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152 000 € de marge sur l'année, en travaillant 4 jours par semaine. Le jeudi, François-Xavier ne répond ni aux agents, ni aux artisans, ni aux investisseurs : c'est le jour de sa fille.

Membre fondateur du CERCLE MDB ⭕️, FX raconte son parcours sans filtre : l'année perdue à vouloir concilier le marchand de biens avec un salariat à 12-14 heures par jour, sa première opération en solo dans le Vieux Lyon, et sa mécanique de financement : plus de 400 000 € levés auprès d'investisseurs privés avec un simple PowerPoint, en se portant caution personnelle sur chaque euro.

Il détaille aussi sa stratégie plateau à Bourgoin-Jallieu, ses 22 % de marge moyenne, et ce que la paternité a changé dans sa façon de piloter son activité.

Si vous pensez qu'il faut choisir entre ce métier et votre famille, cette vidéo va vous prouver le contraire.

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“Le succès en Marchand de biens ne dépend pas de la chance, mais de la bonne méthode, exécution et des bonnes stratégies.”

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Quand Julie signe sa première offre, il lui reste 20 000 € de côté et aucun accord bancaire. Elle achète quand même, sans la moindre condition suspensive.

Ce qu'elle avait vu et que les autres visiteurs n'avaient pas vu : une poutre en train d'appuyer sur une cloison, dans un bien de la Croix-Rousse affiché 135 000 €. Cette lecture technique lui a rapporté l'opération, 30 000 € de négociation, et un associé pour financer le reste.

Trois ans plus tard : 8 opérations rentables en marchand de biens, plusieurs associations nées dans LE CERCLE MDB ⭕️, et une activité d'assistance à maîtrise d'ouvrage qu'elle a gardée à côté, par choix.

Elle raconte tout, y compris ses six mois sans trouver une seule opération et ses vrais chiffres de sourcing.

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Fayçal était sage-femme. Aucune expérience en immobilier : ni locatif, ni rien d'autre. En 2022, il se lance en marchand de biens à Châteauroux, en parallèle de son travail. Aujourd'hui il est associé sur RM Léman et vise 20 M€ de CA d'ici 5 ans. En parallèle, il accompagne l'entrée de tous les nouveaux membres du CERCLE MDB : il a vu passer des centaines de profils, et il connaît mieux que personne les peurs qui bloquent au moment de se lancer.

Dans cet épisode, il raconte sa reconversion, sa première opération, et ce qu'il a compris en accompagnant les débutants : pourquoi le capital n'est presque jamais le vrai frein, ce qui sépare ceux qui décollent vite de ceux qui stagnent, et les conseils contre-intuitifs qu'il donne systématiquement aux nouveaux.

Si vous avez peur de vous lancer, ce podcast est fait pour vous. Restez jusqu'au bout, le conseil le plus contre-intuitif arrive à la fin.

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Jérémy, c'est un ancien soudeur qui a fait 1 million de marge dans l'achat revente immobilière ces trois dernières années dans un rayon d'un kilomètre autour de chez lui. C'est simple. Il se rend sur toutes ses opérations à pied ou à vélo.

Dans ce podcast on va voir comment il repère les meilleures opérations proches de chez lui, l'erreur qu'il a faite sur une opération qui lui a fait perdre 100 000 euros et surtout sa méthode pour être très rentable chaque année dans un marché ultra local.

Sur cette chaîne on analyse les meilleures opérations.

Alors si vous êtes marchande bien ou que vous vous aspirez à le devenir. Écoutez ce podcast et le sourcing d'opérations pépites n'aura plus aucun secret pour vous.

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Benjamin et Pierre-Emmanuel décryptent l'une des plus grandes appréhensions des futurs marchands de biens : "je suis nul en travaux, est-ce que je peux quand même réussir ?" La réponse est oui, et ce podcast vous explique pourquoi, avec des exemples réels d'opérations réalisées sans un seul coup de marteau. Du cahier des charges à la délégation au maître d'œuvre, en passant par le recrutement d'artisans de confiance et le pilotage de chantier, vous repartez avec un process actionnable, testé par les 150 marchands du CERCLE MDB ⭕️.

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📖 CHAPITRES

00:00 — Intro : Faut-il vraiment savoir faire des travaux ?

