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50 € de taxe foncière par an et 0 impôt sur les loyers d'habitation. Lara vit à Buenos Aires depuis 15 ans, elle garde six appartements en France, et elle répond sans vendre du rêve : l'eldorado des Français se situe-t-il vraiment en Argentine ? 🇦🇷

Troisième passage de Lara au micro, et cette fois on ne refait pas l'histoire de la mallette de billets. On compare les deux systèmes, chiffres à l'appui.

Elle a dit bye bye patron en mars dernier, après huit ans dans la même structure. Six appartements en France, deux en Argentine, et une vente en cours pour financer sa résidence principale à Buenos Aires.

On rentre dans le concret de la gestion à 12 000 km : pourquoi une conciergerie à 23 % plus TVA plus ménage ne laissait que 16 € sur une nuit à 80 €, et comment un appartement censé être vide s'est retrouvé avec cinq patrouilles de police et les pompiers à l'échelle devant la façade.

Elle donne aussi les vrais chiffres de sa vente : 72 500 € en 2021, 640 € de loyer, un prêt à 1,3 %, 200 € de cashflow, affiché aujourd'hui à 110 000 € avec 40 000 € de crédit restant. Et le casse-tête de l'imposition en non-résidente hors Europe, un sujet sur lequel même les comptables ne s'accordent pas.

Côté argentin, on regarde ce que Javier Milei a réellement changé pour un propriétaire : la loi sur les loyers supprimée, un bail redevenu un contrat entre particuliers avec la monnaie et l'indice de votre choix, et l'exonération d'impôt sur les loyers d'habitation.

Lara nuance, et c'est ce qui rend l'épisode utile : Buenos Aires n'est plus la ville pas chère qu'on imagine, un salaire de cadre y tourne entre 2 000 et 3 000 $, une résidence principale coûte environ 150 000 $, et l'exonération formalise surtout ce que tout le monde faisait déjà.

🚀 Au programme :

• Le quiz France contre Argentine : impôts, sécurité, paperasse, médecins, retraite

• 80 € la nuit, 16 € dans la poche : pourquoi elle a arrêté la courte durée

• Le faux squat, cinq patrouilles de police pour au final zéro action

• 72 500 € en 2021, affiché 110 000 € : quand vendre un bien qui marche

• Non-résident : trois statuts d'imposition et aucune réponse claire

• 50 € de taxe foncière par an et 0 impôt sur les loyers longue durée

• Un studio payé 40 000 $ cash qui sort 1 000 $ de revenus par mois

• La Patagonie du 1er au 14 novembre 2026 : glaciers, baleines et pingouins de Magellan

🇦🇷 Le voyage de Lara en Argentine et en Patagonie, du 1er au 14 novembre 2026, dont on parle en fin d'épisode : https://experiences.wayrapatrimonio.com

🎧 Nouvel épisode chaque mercredi à 7h. Abonne-toi pour ne pas rater les prochains témoignages chiffrés d'investisseurs.

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🤖 Le programme Claude Cowork pour investisseurs, dont on parle dans l'épisode : www.grosbillets.com/claude

📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

J'ai les appartements, j'ai les loyers, mais comment je récupère l'argent un jour ? C'est la question que personne ne pose publiquement en immobilier, et c'est tout le sujet de cet épisode solo. 💶

On parle fiscalité, PEA, assurance-vie et impôt, parce que c'est là que se joue votre sortie. Le PEA est plafonné à 150 000 € de versements et vous sort à un taux d'imposition sans commune mesure avec la tranche marginale plus les prélèvements sociaux que vous payez sur des loyers imposables. Sur l'assurance-vie, un point que beaucoup ignorent : en cas de retrait, la fiscalité ne porte pas sur la totalité du retrait, mais sur la seule part de gain. 📊

Je pose d'abord le diagnostic : votre levier bancaire baisse chaque année pendant que la taxe foncière monte et que vos amortissements réintégrés alourdissent la facture finale. Puis je déroule la carte complète des ETF : le socle World et All-World, les ETF éligibles PEA, l'indice ACWI dans lequel j'investis en ce moment, l'ETF à 0,03 % de frais, les briques pour sortir du biais américain (World ex-USA, S&P 500 Equal Weight, Stoxx Europe 600, zone euro pure sans risque de change), où parquer sa trésorerie avec un ETF monétaire overnight, et l'astuce que la plupart des détenteurs de PEA ignorent pour placer du cash à l'intérieur du PEA sans faire de retrait. 🧭

On regarde aussi ce qui coûte cher : 34 % du S&P 500 concentrés sur sept sociétés, le S&P 500 qui affiche +17,88 % en dollars mais +3,6 % en euros sur 2025, le ratio de Shiller à 40 aux États-Unis contre 20 en Europe, l'obligataire d'État à -9,9 % sur cinq ans pendant que le MSCI World faisait +83 %, et les thématiques à la mode qui ont détruit du capital : hydrogène -50 % sur cinq ans, énergies renouvelables -87 % de pire chute, cloud -45 %, luxe +2,4 %. ⚠️

Et enfin le chemin chiffré : 2 900 € par mois sur 10 ans, 960 € par mois sur 20 ans, ou bien on branche le moteur immobilier directement dedans. Un bien acheté 98 000 € et revendu 138 000 € m'a laissé 60 000 € nets avec l'amortissement du capital : ces 60 000 € peuvent peser près de 200 000 € plus tard et diviser par deux l'effort mensuel. 🚀

Deux moteurs qui travaillent en même temps, l'immobilier et la bourse. Une fiscalité plus douce. Un capital qui peut vous suivre si vous quittez la France. Et une gestion qui tient en 15 minutes par an. 🎧

Cet épisode est la suite logique de « La fusée vers le million » : on avait construit la fusée, aujourd'hui on parle de la mise en orbite. Rien de ce qui est dit ici n'est un conseil en investissement.

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À force d’entendre les mêmes ratios sur Instagram ou dans les bouquins, on finit par les prendre pour des lois mathématiques. 🛑 Pourtant, entre la théorie et la réalité d’un investisseur qui gère des dizaines de lots, il y a souvent un gouffre. Dans cet épisode solo, je mets ma casquette de financier pour déconstruire les chiffres que tout le monde répète... souvent à tort ! 🧐💸

L’idée n’est pas de vous donner des conseils de débutants, mais de confronter ces "vérités" à la réalité du terrain et de la gestion de fortune. 🚀📈

Au programme de cet épisode :

• L’hérésie de la règle des 4 % : Pourquoi ce calcul est le meilleur moyen de vous décourager inutilement et pourquoi elle est inadaptée en Europe. 📉❌
• Exploser le plafond des 35 % d’endettement : Comment continuer à actionner le levier bancaire quand le HCSF semble vous bloquer. 🏦💥
• Le piège de la rentabilité à deux chiffres : Pourquoi chasser absolument le 13 % de rendement peut ruiner la liquidité et la revente de votre patrimoine. 🏠⚠️
• La réalité du million d'euros : Entre ceux qui pensent que c’est le Graal et ceux qui disent que "ce n’est rien", on remet l'église au milieu du village. 💎💰
• Bourse et fiscalité : On parle PEA, Flat Tax et pourquoi l’obsession des dividendes est souvent une erreur stratégique et fiscale. 📊⚖️
• Résidence principale et cashflow : Pourquoi votre RP reste votre meilleur outil de création de capital et pourquoi le cashflow positif n'est pas l'alpha et l'oméga. 🏠✨
• Les faux débats sur les dépenses : Pourquoi changer d’iPhone ou boire un café ne vous empêchera jamais d’être libre, contrairement aux mauvais choix de leviers. 📱☕️
• Épargne de précaution et risques réels : Pourquoi compter en "mois de salaire" est une aberration pour un entrepreneur ou un investisseur chevronné. 🛡️🔥

Un épisode dense pour sortir des sentiers battus, arrêter de suivre la masse et piloter vos actifs avec une vision beaucoup plus pragmatique. Bonne écoute ! 🎧🔥🚀

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Également, pour donner de la force à Samir, voici le lien de son livre : https://amzn.eu/d/089PzauL

Passer de facteur à un patrimoine de 20 lots en optimisant chaque ligne de son bilan, c'est le tour de force de Samir. Dans cet épisode, on va voir comment ce fonctionnaire et père de 3 enfants a utilisé l'effet de levier pour se construire un empire immobilier en partant de zéro. 🚀

On commence par la base : comment une simple résidence principale a généré 100 000 € de cash net en 5 ans pour propulser ses investissements suivants. Samir nous raconte ses erreurs, notamment le piège du Pinel qu'il a dû pivoter en urgence en LMNP pour sauver sa rentabilité et s'adapter à sa fiscalité. 📈

Mais là où l'épisode devient passionnant pour les investisseurs, c'est sur sa stratégie d'accélération brutale 🔥: 

• L'arbitrage et le crédit long terme : L'utilisation du financement sur 25 ans pour acquérir 120 000 € de SCPI via des montages spécifiques (CFCAL). 📈
• L'immeuble de rapport à 13 % : Son « coup de poker » pour sécuriser un immeuble de 7 lots en faisant une offre au-dessus du prix, sans visite, pour battre la concurrence.👊
• Le Hack de la RP gratuite : Le montage final pour acquérir une maison à 1 million d’euros en région parisienne, intégralement autofinancée par un cabinet médical de 4 praticiens attenant. 🏠🩺

Un épisode dense en chiffres et en stratégies d'exécution pour ceux qui veulent passer à la vitesse supérieure. Bonne écoute ! 🎧

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Mon programme sur la fiscalité immobilière : www.grosbillets.com/fisca

Avoir 20 ans de recul sur ses propres investissements, c’est un luxe assez rare pour être souligné ! ⏳ Cette semaine, je reçois Sara qui a acheté ses premiers parkings à l’âge de 18 ans et qui, depuis, a exploré quasiment toutes les strates de l’immobilier : du studio à la division de plateaux bruts, jusqu’à la création de cabinets paramédicaux. 🏥🏘️

Ancienne banquière en gestion de patrimoine en France puis en Suisse, Sara nous apporte une vision très "chiffrée" et analytique du métier. On ne va pas faire de la théorie, mais parler de l'évolution concrète des loyers sur deux décennies et des arbitrages nécessaires pour durer sans s'épuiser. 🧠💰

Au programme de l'épisode :

• L'évolution du marché du parking : Comment ses loyers sont passés de 80€ à 180€ en 20 ans et pourquoi c'est l'actif "zéro travaux" par excellence. 🚗💨
• Le pivot stratégique post-Covid : Pourquoi elle a décidé de transformer ses Airbnb et ses colocations en baux longue durée familiaux pour gagner en sérénité et en stabilité. 🏠💤
• 🇨🇭Le modèle bancaire suisse : Tout comprendre sur l'hypothèque où l'on ne remboursepasle capital ! Une stratégie redoutable pour maximiser son cash-flow immédiat. 💸
• Division de plateaux & Transformation : Comment elle a créé de la valeur en divisant des surfaces brutes et en changeant la destination de certains biens. 🛠️✨

Un échange dense sur la réalité d'un parc immobilier qu'on gère sur le long terme. À consommer sans modération par tous ceux qui veulent sortir des sentiers battus pour structurer sérieusement leur patrimoine ! 🏎️💨✨

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Exploiter sa résidence principale pour en faire un levier de richesse net d’impôts, c’est le sujet de la semaine avec mes deux invités, Mehdi et Nico du podcast "Riche d'Expériences". 🏠🔥

On commence par les débuts "hardcore" de Mehdi qui finançait ses premiers apports avec un job plutôt atypique dans les backrooms du Marais 🧼💸, avant de basculer dans la cour des grands. On voit comment il a généré 72 000 € de profit net sur sa première maison squattée sans même poser un parpaing, simplement en jouant sur l'urbanisme et la validation d'un permis de construire. 🏗️📈

Au programme de cet échange entre investisseurs qui n'ont pas froid aux yeux :

• L'optimisation technique : Les secrets du "souplex" et de la fenêtre anglaise pour créer de la surface habitable valorisable là où les autres ne voient que des caves sombres. 🕳️🏢
• L’offre "massacrée" : La stratégie de Nico pour débusquer des biens avec 100k € de baisse de prix et sortir des plus-values de 240 000 € après travaux. 🔥🔥🔥
• L’exploitation hybride de la RP : Comment transformer son garage, son sous-sol en salle de sport ou louer des parkings pour effacer totalement son crédit immobilier. 🏋️‍♂️📦
• Cap sur l'international : Pourquoi ils délaissent certains secteurs français pour la division foncière et le marchand de biens sur l’île de Madère. 🇵🇹🏝️

On aborde aussi sans tabou la psychologie de l'investisseur : la gestion du mode "All-in", la solitude du leader face aux imprévus de chantier et l'impact de ce mode de vie sur la famille et le couple. 🚧💔

Un épisode dense, réservé à ceux qui veulent arrêter de voir leur RP comme un passif et commencer à la piloter comme un actif de marchand de biens.

