : www.grosbillets.com/claude

📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

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500 000 € d'ETF, 15 minutes par an : le portefeuille cible de l'investisseur immobilier pour être libre

Épisode 296

mercredi 2 septembre 2026 • Durée 01:05:32

J'ai les appartements, j'ai les loyers, mais comment je récupère l'argent un jour ? C'est la question que personne ne pose publiquement en immobilier, et c'est tout le sujet de cet épisode solo. 💶

On parle fiscalité, PEA, assurance-vie et impôt, parce que c'est là que se joue votre sortie. Le PEA est plafonné à 150 000 € de versements et vous sort à un taux d'imposition sans commune mesure avec la tranche marginale plus les prélèvements sociaux que vous payez sur des loyers imposables. Sur l'assurance-vie, un point que beaucoup ignorent : en cas de retrait, la fiscalité ne porte pas sur la totalité du retrait, mais sur la seule part de gain. 📊

Je pose d'abord le diagnostic : votre levier bancaire baisse chaque année pendant que la taxe foncière monte et que vos amortissements réintégrés alourdissent la facture finale. Puis je déroule la carte complète des ETF : le socle World et All-World, les ETF éligibles PEA, l'indice ACWI dans lequel j'investis en ce moment, l'ETF à 0,03 % de frais, les briques pour sortir du biais américain (World ex-USA, S&P 500 Equal Weight, Stoxx Europe 600, zone euro pure sans risque de change), où parquer sa trésorerie avec un ETF monétaire overnight, et l'astuce que la plupart des détenteurs de PEA ignorent pour placer du cash à l'intérieur du PEA sans faire de retrait. 🧭

On regarde aussi ce qui coûte cher : 34 % du S&P 500 concentrés sur sept sociétés, le S&P 500 qui affiche +17,88 % en dollars mais +3,6 % en euros sur 2025, le ratio de Shiller à 40 aux États-Unis contre 20 en Europe, l'obligataire d'État à -9,9 % sur cinq ans pendant que le MSCI World faisait +83 %, et les thématiques à la mode qui ont détruit du capital : hydrogène -50 % sur cinq ans, énergies renouvelables -87 % de pire chute, cloud -45 %, luxe +2,4 %. ⚠️

Et enfin le chemin chiffré : 2 900 € par mois sur 10 ans, 960 € par mois sur 20 ans, ou bien on branche le moteur immobilier directement dedans. Un bien acheté 98 000 € et revendu 138 000 € m'a laissé 60 000 € nets avec l'amortissement du capital : ces 60 000 € peuvent peser près de 200 000 € plus tard et diviser par deux l'effort mensuel. 🚀

Deux moteurs qui travaillent en même temps, l'immobilier et la bourse. Une fiscalité plus douce. Un capital qui peut vous suivre si vous quittez la France. Et une gestion qui tient en 15 minutes par an. 🎧

Règle des 4 %, 35 % du HCSF, rendement à deux chiffres : ce que tout le monde répète à tort

Épisode 294

mercredi 26 août 2026 • Durée 01:07:35

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À force d’entendre les mêmes ratios sur Instagram ou dans les bouquins, on finit par les prendre pour des lois mathématiques. 🛑 Pourtant, entre la théorie et la réalité d’un investisseur qui gère des dizaines de lots, il y a souvent un gouffre. Dans cet épisode solo, je mets ma casquette de financier pour déconstruire les chiffres que tout le monde répète... souvent à tort ! 🧐💸

L’idée n’est pas de vous donner des conseils de débutants, mais de confronter ces "vérités" à la réalité du terrain et de la gestion de fortune. 🚀📈

Au programme de cet épisode :

L’hérésie de la règle des 4 % : Pourquoi ce calcul est le meilleur moyen de vous décourager inutilement et pourquoi elle est inadaptée en Europe. 📉❌

De facteur à 20 lots en 24 mois : les 100 000 € de sa résidence principale ont tout financé, avec Samir

Épisode 293

mercredi 19 août 2026 • Durée 01:38:54

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Également, pour donner de la force à Samir, voici le lien de son livre : https://amzn.eu/d/089PzauL

Passer de facteur à un patrimoine de 20 lots en optimisant chaque ligne de son bilan, c'est le tour de force de Samir. Dans cet épisode, on va voir comment ce fonctionnaire et père de 3 enfants a utilisé l'effet de levier pour se construire un empire immobilier en partant de zéro. 🚀

On commence par la base : comment une simple résidence principale a généré 100 000 € de cash net en 5 ans pour propulser ses investissements suivants. Samir nous raconte ses erreurs, notamment le piège du Pinel qu'il a dû pivoter en urgence en LMNP pour sauver sa rentabilité et s'adapter à sa fiscalité. 📈

Mais là où l'épisode devient passionnant pour les investisseurs, c'est sur sa stratégie d'accélération brutale 🔥:

L'arbitrage et le crédit long terme : L'utilisation du financement sur 25 ans pour acquérir 120 000 € de SCPI via des montages spécifiques (CFCAL). 📈

Premiers parkings à 18 ans, 20 ans de recul : la stratégie de Sara, ex-banquière en gestion de patrimoine

Épisode 292

mercredi 12 août 2026 • Durée 01:08:19

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Avoir 20 ans de recul sur ses propres investissements, c’est un luxe assez rare pour être souligné ! ⏳ Cette semaine, je reçois Sara qui a acheté ses premiers parkings à l’âge de 18 ans et qui, depuis, a exploré quasiment toutes les strates de l’immobilier : du studio à la division de plateaux bruts, jusqu’à la création de cabinets paramédicaux. 🏥🏘️

Ancienne banquière en gestion de patrimoine en France puis en Suisse, Sara nous apporte une vision très "chiffrée" et analytique du métier. On ne va pas faire de la théorie, mais parler de l'évolution concrète des loyers sur deux décennies et des arbitrages nécessaires pour durer sans s'épuiser. 🧠💰

Au programme de l'épisode :

Comment ses loyers sont passés de 80€ à 180€ en 20 ans et pourquoi c'est l'actif "zéro travaux" par excellence. 🚗💨

72 000 € sans poser un parpaing, 240 000 € de plus-value : les coups de Nico et Mehdi

Épisode 291

mercredi 5 août 2026 • Durée 01:17:52

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Exploiter sa résidence principale pour en faire un levier de richesse net d’impôts, c’est le sujet de la semaine avec mes deux invités, Mehdi et Nico du podcast "Riche d'Expériences". 🏠🔥

On commence par les débuts "hardcore" de Mehdi qui finançait ses premiers apports avec un job plutôt atypique dans les backrooms du Marais 🧼💸, avant de basculer dans la cour des grands. On voit comment il a généré 72 000 € de profit net sur sa première maison squattée sans même poser un parpaing, simplement en jouant sur l'urbanisme et la validation d'un permis de construire. 🏗️📈

Au programme de cet échange entre investisseurs qui n'ont pas froid aux yeux :

L'optimisation technique : Les secrets du "souplex" et de la fenêtre anglaise pour créer de la surface habitable valorisable là où les autres ne voient que des caves sombres. 🕳️🏢
L’offre "massacrée" : La stratégie de Nico pour débusquer des biens avec 100k € de baisse de prix et sortir des plus-values de 240 000 € après travaux. 🔥🔥🔥

Taux à 16 %, baux au papier carbone, DPE : non, l'immobilier n'était pas mieux avant

Épisode 290

mercredi 29 juillet 2026 • Durée 01:20:54

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Non, ce n'était pas mieux avant. On entend souvent dire que l'immobilier était « donné » pour les générations précédentes, mais est-ce qu'on a vraiment envie de revenir aux taux d'intérêt à 16 % et à la gestion de baux sur papier carbone ? 🏠📉

Dans cet épisode solo, je démonte les mythes sur le passé pour vous montrer pourquoi vous êtes à la meilleure époque pour bâtir votre patrimoine. On rentre dans le dur avec des sujets très spécifiques :

Le dossier DPE : Pourquoi je considère que c'est un véritable « brainwashing » et comment j'arbitre actuellement mes appartements à Metz et dans le Haut-Rhin malgré les contraintes énergétiques. 🧼🧠
Le levier des ETF : Comment passer en autopilote sur les marchés financiers. Je vous explique pourquoi nos parents n'auraient jamais pu acheter le marché mondial en un clic et comment utiliser l'avance sur titres pour financer vos prochains coups immobiliers. 💹🚀
L’IA et la gestion 2.0 : De la signature électronique aux outils d'IA pour analyser vos PV d'assemblées générales. Aujourd'hui, on gère des dizaines de lots depuis son canapé ou l'autre bout du monde, une prouesse impossible il y a 20 ans. 💻

14 % de rentabilité en zone artisanale : construire à 500 €/m² et gérer la TVA, avec Yoan

Épisode 289

mercredi 22 juillet 2026 • Durée 01:07:15

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Et pense à noter l’épisode ! Écris-moi quand c’est fait, comme ça je pourrai te remercier !