01:30 — Le MDB est un chef d'orchestre, pas un technicien

03:30 — Des opérations sans travaux : c'est vraiment possible

05:30 — Risque TVA : ce qu'il faut savoir avant tout

06:30 — Le cahier des charges : votre outil de base

09:00 — Trouver de bons artisans : recommandations et réseaux

10:30 — Comparer les devis ligne à ligne (+ IA comme contre-expertise)

12:00 — Faut-il comprendre la technique pour ne pas se faire avoir ?

13:00 — Déléguer : architecte, maître d'œuvre, courtier en travaux

15:00 — À partir de quel montant faire appel à un MOE ?

16:00 — Piloter le chantier : rythme et organisation pratique

18:00 — Ne jamais déplacer sa marge MDB sur les travaux

19:30 — Circlia : l'IA pour sécuriser vos devis et checklists

20:30 — Conclusion et ressources Le Cercle MDB

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Benjamin et Pierre-Emmanuel ont accompagné 150 marchands de biens au sein du Cercle MDB. Résultat : des profils types émergent clairement, aussi bien chez ceux qui surperforment que chez ceux qui peinent. Dans cette vidéo, ils décortiquent sans filtre les biais qui sabotent (pessimisme, sur-analyse, certitudes fermées, modélisations approximatives…) et les caractéristiques communes des meilleurs (orientation solutions, confiance absolue, résilience, bon sens paysan, mains dans le cambouis). Une auto-évaluation concrète pour tout marchand de biens, débutant ou confirmé.

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40% des membres du Cercle MDB exercent le marchand de biens en parallèle d'un emploi principal. Alors, faut-il vraiment tout plaquer pour performer ? Pierre-Emmanuel et Benjamin décortiquent sans langue de bois les deux profils (temps partiel vs temps plein), le temps minimum indispensable, les seuils de bascule concrets, la gestion des revenus en dents de scie et le matelas de sécurité à constituer avant de se lancer. Une discussion franche, basée sur le vécu de dizaines de membres du Cercle — loin des fantasmes des réseaux sociaux.

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Tous les marchands de biens qui échouent ont un point commun : ils ne savaient pas ce qu'ils ne savaient pas. Dans cette vidéo, nous décortiquons la matrice compétence/incompétence et vous présentons le MDB Score, notre outil d'auto-évaluation gratuit qui identifie précisément vos zones de force et vos angles morts (fiscalité, urbanisme, financement, travaux, analyse…). Que vous soyez débutant, investisseur locatif ou marchand confirmé, ce diagnostic vous permet de savoir exactement quoi travailler pour progresser. Moyenne actuelle : 52/100. Où vous situez-vous ?

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Téléchargez les fiches de la formation et analysez vos opérations avec Cercle IA : https://go.lecerclemdb.com/formation-gratuite-le-cercle-mdb

Vous êtes bloqué par le financement de vos opérations de marchand de biens ? Club Deal, prêt in fine, love money… Pierre-Emmanuel et Benjamin du Cercle MDB vous dévoilent 3 stratégies concrètes pour financer vos 20% d'apport et scaler vos opérations en parallèle, même avec des fonds propres limités. Découvrez comment des marchands ont généré 100 000€ de marge dès la première année sans apport personnel, et comment Le Cercle finance en moyenne 600 000€/mois d'opérations en interne.

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👉 Vérifie si ta zone est rentable pour le MDB avec Cercle IA : https://go.lecerclemdb.com/formation-gratuite-le-cercle-mdb

Vous pensez que votre secteur est trop faible en prix au m² pour faire du marchand de biens ? Faux. Pierre-Emmanuel et Benjamin décryptent les 3 leviers stratégiques (prix d'achat, création de valeur, prix de sortie) qui fonctionnent dans toutes les zones : des secteurs ruraux à 1 000 €/m² aux métropoles à 5 000 €/m² et plus. Vous découvrirez comment adapter votre stratégie selon votre marché, multiplier les opportunités, et dégager de la marge même sur des zones « difficiles ». Concret, actionnable, testé par nos membres partout en France.

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Marchand de biens : découvrez comment organiser votre temps selon vos opérations en cours.

