Ton Steine Steuern – Détails, épisodes et analyse

In diesem Video spreche ich über eines der wichtigsten und zugleich meist unterschätzten Themen beim Immobilienkauf: die Kaufpreisaufteilung.

Das Thema greift aktuell immer häufiger das Finanzamt auf, weshalb ich zeige, wie du die Kaufpreisaufteilung sauber, nachvollziehbar und in drei klaren Schritten richtig angehst – am besten schon vor dem Kauf der Immobilie. Ich erkläre, welche Eingangsparameter wirklich entscheidend sind, insbesondere warum der tatsächliche Bodenwert oft wichtiger ist als der reine Bodenrichtwert und welche Rolle die Restnutzungsdauer und die Gebäudequalität spielen.

Außerdem gehe ich auf die aus meiner Sicht sinnvollsten Bewertungsverfahren im Vermietungskontext ein, vor allem das Ertragswertverfahren und das umgekehrte Ertragswertverfahren, die häufig deutlich realistischere und steuerlich günstigere Ergebnisse liefern als pauschale Aufteilungen.

Zum Schluss zeige ich, warum es sich lohnt, die Kaufpreisaufteilung direkt im Kaufvertrag festzuhalten, welche Spielräume dabei bestehen und weshalb pauschale Modelle wie 80/20 oder 70/30 schnell zu unangenehmen steuerlichen Überraschungen führen können – insbesondere, wenn später noch Modernisierungen oder Sanierungen geplant sind.

Fragen dazu?

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In dieser Folge kläre ich eine der meistgestellten Fragen rund um Restnutzungsdauer-Gutachten: Was passiert mit der Restnutzungsdauer, wenn ich nach dem Kauf meiner Immobilie umfangreich saniere – vor allem im Hinblick auf die 15%-Regel?

Wir schauen uns Schritt für Schritt an, was passiert, wenn du in den ersten drei Jahren nach Anschaffung über die 15 % der Gebäudekosten hinaus investierst, wie daraus nachträgliche Herstellkosten werden und ob dadurch deine verkürzte Restnutzungsdauer „kaputtgeht“.

Ich erkläre dir, was dazu ganz konkret in der Einkommensteuerrichtlinie steht, warum das Finanzamt hier weniger Spielraum hat, als viele glauben, und wieso die verkürzte Restnutzungsdauer in der Regel auch auf diese nachträglichen Kosten angewendet werden darf – inklusive einem praxisnahen Beispiel mit Zahlen.

Außerdem zeige ich dir, wie ich persönlich vorgehen würde (Stichwort: Kauf, Gutachten und Sanierung nicht im selben Veranlagungszeitraum) und wo die Grenze verläuft, etwa wenn durch Aufstockung oder Anbau ein neues Wirtschaftsgut entsteht.

Wenn du mit Sanierungen planst und Angst hast, dir dein Restnutzungsdauergutachten damit zu „zerschießen“, ist diese Folge Pflichtprogramm. Fragen dazu?

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Unfinanzierbar? Die Zukunft der Immobilienfinanzierung!

In dieser Folge von Ton Steine Steuern spreche ich darüber, warum viele Immobilien mit schlechter Energieeffizienz schon bald nicht mehr finanzierbar sein könnten. Städte wie Hamburg, die bereits bis 2040 klimaneutral werden wollen, verändern den Markt – und die Banken ziehen nach. Für Objekte mit roten Energieklassen werden heute schon Zinsaufschläge verlangt, und künftig werden viele Immobilien wohl nur noch mit umfangreicher Sanierung finanziert.

Ich erkläre, was das für mich und andere Investoren bedeutet, warum die Anschlussfinanzierung zur echten Herausforderung werden kann und wie man sich darauf vorbereitet. Gleichzeitig zeige ich, welche Chancen entstehen – denn wer bereit ist, in energetische Sanierungen, Wärmepumpen und Aufwertung zu investieren, kann in den nächsten Jahren echten Mehrwert schaffen.