Bonne écoute à tous ! 

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Non, ce n'était pas mieux avant. On entend souvent dire que l'immobilier était « donné » pour les générations précédentes, mais est-ce qu'on a vraiment envie de revenir aux taux d'intérêt à 16 % et à la gestion de baux sur papier carbone ? 🏠📉

Dans cet épisode solo, je démonte les mythes sur le passé pour vous montrer pourquoi vous êtes à la meilleure époque pour bâtir votre patrimoine. On rentre dans le dur avec des sujets très spécifiques :

• Le dossier DPE : Pourquoi je considère que c'est un véritable « brainwashing » et comment j'arbitre actuellement mes appartements à Metz et dans le Haut-Rhin malgré les contraintes énergétiques. 🧼🧠
• Le levier des ETF : Comment passer en autopilote sur les marchés financiers. Je vous explique pourquoi nos parents n'auraient jamais pu acheter le marché mondial en un clic et comment utiliser l'avance sur titres pour financer vos prochains coups immobiliers. 💹🚀
• L’IA et la gestion 2.0 : De la signature électronique aux outils d'IA pour analyser vos PV d'assemblées générales. Aujourd'hui, on gère des dizaines de lots depuis son canapé ou l'autre bout du monde, une prouesse impossible il y a 20 ans. 💻
• Arbitrage de vie & Mobilité : Pourquoi l'accès au savoir (YouTube, podcasts, réseaux) et la fin du roaming changent radicalement la donne pour un entrepreneur moderne. 🌍

On fait également un point sur mes actualités : les visites de mes biens en vente et nos prochains rendez-vous physiques à Pau, Chartres et le Mastermind de Strasbourg. 🤝

Arrêtez de pleurer sur l'époque des autres et exploitez la vôtre. Bonne écoute ! 🎧

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S’affranchir des codes de l’immobilier résidentiel classique pour aller chercher de la rentabilité brute à 14% en zone artisanale : c’est le pari réussi de Yoan. Dans cet épisode, il nous détaille comment il a piloté la construction d’un bâtiment industriel de 400 m² pour un coût de revient défiant toute concurrence : 500 €/m². 🏗️📉

En supprimant tous les intermédiaires et en s'appuyant sur ses compétences de métallier, Yoan a monté un projet hybride audacieux : une résidence principale de 100 m² couplée à un espace d’exploitation pro sur une même parcelle. 🏡💼 Nous décortiquons ensemble la complexité de ce montage, notamment l'utilisation d'une SCI à l'IS avec option TVA, levier indispensable pour optimiser ce type d'actif et récupérer la taxe sur les travaux. ⚖️🏦

Au programme de cet épisode très concret :

• Le foncier mixte : Comment dénicher et exploiter un terrain en zone d'activité pour y loger sa famille et son business tout en maîtrisant le foncier. 🗺️📍
• La stratégie "Zéro Intermédiaire" : Les secrets pour construire à 500 €/m² en gérant soi-même le terrassement, la maçonnerie et le montage du bâtiment. 🚜🧱
• Division et cash-flow : Créer des cellules de 60 et 120 m² pour maximiser la souplesse locative et générer des revenus immédiats. ✂️💵
• Ingénierie financière : Le passage du crédit résidentiel au prêt professionnel sur 15 ans et la gestion stratégique des flux de trésorerie. 💳📊
• Passage à l'échelle : Sa diversification avec l'acquisition d'un lot de 4 appartements en LMNP à distance et le lancement d'une nouvelle activité de self-stockage en exploitation directe. 🏘️📦🪜

Un épisode dense en chiffres, en logistique et en arbitrages financiers pour ceux qui veulent comprendre les rouages de l'immobilier industriel et sortir des sentiers battus. 🔌🔧

Bonne écoute ! 🎧🔊

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Est-ce qu'une voiture est forcément un gouffre financier ? Pas si on l'aborde avec une mentalité d'investisseur chevronné. Dans cet épisode, je vous dévoile la stratégie précise que j'applique depuis 10 ans pour rouler en Allemande : Audi, Porsche ou Mini à coût quasi nul, voire en dégageant une plus-value. L'idée est simple : on ne cherche pas une voiture, on cherche un marché. 📊

Nous allons voir comment transposer les réflexes de l'immobilier au monde de l'automobile pour optimiser votre patrimoine global. 🚗💨

Au programme de l'épisode :

• La stratégie de la VAN : Comment calculer le coût de détention réel (achat, entretien constructeur, revente) pour viser le point zéro. 💨
• Sourcing et Psychologie : Pourquoi je fuis les garages et pourquoi l'analyse du profil du vendeur particulier est plus importante que la voiture elle-même. 👤
• L'Investisseur Augmenté : Comment j'utilise l'IA (Claude et ChatGPT) pour construire des tableaux comparatifs de cotes et rédiger des messages de négociation qui font mouche. 🤖
• Arbitrage de trésorerie : Pourquoi mettre 100 000 € dans un véhicule est une erreur stratégique face à la performance des ETF ou à l'effet de levier des apports immobiliers. 📈
• Update terrain : Signature de compromis en LCD et retour d'expérience sur la gestion des impayés via la GLI. 🏠

Je vous rappelle que l'Académie des Gros Billets ferme ses portes le19 juillet. C'est le moment de récupérer tous mes programmes (Immo, Bourse, Fiscalité, Négociation) avec le bonus exclusif sur le plan ETF pour automatiser votre retraite. 🚀

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De -4 000 € à plus d'un million de patrimoine net, il n'y a pas de secret, il y a un plan À SUIVRE ! Dans cet épisode solo, je vous détaille ma stratégie de la fusée pour atteindre ce palier symbolique, mais surtout pour comprendre comment passer chaque étage technique sans caler en plein vol. 🚀

On commence par l'étage zéro : l'optimisation des revenus et l'utilisation de l'IA (Claude, Perplexity) comme copilote pour doper votre productivité et vos recherches de biens. Pour arracher la fusée du sol, on s'attaque au gros morceau : le levier bancaire massif. 🏦 Je vous explique comment j'ai explosé la limite théorique des 35 % d'endettement pour lever des sommes à sept chiffres et pourquoi l'immobilier reste le booster le plus puissant quand on part de zéro.

Au programme de cet épisode :

• Le modèle 'Starlink' : Comment créer des side business (livres, conciergerie) pour rassurer votre banquier et injecter du cash-flow immédiat dans votre capacité d'emprunt. 💸
• La mise en orbite via la Bourse : Ma stratégie pour basculer progressivement un parc immobilier vers les ETFs afin de profiter des intérêts composés sans les contraintes de gestion locative. 📈
• L'ordinateur de bord et l'IA  :Les outils concrets que j'utilise pour analyser la rentabilité et gérer mes dossiers bancaires avec une précision chirurgicale.
• Retours d'expérience bruts : Mes erreurs sur le crowdfunding, les investissements hasardeux dans les startups et l'impact financier réel d'une séparation sur une trajectoire de croissance. ⚠️

Pas de théorie, que de l'exécution et des chiffres. Je vous laisse savourer ce plan de vol ! 🛰️

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Pour contacter Thibaud :

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Aujourd'hui, on se retrouve pour un épisode "update" avec Thibaud Aimé, deux ans après son premier passage. On ne fait pas de théorie, on plonge directement dans la réalité d'un investisseur qui gère plus d'un million d'euros d'encours et qui n'hésite pas à bousculer ses propres stratégies. 🏦

Thibaud nous partage son virage stratégique : pourquoi il a décidé d'arbitrer son parc immobilier pour délaisser ses actifs à pur cash-flow en zones éloignées au profit du "semi-patrimonial". Nous abordons également la notion d'enrichissement latent et pourquoi un effort d'épargne de 200€ peut s'avérer être un excellent calcul sur le long terme. 📈

Au programme de cet échange sans langue de bois :

• Gestion de crise technique : Le cas pratique d'une poutre maîtresse fendue découverte après signature. Comment Thibaut a géré ce péril avec la copropriété et une injection de résine à 15 000€. 🛠️
• Ingénierie bancaire : Comment convaincre une 8ème banque après 7 refus, même avec des taux à 3,8% et sans avoir 3 ans de bilans. 🏦
• La stratégie des contreparties : Assurance-vie, épargne programmée et PNO, ou comment rassurer son banquier pour continuer à lever de la dette. 💳
• Diversification : Pourquoi Thibaut intègre désormais le DCA en bourse et en crypto à côté de ses investissements immobiliers. 📊

Thibaud nous présente aussi le modèle d'Artae Immobilier, sa structure d'accompagnement clé en main, et nous offre un retour transparent sur son projet d'expatriation aux USA. 🎧

Note : Une remise de 500€ sur les honoraires d'Artae est proposée aux auditeurs du podcast, tous les détails sont en fin d'épisode ! 🎁

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Si vous écoutez encore des podcasts qui vous disent d'économiser sur votre café pour acheter une place de parking, vous avez 10 ans de retard. Cette semaine, je reçois Frédéric, alias Fred de Compiègne. Il a démissionné de son poste de cadre dirigeant pour dire BYEBYEPATRON et acheter 60 lots en seulement 6 ans. 📈🏢🚀

Pourquoi cet épisode est une mine d'or :

• L’Art de l’Immeuble de Rapport : Fred explique pourquoi il a abandonné l'achat du ‘’studio pour débuter’’ pour se concentrer sur les bâtiments entiers. C'est le seul moyen de scaler sans y passer 30 ans. 🚀
• L’Industrialisation de la Gestion : Vous gérez encore vos visites ? Fred a horreur de perdre son temps. Il a mis en place un système de vidéo-visites qui lui permet de ne se déplacer que pour la signature. 📹
• Le Financement GROSSE OPÉRATION : On parle de différés total, de banques pour marchands de biens et de comment faire sauter le verrou des 35% d'endettement quand on n'a plus de CDI. 📈
• Le Projet Rent2All : On décortique son nouveau bébé. Un SaaS qui permet de monétiser les caves, les parkings et les granges inutilisées. C'est le "Last Mover Advantage" appliqué au stockage. 🤖

Le temps est la ressource qui vaut le plus cher. Fred vous montre comment l'économiser pour maximiser vos bénéfices.💸 💸 💸

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🤖 Le programme Claude Cowork pour investisseurs, dont on parle dans l'épisode : www.grosbillets.com/claude

📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

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Lever de la dette par tous les moyens pour bâtir un écosystème solide : c’est la stratégie "carrée" d’Aurélie. Pour rassurer les banques, elle n’a pas hésité à reprendre des jobs de femme de ménage en château afin d’activer la magie du levier. Une étape nécessaire qui lui a permis de passer à la vitesse supérieure. 🤯

Dans cet épisode, on entre dans le vif du sujet avec la revente de son bar à chocolat. Elle nous explique comment elle a géré la sortie de son commerce avec un chèque de 50 000 € à la clé, malgré la période Covid. On aborde ensuite un dossier souvent complexe : l’héritage immobilier. Aurélie nous partage son expérience sur une villa de famille en indivision entre la France et l’Italie, avec des frais de succession grimpant à 70 % et les astuces pour décaler les paiements au fisc. 📝

On fait également un saut au Portugal, à Porto, pour analyser un investissement clé en main : un appartement acheté 180 000 € qui a pris 70 000 € de valeur en seulement 12 mois. 🇵🇹

Enfin, Aurélie nous dévoile les coulisses de son business actuel : l'arbitrage Amazon FBA. Elle nous explique comment elle génère plus de 20 000 € de chiffre d'affaires mensuel en automatisant sa logistique (Prep Center) pour n'y passer que 20 heures par semaine. 📈📈📈

Au programme de l’épisode : Stratégie de financement (utiliser des jobs alimentaires pour lever de la dette bancaire), business Physique et digitale, immobilier au Portugal …

Un épisode riche en chiffres et en cas pratiques pour ceux qui veulent comprendre le "nerf de la guerre" entre trésorerie, immobilier et business en ligne. Bonne écoute ! 🎧🍫📦

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Passer d'un salaire de cadre à 4 000 € net à la liberté totale grâce à un système immo ultra-optimisé, c'est le sujet du jour avec Gaël. 🚀

Après 10 ans en cabinet de conseil à "décrocher la lune" pour des clients du CAC 40 au prix de semaines de 60h, Gaël a décidé d'inverser la vapeur. Son premier coup de maître ? Le hack de la résidence principale. Avec seulement 5 000 € de travaux, il a créé un logement indépendant qui génère aujourd'hui 20 000 € par an sur Airbnb, couvrant ainsi l'intégralité de son crédit et de ses charges. Résultat : il vit gratuitement. 🏠💸

Mais il ne s'est pas arrêté là. Gaël nous explique comment il a acheté une ruine totale pour 90 000 € et l'a transformée seul pour économiser près de 100 000 € de main-d'œuvre, créant au passage deux duplex qui sortent 3 200 € de revenus par mois. Aujourd'hui, il passe à la vitesse supérieure avec un nouvel immeuble de 250 m² visant 28 % de renta brute !