Benjamin et Pierre-Emmanuel vous dévoilent un système d'organisation en 5 phases pour piloter votre activité de marchand, que vous soyez débutant sans opération ou confirmé avec plusieurs dossiers en cours. Vous saurez exactement combien de temps allouer au sourcing, au montage, à la formation et à l'opérationnel pour maximiser vos résultats sans trou entre deux opérations.

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Marchand de biens: 3 stratégies concrètes pour gérer vos évictions et libérer vos lots occupés.

Vous évitez les immeubles occupés par peur des évictions locatives ? Découvrez comment transformer un locataire en place en opportunité rentable. Pierre-Emmanuel et Benjamin vous dévoilent 3 stratégies testées : la sortie amiable (aide + protocole transactionnel), le congé pour vente, et les montages alternatifs (refinancement, détention patrimoniale). Indemnités, timing, due diligence : tout pour sécuriser vos opérations MDB avec locataires.

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Préemption locataires : 3 cas concrets pour sécuriser vos opérations marchand de biens.

Benjamin et Pierre-Emmanuel décryptent les 3 situations où la préemption locataire s'applique : immeubles de moins de 6 lots, 6 lots et plus (loi Aurillac), et première vente après mise en copropriété (loi 1975). Congé pour vente, prorogation en zone tendue (loi Macron), négociation amiable : toutes les clés pour transformer un sujet juridique complexe en opportunités MDB rentables. Cas pratiques, arbitrages et calculs ROI inclus.

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Marchand de biens : découvrez pourquoi la formation seule ne suffit pas et ce qui fait réussir. Benjamin et Pierre-Emmanuel du Cercle MDB vous expliquent la différence cruciale entre formation théorique et accompagnement terrain dans l'activité de marchand de biens. Pourquoi 90% des formés n'obtiennent pas de résultats ? Comment l'accountability, le mentorat et une communauté active permettent de passer à l'action et de concrétiser vos opérations. Découvrez les coulisses du Cercle : 84% de taux de réussite (16/19 membres avec offres acceptées en 6 mois, +30 offres au total), méthode éprouvée, ateliers hebdomadaires, référents locaux et responsables de performance.

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Obligations vs SEP : 2 méthodes, 2 comptabilisations, 2 impacts bancaires totalement opposés. Benjamin et Pierre-Emmanuel du Cercle MDB comparent les deux principales alternatives de financement pour les marchands de biens : les obligations et les sociétés en participation (SEP). Vous découvrirez le fonctionnement détaillé de chaque solution (taux, garanties, structure juridique), leurs avantages et limites respectifs, et surtout une matrice de décision concrète pour choisir selon votre situation. Au programme : obligations affectées vs non-affectées, SEP occulte, position des banques en 2026, taux pratiqués (8-15%), coûts de mise en place, et rapid fire questions pour clarifier tous les points techniques.

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IA marchand de biens : découvrez les outils qui font gagner 80% de temps sur vos opérations." L'intelligence artificielle révolutionne le métier de marchand de biens. Dans cette vidéo, Pierre-Emmanuel et Ben vous dévoilent les cas d'usage concrets de l'IA : transcription de réunions, analyse de PLU, chiffrage travaux, création de dossiers bancaires en 1h au lieu de 2 jours, rédaction d'offres optimisées. Vous découvrirez aussi Cercle IA, la première IA hyper-spécialisée marchand de biens, nourrie de milliers d'opérations réelles et accessible 24/7 pour répondre à vos questions techniques, juridiques et urbanistiques.

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Marchand de biens : découvrez les 3 erreurs qui vont tuer 80% des activités en 2026. En 2026, le marché des marchands de biens va connaître une transformation majeure. Avec 50 000 marchands inscrits en France, une concurrence accrue et des contraintes DPE renforcées, seuls les plus préparés survivront. Dans cette vidéo, Ben et Pierre-Emmanuel du Cercle MDB, qui accompagnent plus de 150 marchands, dévoilent les 3 axes essentiels pour faire partie des 20% qui réussiront : opportunités structurelles (DPE, complexité, élections), expertise métier (financement, pilotage) et approche entrepreneuriale (systématisation, sourcing).