S’affranchir des codes de l’immobilier résidentiel classique pour aller chercher de la rentabilité brute à 14% en zone artisanale : c’est le pari réussi de Yoan. Dans cet épisode, il nous détaille comment il a piloté la construction d’un bâtiment industriel de 400 m² pour un coût de revient défiant toute concurrence : 500 €/m². 🏗️📉

En supprimant tous les intermédiaires et en s'appuyant sur ses compétences de métallier, Yoan a monté un projet hybride audacieux : une résidence principale de 100 m² couplée à un espace d’exploitation pro sur une même parcelle. 🏡💼 Nous décortiquons ensemble la complexité de ce montage, notamment l'utilisation d'une SCI à l'IS avec option TVA, levier indispensable pour optimiser ce type d'actif et récupérer la taxe sur les travaux. ⚖️🏦

Au programme de cet épisode très concret :

Le foncier mixte : Comment dénicher et exploiter un terrain en zone d'activité pour y loger sa famille et son business tout en maîtrisant le foncier. 🗺️📍
La stratégie "Zéro Intermédiaire" : Les secrets pour construire à 500 €/m² en gérant soi-même le terrassement, la maçonnerie et le montage du bâtiment. 🚜🧱
Division et cash-flow : Créer des cellules de 60 et 120 m² pour maximiser la souplesse locative et générer des revenus immédiats. ✂️💵
Ingénierie financière : Le passage du crédit résidentiel au prêt professionnel sur 15 ans et la gestion stratégique des flux de trésorerie. 💳📊

10 ans d'Audi et de Porsche à coût zéro : la méthode d'un investisseur (pendant que les autres s'endettent)

Épisode 288

mercredi 15 juillet 2026 • Durée 01:10:55

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Est-ce qu'une voiture est forcément un gouffre financier ? Pas si on l'aborde avec une mentalité d'investisseur chevronné. Dans cet épisode, je vous dévoile la stratégie précise que j'applique depuis 10 ans pour rouler en Allemande : Audi, Porsche ou Mini à coût quasi nul, voire en dégageant une plus-value. L'idée est simple : on ne cherche pas une voiture, on cherche un marché. 📊

Nous allons voir comment transposer les réflexes de l'immobilier au monde de l'automobile pour optimiser votre patrimoine global. 🚗💨

Au programme de l'épisode :

La stratégie de la VAN : Comment calculer le coût de détention réel (achat, entretien constructeur, revente) pour viser le point zéro. 💨
Sourcing et Psychologie : Pourquoi je fuis les garages et pourquoi l'analyse du profil du vendeur particulier est plus importante que la voiture elle-même. 👤
L'Investisseur Augmenté : Comment j'utilise l'IA (Claude et ChatGPT) pour construire des tableaux comparatifs de cotes et rédiger des messages de négociation qui font mouche. 🤖
Arbitrage de trésorerie : Pourquoi mettre 100 000 € dans un véhicule est une erreur stratégique face à la performance des ETF ou à l'effet de levier des apports immobiliers. 📈
Update terrain : Signature de compromis en LCD et retour d'expérience sur la gestion des impayés via la GLI. 🏠

Je vous rappelle que l'Académie des Gros Billets ferme ses portes le19 juillet. C'est le moment de récupérer tous mes programmes (Immo, Bourse, Fiscalité, Négociation) avec le bonus exclusif sur le plan ETF pour automatiser votre retraite. 🚀

Road to €1M : Ce que personne ne vous dira sur la trajectoire à prendre

Épisode 287

mercredi 8 juillet 2026 • Durée 01:16:47

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Inscris-toi au live gratuit de dimanche 20h30, "L'Investisseur Augmenté en action" : j'analyse un bien et je décortique un vrai PV d'AG de 40 pages en direct, sur mon écran : https://www.grosbillets.com/live-investisseur-augmente 💰

De -4 000 € à plus d'un million de patrimoine net, il n'y a pas de secret, il y a un plan À SUIVRE ! Dans cet épisode solo, je vous détaille ma stratégie de la fusée pour atteindre ce palier symbolique, mais surtout pour comprendre comment passer chaque étage technique sans caler en plein vol. 🚀

On commence par l'étage zéro : l'optimisation des revenus et l'utilisation de l'IA (Claude, Perplexity) comme copilote pour doper votre productivité et vos recherches de biens. Pour arracher la fusée du sol, on s'attaque au gros morceau : le levier bancaire massif. 🏦 Je vous explique comment j'ai explosé la limite théorique des 35 % d'endettement pour lever des sommes à sept chiffres et pourquoi l'immobilier reste le booster le plus puissant quand on part de zéro.

Au programme de cet épisode :

Le modèle 'Starlink' : Comment créer des side business (livres, conciergerie) pour rassurer votre banquier et injecter du cash-flow immédiat dans votre capacité d'emprunt. 💸
La mise en orbite via la Bourse : Ma stratégie pour basculer progressivement un parc immobilier vers les ETFs afin de profiter des intérêts composés sans les contraintes de gestion locative. 📈
L'ordinateur de bord et l'IA :Les outils concrets que j'utilise pour analyser la rentabilité et gérer mes dossiers bancaires avec une précision chirurgicale.
Retours d'expérience bruts : Mes erreurs sur le crowdfunding, les investissements hasardeux dans les startups et l'impact financier réel d'une séparation sur une trajectoire de croissance. ⚠️

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