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-- Résumé de l'épisode

Tu as de l’immobilier, une assurance-vie, peut-être des SCPI et quelques placements financiers. Sur le papier, ton patrimoine semble diversifié. Mais que se passe-t-il si tous ces investissements dépendent, d’une façon ou d’une autre, de la France ? Et connais-tu vraiment les frais et les risques que tu as acceptés ? Dans cet épisode, Paco reçoit Franck Béon et Marc de Ploovers pour regarder ce qu’il y a derrière les produits financiers et les conseils qu’on nous donne. Leur point de départ est simple : avant de chercher à gagner plus, il faut comprendre ce que l’on paie, les risques que l’on prend et la façon dont son portefeuille pourrait réagir en période de crise. On décortique ensemble :

• Comment se rémunèrent les conseillers en gestion de patrimoine, et pourquoi il faut savoir qui les paie, combien et pour quoi faire.
• Les frais que beaucoup d’investisseurs repèrent mal dans leurs contrats. Franck raconte notamment le cas d’un produit structuré souscrit par un client sur lequel il a identifié plus de 130 000 € de frais.
• Ce que signifie réellement la liquidité d’un investissement : pouvoir vendre, mais aussi savoir à quel prix.
• Pourquoi détenir plusieurs produits ne suffit pas toujours à être diversifié, surtout quand leurs risques se rejoignent au moment d’une crise.
• Comment construire une stratégie adaptée à ton horizon, à ton patrimoine et aux pertes que tu serais réellement capable de supporter.

On parle aussi de SCPI, d’ETF, de produits structurés, d’effet de levier et d’inflation : autant de sujets sur lesquels un rendement affiché ne raconte jamais toute l’histoire. Un épisode pour reprendre la main sur tes investissements, poser de meilleures questions à ton conseiller et vérifier si ton patrimoine est aussi solide que tu l’imagines. Bonne écoute 🎧 !

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Jusqu'où pousser l'accélération de son patrimoine sans le rendre fragile ?

Dans cet épisode solo, je répond aux questions de plusieurs auditeurs sur un dilemme clé : continuer à maximiser la performance, ou commencer à construire de la résilience ?

J’y détaille les 4 couches de solidité à mettre en place à mesure que l'on passe d'une phase d'accumulation à une phase de préservation :

1. Solidité financière — trésorerie, liquidité des actifs, niveau d'endettement et marges de sécurité
2. Robustesse du portefeuille — diversification réelle (géographique et sectorielle), pas juste apparente
3. Solidité opérationnelle — ne pas dépendre uniquement de soi, déléguer pour préserver son énergie et sa vie personnelle
4. Robustesse décisionnelle — préserver son optionalité plutôt que de maximiser un gain immédiat (ex. Pinel, Loc'Avantage, SCI)

En fin d’épisode je couvre un "audit émotionnel" pour évaluer si son patrimoine actuel apporte plus de sérénité que de stress et pourquoi la vraie question n'est pas "combien je peux gagner" mais "est-ce que mon système tient si les choses ne se passent pas comme prévu".

Deux épisodes pour aller plus loin :

Episode 242 avec épisode 242 avec Camil Mikolajczack

Episode 285 avec Vincent Deluard

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-- Résumé de l'épisode

Comment choisir une dizaine d’investissements parmi près de 3 000 dossiers reçus chaque année ?

Et surtout, comment prendre aujourd’hui une décision dont on ne connaîtra parfois le véritable résultat que cinq ou dix ans plus tard ?

Dans cet épisode, je reçois Xavier Gury, entrepreneur, investisseur et cofondateur de Wind Capital, pour entrer dans les coulisses du capital-risque et comprendre comment un investisseur professionnel évalue une opportunité.

Après avoir créé sa première entreprise à 19 ans, connu les levées de fonds, les pivots, les acquisitions et plusieurs exits, Xavier est passé de l’autre côté de la table. Il pilote aujourd’hui avec ses associés un fonds de 130 millions d’euros qui investit dans des startups deeptech européennes, notamment autour du climat, de la souveraineté et des technologies stratégiques.

Mais cet épisode ne parle pas seulement de startups. Il parle surtout de décision, de risque, d’alignement des intérêts et d’allocation du capital.

On décortique ensemble :

🔍 Les critères utilisés pour sélectionner une dizaine de startups parmi 2 500 à 3 000 dossiers reçus chaque année

👥 Pourquoi la qualité, l’adaptabilité et la capacité d’écoute de l’équipe comptent souvent davantage que l’idée de départ

⏳ Comment investir lorsque le retour sur une décision ne sera visible que cinq à dix ans plus tard

💰 Pourquoi il faut analyser toute la chaîne de financement et pas seulement rêver à l’exit final

⚖️ Comment construire un portefeuille entre paris très risqués, potentiels « fund returners » et investissements plus défensifs

🤝 L’importance des co-investisseurs, du pacte d’actionnaires et de l’alignement entre fondateurs, fonds et souscripteurs

📉 Pourquoi un exit annoncé à plus d’un milliard peut finalement laisser certains investisseurs avec presque rien

🏦 La manière dont Xavier a réparti son propre patrimoine après avoir vendu ses entreprises et pourquoi il préfère prendre des risques dans un univers qu’il comprend

🧠 Les signaux parfois très simples qui permettent d’évaluer un entrepreneur avant même d’investir

🇪🇺 Pourquoi la deeptech, la défense, le climat et la souveraineté européenne peuvent répondre à des besoins structurels de long terme

Xavier partage également les erreurs qui lui ont le plus coûté, les dossiers qu’il regrette de ne pas avoir financés et les moments où il faut choisir entre remettre de l’argent… ou accepter d’abandonner.

Un échange très concret pour mieux comprendre comment raisonnent les investisseurs professionnels, comment ils essaient de limiter l’asymétrie d’information et pourquoi un investissement séduisant ne devient jamais, pour autant, un investissement sans risque.

Bonne écoute 🚀

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Dans cet épisode je décortique les différents rôles possibles dans l'investissement immobilier (locatif et marchand de biens) pour t'aider à identifier où tu te situes (ou veux te situer) dans la chaîne de valeur : seul, accompagné, en clé en main, ou associé.

Tu verras :

• Comprendre les vraies raisons (bonnes et mauvaises) de passer par du clé en main en locatif, et les pièges à éviter (illusion du rendement, illusion de la délégation totale)
• Savoir quand ça a du sens d'investir seul vs à plusieurs
• Découvrir les 4 façons de participer à une opération de marchand de biens sans forcément être l'opérateur principal (sourcing, financement, compétence, réseau)
• Une grille de due diligence simple pour analyser un deal, un opérateur et une structure avant d'investir
• 5 questions clés pour définir ton propre rôle idéal dans l'immobilier

Toute personne qui hésite entre plusieurs façons de se lancer dans l'immobilier (locatif ou marchand) et qui veut clarifier sa stratégie avant d'agir — que ce soit pour investir seul, déléguer, ou s'associer à un opérateur.

Mon intervention dans le podcast L'Art de la Gestion Patrimoniale de Jeremy Doyen (YouTube) : https://www.youtube.com/watch?v=JljpP2STjsc&t=236s

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-- Résumé de l'épisode

On entend souvent que, dans une opération de marchand de biens, « la marge se fait à l’achat ». Mais acheter au bon prix ne suffit pas : encore faut-il concevoir un produit que quelqu’un voudra réellement acheter à la sortie.

Dans cet épisode, Paco reçoit Cindy Portier, spécialiste de la commercialisation de biens à rénover et de sorties d’opérations de marchands de biens au sein du réseau Artae Immobilier.

Grâce à sa double expérience auprès des marchands et des investisseurs locatifs, Cindy apporte un regard très concret sur une étape parfois sous-estimée : la commercialisation. À qui va-t-on revendre ? Avec quel budget ? Quels travaux l’acheteur est-il prêt à supporter ? Et surtout, le produit imaginé correspond-il vraiment à la demande locale ?

On décortique ensemble :

• pourquoi il faut penser à l’acquéreur final avant même d’acheter ;
• comment analyser la demande locale, la concurrence et la liquidité d’un produit ;
• pourquoi les petites surfaces se vendent actuellement plus facilement sur le marché lyonnais ;
• comment utiliser la précommercialisation pour tester un prix et une configuration ;
• les signaux qui doivent pousser à ajuster rapidement une opération ;
• l’importance du PLU, de la copropriété, des compteurs et des contraintes techniques ;
• comment les plans, projections 3D, vidéos et supports commerciaux facilitent la vente sur plan ;
• dans quels cas vendre en plateau, rénover entièrement ou modifier la division ;
• pourquoi un rendement attractif ne compense pas toujours un mauvais emplacement ;
• comment agents immobiliers et marchands de biens peuvent travailler comme de véritables partenaires.

Cindy partage plusieurs exemples particulièrement parlants. Un T3 difficile à commercialiser finalement redécoupé en deux petites surfaces. Un projet de coliving affichant 9,5 % de rendement brut, mais incapable de trouver son public. Ou encore un immeuble acheté 330 000 €, après avoir été vendu 220 000 € quelques années plus tôt, puis finalement revendu seulement 182 000 €.

Ces situations rappellent une réalité essentielle : une marge théorique n’a aucune valeur tant que la sortie n’est pas sécurisée.

L’épisode montre également comment créer de la valeur autrement qu’en négociant le prix : transformer des caves inutilisées, agrandir des pièces, créer des terrasses, améliorer les parties communes ou présenter le projet de façon suffisamment claire pour permettre aux acheteurs de se projeter.

Un échange très concret pour les marchands de biens, les investisseurs et les professionnels de la transaction qui veulent construire des opérations plus solides, mieux anticiper leurs sorties et éviter que leur marge ne reste uniquement sur un tableur.

Bonne écoute 🎧

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-- Résumé de l'épisode

Une fissure peut être purement esthétique… ou annoncer jusqu’à 400 000 € de travaux de confortement.

Pour un investisseur immobilier, toute la difficulté consiste à faire la différence avant de signer.