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Jacques, 60 ans : de patron à marchand de biens, 6 opérations et une stratégie solide. Jacques partage son parcours complet : 30 ans d'entreprenariat dans les objets publicitaires, sa sortie en 2022, et sa reconversion en marchand de biens à 60 ans. En 2 ans, il a réalisé 6 opérations (solo et en association), structuré une stratégie hybride (marchand + locatif + prêts entre marchands à 12%), et découvert l'accompagnement du Cercle MDB. Un témoignage concret sur le réemploi, la gestion opérationnelle, les partenariats et la transmission familiale.

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Marchand de biens: maîtrisez la commercialisation pour vendre plus vite et plus cher. La phase commerciale est le talon d'Achille de nombreux marchands de biens. Dans cette discussion entre Benjamin et Pierre-Emmanuel, découvrez les stratégies concrètes pour animer votre commercialisation, comprendre votre persona client, et choisir entre vente directe ou délégation à un agent. Vous apprendrez comment structurer votre processus de vente, éviter les erreurs classiques, et maximiser votre ROI sur chaque opération.

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6 000 kilomètres les séparaient. Ils ont quand même bouclé une opération MDB ensemble. Pierre-Emmanuel raconte sa première opération de marchand de biens réalisée en partenariat avec Benjamin : un appartement de 31m² à Toulon acheté 55 000€, rénové et revendu 103 000€. La particularité ? Pierre-Emmanuel était à Montréal et n'a jamais mis les pieds sur place. Dans cet épisode, ils décortiquent toute l'opération : le sourcing, la structuration du partenariat via société en participation (SEP), les galères rencontrées (travaux de copro, retards, commercialisation), et le bilan final avec 16 300€ de marge partagée en deux. Un témoignage concret qui montre qu'il est possible d'investir dans le marchand de biens à distance avec un ticket d'entrée accessible, même sans expérience d'opérateur.

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Benjamin et Pierre-Emmanuel du Cercle des Marchands de Biens révèlent leur méthode complète pour multiplier vos opportunités d'acquisition. Au programme : la différence entre on-market et off-market, comment identifier les biens à potentiel que personne ne veut, les techniques pour développer son réseau professionnel, et la stratégie des 4 leviers pour ne plus jamais manquer d'opérations. Une masterclass concrète avec des exemples réels pour transformer votre approche du sourcing immobilier et augmenter significativement vos marges.

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Roadmap dévoilée : les 4 étapes pour atteindre 1M€ de marge Dans cette vidéo exclusive, découvrez la méthode structurée utilisée au Cercle MDB pour accompagner nos membres vers le succès. Benjamin et Pierre-Emmanuel détaillent les 4 phases essentielles du développement d'un marchand : de la formation technique initiale jusqu'à la phase entrepreneuriale avancée. Vous apprendrez les montants réalisables chaque année, pourquoi 60 à 80% des marchands structurés atteignent leurs objectifs, et les facteurs clés qui déterminent votre réussite. Une approche concrète basée sur l'expérience de centaines de marchands.

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Pourquoi vos opérations de marchand de biens ne sont jamais aussi rentables que prévu ? Les frais cachés. Vous prévoyez 20% de marge sur le papier mais vous tombez à 7-10% en réalité ? Cette vidéo décortique les frais cachés que la plupart des marchands de biens oublient dans leurs bilans prévisionnels. De la banque aux travaux, en passant par la fiscalité et les frais de sortie, Pierre Emmanuel et Benjamin vous révèlent les postes méconnus qui plombent vos opérations et comment les anticiper pour sécuriser vos marges.

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Les clés pour performer en marchand de biens malgré un marché incertain ! Benjamin et Pierre-Emmanuel décryptent l’évolution du métier de Marchand de biens, ses nouvelles exigences et les vraies opportunités à saisir en 2025. Ils partagent leur analyse du marché, expliquent pourquoi la profession attire autant, et livrent des conseils pratiques pour éviter les pièges, se démarquer et réussir dans un environnement plus sélectif. Un épisode essentiel pour tous ceux qui veulent entreprendre dans l’immobilier et anticiper les tendances de demain.

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Découvrez comment piloter votre activité sans épuisement ! Dans cette vidéo, Benjamin et Pierre-Emmanuel partagent leurs méthodes pour éviter le burnout dans le métier de Marchand de biens. Ils expliquent comment organiser son temps, prioriser les tâches et structurer son activité pour rester efficace, même avec plusieurs projets. Conseils concrets, outils de suivi et retours d’expérience pour devenir un véritable chef d’orchestre, et non un esclave de son entreprise.