Au programme de l'épisode :

• Le hack ultime pour vivre gratuitement dans sa RP et booster massivement son épargne 📈
• Pourquoi choisir l'auto-rénovation totale pour ses premiers projets et comment "créer" son propre apport de 100k€ 🛠️
• La logistique de chantier : l'erreur des 80 allers-retours en Audi A4 et l'importance d'un écosystème d'outils unique (DeWalt) 🧰
• Son nouveau projet d'immeuble : viser 100k€ de CA annuel avec 4 LCD thématiques (dont une cinéma room) et un local commercial 🎥
• Ce qu'il faut impérativement déléguer pour sécuriser son patrimoine (spoiler : l'eau est votre pire ennemie) 💧

Si tu cherches le courage de poser ta démission et de reprendre ta vie en main, suis ce podcast. Bonne écoute.🎧🔥

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Derniers instant pour profiter du tarif de lancement de Claude Cowork pour investisseurs : arrête de faire le travail d'un stagiaire - derniers jours avant augmentation des tarifs. 

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Cette semaine, on change de format : avec mon associé Michel, on vous ouvre nos comptes sur une opération réelle du début à la fin. 📈 On vous expose la "vie" d'un appartement de 88m² en Alsace, de l'achat en janvier 2020 jusqu'à la revente finale en mai 2026. 🗓️ L’idée ? Vous montrer comment on a générré60 000 € de profit net avec seulement 10 000 € d’apport initial, le tout avec une gestion quasi 100% passive. 🏦💰

On revient sur la négociation qui nous a permis de faire tomber le prix de 17 000 € dès la visite 📉, mais aussi sur notre philosophie de délégation totale. Pourquoi Michel n'a-t-il passé que 30 minutes dans le bien en 6 ans ? 🤔 Comment arbitrer un actif qui tourne pour réallouer son capital vers la bourse (Google, SpaceX...) ou des projets plus ambitieux ? 🚀 On vous livre les chiffres précis, sans aucune estimation : les loyers, les charges de copro, le remboursement du prêt et le virement final du notaire qui vient d'arriver sur le compte. 💳✨

Au programme de l'épisode :

• La stratégie d'achat gagnante : Comment transformer une erreur technique de l'agence sur un parking en une baisse de prix immédiate. 📉
• Zéro travaux, zéro affect : Pourquoi nous privilégions les biens simples et "propres" pour optimiser le ratio "temps passé / enrichissement". 🛠️🚫
• La réalité de la gestion déléguée : Bilan d'une exploitation avec seulement deux locataires en 6 ans et un gestionnaire qui s'occupe de tout. 📞🏢
• L'arbitrage financier : Pourquoi vendre un bien rentable aujourd'hui pour aller chercher de la croissance ailleurs. 🔄🏦
• Analyse du ROI : 500% de profit sur les fonds propres investis, on refait le calcul ensemble à l'euro près. 📊🔥

Un épisode jugé "pépite" pour ceux qui veulent arrêter de collectionner les lots pour le plaisir et commencer à gérer leur patrimoine comme de vrais entrepreneurs. Bonne écoute ! 🎧🎙️🔥

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« Vous avez du capital, du patrimoine, des revenus et pas de temps à perdre. Ce qu’il faut, ce n’est pas un rêve de plus. C’est quelqu’un qui comprend vos chiffres et vous aide à décider sereinement. » Prenez un appel pour avancer https://www.grosbillets.com/appel-decouverte

Lien pour l’événement Brumath dimanche au bord de l’eau entre investisseurs 19.07.26 : https://www.fun-parc-brumath.fr/?g-path=%2Fcart%2Factivities%2FXFfrWGlSbYse7Q5hd3PjU90vLwBpKx84mtnD

250€/mois en abonnements IA : Pourquoi c'est mon investissement le plus rentable en 2026 🚀💰

Dans cet épisode solo, je mets les pieds dans le plat sur un sujet qui divise encore trop d'investisseurs : le budget consacré à l'Intelligence Artificielle. 🎙️ Alors que certains hésitent à payer 20 $ par mois, je vous explique pourquoi je dépense environ 250 € mensuels pour mon "stack" technologique et comment ce levier me permet de gérer des dizaines de lots tout en voyageant 3 mois par an. 🌍✨

On ne parle plus ici de "gadgets" pour rédiger des mails, mais d'une véritable ère de l'exécution. ⚡ Je vous partage mes usages concrets et "carrés" qui font la différence sur le terrain :

• Claude & Cloud Co-Work : Ma plus grosse rupture technologique. Je vous raconte comment mon "bras armé" a téléchargé mes factures SFR, classé des dossiers de copropriété en vrac et créé un dossier de vente tellement pro que les acheteurs (et le notaire) n'en revenaient pas. 📂📈
• Perplexity Pro : Pourquoi j'ai totalement abandonné Google pour mes recherches juridiques. 🔎⚖️ Trouver un décret précis sur l'ameublement ou analyser un règlement de copropriété complexe se fait désormais en quelques secondes, sans subir le SEO pollué de Google. 🚫
• Manus AI : Mon outil de prédilection pour une rédaction pro sans aucune "hallucination", essentiel pour conserver mon style dans mes échanges les plus sensibles. ✍️✨
• Fireflies : Comment je transforme mes transcriptions d'appels en "avatars clients" pour affiner mon closing et déléguer la création de mes contenus de podcast à mon assistant. 🎧📊

L'IA n'est pas là pour vous faire gagner quelques minutes, mais pour augmenter radicalement la qualité de votre travail et libérer votre énergie pour ce qui compte vraiment : la relation humaine et la négociation. 🤝🔥

Que vous soyez dans ma tranche d'âge, entre 30 et 50 ans, c'est aujourd'hui que se crée votre "edge" technologique. Si tout le monde est en voiture, ça ne sert à rien de continuer à pédaler. 🏎️💨

Au programme de l'épisode :

• Le détail de mes factures IA : qu'est-ce qui vaut vraiment le coup ? 💶
• Comment j'utilise ChatGPT pour piloter mes prestataires à distance. 📲
• L'analyse financière "vendre ou garder" : créer ses propres outils avec Claude. 📊
• Pourquoi la relation humaine devient le luxe ultime dans un monde automatisé. 💎

Bonne écoute ! 👋

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Blinder ses opérations pour dormir sur ses deux oreilles, c'est un peu le leitmotiv de Nicolas. 😴 Après avoir exercé pendant 10 ans comme commissaire de justice associé (ce qu'on appelait huissier) puis a subi une séparation compliquée qui a duré 2 ans et qui a coûté 300K 🚩.

Aujourd'hui, Nicolas navigue entre ses propres opérations de marchand de biens et le développement de QALIMO, un outil de gestion locative qui encadre déjà plus de 12 000 biens. 🚀 Dans cet épisode, on laisse de côté la théorie pour rentrer dans le dur du juridique et de la maîtrise du risque. 🛠️

Au programme de cet échange :

• Sécuriser ses chantiers :Pourquoi la technique de la photo avec le journal du jour ne vaut RIEN devant un juge. ❌📸
• La réalité du contentieux locatif : Pourquoi une expulsion prend réellement 24 mois, coûte environ 4 000 € 💸 et comment la réforme Visale du 1er janvier 2026 change radicalement la donne. ⚠️
• Les responsabilités du marchand de biens :Entre l'obligation de conseil sur la défiscalisation (Malraux, Denormandie) et le risque de voir sa marge mangée par une TVA mal anticipée. 📉💰
• L'aventure Qalimo : Comment Nicolas a créé l'outil qu'il manquait pour automatiser la gestion de ses propres lots. 💻📱

Un épisode ultra complet, conçu pour ceux qui veulent professionnaliser leur approche et maîtriser les règles du jeu pour éviter les sorties de route. 🏛️💪📈

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Cette semaine, je reçois Charlotte et Alexis, un couple passionnant qui a décidé de maximiser le levier frontalier pour bâtir un patrimoine solide entre le Jura, Belfort et la Haute-Savoie. 🇨🇭🇫🇷

On rentre tout de suite dans le feu de l’action : comment gérer l'incendie total de son immeuble de rapport alors que l'on est à 7 000 km de là pour courir le marathon de Chicago ? Alexis nous explique comment il a transformé ce "worst case scenario" en une opportunité patrimoniale majeure grâce à l'intervention d'un expert d'assuré et 28 mois de procédures. 🔥🏢

Nous décortiquons également l'ingénierie financière nécessaire quand on investit en couple :

• Financement et statut dit ‘’précaire’’ : Comment Charlotte a réussi à lever des fonds en étant intérimaire, et les critères des banques face aux salaires SUISSES (même en tant qu’intérimaire, oui). 🏥💰
• Logistique immo en couple : La répartition précise des charges quand on emménage dans la RP de l'autre et l'intérêt de la SCI pour protéger sa capacité d'emprunt future.🕵️‍♂️
• Le pivot stratégique vers le neuf : Pourquoi ils délaissent aujourd'hui l'ancien à rénover pour se positionner sur de la VEFA en station à 7 200 € / m². 🏔️✨

On parle aussi deTVA, de fiscalité LMNP vs SCI, et de la réalité du marché immo en zone frontalière, où le marché est très différent du reste de la France 🇫🇷 !

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Bourse : Transformez chaque centime en gros billets !

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Appliquer la rigueur de la finance de haut niveau à l'immobilier pour en extraire la performance maximale : c'est exactement ce que fait Benoît. Ancien auditeur parisien exilé sous le soleil du Sud, il a troqué les process de grands groupes pour une stratégie d’investissement ultra-carrée. 📈

Dans cet épisode, on ne survole pas les sujets, on rentre dans le moteur. Benoît nous explique comment il a réussi à faire exploser le plafond des 35% d'endettement en présentant un dossier bancaire de 15 pages retraçant 10 ans de gestion d'épargne. Quand on parle le langage du banquier, on garde son cash et on avance plus vite. 🏦

On décortique également sa stratégie de colocation sur des T4 et ses astuces techniques, comme l'installation d'une salle de bain dans un placard pour booster la rentabilité tout en préservant une revente facile à une famille. Mais le point le plus technique reste son achat auprès d'un bailleur social: comment il a négocié 30 000 € sous le prix du marché et sa méthode pour faire sauter les clauses anti-spéculatives avant la signature. 🏗️

Enfin, on fait un gros focus sur l'investisseur « augmenté » par l'intelligence artificielle. Benoît nous partage ses workflows concrets pour gagner des dizaines d'heures de recherche :

• Scraper les avis Airbnb de tout un secteur pour évaluer la sécurité et la propreté d'un quartier avant d'acheter. 🕵️‍♂️
• Utiliser Perplexity et Gemini pour auditer ses devis travaux, vérifier le prix des matériaux et le coût horaire des artisans. 🛠️

Un épisode dense, ultra-technique et riche en leviers concrets pour ceux qui veulent optimiser chaque ligne de leur patrimoine. Bonne écoute ! 🎧🚀

Pour contacter Benoit : https://www.instagram.com/investis_sur

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Investir en bourse avec méthode et bon sens.