Dans cet épisode, je reçois Fabrice Tony, expert en pathologie du bâtiment chez Allo Expert.

Ensemble, on passe en revue les principaux désordres que tu peux rencontrer lors de la visite d’une maison ou d’un immeuble : fissures, humidité, infiltrations, mouvements de terrain, problèmes de toiture, mérule ou insectes xylophages.

Car un bâtiment peut afficher un bon DPE tout en présentant de graves fragilités structurelles. À l’inverse, certaines fissures impressionnantes peuvent être stabilisées et réparées à un coût raisonnable. Encore faut-il savoir ce que l’on regarde.

On décortique ensemble :

• les trois catégories de fissures et leurs différents niveaux de gravité
• les formes et les emplacements qui doivent immédiatement t’alerter
• la distance à respecter entre un arbre et une construction
• le rôle de l’eau dans les mouvements de fondations et les tassements de terrain
• les risques liés aux toitures-terrasses et aux points singuliers d’une couverture
• pourquoi supprimer une cloison supposée « semi-porteuse » peut déstabiliser tout un immeuble
• ce que les bâtiments anciens peuvent parfois mieux supporter que certaines constructions des années 80 et 90
• comment surveiller une fissure pour déterminer si elle continue d’évoluer

Fabrice partage également plusieurs cas réels, dont celui d’une maison nécessitant près de 400 000 € de confortement extérieur, auxquels s’ajoutaient encore 120 000 € de travaux intérieurs.

Un épisode très concret pour mieux observer un bâtiment, identifier les véritables signaux d’alerte et éviter qu’une bonne affaire apparente ne se transforme en gouffre financier.

Bonne écoute !

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Episode Fondations (#131) directement issue des archives du podcast

Comment gérer sa croissance en tant que marchand de biens

Passer du locatif au marchand de biens, c'est souvent perçu comme une simple évolution naturelle. En réalité, c'est un changement de métier à part entière — avec ses propres codes, ses propres risques, et une exigence de professionnalisation que beaucoup sous-estiment.

Dans cet épisode, je reçois Sébastien Velu, entrepreneur immobilier et fondateur du Cercle MDB, un réseau national qui rassemble aujourd'hui une centaine de marchands de biens professionnels. Deux ans après son premier passage sur le podcast, il revient avec un regard affûté sur ce qui fait la différence entre ceux qui durent dans ce métier et ceux qui s'épuisent.

On parle de :

• Pourquoi il recommencerait par le marchand de biens plutôt que par le locatif
• Comment structurer une association qui tient dans le temps (et pourquoi le locatif, le marchand et les sociétés commerciales n'obéissent pas aux mêmes règles)
• Comment piloter sa croissance sans se faire déborder par son propre succès
• Pourquoi il faut analyser le risque avant la marge — et pas l'inverse
• Ce qui s'est vraiment passé quand une de ses opérations a failli tourner au vinaigre

Si cet épisode t'a plu parle en autour de toi. Laisse un avis 5 étoiles sur apple podcast ou spotify, ça m'aide vraiment.

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🎁 100€ offert sur la formation TVA du marchands de biens de Jennifer avec le code promo PACO

👉 https://investisseurs40.com/TVA

-- Résumé de l'épisode

🎙️ Investisseur particulier… ou professionnel de l’immobilier sans le savoir ?

Diviser le terrain de sa résidence principale, enchaîner plusieurs achats-reventes, réaliser d’importants travaux ou créer de nouvelles surfaces : ces opérations peuvent sembler parfaitement classiques. Mais elles peuvent aussi te faire basculer dans une activité professionnelle, avec des conséquences fiscales considérables.

Dans cet épisode, Paco reçoit Jennifer Juillard, avocate fiscaliste spécialisée dans l’accompagnement des opérateurs immobiliers. Son rôle : intervenir dès la conception d’une opération pour en sécuriser la structure juridique et fiscale, bien avant un éventuel contrôle.

Car en immobilier, la bonne foi ne suffit pas toujours.

L’administration fiscale raisonne à partir d’un faisceau d’indices : nature et montant des travaux, répétition des opérations, démarches d’urbanisme, intention spéculative, documents produits… mais aussi formations suivies, publications sur les réseaux sociaux ou preuves d’occupation réelle d’une résidence principale.

Une opération présentée comme patrimoniale peut alors être requalifiée en activité de lotisseur ou de marchand de biens. Et la facture peut être particulièrement lourde : TVA non anticipée, imposition des bénéfices, majorations de 10 à 40 %, intérêts de retard… Dans certains dossiers, jusqu’aux deux tiers du gain initial peuvent ainsi disparaître, parfois plusieurs années après la vente, lorsque l’argent a déjà été réinvesti.

On décortique ensemble :

👉 Comment un particulier peut devenir professionnel de l’immobilier sans s’en rendre compte

👉 Les critères qui peuvent entraîner la requalification d’une division de terrain ou de ventes successives

👉 Pourquoi l’exonération de la résidence principale ne constitue pas une protection absolue

👉 Comment documenter l’histoire réelle de son opération avant un éventuel contrôle

👉 Le rescrit fiscal, véritable « permis de construire fiscal », et les conditions pour pouvoir l’utiliser

👉 Pourquoi la TVA doit être intégrée au bilan dès la conception du projet, notamment en réhabilitation

👉 Les travaux qui peuvent faire basculer un immeuble ancien vers un régime fiscal beaucoup moins favorable

👉 Comment les permis, plans, factures, actes notariés et publications en ligne peuvent devenir des indices pour l’administration

Mais le droit et la fiscalité ne sont pas seulement des contraintes. Bien maîtrisés, ils peuvent devenir de véritables leviers de création de valeur : débloquer une succession, résoudre une indivision, régulariser une servitude ou rendre possible une opération que les autres investisseurs ont abandonnée.

L’idée centrale de l’épisode : la fiscalité ne doit jamais être découverte à la fin du projet. Elle doit être intégrée dès le départ, au même titre que les travaux, le financement ou l’urbanisme.

Un épisode très concret pour sécuriser tes opérations, éviter les raccourcis dangereux et transformer la complexité juridique en avantage concurrentiel.

Bonne écoute 🚀

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Au cours des dernières semaines, j'ai réécouté plusieurs conversations du podcast qui, en apparence, n'avaient rien en commun : indivision bloquée, marchand de biens, ETF, hedge funds, private equity, macroéconomie.

Et pourtant, un même principe revenait sans cesse : les investisseurs qui durent ne sont pas ceux qui prédisent le mieux l'avenir, mais ceux qui construisent des systèmes dans lesquels une erreur ne les empêche pas de continuer à jouer.

Dans cet épisode solo, je fais dialoguer sept invités du podcast pour répondre à une seule question : comment investir quand l'avenir reste, par définition, incertain ?

Pas de prédiction de marché ici. Juste trois questions à se poser avant toute décision patrimoniale importante :

1. Où se trouve mon véritable avantage ?
2. Que se passe-t-il si j'ai tort ?
3. Ai-je réellement les moyens d'attendre ?

• Mathieu Vaissié — Investir dans un monde incertain (épisode 286)
• Philippe Maupas — ETF et gestion indicielle simplifiés (épisode 284)
• Franck Béon — Comment fonctionne un hedge fund (Mission Alpha n°3)
• William Bellicha — Le business des successions bloquées (épisode 301)
• François Bourgoin — 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? (épisode 302)
• Vincent Deluard — Retour de l’inflation structurelle : comment protéger son portefeuille ? (épisode 285)
• Tanguy Caradec — Repérer les bas de cycle et investir massivement sur des actifs de qualité (épisode 76)

Autobiographie de Sam Zell - Am I being to subtle ? (https://amzn.to/4giEOSf)

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-- Résumé de l'épisode

Le métier de marchand de biens attire de plus en plus de monde. Mais dans un marché passé d’environ 6 000 à plus de 35 000 opérateurs, comment continuer à trouver des opportunités, créer de la valeur et surtout durer ?

Dans cet épisode, je reçois François Bourgoin, marchand de biens depuis plus de 20 ans. Après avoir dirigé plusieurs agences immobilières, il se consacre aujourd’hui entièrement à l’achat-revente, avec une quinzaine d’opérations par an.

Sa spécialité : les divisions de bâtis et de terrains, les lotissements et surtout les anciens corps de ferme. Des biens complexes sur lesquels la valeur ne se crée pas forcément avec de gros travaux, mais grâce à la maîtrise de l’urbanisme, à la préparation technique et à la résolution de problèmes.

Car diviser une propriété ne consiste pas simplement à tracer un trait sur un plan. Il faut vérifier la constructibilité réelle, les accès, la pente du terrain, la nature du sol, l’assainissement, la défense incendie, la capacité des réseaux ou encore la présence d’arbres protégés. Autant de détails capables de réduire fortement la valeur d’un projet lorsqu’ils sont découverts trop tard.

On décortique ensemble :

• Comment François prépare ses opérations avant même que son offre soit acceptée
• Pourquoi il continue à travailler les dossiers refusés et sait parfois attendre plusieurs mois avant de revenir
• Comment il a négocié un corps de ferme affiché 367 000 € pour finalement l’acheter 267 000 €
• La création de valeur administrative, sans rénovation lourde
• Pourquoi il conserve les photos, les documents et les échanges de chaque visite, parfois pendant plus de dix ans
• Sa méthode pour analyser la liquidité d’une division ou d’un corps de ferme
• Comment transformer les agents immobiliers en véritables partenaires de sourcing
• Pourquoi un constat de commissaire de justice peut éviter un litige majeur après la revente
• Les risques invisibles du métier : mérule, fissures, humidité, réseaux insuffisants ou sécurité incendie
• Comment ajuster sa marge au risque, avec un objectif généralement compris entre 20 et 30 %
• L’importance de s’entourer d’architectes, géomètres, experts bâtiment, bureaux d’études et autres marchands
• Pourquoi François travaille désormais avec un groupe de cinq opérateurs complémentaires

François partage aussi une règle essentielle : un marchand de biens est un chef d’orchestre, mais sans musiciens, il ne peut rien jouer. Dans une activité où l’imprévu reste toujours possible, la qualité du réseau, la traçabilité des informations et la capacité à faire intervenir les bons experts deviennent de véritables avantages concurrentiels.