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Maximisez vos résultats immobiliers grâce à la bonne stratégie ! Dans cet épisode, Benjamin et Pierre-Emmanuel analysent les avantages et limites du monoproduit et de la diversification pour les marchands de biens. Ils partagent leurs retours d’expérience, des exemples concrets et des conseils pour choisir la stratégie la plus adaptée à votre profil et à votre marché. À la clé : des pistes concrètes pour éviter les pièges et booster votre activité !

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Découvrez comment la vente à terme peut booster vos performances immobilières ! Dans cet épisode, Benjamin et Pierre-Emmanuel expliquent comment fonctionne la vente à terme, ses avantages, ses risques et les meilleures pratiques pour l’utiliser efficacement dans les opérations immobilières. Ils partagent des exemples concrets et des conseils pour négocier malin.

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Benjamin invite Thomas Danset, cofondateur de La Première Brique, pour une discussion sans langue de bois sur le financement participatif immobilier. Ils décortiquent comment monter un dossier finançable, quelles marges viser, comment sécuriser vos opérations (préco, plateaux, garanties), et ce que la crise 2022–2023 a changé. Vous repartez avec des méthodes concrètes pour lever vite et mieux, même en tant que néo-marchand.

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Votre projet est bon, mais sans financement, il n’ira nulle part. Anticipez comme un pro.

Dans cet épisode, nous vous donnons les clés pour sécuriser le financement de vos opérations de Marchand de biens.

✅ Quand chercher une banque ?

✅ Comment présenter un dossier clair ?

✅ Quelles solutions alternatives (club deal, investisseurs, crowdfunding) ?

Apprenez à éviter les erreurs les plus fréquentes pour ne plus jamais rater une bonne affaire faute de financement.

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Marchand de biens : escroc ou bâtisseur ?

Dans cet épisode, on démonte les clichés sur le métier de marchand de biens. D’où vient leur mauvaise image ? Comment certains abusent… et comment d’autres transforment réellement le marché ? Avec Pierre-Emmanuel et Benjamin du Cercle MDB, on vous partage la vérité terrain, les vraies pratiques, et les clés pour professionnaliser ce secteur stratégique.

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Comment les marchands de biens qui lèvent (vraiment) des fonds s’entourent intelligemment

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Dans cet épisode, Christophe raconte son passage de cadre dans l’industrie à entrepreneur dans l’immobilier. En moins d’un an, il a monté trois opérations immobilières, dont une qui sera un flip (parfait 🤞), tout en ayant lancé son activité de CGP quelques années plus tôt. Il explique comment il a structuré sa reconversion, levé des fonds sans capital de départ, et construit une double activité solide !

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Pierre et Mathieu, Marchands de biens à Troyes, reviennent sur leur parcours, leur association, les apprentissages de leurs 60 opérations, et notamment l'opération signature d’un château, en partageant leurs erreurs, stratégies, chiffres clés, et ambitions de structuration pour continuer à grandir tout en maîtrisant les risques.

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Romain partage son parcours et ses meilleures stratégies pour réussir en Marchand de biens.

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Découvrez comment Lambert est passé de salarié à marchand de biens, levant des millions d'euros et bâtissant son succès.

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Comment acheter, diviser et revendre des biens avec succès ? Découvrez les secrets d’un Marchand expert !

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Dans cette vidéo, découvrez l’expérience et l’expertise de Laurence, consultante en urbanisme et alliée précieuse des Marchands de biens et porteurs de projets immobiliers. Elle partage son parcours inspirant, ses outils pratiques, et ses stratégies pour transformer les règles d’urbanisme en opportunités.

Apprenez comment éviter les erreurs fréquentes, optimiser vos projets, et exploiter pleinement les cadres réglementaires pour maximiser vos résultats immobiliers. Une vidéo essentielle pour tout investisseur ou marchand de biens en quête de professionnalisme ! 🚀

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Cet épisode explore la professionnalisation des investisseurs immobiliers à travers l'expérience de Sébastien Marcus, et les défis liés à des opérations complexes.