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Faire travailler les machines pour ne plus avoir à travailler soi-même.C’est le résumé du parcours d'Élise, entrepreneuse multicasquette que je reçois cette semaine. 🧺🏢

On parle dechiffres. Élise nous décortique le business model de lalaverie automatique: un ticket d'entrée entre 100k€ et 120k€, un apport dérisoire de 10%, et une trésorerie qui crache entre 1000€ et 2000€ par mois. C’est ce cash-flow massif qui lui a permis de passer à l'étape suivante : l'acquisition d'un immeuble de rapport de 280 000€ dans l'Oise. 🏗️💰

Dans cet épisode, on lève le voile sur le"Google Trigger"de l'investissement :

Comment lever de la dette pro quand les banques vous bloquent sur l'immo classique. 🏦

Pourquoi l'emplacement est le seul indicateur qui compte (piétons, voitures, commerces locomotives). 📍

La stratégie de division : Transformer un local commercial de 800€ en deux unités à 1100€ de loyer global. ✍️

La vérité sur la gestion : Entre les "soirées mousse" provoquées par les clients et l'automatisation du ménage. 🧼🫧

Élise nous prouve que lavitesse change la nature des choses. En 5 ans, elle a construit une machine à cash qui tourne 365 jours par an. Si vous voulez enfin comprendre comment utiliser le levier professionnel pour bâtir votre parc immobilier, cet épisode est votre mode d'emploi. 🚀🦾

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Lien de inscription pour le  mastermind à Hoerdt (Strasbourg) le 18.07.26 : COMPLET ! 

Lien pour l’événement Brumath dimanche au bord de l’eau entre investisseurs 19.07.26 : https://www.fun-parc-brumath.fr/?g-path=%2Fcart%2Factivities%2FXFfrWGlSbYse7Q5hd3PjU90vLwBpKx84mtnD

Francis, Loïs, Malcolm ou Dewey... Quel investisseur se cache réellement derrière vos décisions ?🧐

Cette semaine, on sort des sentiers battus pour une introspection nécessaire si vous voulez scaler votre patrimoine sans y laisser votre santé, votre temps ou votre couple. 🛋️👨‍👩‍👦‍👦

Avant de passer la famille au scanner, on fait un tour d'horizon de l'actualité technique et macro pour les entrepreneurs :

📈Bourse & IA : Entre nouveaux records et peur de la bulle, je vous explique pourquoi je continue de renforcer mes positions sur Meta et Microsoft. Retour d'expérience concret sur les coûts réels de Claude Opus(jusqu'à 2€ le prompt ! 💸) et les limites actuelles de l'IA pour générer vos tableaux de bord de flotte automobile ou immobilière. 🤖📊

✍️Pratique notariale : La fin des déplacements inutiles ? On fait le point sur la procuration notariée en visio pour vos signatures à distance. Un gain de temps précieux pour vos prochaines acquisitions ! 💻📜

Le cœur de l'épisode est dédié à l'analyse de votre psychologie d'investisseur via les archétypes de la série culte :

• 🧹Le profil Loïs : Le danger du micromanagement. Pourquoi s'acharner à tout faire soi-même (travaux, gestion, compta) est le meilleur moyen de plafonner et de s'épuiser. 🧘‍♀️❌
• 🧠Le profil Malcolm  : Le piège de la sur-analyse. Quand les tableurs Excel à 50 colonnes deviennent une excuse pour ne pas passer à l'action. 📊🛑
• 🎻Le profil Dewey : L'isolement de l'investisseur avancé. Comment gérer seul ses problématiques complexes de structure en SCI, d'arbitrage et de levier quand l'entourage ne comprend plus vos enjeux. 💎
• ✈️Le profil Francis : Les clés pour investir sereinement en France tout en réussissant son expatriation à l'autre bout du monde. 🌍

L'objectif est simple : identifier votre "angle mort" pour enfin déléguer ce qui vous bloque et passer de l'artisanat à la véritable stratégie d'actifs. 🚀

On termine avec une petite surprise créative musicale 🎵 en fin d'épisode pour récapituler tout ça. 🏰

Prenez soin de vous, de vos proches, et de vos gros billets ! 💰✨

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Lien de inscription pour le  mastermind à Hoerdt (Strasbourg) le 18.07.26 : https://www.grosbillets.com/67

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Cette semaine, je reçois un duo de choc qui prouve que l’organisation millimétrée est l’arme fatale de l’investisseur. Avec 5 enfants à charge👨‍👩‍👧‍👦, un job de routier frontalier en Suisse (42h/semaine) 🇨🇭 et un poste à l’aéroport, ils ont réussi à bâtir un parc de plus de 21 lots tout en lançant leur propre conciergerie, "La Bonne". 📦🔥

Rien n'était gagné d'avance : tout commence par un divorce et un "mauvais achat" en zone frontalière qu'il fallait sauver pour éviter la revente à perte. Résultat ? Ils ont activé le mode turbo pour transformer l'essai en une machine à cash-flow via la location courte durée (LCD). 🚀💸

Au programme de cet épisode :

• Logistique de commando : Comment Julien pilote ses chantiers 🏗️, gère ses artisans et ses commandes de matériaux directement depuis son camion entre deux livraisons.
• La stratégie de l'atypique : Zoom sur leur appartement "Monopoly" 🎲 et pourquoi viser les grands logements (8 couchages) est un levier de remplissage massif face à la concurrence.
• Déléguer pour scaler : Comment structurer une conciergerie avec des prestataires externes pour ne pas se faire dévorer par l'opérationnel. 🤝✨
• Le dogme des travaux : Pourquoi ils n'achètent JAMAIS sans rénovation lourde et leurs astuces pour "poncer" les fournisseurs (IKEA vs Leroy Merlin) sur des enveloppes de 30 000 € de matos. 🛠️🛒
• L'arbitrage stratégique : Pourquoi ils ont choisi de réduire leur parc de 21 à 19 lots pour optimiser la rentabilité et gagner en sérénité. 📈⚖️

Un épisode qui remet les pendules à l'heure sur la gestion du temps : si vous pensiez être débordés, Marion et Julien vont vous montrer qu'avec un planning "mode lycée" 🗓️ et une rigueur suisse, on peut déplacer des montagnes. 🏔️✅

Une véritable leçon de logistique terrain que je vous laisse savourer ! 🎧🔥

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Pourquoi l'Europe est le meilleur endroit du monde pour bâtir un patrimoine ?" C'est la question centrale que je pose dans cet épisode. 🎙️ Entre deux voyages aux quatre coins du globe et une vente imminente qui va faire tomber un "bon petit pactole" , j'ai voulu confronter ma vision de l'investissement avec la réalité du terrain à l'international. 🗺️

On entend souvent que la France est étouffée par les impôts, mais quand on compare lelevier bancaire unique🏦, le coût dérisoire de la santé 🏥 et la qualité de nos infrastructures (merci le TGV et les autoroutes ! 🚄💨) à ce qui se fait aux US, en Chine ou en Asie du Sud-Est, le constat est sans appel : nous sommes une génération bénie... pour qui sait utiliser les bons leviers. 📈

Au programme de cet épisode "carré-checaré" :

• Mes prochains événements physiques :Les coulisses de mon séminaire à Heurth (Strasbourg) les 18 et 19 juillet. 4 intervenants, du business en ligne, de la gestion locative optimisée et du networking intensif au bord de l'eau. 🏄‍♂️🍻
• Pourquoi l'herbe n'est pas plus verte ailleurs :Des dettes étudiantes américaines à 500k$ 🇺🇸 aux barrières d'assimilation complexes en Asie 🌏, en passant par l'instabilité notariale en Afrique. 🌍
• Productivité & IA :Comment j'utilise l'intelligence artificielle (Claude, transcriptions, automatisation) pour déléguer les "bullshit jobs" et gagner une journée de travail par semaine. On parle aussi de l'arrivée de l'AGI et de son impact sur nos jobs. ⚡
• Le seuil de sérénité à 600k€ :Pourquoi ce montant de patrimoine net (après résidence principale) est, selon moi, le véritable point de bascule pour profiter de la "dolce vita" européenne sans aucune contrainte. 🥂
• Le facteur "Partenaire" :Pourquoi le choix de votre compagne ou compagnon est votre décision d'investissement la plus rentable (ou la plus coûteuse) à long terme. 📈❤️
• Mindset & Diète médiatique :Pourquoi j'ai arrêté de lire la presse depuis septembre 2025 et comment ce "vide" m'aide à rester focalisé sur mes objectifs sans stress inutile. 🤫🚫

Un épisode dense pour sortir du pessimisme ambiant, et se concentrer sur les projets qui crachent vraiment ducash-flow. 🏦💸

Ayez de la gratitude, prenez soin de vous, de vos proches et de vos gros billets. Bonne écoute ! 🎧🚀

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Pour contacter Steven :

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N’hésitez pas à me contacter pour nous rejoindre à Alicante .info@byebyepatron.net

Faire de l'immobilier un levier mathématique pour optimiser chaque euro, c'est l'approche de Steven. 🚀

Ancien directeur de piscine, Steven a commencé à investir dès ses 20 ans pour se bâtir un parc de 24 chambres en colocation dans le sud de l'Île-de-France. 🏢 Dans cet épisode, on rentre dans le dur de sa stratégie en zone tendue : comment il a réussi à faire rentrer 4 chambres rentables dans des appartements de seulement 70 m² et comment il gère aujourd'hui le turnover de ses locataires. 👨‍💻

On revient également sur son baptême du feu en VEFA (4 ans de retard de livraison et une intervention d'M6 !) et sur son pivot professionnel vers le courtage en assurance, un levier souvent ignoré mais ultra puissant pour les investisseurs. 🏦💸Steven nous explique comment une simple substitution d’assurance peut faire peut faire gagner 20 000 € sur un prêt ou, plus stratégique encore, aider à repasser sous la barre des 35 % d'endettement du HCSF. 🔥🔥🔥

Au programme de l'épisode :

• Optimisation d'espace : Transformer un 70 m² en colocation de 4 chambres sans murs porteurs. 🛠️
• Le levier de l'assurance : Passer de 130 € à 31 € de mensualité d'assurance et l'impact sur le cash-flow. 📈
• Bypass bancaire : Utiliser l'assurance emprunteur pour corriger son taux d'endettement et continuer à emprunter.🔥🔥🔥
• Succession et transmission : Le montage pour doubler son patrimoine en fin de vie grâce au crédit et à l'assurance de prêt. ⚖️
• Diversification : Pourquoi Steven investit massivement en bourse (actions/PEA) en complément de ses revenus immobiliers. 💹

Un témoignage ultra concret pour tous ceux qui veulent optimiser les "petites lignes" de leurs bilans pour financer les gros projets ! 🎧🔥

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🤖 Le programme Claude Cowork pour investisseurs, dont on parle dans l'épisode : www.grosbillets.com/claude

📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

Rendez-vous à Brumath le 19.07. Lien d'inscription (nombre de places limité à 30).