Un épisode très concret pour comprendre ce qui sépare une opération improvisée d’une activité professionnelle capable de traverser les cycles.

Bonne écoute 🎧 !

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Dans un monde où l'on investit dans la pierre sans jamais vraiment s'intéresser à ce qui la protège, l'assurance reste le parent pauvre de l'investissement immobilier — jusqu'au jour où un sinistre survient et où tout devient urgent, compliqué et administrativement lourd.

François Ségura a vu passer des centaines de dossiers, des plus simples aux plus chaotiques. Pas de discours anxiogène, pas de vente forcée. Juste une explication claire de ce qui vous couvre vraiment, de ce qui ne vous couvre pas, et surtout de la différence — souvent floue — entre RC Pro, Dommage Ouvrage, Tout Risque Chantier et Protection Juridique.

Tu repartiras de cet épisode avec une idée précise de ce qu'il faut vérifier avant de signer, et de ce qu'il faut anticiper avant qu'un sinistre ne t'oblige à tout découvrir en urgence.

Si tu apprécies ce format d'épisodes fondateurs, dis-le moi !

Tu peux me contacter sur Instagram, LinkedIn ou par email : paco@investisseurs40.com

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on reçoit William Bellicha, cofondateur d’ID2C, pour parler d’une stratégie immobilière aussi méconnue que complexe : le rachat de parts d’indivision.

En France, des milliers de biens restent bloqués pendant des années dans des successions, des indivisions familiales, des désaccords entre héritiers ou des situations où plus personne ne veut vraiment gérer le problème. Un indivisaire veut vendre, les autres ne répondent pas, refusent, disparaissent ou entretiennent un conflit familial ancien. Résultat : le bien dort, se dégrade, ne produit rien, et la valeur reste bloquée.

C’est précisément dans ces situations qu’intervient ID2C.

Le principe : racheter la part d’un indivisaire qui veut sortir, entrer dans l’indivision, puis travailler patiemment à débloquer la situation jusqu’à récupérer 100 % du bien ou trouver une issue amiable. Sur le papier, cela ressemble à une stratégie de marchand de biens. Dans la réalité, c’est un métier à part entière, fait de droit successoral, de négociation humaine, de psychologie familiale, de procédures, d’aléas et de beaucoup de patience.

Avec William, on décortique ensemble :

• pourquoi certaines successions restent bloquées pendant 10, 15 ou 20 ans
• comment ID2C source ses dossiers via un réseau d’agences immobilières partout en France
• pourquoi les banques ne financent quasiment jamais ce type d’opération
• comment se fixe le prix d’une part d’indivision, avec souvent une décote de 40 à 50 %
• ce qu’implique le droit de préemption des autres indivisaires
• pourquoi acheter une part ne veut pas dire contrôler immédiatement le bien
• les risques concrets : aucun revenu, immobilisation du capital, délais imprévisibles, conflits familiaux, procédures longues
• comment William négocie avec des héritiers, des notaires, des agences, des voisins ou même des lotissements entiers
• pourquoi la parole donnée et la réputation sont centrales dans ce métier
• ce que la grande transmission patrimoniale des prochaines années pourrait changer pour ce type de stratégie.

Un épisode très concret sur une niche immobilière que peu d’investisseurs osent toucher, mais qui peut créer beaucoup de valeur pour ceux qui acceptent l’incertitude, le temps long et la complexité humaine.

Bonne écoute !

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Il y a quelques semaines, lors d'un séminaire à Marbella, je me suis retrouvé entouré d'investisseurs et d'entrepreneurs qui évoluent à un niveau bien supérieur au mien.

En rentrant à l'hôtel, une question ne me quittait plus : pourquoi ai-je l'impression que rien n'avance, alors que je n'ai jamais autant construit ?

Cette réflexion m'a amené à remettre en question la mission du podcast, ma façon de travailler et même ma définition de la liberté.

Dans cet épisode, je partage ce déclic et les 3 leviers qui me permettent aujourd'hui d'avancer avec davantage de sérénité, même lorsque les résultats tardent à arriver :

• Pourquoi la liberté financière n'est pas, selon moi, la véritable liberté.
• Comment trouver un "pourquoi" suffisamment fort pour tenir sur plusieurs années.
• Comment transformer une vision à long terme en actions concrètes chaque semaine.
• Pourquoi les routines comptent davantage que la motivation.

En seconde partie d'épisode, je réponds également à plusieurs questions d'auditeurs à l'occasion du 300ᵉ épisode :

• Acheter en nom propre puis transférer un bien à une société : est-ce possible ?
• Pourquoi la vente à terme reste-t-elle si peu utilisée ?
• Comment choisir sa stratégie lorsqu'on débute en achat-revente ?
• Ma méthode pour estimer un prix de revente en marchand de biens.

J'espère que cet épisode t'aidera à prendre du recul sur ton propre parcours et à construire un système qui continue d'avancer, même lorsque ton cerveau te raconte que tu n'avances pas assez vite.

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on plonge dans un mécanisme immobilier encore très peu utilisé en France : la vente à terme, ou crédit vendeur immobilier.

L’idée est simple : au lieu de passer par une banque, l’acheteur devient propriétaire dès la signature, mais paie une partie du prix dans le temps, directement au vendeur. Un bouquet éventuel, des mensualités, une durée connue à l’avance… et surtout un contrat qui doit être très bien structuré.

Pour en parler, on reçoit Olivier Pontnau, notaire, et Willy André, spécialiste de terrain de la vente à terme, fondateur de Vénadis. Ensemble, on croise les deux regards : le cadre juridique, fiscal et sécuritaire d’un côté ; la réalité des vendeurs, des acheteurs et des opérations concrètes de l’autre.

On revient notamment sur un paradoxe : la vente à terme est ancienne, prévue par le Code civil depuis 1804, mais elle reste marginale. En France, on parle d’environ 500 ventes à terme par an, contre 5 000 à 6 000 viagers, alors même que le mécanisme peut répondre à des situations très actuelles : investisseurs bloqués par les banques, indépendants ou auto-entrepreneurs peu finançables, vendeurs qui veulent sortir d’un bien difficile à vendre, immeubles atypiques, locaux commerciaux, opérations avec travaux ou exploitation locative.

On décortique ensemble :

• la différence entre vente à terme, viager et crédit bancaire classique
• pourquoi ce mécanisme peut donner accès à l’immobilier à des profils “non bankables”
• comment un vendeur peut parfois vendre plus vite, ou mieux valoriser un bien compliqué
• les garanties à prévoir : hypothèque, clause résolutoire, sélection de l’acheteur, étude de solvabilité
• les vrais risques : défaut de paiement, mauvais profil acheteur, responsabilité du notaire, sécurité du vendeur
• les cas où la vente à terme peut créer une vraie opération gagnant-gagnant
• les limites fiscales, juridiques et psychologiques du modèle
• pourquoi ce marché pourrait se développer avec la transmission du patrimoine des baby-boomers et la rigidité croissante du financement bancaire

Un épisode très concret pour comprendre ce que permet vraiment le crédit vendeur immobilier, mais aussi ce qu’il ne faut surtout pas sous-estimer avant de signer

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Bienvenue dans LES FONDATIONS ! : une nouvelle série d'épisodes fondateurs dans la construction de ton patrimoine immobilier et financier.

Découvre cette conversation mémorable avec Nicolas Decaudain, fondateur de l'Avenue des Investisseurs et de Prosper Conseil - cabinet de gestion de patrimoine indépendant.

Dans un monde où tout le monde parle d'investissement — les réseaux sociaux, les influenceurs, les banques, les CGP — il est de plus en plus difficile de distinguer ce qui est vraiment utile de ce qui est juste bien marketé.

Nicolas Decaudain, c'est l'antithèse du bruit ambiant. Pas de promesses de rendements extraordinaires. Pas de produits miracles. Juste une méthode claire, testée sur lui-même depuis plus de quinze ans.

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on reçoit Amani Migaou pour parler d’un terrain d’investissement immobilier à la fois fascinant, opaque et exigeant : les ventes aux enchères immobilières judiciaires.

Depuis son dernier passage dans le podcast, Amani a fortement fait évoluer sa stratégie. Elle est passée du locatif et du marchand de biens plus classique à une approche beaucoup plus structurée autour des enchères judiciaires. Résultat : plus de 30 adjudications remportées, des opérations très rentables, mais aussi des pertes, des procédures longues, des propriétaires occupants, des frais de portage, des dossiers humains complexes et beaucoup d’apprentissage terrain.

Avec Amani, on revient sur ce que sont réellement les enchères judiciaires, loin de l’image simpliste du “bien acheté pas cher au tribunal”. Il faut comprendre les frais, les délais, les avocats, les chèques de banque, les surenchères, les procédures d’expulsion, les risques de financement et surtout la discipline émotionnelle nécessaire pour ne pas se laisser emporter.

On décortique ensemble :

• les différents types de ventes judiciaires : saisie immobilière, licitation-partage, liquidation ;
• pourquoi les enchères peuvent être une vraie source de sourcing pour un marchand de biens ;
• comment se préparer avant une audience ;
• le rôle indispensable de l’avocat ;
• les frais réels à intégrer dans son calcul ;
• pourquoi le prix d’adjudication ne suffit jamais à juger une bonne affaire ;
• le fonctionnement des chèques de banque et de la mise à prix ;
• le délai de surenchère de 10 jours ;
• la gestion des propriétaires occupants ;
• les erreurs qui peuvent transformer une belle opération en perte ;
• et pourquoi la régularité, le process et le sang-froid sont essentiels.