Ich sehe darin nicht nur ein Risiko, sondern auch ein riesiges Marktpotenzial für alle, die vorausschauend handeln und Immobilien wieder bankengängig machen wollen.

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Dient dir deine Immobilie – oder dienst du ihr? In dieser Folge von Tonsteine Steuern spricht Jasper darüber, warum eine Immobilie zu deiner Lebenssituation, deinen Stärken und deiner verfügbaren Zeit passen muss – und nicht umgekehrt. Aus seiner Arbeit mit der Beta-Gruppe zur ersten Immobilie zeigt er, wie du erkennst, ob du besser auf ein fertiges Investment setzen solltest oder ob du Lust hast, aktiv Werte zu schaffen.

Dabei erklärt er, warum du dich niemals auf Steuervorteile allein verlassen darfst und weshalb eine gute Immobilie auch dann funktionieren muss, wenn keine Steuerersparnis oder Sonderregel greift. Nur so schützt sie dich langfristig – statt dich zu belasten oder in stressige Verpflichtungen zu ziehen.

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Heute erzähle ich dir die Geschichte meines bisher spannendsten Projekts – meinem echten Meisterstück. Ich war wieder beim Notar und habe ein Objekt gekauft, das einfach alles hat: Potenzial, Herausforderung und richtig viel Lernstoff.

Du erfährst:

• Wie ich das Objekt über ImmoScout gefunden habe – ja, dort gibt’s noch gute Deals!
• Wie die Preisverhandlung mit der Maklerin lief und welche Taktik mir zum Erfolg verholfen hat
• Warum der Dachgeschossausbau und das große Grundstück so besonders sind
• Welche Rolle Rendite, Finanzierung und KfW-Förderungen dabei spielen
• Und warum dieses Projekt mein persönlicher Fix-&-Hold-Meilenstein ist

Ein Einblick in echtes Immobilienhandwerk – mit Zahlen, Strategie und Emotion. Wenn du mehr über Investmentpraxis, Projektentwicklung und kluge Verhandlungen erfahren willst, ist diese Folge genau das Richtige.

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Warum du JETZT in Immobilien investieren musst!

Viele fragen: „Sollte ich überhaupt in Immobilien investieren?“ – Ich sage: Ja, du musst! In diesem Video erkläre ich, warum Immobilienbesitz kein Luxus, sondern Notwendigkeit ist – gerade mit Blick auf Altersvorsorge, Inflation und die Rentenlücke. Ich zeige, welche Strategien sinnvoll sind, wie du realistisch starten kannst, und wann du den Job lieber (noch) nicht kündigen solltest.

Als Investor und Gründer einer Immobilien-Beta-Gruppe teile ich meine persönliche Reise – vom ersten Objekt bis zum professionellen Portfolio – mit echten Beispielen, Learnings und Fehlern, die du vermeiden solltest.

Darum geht’s:

Motivation & Mindset Warum du überhaupt (oder sogar zwingend) in Immobilien investieren musst – und was dich langfristig antreibt.

Einstieg & Strategien Wie du mit Kapitalanlagewohnungen startest, auch ohne Millionär zu sein. Was bei „fertigen“ vs. „unfertigen“ Objekten wirklich zählt – Rendite, Risiko und Realität.

Der Hebeleffekt & Cashflow Wie du mit Fremdkapital arbeitest, Cashflow sicherst und trotzdem solide bleibst. Warum viele Investoren sich selbst illiquide machen – und wie du das vermeidest.

Vom Kapitalanleger zum Vollzeit-Investor Welche Evolutionsstufen es gibt – und wann Fulltime wirklich Sinn ergibt (Spoiler: später, als du denkst).

Job & Immobilien kombinieren Warum du deinen Hauptjob (noch) behalten solltest – und welche Berufe ideal mit Immobilien harmonieren (Hausverwaltung, Finanzierung, Gutachten, Projektentwicklung).

Kommentiere, warum du (noch) nicht in Immobilien investierst – oder was dich bisher zurückgehalten hat! Ich lese alle Kommentare und greife eure Themen gern in der nächsten Folge auf.