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Pour contacter Frederic Wetta, rien de plus simple :

WettaWealthPatrimoine@Gmail.com  ou 06.25.39.63.96

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Donner de la vitesse à son argent plutôt que d'épargner passivement, voici le mantra de Frederic Wetta. 🏎️🏢

Après des années carrière à l'usine en Allemagne, dont 22 ans de poste de nuit, Fred a tiré sa révérence grâce à une stratégie immobilière bien rodée. Bien que frontalier avec des revenus confortables (jusqu'à 6 000 € nets), il a compris très tôt que le salaire ne suffisait pas : il fallait arbitrer ses actifs pour scaler. 📈

Dans cet épisode, on décortique son passage de 0 à 17 LOTS ! On parle notamment de son hack pour habiter gratuitement : une extension de résidence principale qui accueille un Airbnb et un cabinet d'infirmier, couvrant ainsi la totalité de son crédit. 🏠✨

Mais Fred ne s'est pas arrêté là. Désormais indépendant, il nous explique son statut de CGP MIF2, une rareté en France, où il conseille ses clients sans toucher de rétro-commissions. Il nous livre un calcul qui fait froid dans le dos : saviez-vous que passer par une banque classique pour vos placements peut vous coûter jusqu'à134 000 € de frais cachés sur 20 ans? Soit le prix d'un bel appartement ou d'une Porsche qui part en fumée. 🏎️💸

Au programme de cet épisode :

• Le régime frontalier :L'optimisation fiscale de la CSG et les salaires allemands. 🇩🇪🇫🇷
• L'effet boule de neige :Pourquoi revendre ses premiers biens est indispensable pour réinjecter de l'apport et accélérer.
• L'extension de RP :Comment transformer sa plus grosse dépense en un actif qui rapporte.
• La gestion de patrimoine sans filtre :Comprendre le modèle MIF2 et éviter les pièges de la défiscalisation (Pinel, Girardin, FIP). 📊
• La règle du 50-30-20 :Comment gérer ses finances personnelles pour ne pas tout brûler dans des voitures neuves. 🚗

Un épisode riche en chiffres et en vérités terrain pour tous ceux qui veulent optimiser leur patrimoine intelligemment. À écouter sans modération ! 🎧🔥

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Pourquoi 90% des investisseurs immobiliers stagnent (et comment rejoindre les 10% qui encaissent) 🎙️💰

Dans ce second épisode anniversaire, je laisse de côté les chiffres de rentabilité pure pour m'attaquer à l'essentiel :la psychologie et le système. 🧠 Après 5 ans à micro ouvert, je vous livre mes coulisses et les leçons tirées de l'accompagnement de plus de 70 investisseurs. 📈🏗️

Ce que vous allez apprendre dans cet épisode :

• L'analyse des profils gagnants :Comment des profils "atypiques" (intérimaires, revenus modestes, période d'essai) ont réussi à lever de la dette là où les banques disent normalement "non". 🏦🛠️ Le secret est dans le dossier bancaire. 📂
• Le danger de la croissance infinie :Pourquoi vouloir passer de 30 à 100 lots est souvent une erreur stratégique qui détruit votre qualité de vie. ⚠️ Apprenez à définir votre "seuil de liberté". 🧘‍♂️
• Le gestion du "Burn-out de l'investisseur" :J'évoque sans tabou ma fatigue mentale en 2023/2024 et comment l'IA et le tracking de santé sont devenus mes meilleurs alliés pour tenir la distance. 📉
• L'expatriation et le patrimoine :Comment gérer un parc immobilier en France tout en vivant à l'étranger sans perdre le fil avec ses proches. 🌍✈️🏠
• Le lancement du "Sprint Immo" :Ma nouvelle méthode commando pour passer de la recherche à l'offre acceptée en moins de 60 jours. 🚀🏹

Si vous êtes un investisseur chevronné ou un entrepreneur qui veut passer au niveau supérieur, cet épisode est votre dose de rappel : l'immobilier est un sport de combat. 🥊 On se retrouve de l'autre côté pour transformer vos projets en gros billets. 💸💵

Écoutez l'épisode maintenant sur votre plateforme préférée ! 🎧🔥

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On pose tout sur la table ! 🖐️ 5 ans après avoir enregistré mon premier épisode dans un Airbnb miteux avec mes fringues dans le coffre de ma voiture 🚗, je vous fais le bilan brut et sans filtre de mon parcours. Entre mars 2021 et aujourd'hui, ma vie d'investisseur a bien changé, et cet épisode "témoignage" est là pour vous montrer les coulisses de cette transformation. ✨

Loin des stratégies complexes de rénovations spectaculaires, de divisions ou de "love rooms" à la mode 🔞, je vous explique pourquoi j'ai choisi la simplicité radicale pour ajouter 17 biens à mon patrimoine tout en continuant de voyager 2 à 3 mois par an. ✈️ On décortique ensemble mes 5 principes fondamentaux : de l'utilisation massive du levier bancaire 🏦 à la gestion du risque pour ne pas sacrifier son couple, sa santé ou son temps sur des projets trop gourmands. 🧘‍♂️❤️

On revient également sur les grosses secousses du marché immobilier français de ces dernières années : comment j’ai traversé la hausse des taux (passés de 1 % à 4,5 % fin 2024) 📉, pourquoi la loi DPE a finalement eu un impact nul sur mon portefeuille 🌡️ et comment j'ai arbitré ma stratégie sur la location courte durée (LCD) face aux nouvelles régulations. 🏘️🔑

Au programme de ce bilan de 5 ans :

• Les chiffres réels : 17 nouveaux biens 🏠, plus d'un million d'écoutes cumulées et un portefeuille boursier multiplié par 3,7 grâce au DCA. 💹💰
• Fiscalité : Mon passage en statut LMP et pourquoi c'est un avantage majeur malgré les changements de 2025. ⚖️💶
• Stratégie : Pourquoi la simplicité est une stratégie gagnante (et pas une faiblesse) pour 95% des investisseurs occupés. ✅
• L'envers du décor : La solitude face à des signatures à 500k€ seul chez le notaire ✍️ et la gestion du risque de burn-out quand on "charge trop la mule". 🧠💨
• Business & Réseau : Le modèle de monétisation du podcast, l'écriture de mes deux livres 📚 et l'incroyable effet papillon des rencontres humaines. 🤝🦋

Un épisode "fleuve" et dense pour les investisseurs chevronnés et les entrepreneurs qui veulent du concret sur la durée. On ne parle pas de théorie, mais de ce qui s'est réellement passé sur le terrain. 🏘️📈

Savourez ce bilan, et à tout de suite dans l'épisode ! 🥂🚀

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Tu choisis maintenant… ou Bercy choisit pour toi.

Faire du beau, c'est bien. Faire du beau qui rapporte, c'est beaucoup mieux ! 🏠💸 Pour cet épisode, j'ai le plaisir de recevoir Olivia, une architecte d'intérieur diplômée d'État qui a passé 15 ans à concevoir des hôtels 5 étoiles et des boutiques de luxe à Dubaï 🏙️✨, avant de mettre son expertise au service de ses propres investissements immobiliers depuis 2011. 🚀

Oubliez les conseils de déco sur la couleur des rideaux 🙅‍♂️🎨. Avec Olivia, on rentre dans le dur de la stratégie : comment la structure d'un bien et l'optimisation millimétrée des flux impactent directement votre cash-flow 💰. Que vous soyez sur de la division d’immeuble, de la colocationou de la LCD thématique 🛌, Olivia nous explique comment elle utilise son œil technique pour maximiser chaque mètre carré et chaque euro investi. 📏💶

On explore également la puissance redoutable du virtuel : comment des visuels 3D ultra-réalistes deviennent une arme de vente massive pour un marchand de biens ou un levier de réassurance indispensable face à un banquier pour décrocher votre financement. 🏦🤝💻

Au programme de cet épisode :

• Architecte vs Décorateur :Comprendre les distinctions de diplômes et de garanties décennales pour sécuriser vos chantiers 🏗️🛡️.
• Optimisation de l'espace :Les règles d'or pour gérer les circulations dans une colocation et créer des chambres "conçues pour durer" 🔄🚶‍♂️.
• Standardisation et Division :Comment "copier-coller" intelligemment vos plateaux techniques pour réduire drastiquement vos coûts de travaux 📋🏭.
• Le scénario en LCD :Créer des appartements thématiques (Romantic Room, Jungle Room...) pour déclencher l'effet "Wow" et faire exploser votre prix à la nuitée ✨🌹🌴.
• La 3D comme levier business :Utiliser le rendu virtuel pour vendre un projet ou louer vos biens avant même d'avoir terminé le chantier 🕶️📸.
• Coûts et ROI :Comprendre la tarification au forfait et comment amortir une prestation d'architecte dès l'acquisition 📊💰.

L'épisode est une masterclass technique pour ceux qui veulent dire BYEBYEPATRONavec des actifs solides et optimisés. À écouter, à réécouter, et surtout : mettez-vous au boulot.🚀🎧

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Voici tous les outils, contacts et plateformes que j’utilise personnellement pour l’immobilier, la bourse, le business et le voyage 🌍. Si vous utilisez n’importe lequel d’entre eux : Écrivez-moi à info@byebyepatron.net ✉️ et je vous enverrai un cadeau supplémentaire 🎁. Idem si un code ne fonctionne pas (ils changent souvent). Ecrivez-moi un mail.

🏦 Courtiers en crédit : 

👨‍💼 Naïm Kerkouche ✉️ Mail : naim.kerkouche@bypretto.fr 📞 Téléphone : 06 95 14 39 52 💼 LinkedIn : www.linkedin.com/in/naïm-kerkouche-7769792b9 📸 Instagram : /naimkerkouche Pensez à lui dire que vous venez de la part de ByeByePatron

👨‍💼 Thibaut Fauste (Homfi) 📞 Téléphone : 06 23 18 47 37 ✉️ Mail : thibaut.fauste@homfi.fr 🌐 Site : www.homfi.frPensez à lui dire que vous venez de la part de Thibaut et Michel

👨‍💼 François Ganne 📞 Téléphone : 07 43 01 75 98 ✉️ Mail : francois.ganne@lescourtiersbordelais.com 📸 Instagram : francois_courtier Pensez à lui dire que vous venez de la part de ByeByePatron

🛡️ Assurance (PNO - GLI - Assurance emprunteur) : 

🔑 Keyni 🌐 Lien : https://keyni.eu 💸 -10 % avec le code : BBP10

🔎 Recherche de biens

🏠 LyBox 💸 -20 % avec le code : BYEBYEPATRON

💶 DEGIRO (Compte-titres) 🎁 100 € en frais de transaction offerts. 🌐 Lien : https://www.degiro.fr/parrainage/commencez-a-investir?id=41ECEA30&utm_source=mgm

🏦 Fortuneo 🔑 Code de parrainage : 12689406

🏦 Boursorama (PEA ou CTO) ✉️ Envoyez-moi un mail à info@byebyepatron.net (il faut un code personnalisé).

💳 Revolut (Bourse / Crypto / Voyage) 🌐 Lien de parrainage : https://revolut.com/referral/?referral-code=thibaubc8!FEB2-26-AR&geo-redirect

📋 Conditions pour bénéficier du bonus :

 - S’inscrire via le lien

- Ajouter de l’argent sur le compte

- Effectuer 3 achats de minimum 5 € avant le 10 mars

- Commander une carte

- L’ajouter à Apple Pay ou Google Pay

Oui, la liste est un peu longue 😅 ! Mais pour voyager et gérer son argent à l’international, Revolut reste un outil ultra pratique.

💡 J’ai regroupé l’ensemble des ressources ici : www.grosbillets.com/plan

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Pour contacter Claire : 

• Instagram : https://www.instagram.com/clairedhuissier
• Mail : clr.michel3@gmail.com

Travailler le matin au bord de la mer et construire sa stratégie l'après-midi : c'est le setup "commando" que nous avons choisi avec Claire pour fuir la grisaille européenne ☁️. Dans cet épisode, on fait le bilan sans filtre de nos séjours au Vietnam et à Singapour, sous l'angle de l'efficacité opérationnelle et des GROS BILLETS ! 🔥💰

Claire nous raconte sa bascule radicale : passer d'un job de bureau à 1 599 € net par mois à une vie d'entrepreneuse libre avec17 sources de revenus💸. On décortique comment l'expatriation temporaire permet de switcher du mode "nez dans le guidon" au mode "vision stratégique" 🏗️.

On compare deux modèles opposés :

1. Le Vietnam 🇻🇳 :Un pouvoir d'achat délirant qui permet une délégation totale. Ménage 🧹, repas 🍜, blanchisserie... tout est géré via des apps pour quelques euros, réduisant ta charge mentale à zéro. On parle aussi de la sécurité insolente (laisser son iPhone sur un bar sans stress).🔥
2. Singapour 🇸🇬 :L'excellence et la discipline. On analyse ce modèle de "démocratie dirigée" où tout fonctionne mieux qu'en Europe, mais où l'immobilier est protégé par des surtaxes de 60% pour les investisseurs étrangers 🏛️.

Au programme de ce braquage géographique :
✅L'art de la délégation :Pourquoi payer quelqu'un pour faire tes corvées est le meilleur investissement pour ton business 🧘.
✅Analyse immo Asie vs Europe :Pourquoi la renta est "éclatée" au Vietnam et comment Singapour gère ses 90% de propriétaires 📊.
✅Le levier du Mastermind :Pourquoi s'enfermer avec des entrepreneurs à l'autre bout du monde booste tes revenus plus que n'importe quelle formation classique 🤝.
✅Liberté vs Vacances :Gagner de l'argent au soleil sans être un touriste passif.