Amani partage plusieurs cas concrets : une maison achetée 203 000 €, revendue 283 000 €, avec environ 68 000 € de marge ; un appartement acheté aux enchères avec seulement 1 000 € de plus que la mise à prix ; mais aussi une opération beaucoup plus douloureuse, avec deux ans de portage et une perte importante.

Un épisode très concret pour comprendre les ventes aux enchères judiciaires de l’intérieur : les opportunités, les pièges, les chiffres, les procédures, et la réalité opérationnelle derrière cette stratégie immobilière.

Bonne écoute !

--  Aller plus loin

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on reçoit Olivier de Parcevaux, spécialiste obligataire chez Corum, pour parler d’une classe d’actifs très présente dans les portefeuilles… mais souvent mal comprise : les obligations.

On en détient parfois sans vraiment le savoir, notamment via les fonds euros en assurance-vie. Pourtant, derrière ce mot un peu technique, il y a une mécanique assez simple : prêter de l’argent à un État ou à une entreprise, en échange d’un rendement défini à l’avance, avec une échéance de remboursement.

Mais tout l’enjeu est là : une obligation n’est pas un placement magique ni sans risque. Le rendement dépend du type d’émetteur, de la maturité, du niveau de risque, du contexte de taux, du risque de défaut et de la qualité de gestion du portefeuille.

Avec Olivier, on revient sur l’histoire du marché obligataire européen, son développement depuis la fin des années 90, la différence entre obligations d’État, obligations d’entreprise investment grade et obligations à haut rendement.

On décortique ensemble :

👉 pourquoi les obligations d’entreprise sont encore assez peu connues des particuliers

👉 comment fonctionne réellement une obligation

👉 ce qui distingue rendement, performance et prix de marché

👉 pourquoi les fonds datés donnent plus de visibilité, mais moins de flexibilité

👉 comment les obligations peuvent parfois amortir un portefeuille actions

👉 pourquoi ce rôle d’amortisseur fonctionne moins bien en période de choc inflationniste

👉 ce que signifie le risque de défaut

👉 pourquoi connaître une marque ne suffit pas pour juger sa dette

👉 comment les gérants peuvent créer de la valeur sur un marché moins efficient que les actions

👉 et quels points regarder avant d’investir via un fonds obligataire

Un épisode très pédagogique pour comprendre les obligations, leur place dans un patrimoine, leurs limites, leurs risques, et pourquoi elles peuvent redevenir intéressantes dans un environnement de taux plus élevés.

Bonne écoute !

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-- Résumé de l'épisode

Et si l’immobilier n’était pas seulement une affaire de rendement, mais un véritable jeu de capital ?

Dans cet épisode, j’échange avec Fouad, investisseur immobilier, marchand de biens et mentor, qui a construit en quelques années un patrimoine immobilier d’environ 15 millions d’euros (bruts), avec une vision très claire : utiliser le crédit, la structuration et la connaissance des règles bancaires pour créer un capital transmissible.

Fouad parle de “blitz patrimoine”, de mobilité sociale radicale, de stratégie bancaire, d’immobilier commercial, de fiscalité à l’IS, mais aussi de transmission, de temps long et de capital humain.

On décortique ensemble :

👉 pourquoi il considère l’argent comme un jeu auquel tout le monde est obligé de jouer ;

👉 comment il est passé d’un profil entrepreneurial peu finançable à un profil bancaire plus lisible ;

👉 pourquoi il cherche à sortir du “nom propre” pour bâtir un patrimoine plus ambitieux ;

👉 ce qu’il appelle la stratégie du 0% d’endettement personnel ;

👉 comment il recrute ses banques, ses notaires et ses partenaires ;

👉 pourquoi il distingue rendement, rentabilité et amortissement du capital ;

👉 en quoi l’immobilier commercial peut devenir un terrain de jeu puissant ;

👉 pourquoi il préfère acheter sous valeur plutôt que courir après le cash-flow ;

👉 comment il pense la transmission intergénérationnelle ;

👉 et pourquoi il voit le capital comme un outil de liberté, de mobilité et de souveraineté.

Un épisode dense, parfois clivant, mais très riche pour tous ceux qui veulent comprendre l’immobilier comme un jeu stratégique, bancaire, patrimonial et long terme.

Bonne écoute !

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on retrouve Claire Vitoux pour parler d’un sujet qui touche beaucoup d’entrepreneurs : la surcharge permanente, la to-do list qui déborde et cette impression de ne jamais vraiment sortir la tête de l’eau.

Mais ici, on ne parle pas de rajouter une nouvelle méthode Pomodoro, un agenda plus joli ou trois hacks de productivité.

Avec Claire, on décortique pourquoi les vraies solutions se trouvent souvent ailleurs : dans la stratégie du business, la rentabilité des offres, la capacité à dire non, et surtout dans le courage de supprimer ce qui n’a plus sa place.

On parle notamment de :

👉 Pourquoi optimiser son agenda ne suffit pas quand le business est mal structuré

👉 Comment distinguer une tâche vraiment utile d’une injonction qu’on a internalisée

👉 Pourquoi l’IA peut autant alléger la charge mentale que l’amplifier

👉 Les limites de la délégation quand on délègue quelque chose qui n’est déjà pas rentable

👉 La méthode en 4 étapes de Claire : vision, tri stratégique, moindre effort, capacité à dire non

👉 L’exercice très concret des “2 heures par jour” pour identifier l’essentiel

Et surtout : comment faire moins sans réduire son ambition, mais au contraire en retrouvant l’espace nécessaire pour mieux décider, mieux créer et mieux développer son entreprise.

Un épisode pour les entrepreneurs qui travaillent beaucoup, qui tiennent tout à bout de bras, et qui sentent qu’ajouter encore une méthode d’organisation ne suffira pas.

Bonne écoute !

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Investir dans le mobilier commercial avec Enky (Enky.com)

-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode hors-série, on parle d’un actif auquel presque personne ne pense… alors qu’il est partout dans l’immobilier d’entreprise : le mobilier.

Avec Aïssa Laroussi, fondateur et CEO d’Enky, on décortique un modèle encore très peu connu : le mobilier d’entreprise sur abonnement, ou “furniture as a service”. L’idée est simple : au lieu d’acheter bureaux, chaises, tables, canapés ou mobilier d’hôtel, les entreprises paient une mensualité pour accéder à du mobilier, avec installation, entretien, flexibilité et logique circulaire.

Mais derrière ce modèle d’usage, il y a aussi une vraie mécanique d’investissement.

Enky reste propriétaire du mobilier, le loue à des entreprises, puis finance une partie de ces actifs via des obligations. Les rendements annoncés pour les investisseurs tournent autour de 8 à 9 %, adossés selon les cas à des contrats de location, des loyers futurs, du stock de mobilier ou du mobilier seconde main/vintage.

On décortique ensemble :

👉Pourquoi acheter son mobilier peut coûter beaucoup plus cher qu’il n’y paraît pour une entreprise

👉La différence entre achat, leasing, lease-back et modèle par abonnement

👉Comment Enky estime pouvoir générer 20 à 30 % de rendement sur le prix d’achat du mobilier

👉Pourquoi le marché du mobilier de seconde main B2B progresse beaucoup plus vite que le neuf

👉Comment sont structurées les obligations proposées aux investisseurs

👉Ce qui protège le modèle : actifs tangibles, contrats, récupération du mobilier, diversification des clients

👉Mais aussi les vrais risques : contrepartie Enky, liquidité, durée d’immobilisation, qualité du sourcing, valeur de revente

On fait aussi un parallèle très intéressant avec l’immobilier locatif : achat d’un actif tangible, mise en location, entretien, remise sur le marché, arbitrage, revente potentielle… sauf qu’ici, l’actif n’est pas un appartement, mais du mobilier professionnel.

Un épisode pour comprendre une nouvelle classe d’actifs alternative, encore très early, à la croisée de l’économie circulaire, du financement participatif et de l’investissement tangible.

Bonne écoute !

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A quoi servent encore les podcasts finance quand une IA peut résumer une heure de contenu en 5 minutes ?

Dans cet épisode solo je t'offre une réfléxion sur :

• la surabondance d’information,
• l’illusion de progression via le contenu,
• et surtout comment construire un système d’information utile pour avancer réellement en tant qu’investisseur.

• Pourquoi trop d’information peut devenir un handicap
• Pourquoi “l’ignorance sélective” est devenue un avantage compétitif
• Comment développer une “information propriétaire” impossible à copier par l’IA
• Pourquoi les rencontres physiques restent irremplaçables
• Comment apprendre en public peut accélérer ton évolution
• La vraie place de l’IA, des podcasts et des livres dans ton système d’apprentissage

N'hésites pas à me faire part de tes remarques sur mes réseaux sociaux (instagram, LinkedIn) ou par email directement à paco@investisseurs40.com

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-- Résumé de l'épisode

Les SCPI, tout le monde en parle… mais entre les baisses de prix de parts, les problèmes de liquidité, les frais, la fiscalité et les rendements affichés, difficile de savoir quoi en penser vraiment. 🏢

Dans cet épisode, Paco reçoit Henri Romnicianu, directeur général délégué de BNP Paribas REIM, pour remettre les choses à plat et comprendre ce qu’est réellement une SCPI : un produit immobilier ? Un placement financier ? Un peu des deux ?

On parle sans langue de bois du rôle des SCPI dans l’économie, de la façon dont elles collectent l’épargne pour financer des actifs immobiliers, mais aussi des risques à bien comprendre avant d’investir : valorisation des parts, liquidité, taux d’occupation, frais, fiscalité, effet de levier, démembrement ou encore assurance-vie.

Henri revient aussi sur ce qui s’est passé ces dernières années avec la remontée des taux, pourquoi certaines SCPI ont baissé leur prix de part, et pourquoi le contexte actuel peut aussi créer des opportunités pour les acteurs capables d’acheter dans de bonnes conditions. 📉📈

Un épisode dense, concret et sans dogme pour te faire une opinion claire sur les SCPI : ni placement magique, ni produit à jeter, mais un outil à comprendre avant de l’intégrer — ou non — dans ton patrimoine.

