La Conciergerie · Podcast - Détails, épisodes et analyse

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La Conciergerie · Podcast

Vanessa Guérin

Business & Entrepreneuriat

Fréquence : 1 épisode/6j. Total Éps: 257

Bienvenue dans les coulisses des conciergeries. La Conciergerie, c'est le podcast des gestionnaires de conciergerie. Le métier, les bonnes pratiques mais aussi les galères : des gestionnaires de toute la France racontent comment ils font tourner leur conciergerie, chiffres à l'appui. Lancer sa conciergerie, trouver des propriétaires, fixer ses honoraires, recruter ses prestataires, choisir ses outils, gérer les imprévus : on en parle sans filtre. Animé par Vanessa Guérin depuis 2022. Rejoins le Club des conciergeries, la communauté gratuite de 715 gestionnaires : https://la-conciergerie-podcast.fr/?source=podcast Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Conciergeries : ce qu'il faut régler avant 2027, avec un avocat

Saison 5 · Épisode 1

mercredi 4 novembre 2026 • Durée 55:19

Le Droit d'investir, le podcast de Maître Dimitri Bougeard : https://www.ledroitdinvestir.com

Le Club des Conciergeries, la communauté gratuite : https://www.skool.com/le-club-des-conciergeries-8448

📌 DANS CET ÉPISODE
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Fin 2026. Que change la loi Le Meur pour votre conciergerie ? Et que prépare 2027 ?

Maître Dimitri Bougeard est avocat depuis 1995 et investisseur immobilier. Il accompagne de nombreuses conciergeries. Il fait le point sur les décisions de justice de 2026 et sur ce qui arrive : fiscalité alourdie, plateforme nationale d'enregistrement, TVA sur la courte durée en 2028.

00:00 Introduction
01:04 Maître Dimitri Bougeard, avocat et investisseur
01:51 Ce qui a changé en 2026
03:18 Loi Le Meur : interdire la courte durée en copropriété
04:47 Informer le syndic d'une nouvelle location
06:59 La clause d'occupation bourgeoise devant les tribunaux
07:38 Micro-BIC : 15 000 € pour un meublé non classé
08:06 La plateforme nationale d'enregistrement
09:26 2027 : la fiscalité ne va pas baisser
10:54 Le plafonnement des amortissements
12:20 Crise du logement : « C'est un mensonge »
13:26 Quotas : New York, Saint-Malo, Bayonne-Biarritz
15:18 Nice et les droits de commercialité
16:29 L'attestation loi Le Meur : 12 500 € par attestation manquante
19:01 DPE : E minimum, D en 2034
21:38 Paris : 220 000 € d'amende pour une conciergerie
23:00 Marseille : 440 000 € d'amende
25:19 Avec ou sans carte G : où passe la ligne
28:20 La « délégation de carte G » n'existe pas
30:12 Le contrat de conciergerie et sa mise à jour
34:00 Questions fiscales : jusqu'où la conciergerie peut répondre
38:12 Propriétaires : vos priorités avant la fin de l'année
40:51 Conciergeries : vos priorités avant la fin de l'année
42:19 Dépasser le seuil de franchise de TVA
43:25 2028 : 10 % de TVA sur la location courte durée
44:00 Les contrats avec les micro-entreprises de ménage
45:35 Sites internet : mentions légales, CGV, RGPD
47:22 Franchise de TVA et micro-entreprise
49:30 Booking applique déjà 10 % de TVA
50:36 Ne pas dépendre d'une seule plateforme
51:45 Le Droit d'investir
54:29 Conclusion
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Châteaux, manoirs et petits mariages : une conciergerie à la campagne

Saison 4 · Épisode 93

mercredi 28 octobre 2026 • Durée 42:23

Nathalie Caye a lancé Ma Normandie est servie au printemps 2024, dans le Pays d'Auge. Deux ans plus tard, elle gère une quarantaine de maisons de caractère : manoirs, châteaux, demeures à colombages. La plus grande compte 25 couchages.
Avant, elle travaillait dans le paiement par carte. Elle a commencé par de l'intendance : des robinets à changer, des maisons à surveiller pour des propriétaires anglais. Aujourd'hui, elle reçoit une demande de propriétaire par semaine et refuse tout ce qui dépasse 25 km.
Elle raconte aussi ses erreurs : un prestataire web qui lui a prélevé environ 12 000 €, quatre mois de dossier pour une aide de 3 000 €, un comptable à changer. Et ses prochains projets : un appart-hôtel, une blanchisserie, la carte G.