Un épisode dense pour ceux qui veulent optimiser leur système de vie et continuer à faire tomber les gros billets, peu importe la météo ! 🔥💰

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Déléguer pour mieux régner et automatiser pour scaler : voici le créneau de mon invité de la semaine,Ludovic Guckert. 📈

Alors que je vous enregistre l'introduction depuis le Vietnam 🇻🇳, je fais le point sur la gestion de notre parc immobilier avec mon associé Michel : 15 minutes, montre en main pour gérer plusieurs dizaines de lots sur les 10 derniers jours. ⏱️ Le secret ? Accepter de sacrifier quelques points de rentabilité pour s'offrir une liberté géographique totale et une sérénité d'esprit absolue. 🌴

C’est exactement cette approche systémique que Ludovic a appliquée pour direByebyepatronà sa carrière d’ingénieur chez Siemens en Allemagne. 🇩🇪 Aujourd’hui, il a troqué son salaire de cadre contre un business qui génère chaque mois le prix d'une Audi. 🏎️ On décortique ensemble les leviers qui lui ont permis de passer de solopreneur à chef d’entreprise avec une équipe de livraison et des processus ultra-carrés. ⚙️

Au programme de cet épisode :

• Gestion immobilière haute performance :Comment passer moins de 2h par mois sur des dizaines de lots grâce à une délégation totale. 🏠
• Le financement en mode entrepreneur :La stratégie pour obtenir un prêt immobilier sur un projet Airbnb hyper rentable avec seulement un an et demi de bilan en SAS. 🏦
• Le scale via la publicité :Pourquoi investir 5 000 € / mois en Meta Ads, comment analyser son ROAS et l'importance d'une VSL (Video Sales Letter) pour filtrer ses prospects. 📊
• L’IA et le recrutement :Structurer son équipe de coachs (mindset, sales, leadership) et optimiser un poste d'assistant grâce à l'intelligence artificielle pour diviser les coûts par 50. 🤖
• La psychologie du départ :Gérer le "vide" et la décompression cognitive quand on passe de 12h de travail par jour au statut d'entrepreneur libre. 🧠

Un échange technique et sans filtre pour ceux qui voient l'immobilier et l'entrepreneuriat non pas comme des métiers, mais comme des systèmes à optimiser pour quitter la rat race. 🏁🎧🎙️

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L’update de Paco et pourquoi l'arbitrage est la clé pour passer du petit propriétaire au gros marchand de biens. 🏢📈

Cette semaine, dans le podcast de l'immobilier, de la liberté et des gros billets, on démonte les mécanismes du métier de marchand avec Paco. 🚀

Oublie les discours lisses sur l'indépendance financière. Paco nous livre un post-mortem sans filtre de ses débuts d'opérateur. Il a fait le choix radical d'arbitrer son patrimoine (vente de 10 chambres à Amiens) pour libérer90 000 € de capitalet les injecter dans des opérations de marchand plus scalables.🔥

On décortique les points critiques pour ta survie :

• Le piège de la rénovation "Premium" :Pourquoi injecter trop de travaux dans un quartier sans demande est la voie royale vers la perte. 📉
• La psychologie du portage :Avec des taux de financement à 7%, on t'explique pourquoi le temps te coûte plus cher que ta négociation initiale. 💸⏳
• Dérisquer par la pré-commercialisation :La technique pour rassurer les banques et les investisseurs en vendant avant même d'être propriétaire. 🛡️
• Lever des gros billets sans les banques :Comment structurer des SEP et des obligations pour faire entrer des investisseurs privés sur tes deals. 🤝
• La Méthode "Sashimi" de l'offre :Découper tes projets pour maximiser la valeur perçue et exploser ton panier moyen. 🪚

En intro, je te fais aussi un point sur les news de lagarantie Visaleet l'augmentation des spreads bancaires. 🏦📊

C'est un épisode pour ceux qui veulent dominer leur marché, pas pour ceux qui attendent que l'État les sauve. 🎧🔥

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Cinq ans après avoir quitté son job d'ingénieur-chercheur chez EDF à seulement 34 ans, Guillaume Angot fait le point sur sa vie de rentier. Si vous croyez encore au mythe du cash-flow passif éternel sans jamais vendre, cet épisode va vous secouer. Guillaume utilise une stratégie radicale : laconsommation du capital immobilier. 📉

Dans cet épisode, on décortique l'ingénierie financière et sociale nécessaire pour pérenniser une sortie de la « rat race ». On ne parle pas de motivation, on parle deLoan-to-Value, de rendement net et de protection sociale. 💹

Au programme de ce cours magistral :

• La stratégie de décumulation: Pourquoi vendre ses actifs immobiliers progressivement est mathématiquement supérieur au simple encaissement de loyers sur 20 ans.💹
• Le match Immo vs Bourse: Pourquoi Guillaume considère qu'après 7 à 10 ans, l'arbitrage vers les marchés financiers (objectif 600 000 €) devient impératif. 📊
• La face cachée de la fiscalité sociale: Tout sur laTaxe PUMA(la taxe des rentiers), l'optimisation via la micro-entreprise et comment maintenir une couverture santé sans se faire tondre par l'État. 🩺
• L’équilibre de vie: Le déménagement en province, la gestion de deux enfants et pourquoi Guillaume a choisi de lancer une activité de coaching pour garder une utilité sociale et éviter le déclin intellectuel. 🧠
• L’envers du décor médiatique: Son retour d'expérience sur ses passages chezLegendet au JT deM6, et pourquoi la visibilité est souvent un business payant pour certains invités. 📺

Un échange technique et honnête sur la réalité chiffrée de "l'après" signature de l'acte de liberté. À savourer pour tous ceux qui préparent leur propre plan de sortie ! 🥂

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Vous avez l'ambition d'ouvrir votre propre salle de sport ?

👉 Cliquez ici pour présenter votre projet directement à Jonathan : 

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Vous cherchez un investissement avec des taux de rentabilités supérieurs à ceux de l'immobilier et moins chronophage que la restauration ?

Dans cet épisode de ByeByePatron, je reçois Jonathan Boutineau. 

Ancien banquier devenu multi-franchisé, il décortique sans tabou le business model des salles de sport notamment l'Orange Bleue et fait la comparaison avec les franchises bien connues comme Fitness Park ou Basic Fit.

On analyse ensemble pourquoi investir un apport personnel de 70 000 € dans ce secteur peut générer jusqu'à 35% de rentabilité (EBITDA), bien loin des standards de la restauration ou des placements classiques.

Ce que vous allez apprendre :

✅ Les Chiffres Réels : CA moyen, marges nettes et coût des travaux.

✅ Le Mythe du Coach : Pourquoi 90% des gérants ne sont PAS sportifs (et pourquoi c'est un avantage).

✅ Le Ticket d'Entrée : Pourquoi un apport de 70 000 euros est le point de bascule pour se lancer.

✅ Comparatif : Salle de sport vs Restaurant (Subway) vs Immobilier locatif.

✅ Stratégie : Comment passer de 1 à 3 salles et devenir "rentier" du fitness.

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Démarre l'année 2026 sur les chapeaux de roue en activant les 3 leviers (en optimisant la fiscalité !) : https://www.grosbillets.com/levier

C’est un épisode un peu spécial pour fêter mes 5 ans de podcast et mes 260 épisodes au compteur 🎂. Aujourd'hui, on ne va pas parler de théorie, mais de pilotage réel de performance, tant sur votre matériel que sur votre patrimoine 📈.

On commence par un sujet souvent négligé : l'optimisation de l'outil de travail et du "système d'exploitation" de l'investisseur. Je vous partage mon nouveau setup 4K 🖥️ et surtout comment j'utilise l'intelligence artificielle pour analyser mes bilans sanguins et optimiser ma supplémentation (Vitamine D, Magnésium, B6) 🩺. Un investisseur fatigué est un investisseur qui prend de mauvaises décisions, alors on parle sérieusement de sommeil et de biohacking pour tenir la distance 🔋.

Le cœur de cet épisode est une masterclass sur le vrai danger de l'immobilier : le"Cash Squeeze"💸. Je vous explique pourquoi vous risquez de payer des impôts sur de l'argent que vous n'avez pas encore touché et comment inverser la vapeur pour que la fiscalité devienne un levier et non un frein 🏦.

Au programme de cet épisode solo :

• Biohacking & IA 🧠 :Piloter sa santé par la donnée pour maintenir une intensité entrepreneuriale sur le long terme.
• La mécanique du Cash Squeeze 📉 :Pourquoi le remboursement du capital peut couler votre trésorerie et comment l'anticiper avant qu'il ne soit trop tard.
• Étude de cas réelle 🏠 :Comment un apport de 9 000 € s'est transformé en 57 000 € net vendeur en 5 ans (600% de rendement !) grâce à une acquisition stratégique sous le prix du marché.
• Appartement vs Immeuble de rapport 🏢 :Pourquoi je privilégie la liquidité et la revente "coup de cœur" à des particuliers pour multiplier les fonds propres rapidement.
• Arbitrage Fiscal & France 🇫🇷 :Pourquoi notre système complexe est un paradis pour ceux qui maîtrisent le LMNP, l'IS et le déficit foncier.
• Sortie de cash & Bourse 📊 :Utiliser les déficits fiscaux pour réinvestir sur les marchés financiers et actionner le levier des titres (type crédit Lombard) pour rester liquide en 48h.
• Side-business 🚀 :Pourquoi l'épargne classique est trop lente et comment créer des flux de revenus complémentaires pour accélérer vos futurs apports bancaires.

On finit par l'ouverture exceptionnelle del'Académie des Gros Billets🎫 pour une semaine seulement. C'est le programme où je vous livre tous mes outils pour négocier, lever de la dette et maîtriser votre fiscalité de A à Z pour ne plus laisser de plumes aux impôts 🦅.

Un épisode dense, sans langue de bois, pour passer de la gestion "subie" au pilotage de haute précision. Bonne écoute ! 🎧🔥

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Gros live le 13 janvier (je vous montre tous les chiffres) activer les 3 leviers de l’argent en 2026 
Inscription à ce lien : 
https://www.grosbillets.com/2026

En ce début d'année 2026, on oublie les résolutions qui s'évaporent dès le mois de février. Je vous propose d'utiliser un concept neurophysiologique que j'applique à mes propres investissements : laspirale de l'engagement. L'idée est simple : se créer une "prison dorée" en janvier pour s'obliger à performer tout le reste de l'année, même quand la motivation retombera. 🚀📈

Oublie les méthodes de "coachs" qui n'ont jamais encaissé un euro. On rentre dans le dur :🤖

• L’immobilier :Pourquoi c'est le moment idéal pour visiter (quand il fait "moche" et que les jardins sont sales) afin de mieux négocier et comment utiliser la dette pour créer de l'argent à partir de rien. 🏠
• La Bourse :Ma méthode "60 minutes chrono" pour mettre en place un système passif (ETF, PEA) et laisser les intérêts composés travailler sans y passer plus d'une heure par an. 📈
• L’IA et les Side Business :Pourquoi je délaisse ChatGPT pour des outils plus pointus comme Gamma.app et comment l'intelligence artificielle me fait gagner littéralement deux jours de travail par semaine. 🤖

On termine par un nettoyage par le vide de ton environnement. 🧹 Si tu consommes encore des analyses de milliardaires qui ne t'apprennent rien, tu te tires une balle dans le pied. 🔫❌

Janvier est le seul mois qui compte. Soit tu construis ton système, soit tu restes un spectateur qui finit par payer les factures des autres. 💸🏦🥷

Un épisode dense pour ceux qui veulent arrêter de "prévoir" et commencer à encaisser. ⚡️

Note : N'oubliez pas de vous inscrire au live du 13 janvier sur la fiscalité des trois leviers, les places sont limitées !

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Pour ce dernier épisode de l'année, je vous propose un débriefing complet de mon système. Loin des théories, on va parler de ce qui s'est réellement passé dans mon parc immobilier et mes entreprises ces 12 derniers mois. Pourquoi 2025 a été ma meilleure année objectivement ? Ce n'est pas de la chance, c'est de l'application de mécanismes précis. 📈

Au programme de cet épisode :

• Immobilier & Arbitrages : Retour sur ma triple signature de janvier (merci la grève de la poste !) et pourquoi j'ai décidé de vendre certains lots pour encaisser 30 à 40% de plus-value latente. Je vous partage aussi mon erreur sur la rénovation d'une cuisine qui a freiné mes mises en location et comment je gère mon premier impayé récent en toute sérénité grâce à la GLI. 🏡
• Business & Passage à l'échelle : Comment l'intervention d'un coach nous a permis, avec mon associé Michel, de faire un x2 sur le chiffre d'affaires et un x3 sur les bénéfices nets en seulement 6 mois. On parle délégation, focus et rentabilité brute. 💰
• Bourse & Finances : Analyse de la performance du S&P 500 qui a atteint les 7000 points et pourquoi le timing de mes investissements a été crucial cette année. 📊
• Lifestyle & Performance : Entre 30 vols pour le networking et mon pari de poids perdu (mais gagné sur la santé) avec mon expert-comptable, je vous explique comment je tiens mon rythme sans brûler. On discutera aussi de ma "diète médiatique" radicale : zéro news depuis septembre pour protéger mon focus. 🧠

Un épisode dense pour les investisseurs qui veulent passer au niveau supérieur. Bonne écoute ! 🎧

👉 Pour accélérer dans votre constitution de patrimoine immobilier : www.grosbillets.com

🤖 Le programme Claude Cowork pour investisseurs, dont on parle dans l'épisode : www.grosbillets.com/claude

📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

⭐ Pensez à télécharger mon livre gratuitement sur  https://www.grosbillets.com avant qu’il disparaisse.