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Dans cet épisode, Sébastien et Benjamin analysent l’évolution de l’immobilier locatif en France, de son âge d’or à ses défis actuels, comme la fiscalité et les taux d’intérêt élevés. Ils expliquent pourquoi de plus en plus d’investisseurs locatifs se tournent vers le métier de Marchand de biens, attirés par des marges plus élevées et une flexibilité financière accrue 🏠

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Dans cet épisode, Sébastien et Benjamin, Marchands de biens, analysent les dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Denormandie, la loi Malraux, et le déficit foncier. Ils partagent leurs stratégies pour transformer des immeubles anciens en opportunités rentables, tout en répondant à la demande des investisseurs pour des solutions fiscales adaptées 🏛️

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Dans cet épisode, Sébastien et Benjamin expliquent pourquoi la gestion de trésorerie est le pilier central du métier de Marchand de biens. Ils dévoilent les stratégies pour anticiper les besoins financiers, sécuriser les opérations, et éviter les erreurs fréquentes qui peuvent mettre en péril un projet.

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Dans cet épisode, Sébastien et Benjamin brisent les idées reçues sur les Marchands de biens et mettent en lumière une vérité essentielle : il n’y a pas un seul profil type pour réussir dans ce métier. Commerçant, cartésien ou créatif, chaque style a ses forces et ses limites, mais tous peuvent prospérer en s’appuyant sur leurs atouts naturels et en apprenant à combler leurs faiblesses.

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Dans cet épisode, Sébastien et Benjamin du CERCLE MDB, répondent à une question cruciale : "Combien peut-on se payer en tant que Marchand de biens ?" Mais surtout - à partir de cas pratiques et concrets - combien générer pour se payer 2000€ - 5000€ .... ou comment générer 500k€ de patrimoine ! Ils partagent des exemples concrets et des stratégies clés pour atteindre différents niveaux de revenus, tout en consolidant les bases financières de son entreprise.

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Dans cet épisode, Sébastien et Benjamin, analysent un piège courant chez les Marchands de biens : le syndrome du "je-sais-tout". Ils expliquent comment l’excès de confiance après quelques succès peut mener à des erreurs coûteuses et partagent leurs conseils pour rester humble, progresser et éviter les pièges du métier.

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Dans cette vidéo, Amani nous partage son parcours exceptionnel, de chercheuse universitaire à investisseuse immobilière puis Marchande de biens. Elle revient sur ses débuts dans l’immobilier, sa transition vers le métier de Marchand de biens, et ses stratégies pour optimiser ses investissements tout en conciliant vie pro et vie familiale.

Découvrez les clés de son succès : mentalité d’action, organisation rigoureuse, et passion pour la transmission. Une source d’inspiration pour tous ceux qui souhaitent réussir dans l’entrepreneuriat et l’immobilier ! 🚀

Retrouvez Amani sur Instagram : https://www.instagram.com/amani_invest/

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Dans cet épisode, Christophe raconte son passage de cadre dans l’industrie à entrepreneur dans l’immobilier.

En moins d’un an, il a monté trois opérations immobilières, dont une qui sera un flip (parfait 🤞), tout en ayant lancé son activité de CGP quelques années plus tôt.

Il explique comment il a structuré sa reconversion, levé des fonds sans capital de départ, et construit une double activité solide !

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Dans ce podcast, Sébastien partage avec Benjamin comment il recommencerait à zéro en tant que Marchand de biens s'il perdait tout. Ils discutent des stratégies à adopter, des erreurs à éviter, et des étapes essentielles pour réussir, même sans capital initial.

Sébastien explique pourquoi il se concentrerait sur une seule opération à la fois, comment éviter les erreurs fiscales et financières, et comment stabiliser ses finances avant de se diversifier dans l’investissement locatif.

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Découvrez le fonctionnement d’un club deal pour les opérations de Marchand de biens !

Dans ce podcast, nous vous expliquons comment un club deal réunit des investisseurs internes et externes pour financer des projets immobiliers en toute sécurité.

Vous verrez les étapes clés, de l’audit préfinancement à la validation des projets par un comité d'experts, ainsi que les stratégies qui permettent d’optimiser les marges jusqu’à 30-35 % 📈

Si vous êtes Marchand de biens ou investisseur immobilier, ce podcast vous offrira des clés pour améliorer vos opérations et garantir des résultats plus rentables

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