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📌 CHAPITRES

0:00 Générique
0:11 Nathalie Caye et Ma Normandie est servie
2:58 Avant : experte du paiement par carte
4:35 Une maison retapée, puis l'intendance
7:15 Intendance ou conciergerie immobilière
8:10 Le premier client et la piscine verte
10:18 Une demande de propriétaire par semaine
11:16 Pas au-delà de 25 km
12:06 Des maisons de caractère dans le Pays d'Auge
15:22 Mariages, chefs, activités : plus qu'une location
16:58 Une journée type
19:28 Les plateformes et la réservation directe
21:50 Les difficultés : le webmaster, les aides, le comptable
25:25 Les salariés et le droit social
27:00 Ce qui marche : lieux d'exception et petits mariages
29:04 Tester les maisons avec ses amis
29:52 Comment les propriétaires la trouvent
30:48 D'où vient le nom
31:49 Projet : un appart-hôtel
33:59 Projet : une blanchisserie
35:56 Prendre des congés
37:18 L'avenir du métier et la carte G
41:02 Conclusion

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Chauffage en location courte durée : comment garder vos logements l'hiver

Saison 4 · Épisode 92

mercredi 21 octobre 2026 • Durée 40:13

Programme d'affiliation Cozysmart pour les conciergeries : https://www.cozysmart.com/affiliation

Le Club des Conciergeries, la communauté gratuite : https://www.skool.com/le-club-des-conciergeries-8448

📌 DANS CET ÉPISODE
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L'hiver, certains propriétaires arrêtent la location courte durée. Le chauffage coûte trop cher, et c'est souvent la conciergerie qu'on accuse.

Fabien Baijot gère 380 logements sur 7 villes. Il est aussi investisseur. Un de ses studios de 22 m² recevait des factures d'électricité de 180 € par mois. Il les a ramenées autour de 80 €.

Ce que vous trouverez dedans :

– Ce que font vraiment les voyageurs : fenêtres en oscillo-battant, chauffage à fond, rien ne redescend.
– Tout ce qui n'a pas marché : affichages, messages sur l'écologie, radiateurs bloqués par code PIN, plaques en métal.
– Pourquoi la domotique grand public ne tient pas face à un voyageur.
– Le studio à 180 € d'électricité, et pourquoi les radiateurs restent allumés jusqu'en juin.
– « C'est vous qui allez payer » : aucune assurance ne couvre ce surcoût, et on n'a pas le droit de refacturer l'électricité.
– Pourquoi 20 °C n'est pas une température de confort pour un voyageur.
– Comment fonctionne Cozysmart : sonde déportée, chauffage coupé fenêtre ouverte, préchauffage avant l'arrivée.
– 30 à 60 % d'économies selon la taille du logement.
– Les capteurs de porte : alertes d'intrusion et interventions surfacturées.
– Comment présenter la solution à vos propriétaires.

CHAPITRES

00:00 Introduction
01:28 Fabien Baijot : 380 logements sur 7 villes
01:50 Les propriétaires qui arrêtent l'hiver
03:03 Ce que font vraiment les voyageurs
03:52 Tout ce qui n'a pas marché
05:40 Un propriétaire, une application
07:20 Le studio à 180 € d'électricité08:56 Le chauffage, source de conflit09:35 « C'est vous qui allez payer »10:41 Les règles de base, sans équipement12:31 20 °C n'est pas une température de confort13:48 La naissance de Cozysmart15:46 Comment ça fonctionne17:09 Sonde déportée : l'effet placebo18:06 Préchauffer à l'arrivée, baisser au départ19:57 Vieux radiateurs et climatisation21:53 30 à 60 % d'économies24:56 Capteurs de porte : intrusions et prestataires26:55 Les voyageurs se sentent-ils surveillés ?28:27 Pour qui, et rentable en combien de temps30:06 Comment le proposer à ses propriétaires31:27 Détecteurs de bruit et de fumée35:23 Le conseil n°1 pour passer l'hiver37:14 La suite pour Cozysmart39:40 Conclusion________________________________________________🎧 RETROUVE LE PODCASTSpotify / Apple podcast / Deezer________________________________________________📲 SUIVRE LA CONCIERGERIEInstagram → YouTube → _________________________________________________#conciergerie #locationcourteduree #airbnb #gestionlocative #entrepreneur