Le repas de Noël arrive, et avec lui, le traditionnel interrogatoire du cousin Eudes ou des parents sur vos investissements. Entre "l'immobilier c'est trop cher" et "tu as de la chance", comment garder son calme ? 🎅🎄

Dans cet épisode, je vous livre les clés pour s’en sortir dans ces moments très gênants 🧠. On ne va pas parler de "se lancer", mais de lapsychologie de la réussiteet de la gestion de votre image d'investisseur. Je vous explique pourquoi l'argent est si émotionnel : il représente votre statut et votre sécurité, ce qui crée inévitablement uneffet miroirbrutal pour ceux qui n'ont pas osé passer à l'action. 🪞🤯

Au programme :

• Le choc des générations :Pourquoi la vision du travail et de l'immobilier de nos parents est devenue obsolète face aux "bullshit jobs" et à l'inflation.📉
• Les coulisses invisibles :Entre les 3000 heures de formation et les galères de chantier en tenue de mariage, je vous rappelle que votre patrimoine n'est pas tombé du ciel. 🏗️
• Les erreurs tactiques :Pourquoi vouloir "aider" ou "ouvrir les yeux" de vos proches est souvent la pire idée de la soirée.🤯🍷
• Le tribunal familial :Comment refuser de se justifier sur ses choix fiscaux, ses Airbnb ou ses investissements en bourse.🕊️🍗

L'objectif ? Passer un bon moment avec ceux que vous aimez sans renier votre vision⏳. Apprenez à utiliser desphrases de clôture de débatet à rediriger la conversation vers le jardinage ou le chien de la tante avant que la situation ne dérape. 🐕

Un épisode essentiel pour tout entrepreneur ou investisseur qui souhaite protéger sa liberté d'esprit (et son réveillon)⭐.

Bonne écoute et joyeux Noël ! 🥂

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On imagine souvent que travailler en Suisse, c'est l'autoroute vers la richesse 💸 et que les banquiers vous déroulent le tapis rouge. La réalité du terrain est un peu plus nuancée, et c'est ce qu'on va voir avec Julien. 🇨🇭

Après avoir vécu à Neuchâtel et expérimenté la vie de frontalier, Julien est revenu en "France de l'intérieur" pour accélérer. Dans cet épisode, on ne parle pas de rente passive, mais de charbonner ⛏️ : Julien cumule un job à 42h en pharma, les trajets 🚗, et la gestion complète de 4 appartements en courte durée. Oui, vous avez bien lu, il gère encore le linge et le ménage lui-même avec sa femme pour maximiser le cash-flow ! 🧼🧺

Au-delà de l'organisation militaire que cela demande, on creuse les spécificités bancaires et fiscales de sa situation. Comment utiliser son "2ème pilier" (retraite suisse) pour constituer son apport ? 🏦 Pourquoi un salaire de 8 000 € ne suffit pas toujours face au coût de la vie et aux assurances ? Julien nous explique aussi pourquoi il pivote aujourd'hui vers la division foncière (maison + garage en loft) pour passer un cap. 🏗️

Au programme de cet échange sans filtre :
🇨🇭Mythe vs Réalité :Salaire suisse, impôts à la source et coût de la vie réel.
💰Financement :Le mécanisme du 2ème pilier pour débloquer des fonds propres.
🧹Exploitation LCD :Gérer 4 lots en direct sans conciergerie : rentabilité vs épuisement.
🚧Travaux & Stratégie :Rénover soi-même le soir et le week-end et transition vers la division de maison.

Un épisode dense pour ceux qui veulent comprendre l'envers du décor frontalier ! 🎧

ET

La réalité ? C'est 42 heures de boulot, les bouchons, les assurances hors de prix et les impôts qui vous attendent au tournant. Si vous n'avez pas de stratégie, vous êtes juste un pauvre avec beaucoup d'argent de poche.

Dans cet épisode, je reçois Julien. Il n'est pas là pour vous vendre du rêve. Il est là pour vous expliquer comment il a monté un empire immobilier en parallèle de son job suisse, à la force du poignet.

Au programme de ce braquage :

• 🇨🇭 La vérité sur le salaire suisse :Pourquoi 4000 CHF, c'est le seuil de pauvreté, et pourquoi vous devez viser plus haut.
• 🏦 Le Hack du "2ème Pilier" :Le secret que les banquiers ne vous disent pas assez. Comment utiliser votre retraite suisse pour financer votre résidence principale et lancer la machine à cash.
• 🧹 L'obsession de la Marge :Julien gagne bien sa vie, mais il gère encore le ménage et le linge de ses 4 LCD. Radin ? Non. Il maximise soncashflowpour réinvestir. Leçon de business n°1.
• 🏗️ La stratégie de l'Escalier :Du Pinel (qu'il regrette) à la construction neuve, jusqu'à la division de maison et la transformation de garage en loft. Comment il augmente la valeur perçue à chaque étape.

Arrêtez d'écouter les théoriciens. Écoutez ceux qui ont les mains dans le cambouis (et dans les francs suisses).

C'est maintenant ou jamais.

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Cumuler 70 heures de travail hebdomadaire dans des palaces étoilés tout en gérant des chantiers complexes ? 🤯 C’est le quotidien de Fabrice. Si vous cherchez des excuses pour ne pas investir par manque de temps, cet épisode risque de vous bousculer. ⏳

Fabrice est un investisseur de terrain qui a appris dans la douleur. Il revient sans filtre sur son premier immeuble de 6 lots acheté à 23 ans avec une décote massive... qui s'est transformé en cauchemar financier suite à une attaque de mérule non détectée (70 000 € de travaux imprévus). Une Masterclass de gestion de crise et de résilience bancaire. 🍄📉

Mais Fabrice, c'est aussi l'art du pivot stratégique 🔄. Après avoir essuyé 20 refus de prêt à cause de son statut en CDD saisonnier, il a dû redoubler d'ingéniosité : appel à la "Love Money", clause de substitution et bascule vers le statut de Marchand de Biens pour générer du cash rapidement 💸. Aujourd'hui, il sort des rentabilités à 13% net en plein cœur de Nice grâce à des rénovations ultra-premium et une maîtrise totale de ses coûts. 🌴

Au programme de cet épisode dense :

📉Négociation extrême : Faire tomber un prix de 320k à 180k sur un immeuble boudé par le marché.
🍄Gestion de crise : Comment survivre financièrement et juridiquement à la mérule (et récupérer 17k€ via les assurances).
🏦Financement complexe : Lever des fonds en CDD et utiliser la Love Money pour substituer son apport.
🏗️Stratégie MDB : Structurer une société de Marchand de Biens pour enchaîner les opérations d'achat-revente.
💎Travaux & Valorisation : Pourquoi installer une cheminée à vapeur d'eau ou une cuisine centrale pour exploser la valeur locative.

Un épisode technique pour ceux qui veulent passer du statut de "bon père de famille" à celui d'investisseur offensif ! 🚀

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Cette semaine, pas d'invité, juste nous et un livre qui m'a retourné le cerveau : Rework de Jason Fried et David Heinemeier Hansson. 🤯

Si vous pensez qu'il faut un business plan sur 5 ans 📉, travailler 80 heures par semaine 🥵 ou lever des fonds pour réussir votre aventure entrepreneuriale ou immobilière, cet épisode va vous faire l'effet d'une douche froide (mais nécessaire).🔥

J'ai décortiqué les concepts radicaux de ce bouquin pour les appliquer directement à notre réalité d'investisseurs et d'entrepreneurs. L'objectif ? Arrêter de complexifier pour rien et comprendre que la "vraie vie" dont parlent les pessimistes n'est qu'une excuse pour ne pas agir. 🚀

Au programme de cet épisode dense où l'on apprend à penser à l'envers pour aller plus vite :

• ❌Ignore the Real World : Pourquoi le pessimisme ambiant est souvent de la projection et comment tracer sa propre ligne.
• 🔮Planning is Guessing : Pourquoi vos business plans ne valent rien face à la réalité du marché (et pourquoi c'est une bonne nouvelle).
• 🏆Learning from mistakes is overrated : Arrêtons de glorifier l'échec, capitalisons sur nos victoires pour scaler.
• 💸Outside Money is Plan Z : Pourquoi lever des fonds ou s'associer trop vite peut vous faire perdre votre liberté (et comment démarrer avec trois fois rien).
• ⚖️Workaholism : Travailler plus ne signifie pas travailler mieux. La légèreté libère, la masse ralentit.

C’est un épisode pour remettre l’église au milieu du village : on cherche la liberté et l’efficacité, pas à se créer un second job de forçat. ⛓️‍💥

Bonne écoute ! 🎙️

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Dans cet épisode, je reçois Pierre Perrin. 🎙️ Si vous pensez que gérer un parc immobilier à distance est un casse-tête, attendez d'écouter sa méthode. Expatrié en Belgique 🇧🇪, Pierre a dû adapter sa stratégie de financement (apports conséquents, SCI à l'IS) pour continuer à acheter des immeubles de rapport en France. 🇫🇷

Mais le cœur du sujet aujourd'hui, c'est l'optimisation de la gestion locative. 🔑 Après avoir constaté l'inefficacité de certains agents immobiliers (l'anecdote sur la photo de profil WhatsApp de l'agent vaut le détour... 🤳😅), Pierre a décidé de créer sa propre solution : "La Location Facile".

On décortique ensemble comment il a transformé la recherche de locataires en un processus quasi industriel ⚙️. Fini les déplacements inutiles et la vacance locative qui tue le cashflow. Pierre nous explique comment créer une tension locative artificielle en groupant les visites et comment filtrer les candidats en amont pour ne garder que les dossiers solides. 📉

Au programme de l'épisode :

• 🏦Financement Expat : Comment emprunter en France quand on vit en Belgique (et pourquoi la BNP demande 30 à 40% d'apport).
• 🏢Stratégie d'achat : Pourquoi il privilégie les T2/T3 dans des immeubles entiers plutôt que les studios pour réduire le turnover.
• ⚡La méthode "Location Facile" : Pré-qualification des dossiers et organisation de créneaux de visite groupés pour valider un locataire en 24h.
• 📅Saisonnalité : Pourquoi juillet est un mois mort pour les studios et comment anticiper la mise en location en fin d'année.
• 🆚Belgique vs France : Un comparatif rapide de la fiscalité et des tickets d'entrée (spoiler : la France reste un paradis pour l'investisseur).