Bonne écoute ! 🎧

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-- Résumé de l'épisode

Trois ans et demi après son dernier passage sur le podcast, Nicolas Chéron revient faire le point sur ce qui a complètement changé sur les marchés : explosion de l’IA, domination toujours plus forte des États-Unis, montée en puissance des ETF… mais aussi retour des doutes sur les valorisations et les cycles boursiers.

Dans cet épisode, on parle d’investissement long terme, de DCA, de psychologie de marché et surtout d’une idée simple : pourquoi la simplicité reste souvent la meilleure stratégie quand tout devient complexe.

On revient aussi sur :

• les opportunités et les risques du “super cycle” de l’IA,
• pourquoi Nicolas reste bullish sur les États-Unis malgré les valorisations,
• sa vision actuelle du Bitcoin et des cryptos,
• la place des ETF dans son patrimoine aujourd’hui,
• les erreurs classiques des investisseurs particuliers,
• le vrai coût des frais cachés des banques et assurances-vie,
• la différence entre théorie financière… et vraie vie.

On parle également d’équilibre de vie, d’expatriation à La Réunion, de création de richesse, de liberté financière et du rapport entre argent, temps et qualité de vie.

Un échange sans langue de bois sur l’investissement moderne, entre discipline, simplicité et recherche d’un meilleur cadre de vie.

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-- Résumé de l'épisode

🎙️ Club deal immobilier : vraie opportunité ou effet de mode ? (avec Steve Lepine)

Depuis quelques mois, les club deals immobiliers sont partout.
Accès à des actifs “off market”, rendements attractifs, sentiment de reprendre la main sur ses investissements… Sur le papier, ça fait rêver.

Mais concrètement : est-ce vraiment intéressant pour un investisseur particulier ?

Dans cet épisode, je reçois Steve Lepine, cofondateur de Monolithe, pour décortiquer ce type d’investissement encore assez opaque.

On commence par remettre les bases :
👉 Club deal vs SCPI vs foncières vs crowdfunding… quelles différences ?
👉 Pourquoi les club deals séduisent autant aujourd’hui
👉 Ce que ça change vraiment pour toi en tant qu’investisseur (contrôle, transparence, risques)

On creuse ensuite les coulisses :
👉 Comment est structuré un club deal (frais, gouvernance, fiscalité)
👉 Les rendements réels vs les promesses marketing
👉 Les erreurs à éviter avant d’investir

Et surtout, on parle cash des risques — parce que non, ce n’est pas magique.

Dans la deuxième partie, Steve partage sa stratégie actuelle :
👉 Investir dans l’hôtellerie (murs + exploitation)
👉 Pourquoi ce segment peut offrir un meilleur couple rendement/risque
👉 Comment créer de la valeur dans un marché ultra concurrentiel

💡 Un épisode hyper concret pour comprendre si le club deal a vraiment sa place dans ta stratégie… ou pas.

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Sécurise la partie travaux sur ton opération De Normandie avec Heméa (lien affilié) : investisseurs40.com/hemea

-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on retrouve Jérémy Doyen pour un deep dive sur un sujet souvent négligé mais ultra stratégique : comment se rémunérer intelligemment quand on est dirigeant.

Spoiler : non, le 100 % dividendes n’est pas la martingale… et peut même te faire perdre gros sans que tu t’en rendes compte.

On décortique ensemble :

• Pourquoi ton chiffre d’affaires ne reflète jamais ce qui arrive réellement dans ta poche
• Les erreurs classiques (et coûteuses) que font beaucoup d’entrepreneurs
• Comment arbitrer entre salaire, dividendes et optimisation fiscale
• Le vrai match SAS vs SARL (et pourquoi les idées reçues sont souvent fausses)
• Comment booster ton net mensuel… sans sacrifier ta retraite
• Et surtout : comment adopter une vision globale (fiscalité + protection + investissement)

💡 Tu verras aussi pourquoi l’objectif n’est pas juste de payer moins d’impôts, mais de maximiser ton patrimoine sur le long terme, en combinant intelligemment rémunération, stratégie sociale et investissements.

Un épisode ultra concret, avec des chiffres, des exemples réels… et de quoi remettre en question pas mal de croyances.

👉 Que tu sois en side business ou à la tête de ta boîte, cet épisode peut clairement te faire gagner (beaucoup) plus que tu ne le penses.

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on plonge dans les coulisses d’un parcours immobilier ultra structuré avec Benjamin et Souheil, les fondateurs des Secrets de l’Immo.

Partis de zéro en 2008, ils ont progressivement construit une véritable machine à investir : sourcing off-market, rénovation lourde, optimisation fiscale, gestion locative… jusqu’à internaliser toute la chaîne de valeur. Aujourd’hui, c’est plus d’une centaine de projets par an accompagnés.

Mais derrière cette réussite, il y a surtout une méthode 🧠.

On revient ensemble sur :

• leur évolution du mode “amateur” au mode “pro”
• les erreurs classiques qui coûtent (très) cher en immobilier 💸
• leur approche ultra rigoureuse du sourcing et de la négociation (avec 15 à 17% de décote en moyenne)
• pourquoi le cashflow est souvent un faux objectif pour les investisseurs débutants
• les vrais leviers d’enrichissement : capitalisation, plus-value… et discipline 📈

On rentre aussi dans le détail de leur “machine” :
de l’analyse du profil investisseur jusqu’à la mise en location, en passant par le financement, les travaux et la gestion ⚙️

Et bien sûr, on parle tendances :

• pourquoi le marché actuel est en réalité une opportunité pour les acheteurs
• les limites du marchand de biens pour les débutants
• leur vision du futur (successions, marché parisien, nouvelles opportunités)

Gros focus aussi sur leur stratégie du moment : le co-living 🏠
Un modèle qu’ils défendent comme une vraie solution à la crise du logement, loin des clichés, avec des rendements boostés et une approche haut de gamme.

Un épisode dense, concret, sans bullshit — parfait si tu veux passer un cap dans ta façon d’investir 🚀

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Profite de 20% de réduction sur DPEBoost avec le code PACO ou en utilisant le lien (affilié) : investisseurs40.com/dpeboost

-- Résumé de l'épisode

🎙️ Améliorer son DPE sans exploser son budget : les vraies stratégies qui marchent (avec DPE Boost)

Tu galères avec un bien classé F ou G ? Tu te demandes quels travaux faire (et surtout lesquels éviter) pour améliorer ton DPE sans flinguer ta renta ? Cet épisode est fait pour toi.

Dans ce live ultra concret, on accueille Simon Garnier, cofondateur de DPE Boost, un outil qui permet de simuler différents scénarios de rénovation pour trouver le meilleur combo travaux / coût / performance énergétique.

À ses côtés, Julie (épisode 192), experte terrain en rénovation, vient challenger les recommandations avec son expérience de marchande de biens. Résultat : un échange hyper riche entre théorie et réalité chantier.

👉 Au programme :

• Comment fonctionne un DPE… et pourquoi il peut parfois être trompeur
• Les travaux les plus rentables pour gagner des lettres rapidement
• Les erreurs classiques (spoiler : non, changer les fenêtres n’est pas toujours la priorité)
• Le vrai impact d’une pompe à chaleur (et ses limites en appartement)
• Les hacks peu connus : robinet thermostatique, taille du ballon d’eau chaude, isolation ciblée…
• Pourquoi certains travaux peuvent te faire perdre de l’argent malgré un meilleur DPE
• Comment intégrer les contraintes terrain (copro, surface perdue, urbanisme…) dans ta stratégie

💡 Gros focus aussi sur des cas concrets : petites surfaces, appartements vs maisons, arbitrages entre confort, coût et valeur de revente.

Un épisode indispensable si tu veux :
✔️ Acheter un bien décoté et optimiser sa valeur
✔️ Arbitrer intelligemment tes travaux
✔️ Comprendre les vraies mécaniques derrière le DPE

Bref, arrêter de rénover “au feeling” et passer en mode investisseur stratégique.

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Dans cet épisode, on reçoit Charlotte et Alexis, un couple d’investisseurs pas comme les autres… infirmière, pompier volontaire et kiné du sport, ils construisent en parallèle un patrimoine immobilier qui commence sérieusement à peser 💥

Partis quasiment de zéro il y a quelques années, ils enchaînent aujourd’hui les projets avec une stratégie simple mais redoutable : petits biens, travaux réalisés eux-mêmes, et passage à l’action rapide.

Mais tout n’a pas été un long fleuve tranquille…

👉 Refus de financement au dernier moment
👉 Immeuble qui part en fumée 🔥 (littéralement…)
👉 Loyers impayés et galères du quotidien

Et pourtant, ils continuent d’avancer, d’investir… et même d’embarquer leurs proches dans l’aventure.

Dans cet échange très concret, on parle :

• de leur stratégie d’investissement (rendement, zones, typologie de biens)
• de leur organisation pour gérer à distance malgré des jobs prenants
• de la réalité derrière les galères (assurance, sinistres, impayés)
• de l’importance du mindset et du passage à l’action
• et de pourquoi ils visent avant tout le long terme plutôt que le cash immédiat

Un épisode ultra terrain, sans filtre, qui montre que l’immobilier, ce n’est pas parfait… mais que ça reste un levier puissant quand on sait pourquoi on le fait.

👉 Si tu hésites encore à te lancer, cet épisode pourrait bien te faire basculer.

Bonne écoute 🎧 !

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Dans cet épisode des Investisseurs 4.0, j’ai le plaisir de recevoir Amélie, investisseuse immobilière et entrepreneure, qui a construit en quelques années un patrimoine impressionnant tout en partant d’un salaire classique.

On parle de son parcours assez atypique : asset manager dans l’immobilier de santé, elle gérait des acquisitions entre 5 et 80 millions d’euros avant d’appliquer exactement les mêmes méthodes… mais pour ses investissements personnels. Business plan, étude de marché, négociation des travaux : elle nous explique comment elle a simplement répliqué ce qu’elle faisait pour des fonds d’investissement à son échelle.