City Managers et référencement : 100 logements en un an

Saison 4 · Épisode 91

mercredi 7 octobre 2026 • Durée 29:11

Keynote PassPass, lundi 12 octobre à 20 h, en ligne et gratuite : combien de logements faut-il pour vivre de sa conciergerie ?
Réservez votre place : https://keynote.passpass.io

📌 DANS CET ÉPISODE
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Alexis a lancé Conciergerie Pro en avril 2024 avec son associé. Un an plus tard, ils gèrent une centaine de logements : une cinquantaine dans leur région, une cinquantaine partout en France.
Pour les logements éloignés, ils ont d'abord payé un prestataire à chaque déplacement. Puis ils ont recruté des City Managers, payés à la commission. Ils en ont eu une vingtaine ; les trois quarts n'étaient pas utiles. Aujourd'hui ils sont douze.

La deuxième partie porte sur les leads : une page de site par ville, 30 à 40 % de texte réécrit d'une ville à l'autre, Google My Business, Google Ads.
Résultat : une trentaine de leads par semaine.

0:00 Avant l'épisode
0:41 Générique
0:52 Alexis et Conciergerie Pro
1:48 Une centaine de logements, la moitié hors de leur région
2:28 Du local au national : comment c'est arrivé
4:43 Deux associés complémentaires
7:15 Pourquoi des City Managers
7:51 Le rôle d'un City Manager
10:16 L'erreur : recruter trop vite
12:23 Former ses City Managers
15:11 Trouver des leads : une page par ville
16:53 Bien référencer une page
18:12 Dupliquer une page ? Google le voit
19:58 Une conciergerie locale : par où commencer
21:04 Google My Business et l'adresse
23:30 Une trentaine de leads par semaine
24:10 Google Ads
25:51 Le conseil pour se lancer
28:02 Une fiche Google visible tout de suite
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Le ménage : le vrai plafond de votre conciergerie

Saison 4 · Épisode 90

mercredi 23 septembre 2026 • Durée 39:34

Un check-in dans deux heures, le prestataire qui annule, personne derrière. Vanessa l'a vécu, la plupart des gestionnaires aussi. C'est le sujet de cet épisode avec Quentin Bessiere, CEO de PassPass : pourquoi on ne trouve pas de prestataires de ménage, ce que ça coûte réellement, et ce que PassPass vient de lancer pour y répondre : PassPass Agents.

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📌 CHAPITRES

0:00 Accroche
0:28 Introduction — le sujet : les prestataires de ménage
1:20 Femme de ménage ou agent de conciergerie ?
2:56 Ce que fait vraiment un agent de conciergerie
4:01 L'état des lieux, la vraie deuxième mission
5:49 Le turnover : recruter dans l'urgence
7:01 Pourquoi ils ne recrutent jamais de femmes de ménage
8:03 Le ménage, sujet clé du passage à l'échelle
8:44 Ce que coûte un prestataire mal formé
10:28 Le ménage, cause numéro un des mauvaises notes
11:12 Le client du prestataire, c'est le voyageur
13:57 Le propriétaire qui débarque sans prévenir
14:49 Combien payer un agent de conciergerie ?
15:45 De la prestation, pas du salariat
16:39 Litiges, dégradations, annonces masquées
17:42 Le ménage est-il le critère numéro un ?
18:51 La première impression : l'odeur, la lumière
20:11 Quand le voisinage tue une location
21:00 Les compétences attendues d'un agent
21:41 L'état des lieux : la télé, le wifi, les photos horodatées
23:40 La formation, montée avec Élodie Retif
24:23 Une bonne formation ne suffit pas sans l'outil
25:02 Former, fidéliser, et arrêter de se disputer un prestataire
26:26 Filtrer, former, suivre : PassPass devient coach
26:54 Comment constituer un vivier local
29:26 Les critères non négociables
30:03 Faut-il tester la personne ?
30:43 PassPass Agents, étape par étape
32:06 Ce que contient la formation
33:25 Le standard s'impose aussi à la conciergerie
34:49 Sortir du job à mi-temps35:19 Engagement d'un an, 10 % du volume de ménage36:09 Pourquoi ce service arrive maintenant36:56 Le récapitulatif : avec ou sans PassPass Agents38:34 Conclusion — la nouvelle mission de PassPass🔗 LES LIENS DE L'ÉPISODEPassPass Agents → PassPass Max → L'épisode avec Élodie Retif sur les standards de ménage →