Un épisode très concret pour ceux qui veulent arrêter de perdre de l'argent entre deux locataires. Bonne écoute ! 🎧🚀

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Pour contacter François : 

Téléphone : 07 43 01 75 98
Mail : francois.ganne@lescourtiersbordelais.com
Instagram : francois_courtier

🚨🚨Vous vous souvenez de François ? Je l'avais reçu en mars 2022 alors qu'il était en pleine expansion avec une dizaine de biens, principalement en location courte durée (LCD).🤫  Deux ans plus tard, le marché a changé, et François aussi. Il revient au micro pour un bilan sans filtre et une discussion passionnante sur l'évolution de sa stratégie..🧠

Il nous partage son retour d'expérience  sur la baisse de rentabilité de la LCD, l'impact réel des conciergeries sur la marge, et pourquoi il a finalement arbitré une partie de son parc en location longue durée. C'est le genre de discussion honnête qu'on a besoin d'entendre sur le marché actuel. 📉

Mais le plus gros changement, c'est qu'il a changé de métier pour passer de l'autre côté du miroir : il est devenu courtier en financement immobilier ! 🏦 Il nous ouvre donc les portes des coulisses du monde bancaire avec une transparence comme vous n’avez jamais entendu 🤫

Au programme de cet épisode :

• Le bilan honnête de la location courte durée (LCD) : est-ce vraiment la fin de l'âge d'or ? 🐥
• L'arbitrage entre LCD et longue durée : analyse chiffrée de son retour d'expérience. 🏆
• La vérité sur les financements : comment un courtier obtient des prêts que vous n'aurez jamais en direct (et pourquoi).
• Le mythe des "robinets" des banques : fonctionnent-elles vraiment par quotas annuels ? 🤫
• Comment structurer son patrimoine avec un montage SCI et SAS pour optimiser sa fiscalité et préparer ses futurs investissements. 🧠

Bonne écoute 🤯

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📍 L'événement à Strasbourg, le 7 novembre après-midi : www.grosbillets.com/67

Pour nous rejoindre à Alicante (2 places restantes) : https://www.grosbillets.com/alicante
Pour vous inscrire au live de dimanche 16 : https://www.grosbillets.com/webinaire

Tes 4 missions pour les 30 prochains jours (n’hésite pas à me partager que tu t’es engagé dans le process) 

1. Coupe 90% du bruit extérieur pendant 30 jours 🧠
2. Investis 3 heures par semaine dans un projet qui change ta vie 💰
3. Bouge ton corps sans négocier 💪
4. Apprends une compétence rare : finance, IA, négo, création 🚀

Il y a deux équipes : celle qui s'épuise à commenter le match et celle qui, en silence, est sur le terrain en train de construire. Je vous partage la stratégie qui m'a permis de reprendre le contrôle de mon temps et de mon énergie pour me concentrer sur ce qui génère de vrais résultats. 🚀

Au programme de cet épisode :

• 🧠Le piège de la distraction moderne : Comment le système utilise le bruit pour vous empêcher d'avancer et comment vous en protéger.
• ✌️Les deux équipes : Comment identifier si vous êtes dans l'équipe des "bâtisseurs" ou des "commentateurs" et comment basculer définitivement.
• ✍️Le contrat tacite des gagnants : La mentalité "commando" à adopter pour avancer sans se plaindre ni se disperser, que ce soit pour trouver un bien immobilier ou gérer des locataires.

Bonne écoute 🏆

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Active les 3 leviers de l’argent maintenant => https://www.grosbillets.com/cash (attention programme ouvert pour 7 jours seulement !)

💪 Cette semaine, on décortique les 3 leviers de l’argent 🔑💰 avec 4 invités qui les ont mis en application. Pas de concepts abstraits, juste des résultats concrets et des stratégies que vous pouvez analyser.

Au lieu d'un seul invité, j'en ai réuni quatre pour vous montrer comment ces leviers s'adaptent à des profils et des ambitions totalement différents. On va parler immobilier 🏡, bourse 📈, business en ligne 💻 et même comment un simple podcast 🎤peut mener à l'organisation d'un événement dans un stade 🏟️.

Au programme de cet épisode :👇

• L'argent des autres 🏡 : Comment Damien a rendu sa résidence principale gratuite en exploitant ses dépendances, après avoir négocié une décote de 30 000€ 🤝. On verra aussi comment il a quitté le salariat pour racheter et créer six business différents 🏃‍♂️💼.
• L'argent exponentiel 📈 : La stratégie d'Alix pour générer +11% de rendement avec ses ETF en y passant moins de 10 minutes par mois ⏱️, le tout en étant expatriée en Espagne 🇪🇸. La preuve qu'investir en bourse peut être simple et efficace.
• L'argent infini 🎤 : Le cas de Romain, banquier 🏦, qui a transformé son podcast en une machine à créer de l'autorité pour vendre sa formation sur le financement.
• L'histoire la plus folle 🤯 : Découvrez comment Édouard est passé d'un podcast de niche sur l'horlogerie ⌚ à l'organisation du TimeFest, un salon de 4000 personnes au stade Matmut Atlantique 🏟️, lui donnant accès aux plus grands noms de l'industrie.

Un épisode dense qui prouve que ces leviers ne sont pas que des concepts, mais des outils puissants pour transformer radicalement sa vie financière et professionnelle. 🚀 On y va ▶️

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Active les 3 leviers dès maintenant ! https://www.grosbillets.com/cash

Cet épisode, c’est la face cachée du plan anti-salariat : comment j’ai construit un système qui me verse de l’argent en continu, même quand je dors.

Je te dévoile les 3 leviers que tout le monde peut activer :

1️⃣ L’argent des autres — négocier, emprunter, faire financer ses projets.

2️⃣ L’argent exponentiel — faire croître son capital sans y passer des heures.

3️⃣ L’argent infini — créer ses propres sources de revenus avec l’IA, le digital et l’immobilier malin.

Et ce dimanche, je te montre les chiffres réels derrière ce système (banque, rentas, bourse, crypto, tout).

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Soirée en live de folie sur les 3 leviers de l’argent : 

inscription : https://www.grosbillets.com/levier

👋 Dans ce nouvel épisode solo, je vous plonge au cœur de mon week-end survie en Alsace, une expérience intense qui a été bien plus qu'une simple épreuve physique. J'ai puisé dans ces moments des leçons directement applicables à nos défis quotidiens dans l'immobilier et le business. 🏔️🚲

Au programme de cet épisode :

• L'Art de Gérer les Ressources Limitées : Comment mes 55 km de vélo avec batteries à plat et une nourriture parcimonieuse m'ont rappelé l'importance de bien piloter nos comptes et d'optimiser chaque euro, à l'image d'un investisseur locatif. On explorera pourquoi des comptes bancaires séparés et un budget serré sont vos meilleurs alliés. 💰📊
• La Confiance et le Guide : Le parallèle entre faire confiance à un guide expérimenté en pleine nuit et la valeur inestimable d'un bon coach ou d'un expert-comptable pour accélérer vos projets immobiliers. 🤝💡
• Fatigue Extrême et Clarté Mentale : Comment la fatigue accumulée lors de ce week-end (et mon retour de Chine) souligne l'importance du repos, de la délégation et de la priorisation pour éviter les erreurs coûteuses, notamment dans la relecture de documents clés comme les compromis de vente. 😴🧠
• Construire son Camp de Base : L'approche "Lean Startup" appliquée à l'immobilier. Pourquoi il est essentiel de commencer avec une base solide mais simple, sans sur-optimisation, et comment le faire rapidement vous permet de tester vos idées. ⛺️🛠️
• Accepter l'Inconfort : Des impayés locataires aux refus bancaires, des menaces de voisins aux discussions difficiles, l'inconfort est inévitable. Je vous expliquerai comment ces défis forgent votre résilience et pourquoi sortir de sa zone de confort est la clé du bonheur et de la liberté financière. 💪🔑

Cet épisode est une feuille de route pratique pour mieux naviguer dans l'incertitude et avancer efficacement dans vos investissements et vos business. Écoutez comment mes galères en forêt peuvent vous aider à structurer vos futurs succès ! 🚀🔑

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Soirée en live de folie sur les 3 leviers de l’argent : 

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🎙️ Préparez-vous à une immersion sans filtre en Chine 🇨🇳, un pays qui déconstruit toutes les idées reçues. J'y ai passé deux semaines intenses, de Hong Kong à Pékin, et ce que j'ai vu va vous secouer. Oubliez les images obsolètes des médias, on parle de la vérité du terrain ! 🌍

Dans cet épisode solo, vous découvrirez : ✨

La modernité hallucinante : Des villes plus propres et mieux organisées que celles que vous avez pu voir à Dubaï ou en Suisse 😲. Des infrastructures (TGV 🚄, routes, véhicules électriques 🚗⚡) à la pointe de la technologie et d'une efficacité redoutable.

La révolution digitale au quotidien : Le paiement mobile (Alipay, WeChat Pay) est la seule monnaie courante 📱. On commande tout, des taxis (Didi) à la street food, avec des QR codes. Mais attention : sans une SIM locale, vous êtes coupé du monde occidental 🚫.

Le service client réinventé : Une serviabilité et une patience exceptionnelles, bien au-delà de ce que l'on trouve aux US ou en France ✨. Les Chinois sont curieux et aidants, loin des clichés d'une population "poussive"⚡.

Un coût de la vie surprenant : Des hôtels de qualité à 60€/nuit, des repas copieux pour quelques euros 🍜, et un budget total de voyage divisé par deux comparé à l’Europe 💸.

Opportunités et limites pour entrepreneurs : Si le régime politique et la barrière de la langue rendent l'investissement direct complexe, la Chine reste un terrain fertile pour le sourcing de produits 📦 et l'observation des innovations technologiques.

Cet épisode est une opportunité de comprendre la Chine sous un angle nouveau, loin des fantasmes et des préjugés. Fini le blabla, place aux faits bruts pour que vous puissiez forger votre propre opinion. 💡

🎙️ L'épisode complet sur vos plateformes de streaming préférée ! 

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Webinaire dimanche 12 octobre 20h30 - les 3 secrets de l’investissement immobilier  : 
www.grosbillets.com/webi

On se retrouve pour un épisode ultra-concret avec Kevin, mon tout premier coaché en 2021. Quand on a commencé, Kevin avait 0 bien immo, et il nous dévoile aujourd'hui comment, en à peine 4 ans, il a pu dire "Byebyepatron" grâce à l'immo ! 🥳

Dans cet épisode, vous allez tout savoir :

• Comment Kevin a obtenu un financement initial avec un différé de 3 ans pour son premier bien (un petit studio de 28m²), réinvestissant astucieusement les flux générés. 📈
• La stratégie qu'il a mise en place pour acquérir ses deuxième et troisième appartements, en présentant deux dossiers à sa banque en même temps – un vrai cas d'étude ! 🏦
• Le rôle crucial de sa conciergerie Airbnb, lancée en mai 2023. Il expliquera comment cette activité entrepreneuriale a non seulement généré plus de 2500€/mois de revenus bruts, mais a aussi consolidé ses dossiers bancaires pour de futurs financements. 🤝
• Tous les chiffres précis : son ancien salaire (2000-2500€ net/mois), le coût global de ses projets immobiliers (jusqu'à 150 000€ pour le T2), ses apports limités (5% max par projet) et ses cash-flows actuels et projetés (jusqu'à 2500€/mois d'immobilier pur). 💰
• Ses stratégies de diversification au-delà de l'immobilier, incluant la bourse et la crypto, pour construire un écosystème financier robuste. 🌐
• Les challenges rencontrés (dégâts des eaux, difficultés de recherche) et comment il les a transformés en leçons pour avancer. Il partage son approche méthodique et sereine pour bâtir un système solide, loin des "accelerations" à tout prix. 💪

Un témoignage sans fard, plein de détails financiers et de retours d'expérience sur le passage du salariat à l'indépendance avec l'immobilier comme moteur. Prêt à découvrir l'envers du décor ? Écoutez maintenant ! 👇

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🎯 Si tu veux rejoindre le coaching de groupe du Club1vest, réserve ton call ici :

https://calendly.com/club1vest/rdv

💥 Dans ce nouvel épisode, j'ai déconstruit le parcours de Pauline, une vraie machine à faire du GROS BILLETS. Elle a quitté son "job ingrat" de fonctionnaire en seulement 3 ans après avoir monté un portefeuille de 19 biens ! 🚀

On va te balancer la vérité : 🚀

• Le CDI comme levier INCROYABLE : Pauline a transformé son statut de fonctionnaire, avec ses 10 semaines de congés et le télétravail, en une machine à obtenir des financements bancaires. 🏦
• La croissance exponentielle : Elle est passée des appartements individuels aux immeubles de rapport en SCI familiale. C'est le principe du Value Stacking appliqué à l'immo : un effort initial, une croissance qui défonce tout. 📈Ça, c'est l'anti-perte de temps.
• Le hack anti-problèmes : La location à des associations. Moins de charge mentale, plus de loyers, moins de problèmes. Ça, c'est du marketing underground appliqué à la gestion locative. ✅
• Les chiffres qui parlent : 12 000€ de loyers bruts mensuels, avec un cashflow net de 2000€. Elle t'explique pourquoi l'endettement "stratosphérique" n'est qu'un détail quand tu sais ce que tu fais. 💰.
• Le mindset sans concession : Pourquoi la "paix mentale" est plus importante que la performance stérile, et comment une visibilité sur M6 et 30 000 followers sur Insta, ça crédibilise. 🌟 Ton opinion ne compte pas, seuls les résultats.

Arrête de te prendre la tête avec le blabla, l'exécution bat tout 🌟. Si tu veux comprendre comment hacker le système pour ta liberté financière, cet épisode est pour toi. 🔥 Écoute et applique.

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