On revient aussi sur ses débuts, ses premières erreurs (notamment une grosse galère sur des travaux), ses opérations en colocation, en immeubles, en local commercial, et comment elle a réussi à construire un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec environ 55 locataires aujourd’hui. On parle stratégie, cash-flow, organisation des chantiers, équipe travaux, mais aussi passage de salariée à entrepreneure et investisseuse à temps plein.

Un épisode très concret, qui montre qu’investir ce n’est pas une question de salaire énorme ou de génie, mais surtout de méthode, de rigueur et de passage à l’action.

Bonne écoute 🎧 !

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Dans cet épisode, on accueille à nouveau Mathieu Vaissié pour une conversation sans filtre sur l’état actuel des marchés financiers et les risques qui se construisent sous nos yeux.

On parle private equity, private credit, SCPI, liquidité, crises financières… mais surtout de psychologie de l’investisseur et de gestion du risque dans un monde incertain 📉. Mathieu explique pourquoi les crises suivent souvent les mêmes mécanismes, pourquoi le vrai danger pour un investisseur ce ne sont pas les risques qu’il voit… mais ceux qu’il croit impossibles, et pourquoi comprendre son propre rapport au risque est plus important que de chercher le prochain investissement à la mode.

On discute aussi de la différence entre prévision et “nowcasting”, du rôle des gérants d’actifs, des erreurs classiques des investisseurs particuliers, et des bonnes pratiques pour construire un portefeuille vraiment résilient sur le long terme 🧠.

Un épisode lucide, parfois un peu dérangeant, mais essentiel pour tous ceux qui veulent investir sérieusement et survivre aux prochaines crises financières 🚨.

Bonne écoute 🎧 !

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, Paco retrouve Vincent Deluard, directeur de la recherche macro chez StoneX, presque trois ans après leur première discussion sur la macroéconomie. Et le contexte a bien changé. Inflation persistante, tensions géopolitiques, déficits publics massifs… les repères des investisseurs sont bousculés.

Vincent nous aide à prendre du recul sur les grandes forces à l’œuvre et sur ce que cela pourrait signifier pour les marchés dans les 5 à 10 prochaines années.

Au programme de cette conversation passionnante :

📈 Pourquoi le portefeuille 60/40 actions-obligations ne fonctionne peut-être plus comme avant
🔥 Les raisons pour lesquelles l’inflation pourrait rester durablement élevée
🌍 Les conséquences du retour du protectionnisme et de la fragmentation du monde
💰 Le rôle réel des banques centrales… et la fin possible de leur indépendance
🧩 Une allocation d’actifs pensée pour résister aux chocs (commodities, or, secteurs défensifs)

Vincent partage aussi ses convictions actuelles côté actions, avec trois secteurs qu’il surveille particulièrement.

Un épisode dense mais accessible pour mieux comprendre les grandes tendances macro et réfléchir à son portefeuille dans un monde devenu beaucoup plus incertain.

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ETF : comment choisir les bons dans la jungle des produits ? 📈

Aujourd’hui, on parle beaucoup des ETF et de gestion indicielle. Moins de frais, plus de simplicité, une meilleure performance dans la durée… sur le papier, la promesse est séduisante.

Mais depuis quelques années, l’offre d’ETF a explosé. Entre les ETF sectoriels, thématiques, actifs ou ultra-spécifiques, il devient de plus en plus difficile de distinguer les bons produits du simple marketing.

Alors comment choisir les bons ETF sans se perdre dans la masse ? 🤔

Pour en parler, je reçois Philippe Maupas, consultant indépendant, ancien directeur de Morningstar France et spécialiste reconnu de l’analyse de fonds, avec plus de 20 ans d’expérience dans la gestion d’actifs.

Dans cet épisode, tu vas découvrir :

💡 Pourquoi les frais sont l’un des meilleurs prédicteurs de performance
🌍 Comment les ETF permettent d’investir simplement sur les marchés mondiaux
🧭 Les critères clés pour choisir un ETF : indice, frais, réplication, domiciliation
🧱 Comment construire une allocation simple et diversifiée
⚖️ Et dans quels cas la gestion active peut encore avoir du sens

Un épisode clair et concret pour t’aider à optimiser ton allocation sur le long terme… et éviter les pièges d’un marché des ETF devenu parfois très marketing.

Toutes les références de l’épisode sont dans les notes.

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🎙️ De Normandie côté opérateur : comment structurer une opération qui tient vraiment la route ? (avec Matthieu Burin – HEMÉA)

Le dispositif De Normandie est souvent présenté comme le “nouveau Pinel”. Mais entre la théorie fiscale et la réalité terrain, il y a un monde.

Dans cet épisode, Paco retrouve Matthieu Burin, fondateur d'HEMÉA (plus de 5 000 chantiers réalisés), pour parler du dispositif côté opérateur. Comment un marchand de biens structure concrètement une opération rentable ? Quels sont les vrais pièges ? Où se joue la différence entre un bon deal… et une catastrophe ?

On parle notamment :
👉 du bon prix d’achat du foncier (et pourquoi c’est clé)
👉 des 20 à 30 % d’amélioration du DPE et comment les obtenir au meilleur coût
👉 des arbitrages entre travaux privatifs et parties communes
👉 des transformations malines (hôtels, bureaux, commerces)
👉 des erreurs qui plombent une opération : gros travaux structurels, mauvaise estimation, portage trop long…

On aborde aussi les sujets sensibles : garanties travaux, dépassements budgétaires, coordination avec les CGP, pré-commercialisation… bref, tout ce qui fait (ou défait) une opération.

L’idée centrale : viser une rentabilité cohérente avant avantage fiscal. Le bonus fiscal doit rester un bonus, pas la béquille du projet.

Un épisode très concret, très terrain, pour comprendre les coulisses du De Normandie et éviter de te faire “finaliser”.

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Prends rdv avec Luc du cabinet Priveos pour évoquer la construction de ton patrimoine : https://investisseurs40.com/priveos

Lien du livre "Tout savoir sur la SCI" de Luc Thilliez : https://amzn.to/46uQnlb

-- Résumé de l'épisode

🎙️ SCI : outil puissant… ou bombe à retardement patrimoniale ?

La Société Civile Immobilière fait rêver beaucoup d’investisseurs.
Optimisation fiscale, transmission aux enfants, effet boule de neige 🚀

Mais derrière l’outil “magique”, il y a aussi des erreurs coûteuses, des statuts mal rédigés et des pièges bancaires que peu d’investisseurs anticipent.

Dans cet épisode, Paco reçoit Luc Thilliez, ancien banquier et expert en ingénierie patrimoniale, pour décortiquer la SCI en profondeur.

On aborde :

• ⚖️ Les 3 vraies raisons de créer une SCI
• 💶 SCI à l’IR vs SCI à l’IS : laquelle choisir selon ton objectif
• 🏦 Financement bancaire, caution solidaire et idées reçues
• 📜 Les erreurs fréquentes dans la rédaction des statuts
• 👨‍👩‍👧 Transmission, démembrement et entrée des enfants au capital
• 🔁 Vente à soi-même (OBO) et stratégies avancées

La SCI est un outil extrêmement puissant et permissif.
Mais mal utilisée, elle peut bloquer ton patrimoine… ou alourdir ta fiscalité.

Si tu envisages de créer une SCI — ou si tu en as déjà une — cet épisode va clairement t’apporter de la clarté.

🎧 Bonne écoute !

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🔥 Profite de 20 USDC offerts si tu t'inscris sur MERIA avec le code PACO

-- Résumé de l'épisode

Le marché crypto vient de se prendre une claque monumentale.

Bitcoin lâche -30 % en quelques jours. Ethereum retombe sous les 2 000 $. Les altcoins se font massacrer. Et pourtant… tout le monde s’attendait à un super cycle : ETF, adoption institutionnelle, contexte politique favorable aux US.

Alors qu’est-ce qui s’est vraiment passé ? Bear market ou simple correction ?
Et surtout : comment se comporter en investisseur quand le marché vacille ?

Pour en parler, j’accueille Owen Simonin (Hasheur), fondateur de Meria, figure incontournable de la crypto en France. Il a traversé quatre cycles depuis 2013 (oui, il a connu le Bitcoin à 400$…). Et dans cet épisode, il partage sans filtre sa lecture du marché – entre convictions long terme, remises en question et décisions très concrètes dans son propre portefeuille.

On parle notamment :

• 🔍 Pourquoi cette chute n’a (presque) rien de crypto… mais tout du contexte macro US
• 📉 Pourquoi le fameux “ruissellement” de Bitcoin vers les altcoins n’a pas eu lieu
• 💰 Pourquoi Owen accumule de l’Ethereum malgré la baisse
• 🧠 Bitcoin : réserve de valeur, actif tech ou simple jeu de Wall Street ?
• 🏦 MicroStrategy, Circle, ETF… quels autres véhicules pour s’exposer intelligemment au secteur ?
• ❄️ Hiver crypto en vue ? Comment s’adapter concrètement en tant qu’investisseur ?

Un échange lucide, parfois cash, toujours pédagogique – qui te donnera des clés pour prendre du recul et agir avec méthode, même quand le marché secoue fort.

Si tu investis (ou comptes investir) en crypto, cet épisode va clairement t’aider à y voir plus clair.