De chauffeur routier à 30 logements en gestion

Saison 4 · Épisode 89

mercredi 16 septembre 2026 • Durée 44:40

Rémi conduisait des camions à l'international. Il a commencé à investir en 2020, un immeuble de rapport dans l'Aude, puis un par an. En octobre 2022 il ouvre OC Keys pour faire de la sous-location ; en février 2023 il signe son premier client en conciergerie. Aujourd'hui il gère une trentaine de logements sur toute l'Occitanie, de Narbonne au Tarn-et-Garonne, seul, avec une douzaine de prestataires de ménage. Dans cet épisode il ouvre ses méthodes : une offre unique à 25 % linge compris, la clause qui protège ses photos, quatre logements maximum par prestataire, la méthode TVN qu'il a inventée pour ses ménages, une page de site par ville pour le référencement, et WhatsApp coupé après 19 heures. Il partage aussi sa checklist de ménage. Vous la retrouverez, avec les autres ressources de l'épisode, sur le club des conciergeries

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📌 CHAPITRES

0:00 Générique

0:11 De chauffeur routier à l'immobilier

0:55 Combien de logements aujourd'hui

1:31 Quand il a arrêté les camions

2:21 Lancer sa conciergerie en gardant son CDI

3:13 OC Keys : le nom, le territoire

3:50 Pourquoi la zone rurale

4:27 Sous-location d'abord, conciergerie ensuite

5:24 Une offre unique à 25 %, linge compris

6:16 Le photographe pro dans les frais d'adhésion

6:59 Co-hôte, sans carte G

7:18 La clause photos dans le contrat

9:23 La location de linge

10:12 Les biens qu'il prend, ceux qu'il refuse

10:50 Les grandes maisons : l'été suffit

12:23 Seul, en SASU, avec 12 à 15 prestataires

Il a débranché son PMS et l'a remplacé par ses propres outils

Saison 4 · Épisode 88

mercredi 9 septembre 2026 • Durée 47:37

Benoît Rébus loue en courte durée à Montpellier et gère quelques biens en conciergerie. Ingénieur du son de formation, quinze ans dans le logiciel, dernier poste directeur produit : quand son PMS a refusé de générer un deuxième code de boîte à clés, il a commencé à écrire ses propres outils.

Aujourd'hui il n'a plus de PMS du commerce, et il en vend sur mesure aux conciergeries.

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📌 CHAPITRES

0:00 Générique

0:11 Introduction

0:58 Le parcours : ingénieur du son, puis 15 ans de logiciel

2:12 Trop d'impôts, puis l'immobilier

3:00 Pivoter vers la location courte durée

3:38 Automatiser dès le premier bien

4:55 Holding, SCI, SASU : son montage

6:29 Les premiers clients en conciergerie

7:35 Convaincre un propriétaire d'investir dans son bien

10:01 Pourquoi il n'achète que des T3 et des T4

11:40 Courte durée seulement, et pourquoi

13:56 « L'immobilier, ce n'est pas passif »

15:42 Dégradations, AirCover et les vrais problèmes

17:00 Ce qu'il applique chez ses clients

19:59 Nom propre, SCI, sous-location : le bon montage

22:03 2 200 € de taxe d'habitation d'un coup

22:39 Qu'est-ce qu'il a automatisé ?