Bonne écoute 🚀

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, Paco reçoit Hervé (Groupe Créquy) 🏗️ : un investisseur/entrepreneur qui fait de l’immobilier… mais pas version “tableur + DPE + revente rapide”. Ici, on parle réhabilitation lourde dans l’ancien, immeubles occupés, et surtout : comment créer de la valeur autrement que “juste” en faisant un coup à court terme 🔥

Au programme 👇

• La vraie définition de la valeur : l’usage avant la plus-value (et pourquoi ça change tout) 💡
• Le modèle “bande de potes” devenu groupe intégré : travaux, gestion, syndic, finance… une approche holistique pensée pour durer (et encaisser les crises) 🧱
• Impayés, loyers modérés, communauté : comment réduire le risque en sélectionnant autrement que via un dossier “parfait” 🤝
• DPE & réglementation : quand la règle unique ne colle pas au terrain (Nice vs Lille), et la notion de “transgression éthique” + droit à innover (loi ESSOC) avec des preuves concrètes (capteurs, conso réelle, confort) 📉📈
• Des histoires très terrain : reloger “l’indélogeable”, rénover des immeubles ciblés depuis des années, et avancer là où même les institutions bloquent 😅
• Surélévation : pourquoi le “100% surélévation” échoue dans l’ancien… et quand ça devient un levier génial (si le toit est à refaire + projet global) 🏢
• Saint-Étienne vs Nice : deux marchés, deux logiques, une même idée : créer de la qualité de vie — et voir la valeur suivre 🌍

Un échange cash, humain, parfois à contre-courant… mais ultra inspirant si tu veux monter en niveau sur l’immo de l’ancien et la création de valeur “terrain” 🎯

🎧 Bonne écoute !

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🎙️ Épisode 260 – De l'immo à la liberté : le parcours cashflow + mindset de Thibaut (Bye Bye Patron)

C’est un habitué du podcast qu’on retrouve aujourd’hui : Thibaut de « Bye Bye Patron » revient pour un update de son parcours d’investisseur et entrepreneur – et quel chemin depuis notre dernier échange !

💼 Dans cet épisode, Thibaut nous partage sans filtre les coulisses de son modèle unique basé sur 3 leviers de liberté financière : l'immobilier locatif, les marchés financiers, et ses side-business, notamment le podcast, le coaching et l’affiliation.

🏠 Côté Immo, il revient sur sa stratégie très assumée : acheter en copro sans travaux, déléguer un max, visiter en masse et chercher les bonnes affaires dans les marchés sous-cotés. On parle rendement, arbitrages, vacance locative, mais aussi association (avec ses hauts et ses galères), fiscalité non-résidente et crédit bancaire quand on vit à l’étranger.

📈 Côté bourse, il partage sa vision lucide et long terme, et pourquoi il ne craint pas un krach mais redoute les "morts lentes" (👋 Renault & Nexity).

🚀 Et côté business, il nous raconte comment il a transformé 5 ans de podcasting en revenus à 6 chiffres, pourquoi il croit à fond dans la force du personal branding, et comment il a scalé son activité grâce à un coach business... jusqu’à faire 23k€ en une semaine !

Un échange hyper riche, cool, sans bullshit, avec un Thibaut toujours aussi lucide, cash et inspirant pour tous ceux qui veulent construire leur indépendance financière… sans forcément tout plaquer.

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🎁 Si tu veux tester MoteurImmo : -10 % sur ton premier abonnement avec le code PACO.

-- Résumé de l'épisode

🔍 Trouver LA bonne affaire immo avant les autres, ça te parle ?

Dans cet épisode ultra concret, on t’embarque dans un atelier live dédié à MoteurImmo, l’outil que beaucoup d’investisseurs (et marchands de biens 👀) utilisent au quotidien pour dénicher des opportunités on market… là où la majorité passe à côté.

🎙️ Avec Émilien Paron, cofondateur de MoteurImmo, et Léo, marchand de biens aguerri, on décortique :

• comment analyser les vraies transactions (pas juste les prix affichés),
• repérer les biens sous-cotés et les annonces négociables,
• utiliser l’historique des prix, la probabilité de négo et les données DPE,
• faire de la prospection intelligente à distance (division, détachement, marchands 2.0),
• et même estimer un bien de façon fiable avant d’acheter ou de revendre.

💡 Bonus : Léo partage ses meilleures techniques de terrain, celles qu’il évite normalement de trop diffuser…
💻 Épisode aussi dispo en version vidéo (idéal pour suivre les démos pas à pas).
🎁 Et si tu veux tester l’outil : -10 % sur ton premier paiement avec le code PACO.

Un épisode dense, concret, sans bullshit, à écouter si tu veux acheter mieux, négocier plus fort et gagner du temps dans ta recherche immo.

Bonne écoute ! 🚀

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🎙 Vivre mieux avec moins : organiser sa vie, son temps… et ses finances avec Tidy Dad

Et si l’organisation n’était pas juste une question de rangement, mais une vraie stratégie de vie ?

Dans cet épisode, Paco reçoit Tyler Moore, alias Tidy Dad, auteur et créateur basé à New York, père de trois enfants… vivant en famille dans un appartement de 70 m². Son message est simple, mais puissant : ce que vous faites avec votre espace reflète ce que vous faites avec votre temps, votre énergie et votre argent.

On parle ici de minimalisme pragmatique, loin des injonctions irréalistes. Tyler explique comment il a construit une vie alignée autour du concept de « juste assez » : juste assez d’espace, juste assez de travail, juste assez d’objectifs… pour laisser de la place à ce qui compte vraiment.

Au programme :

• Pourquoi vivre dans plus grand coûte souvent plus que de l’argent
• Comment réduire le désordre mental en simplifiant son quotidien
• Le lien direct entre clutter, stress et décisions financières
• Comment rester ambitieux sans sacrifier sa santé ni sa famille
• Des routines concrètes pour parents débordés (et investisseurs occupés)
• Pourquoi les contraintes peuvent devenir un super pouvoir

Un épisode qui fait réfléchir sur nos choix de vie, notre rapport à la réussite et cette question essentielle : à quel prix ?

🎧 À écouter si vous voulez investir mieux… en commençant par votre temps, votre énergie et votre attention.

🎧 Prends des notes, ouvre grand les oreilles, et dis-nous ce que tu en penses en commentaire.
Bonne écoute ! 🚀

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🎙️ Épisode – Le changement de destination : la stratégie (encore) sous-cotée pour créer un max de valeur en immobilier

Et si l’une des meilleures stratégies immobilières de ces prochaines années se cachait… là où peu d’investisseurs regardent ? 👀
Dans cet épisode des Investisseurs 4.0, on plonge dans une approche puissante, technique, mais redoutablement efficace : le changement de destination.

Notre invité du jour, Olivier Pardanaud, marchand de biens et entrepreneur immobilier, nous partage son retour d’expérience très concret après de nombreuses opérations : bureaux transformés en logements, hôtels découpés en appartements, colocations, LCD, contraintes de copro, urbanisme, PLU, logements sociaux, réseaux, Enedis… rien n’est laissé de côté.

👉 Pourquoi cette stratégie est si intéressante ?
Parce qu’elle permet souvent :

• d’acheter bien en dessous du prix du marché résidentiel,
• de créer énormément de valeur via la division et l’optimisation des surfaces,
• de se démarquer clairement de la concurrence quand les autres investisseurs passent leur tour.

Olivier détaille :

• les critères techniques clés à analyser avant d’acheter (évacuations, fenêtres, réseaux, accès, compteurs…),
• les pièges classiques côté mairie et copro (et comment les anticiper),
• les types de biens les plus adaptés (spoiler : les hôtels sont une pépite 🔥),
• des chiffres réels d’opérations avec marges, coûts, délais et… galères (parce qu’il y en a aussi 😅).

C’est un épisode très terrain, bourré d’anecdotes, d’astuces et de retours d’expérience qui peuvent clairement faire la différence si tu veux tirer ton épingle du jeu en 2026, que tu sois investisseur locatif ou marchand de biens.

🎧 Prends des notes, ouvre grand les oreilles, et dis-nous ce que tu en penses en commentaire.
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🎙 Nick Maggiulli : Gravir les échelons de la richesse

Comment passe-t-on de 10 000 € à plusieurs millions d’euros de patrimoine net ? Quels types d’actifs, de stratégies et de comportements permettent réellement d’atteindre des niveaux de richesse élevés, tout en restant aligné avec ses objectifs de vie ?

Dans cet épisode passionnant, je reçois Nick Maggiulli, data scientist, investisseur et auteur du livre The Wealth Ladder, un framework basé sur l’analyse de données financières pour comprendre les dynamiques de l’enrichissement personnel. Depuis plus de 9 ans, Nick partage ses analyses sur son blog Of Dollars and Data, suivi par des milliers de lecteurs.

On parle ensemble :

• des 6 niveaux de richesse identifiés par Nick,
• des actifs que détiennent les personnes à chaque étape (voiture, résidence principale, actions, business…),
• de l'importance du levier, de la concentration et de la diversification,
• du lien entre argent, bonheur et sécurité financière,
• du rôle du réseau et de l’éducation dans l’ascension patrimoniale.

C’est une conversation riche (sans mauvais jeu de mots 😄), accessible et pleine d’insights, même pour un auditeur français, malgré les différences structurelles entre les marchés.

💬 Si tu te demandes comment progresser dans ton parcours d’investisseur, cet épisode va t’éclairer. Et qui sait, peut-être même te donner envie de revoir ta propre “échelle de richesse” !

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🎙️ Épisode – Plongée dans le Bitcoin Mining avec Florent Gabriel (blobb.io)

💥 Tu t’es déjà demandé comment fonctionne vraiment le minage de Bitcoin ? Est-ce encore rentable ? À qui s’adresse cette stratégie ?

Dans cet épisode, Paco reçoit Florent Gabriel, cofondateur de Blobb.io, pour une immersion totale dans les coulisses du mining crypto version 2025.

Florent partage son parcours atypique — entre accident de voiture, galères pro et quête de revenus passifs — qui l’a amené à construire une société de mining clé en main pour investisseurs. Un échange ultra transparent et pédago, dans lequel on parle :

🔌 Du fonctionnement réel du minage (machines, blockchain, halving, pools…)
⚡ Des coûts d’électricité, du matos, des risques techniques et géopolitiques
📈 Des modèles économiques viables et des erreurs à éviter (spoiler : oublie le mining chez toi)
🔒 De la sécurité, des wallets, et pourquoi il faut toujours vérifier sur la blockchain
🎯 Des profils d’investisseurs concernés et des meilleures strats selon ta conviction sur le Bitcoin
📉 Et aussi... de comment faire face aux cycles baissiers, aux pannes, et à l’après-halving.