24:41 L'IA qui répond aux voyageurs

25:25 Les prix, puis débrancher son PMS

28:00 Des outils pour l'équipe ménage

Ils ont transformé les coûts de leur conciergerie en 3 nouvelles entreprises

Saison 4 · Épisode 87

mercredi 2 septembre 2026 • Durée 47:20

Vanessa et Chris dirigent Authentique Conciergerie, à Montauban. En quatre ans, ils ont ajouté une laverie, un business de distribution de lessive et une franchise, sans jamais sortir de l'écosystème de la conciergerie. Ils étaient fonctionnaires tous les deux ; ils ont démissionné.

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📌 CHAPITRES

0:00 Générique

0:11 Introduction

0:38 Vanessa et Chris, Authentique Conciergerie (Montauban)

2:00 De la fonction publique à la conciergerie

5:40 À quel moment sont arrivées les autres activités

6:42 La laverie, née d'un client de la conciergerie

14:54 Le rachat du business de distribution de lessive

20:31 Développer la conciergerie en parallèle

24:30 Holding, SCI, marchand de biens

24:55 La franchise de conciergerie

28:21 Pourquoi plusieurs entreprises plutôt qu'une seule

30:09 Les projets qui ont échoué

31:17 Le business préféré de chacun

31:55 Travailler en couple : parle-t-on business toute la journée ?

33:41 Qui fait quoi — « on ne se marche pas dessus »

36:02 S'organiser, et partir en vacances

39:16 Rendre les prestataires autonomes

40:18 Faut-il déléguer la relation voyageurs ?

41:41 Vos clients savent-ils que vous êtes en couple ?

45:33 Conclusion

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Il refuse son CDI pour racheter une conciergerie en burnout

Saison 4 · Épisode 86

mercredi 26 août 2026 • Durée 44:18

Cet homme à refusé un poste à 50k€/an pour se lancer dans la conciergerie. Ce n'était pas le plan mais il a racheté ses concurrents. Tout ses chiffres et sa méthode dans l'épisode.

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📌 CHAPITRES

00:00 Générique

00:11 Introduction

01:43 Le parcours de Tom avant la conciergerie

02:58 Pourquoi il ne signe pas son CDI

04:05 Le déclic : un appel à la conciergerie d'à côté

07:08 Se lancer : société, flyers, cibler la campagne

09:28 Les chiffres du rachat

13:03 La passation avec l'ancienne conciergerie

17:50 Ce qu'il a changé chez les propriétaires

19:37 Le vrai avantage d'un rachat

20:46 Combien de biens aujourd'hui

23:32 Comment se valorise une conciergerie

26:39 Estimer la rentabilité avant d'acheter

33:37 Le deuxième rachat et la suite

36:34 Avec le recul : ce qu'il ferait autrement

40:16 L'erreur qui lui a coûté un mandat

41:41 Son conseil à qui hésite à se lancer

42:29 Conclusion

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🎧 RETROUVE LE PODCAST

J'ai interviewé 200 gestionnaires. Voilà ce que j'ai compris.

Saison 4 · Épisode 85

mercredi 19 août 2026 • Durée 07:29

J'ai interviewé 200 gestionnaires. Voilà ce que j'ai compris.

📌 DANS CET ÉPISODE

Après 4 ans et 200 épisodes, il n'y a ni extrait, ni invité dans cet épisode. Juste un constat.

Ce que des centaines d'heures de conversations avec des gestionnaires de conciergerie partout en France m'ont vraiment appris sur ce secteur, sur ce métier, et sur les gens qui le font.

Dans cet épisode solo, cinquième et dernier du Best Of Été, je te partage trois choses :

Comment le secteur est passé du Far West à un vrai métier structuré, et ce que ça change pour ceux qui y arrivent aujourd'hui.
Les 3 bascules que tous les gestionnaires traversent, quel que soit leur profil ou leur nombre de biens : le saut dans le vide, le mur opérationnel, et la purge.
Les 5 convictions qui reviennent épisode après épisode, dites différemment par des gens différents, mais toujours les mêmes.

Ce n'est pas une méthode. Ce sont des motifs qu'on ne voit qu'en regardant plusieurs années en arrière.

Et la bonne nouvelle : ce podcast n'est pas terminé. Une nouvelle saison arrive.

👥 REJOINS LA COMMUNAUTÉ

Le Club des conciergeries, communauté gratuite pour échanger avec d'autres gestionnaires : https://www.skool.com/le-club-des-conciergeries-8448

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