Florent ne vend pas du rêve, il livre du concret. Un épisode dense, accessible même si tu ne maîtrises pas tous les codes crypto, et indispensable si tu réfléchis à passer de l’investissement en Bitcoin... au Bitcoin qui bosse pour toi 💪

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Investir avec moi sur des projets : investisseurs40.com/projets

Apporter une affaire d'achat-revente en Ile de France : investisseurs40.com/aaf

Un épisode solo de clôture pour faire le bilan de 2025 : ce qui a compté, ce que j’ai appris, ce qui a vraiment fonctionné — et la direction prise pour la suite.

• Les épisodes marquants de 2025
  Les conversations qui m’ont le plus fait réfléchir cette année.
• Les grandes leçons tirées
  Investissement, business, organisation, décisions clés.
• Bilan 2025 vs objectifs initiaux
  Ce qui a été atteint, ajusté… ou complètement revu.
• Objectifs et priorités pour 2026
  Les axes stratégiques et les choix assumés pour l’année à venir.
• La suite du podcast et ton rôle
  Comment le projet évolue et ce que je prépare pour toi en 2026.

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🎙 Ivan, de la dépression à l’indépendance financière grâce à l'immobilier ultra-rentable

Dans cet épisode, on accueille Ivan, le fondateur de Mi Mejor Inversión, qui partage son parcours impressionnant : arrivé en France il y a 16 ans, passé par la case PwC, une séparation difficile… puis une transformation radicale qui l’a mené à la liberté financière.

Avec sa compagne Clem (devenue influenceuse avec plus de 900k abonnés 👀), ils ont investi à fond dans l’immobilier, enchaîné les formations, adopté un mode de vie ultra-frugal... et acheté 12 biens en 7 ans !

Aujourd'hui, ils vivent de leurs investissements locatifs, de leur activité de formation, et d’un business en ligne 100% organique.

On parle :

• De mindset, de résilience, et de renaissance après une dépression
• De comment démarrer dans l'immobilier en partant de zéro (vraiment)
• De leur stratégie pour générer +10k€/mois de cashflow via la location courte durée
• Des règles à suivre (et pièges à éviter) dans un contexte de régulation croissante
• De leur méthode pour bâtir un business rentable sur Instagram sans pub, ni bullshit

Un échange ultra inspirant, à la croisée de l’investissement, de l’entrepreneuriat et du développement personnel 💥

🎧 À écouter si tu veux :

• Te lancer (ou scaler) dans l’immobilier rentable
• Remplacer ton salaire avec des revenus passifs
• Créer une vraie liberté de temps et de choix

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👉Reçois le fichier de Xavier : https://bourseko.kit.com/35a0a4bccb

👉Mon tableau d'analyse de biens locatifs : https://marvelous-architect-4547.kit.com/ce3f5e4b69

-- Résumé de l'épisode

🎙 Bourse VS Immobilier !

Dans cet épisode, on s’attaque à un gros morceau : comparer deux approches d’investissement "actif" qui passionnent les investisseurs particuliers… d’un côté, le stock picking en Bourse, et de l’autre, la sélection de projets locatifs en immobilier. Deux mondes différents ? Pas tant que ça !

Dans cet épisode, on reçoit Xavier Delmas (de la chaîne "Zone Bourse" et cofondateur de BoursÉco), pour un échange riche en parallèles, en stratégie et en retours d’expérience concrets. Xavier partage sa méthode pour analyser une action en profondeur :

• comment il sélectionne un univers d’investissement restreint,
• ce qu’il appelle une "entreprise de qualité",
• quels ratios et éléments qualitatifs il regarde (croissance, rentabilité, dette, avantage compétitif…),
• et pourquoi il préfère toujours démarrer par comprendre le business avant de parler de valorisation.

👉 En deuxième partie, Paco prend le relais côté immobilier et décrypte sa manière d’analyser un projet locatif rentable :

• retour sur investissement,
• effet de levier,
• vacance locative,
• rendement sur cash bloqué… avec un exemple chiffré ultra concret.

Un épisode pédagogique et accessible, qui parle aussi bien aux boursicoteurs qui lorgnent l’immobilier, qu’aux investisseurs immo qui veulent se diversifier sur les marchés financiers.

🎯 Objectif : mieux comprendre ces deux formes de stock picking… pour mieux investir selon ta stratégie, ton temps dispo, et tes convictions.

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-- Résumé de l'épisode

Il existe un univers parallèle dans l’investissement immobilier… celui de la copropriété 🏢
Un endroit où ton business plan rencontre la réalité — parfois de façon un peu brutale.

Tu peux maîtriser l’urbanisme, les divisions, les travaux, la négo…
Mais un syndic dépassé, un travail non autorisé, un voisin récalcitrant, et ton opération peut prendre 18 mois dans la vue ⏳

Pour t’éviter ça, je reçois Julie Leveau, avocate en droit immobilier et médiatrice, qui accompagne depuis 10+ ans marchands, promoteurs et investisseurs dans des dossiers souvent… mouvementés 😅

On voit ensemble dans cet épisode :

• Les litiges les plus fréquents en copro aujourd’hui
• Comment anticiper les pièges avant même de signer
• La vérité sur les travaux en copro, les votes, les blocages
• La gestion des évictions (habitants 🏠 vs commerces 🏬) et les erreurs à éviter
• Les délais judiciaires qui peuvent exploser ton planning — et quand privilégier l’amiable 🤝

🎁 Bonus : on t’offre une checklist prête à l’emploi pour sécuriser ton projet — dispo sur la page de l’épisode 271.

Et si tu as un souci de copro ou un contentieux, tu peux contacter Julie directement (email dans les notes).

Bonne écoute 🎧🚀

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🎙 Déconstruire les idées reçues sur l'achat-revente : le parcours bluffant de Louis Mylle

Quand on parle de marchands de biens, on imagine souvent de gros chantiers dans des grandes villes à fort prix du mètre carré. Mais Louis Mylle vient dynamiter tout ça ! 👷‍♂️💣

Installé dans un village de 800 habitants où le foncier tourne autour de 1 400 €/m², Louis a bouclé 16 opérations en 4 ans, avec une régularité de métronome et une rentabilité qui ferait pâlir bien des investisseurs : 200 à 250k€ de marge par an, sans presque jamais faire de travaux. Oui, tu as bien lu !

Dans cet épisode, tu vas découvrir :

• 🔧 Comment créer de la valeur sans faire de travaux
• 🧠 Son arme secrète pour dérisquer au max ses opérations
• 🏡 Pourquoi les villages offrent parfois plus de demandes que les villes
• 🏛 Son approche ultra maline pour négocier avec les mairies
• 📈 Comment il a réalisé un x2 sur une opération (et les galères qu’il a dû affronter pour y arriver)

Louis, c’est la preuve qu’on peut réussir sans bling-bling, avec méthode, bon sens et pas mal de flair. Si tu veux un shot d'inspiration sans bullshit, cet épisode va clairement te parler.

👉 Et si toi aussi tu veux professionnaliser ton activité de marchand de biens, check l’offre spéciale du Cercle MDB et rejoins-nous aux Work Days de décembre ! Toutes les infos ici : investisseurs40.com/cercle

🔗 Place à l’épisode, bonne écoute !

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🎧 Penser comme un investisseur data-driven avec Lior Pardo

Quand on pense investissement locatif, on pense souvent fiscalité, financement ou travaux... mais la vraie différence, elle se joue dans la donnée.

Dans cet épisode, on part en immersion avec Lior Pardo, cofondateur d’Investirdanslancien.fr, une plateforme qui accompagne les investisseurs immobiliers avec des projets clé en main — et surtout une approche ultra data.

Lior partage avec nous comment il utilise les données au quotidien pour sécuriser, optimiser et rentabiliser les projets :

📍 Comment identifier les bons secteurs d’investissement (même à distance)
🛠️ Comment fiabiliser un budget travaux et anticiper un DPE contraignant
💶 Comment estimer un loyer réaliste pour éviter la vacance locative
📊 Et comment les données macro (emploi, démographie, urbanisme) influencent les prix

On décortique aussi plusieurs cas concrets d’investissements à Paris, Rouen, Marseille, Cannes ou encore dans le Nord — avec à chaque fois les bonnes pratiques, les pièges à éviter et les outils utilisés pour gagner du temps et réduire le risque.

Un épisode très concret et plein de valeur, à écouter si tu veux apprendre à penser comme un investisseur data-driven. 💡

👉 En bonus : -10 % sur Moteur Immo, l’outil pour repérer plus vite les bonnes affaires : investisseurs40.com/moteur

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🎧 Investir dans la terre : rendement, résilience et agroécologie avec Vincent Kraus (Fève)

Pourquoi parler d’agriculture dans un podcast sur l’investissement ? Parce que la terre nourrit non seulement nos assiettes… mais aussi notre réflexion sur le long terme. 🌱

Dans cet épisode passionnant, on part à la rencontre de Vincent Kraus, ancien banquier d’investissement devenu entrepreneur engagé. Il a cofondé Fève, une foncière agricole à impact, qui achète des terres pour permettre à de jeunes agriculteurs de s’installer en agroécologie.

Avec lui, on explore :

🌾 Les mécaniques et les enjeux du déclin agricole en France,
📉 Pourquoi le nombre d’exploitations a été divisé par 4 en 50 ans,
👨‍🌾 Le nouveau visage de l’agriculture : reconversions, projets à impact et diversité,
💶 Le modèle d’investissement de Fève : rendement modéré mais stable, avec un vrai impact terrain,
💡 Et ce que tout investisseur peut apprendre de la résilience entrepreneuriale des agriculteurs.

Un épisode inspirant, qui fait le pont entre sens, investissement, et avenir. Si tu veux mettre ton argent au service du vivant sans sacrifier la rentabilité, cet épisode est pour toi.

Bonne écoute ! 🙌

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