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Gutachten abgelehnt? So konterst du souverän (Restnutzungsdauer / AfA) Viele denken: „Der Gutachter ist doch sicher Multimillionär…“ – tatsächlich bin ich Geschäftsführer von gutachten-nutzungsdauer.com und sehe täglich, warum Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt abgelehnt werden. In diesem Video erkläre ich die häufigsten Ablehnungsgründe, was realistisch dagegen hilft – und präsentiere das „Kabinett der Abstrusitäten“ aus der Praxis. Außerdem ordne ich geplante Änderungen der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) ein.

Darum geht’s:

Was Finanzämter wirklich bemängeln – und was davon nur Schikane ist

Gutachterqualifikation: öffentlich bestellt/vereidigt, ISO 17024, DAkkS-Akkreditierung – was zählt in der Praxis?

Besichtigungspflicht: höchstpersönlich vs. delegierbar – was Gerichte bereits entschieden haben

Technische Restnutzungsdauer: was ins Gutachten gehört (ja), was nicht verlangt werden kann (z. B. „Funktionsprüfung“ eines ganzen Gebäudes)

Strategie bei Ablehnung: Einspruch, Urteile, BMF-Schreiben & BFH-Rechtsprechung richtig nutzen

Absurde Klassiker: „Wird auf Bundesebene geprüft“, WEG-Beschluss als Ersatz fürs Gutachten, Kreditlaufzeit als Gegenargument u. v. m.

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Das Rentensystem bröckelt, Arbeit wird immer stärker besteuert – und viele bleiben im Hamsterrad gefangen. Gleichzeitig wissen fast alle, dass Immobilien ein Top-Investment sind, aber nur wenige handeln wirklich. Warum ist das so?

In diesem Video spreche ich über die 3 größten Mindfucks, die dich davon abhalten, in Immobilien zu investieren – und wie du sie ganz einfach überwindest: kein Geld, keine passenden Objekte, keine Ahnung. Ich zeige dir, warum diese Glaubenssätze dich zurückhalten, wie du sie durchbrichst und wie du endlich deinen Einstieg ins Immobilien-Investment schaffst.

Egal ob Einsteiger oder bereits Eigentümer: Dieses Video gibt dir Klarheit, Motivation und konkrete Ansätze, um durchzustarten.

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Warum finde ich keine guten Deals? – Die wahren Gründe

Eine der häufigsten Fragen, die ich bekomme: „Jasper, warum finde ich einfach keine guten Immobilien-Deals?“ Viele glauben, es gäbe geheime Off-Market-Quellen, wo nur die Profis kaufen. In dieser Folge erkläre ich dir, warum das nicht stimmt – und woran es wirklich liegt, wenn du keine guten Deals findest.

Darum geht’s in diesem Video:

Warum Off-Market-Objekte kein Allheilmittel sind

Weshalb auch auf ImmoScout & ImmoWelt gute Deals möglich sind (ich habe selbst Objekte dort gekauft!)

Der häufigste Fehler: nur Zahlen checken, aber nie besichtigen

Wie du mit klaren Suchrastern und Fokussierung wirklich zum Deal kommst

Warum Makler nicht automatisch „teurer“ sind – und wie du von ihrer Professionalität profitierst

Wie du durch Besichtigungen und Angebote erst in die Verhandlung kommst

Warum Geschwindigkeit und Verhandlungsbereitschaft oft wichtiger sind als der höchste Preis

Weshalb Beziehungen zu Maklern entscheidend sind, um langfristig Off-Market-Angebote zu bekommen

Mein Tipp: Stell dir ein klares Suchprofil ein, geh viele Objekte besichtigen, gib regelmäßig Angebote ab und baue dir so dein Netzwerk auf. Es gibt keine geheimen Abkürzungen – es ist eine Fleißarbeit. Aber genau dadurch entstehen die besten Deals.

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Mein Weg vom Nullstart zum ersten Immobilien-Deal: Gedankenexperiment für Einsteiger

Wie würde ich heute mit Immobilien anfangen – ohne Bestand, ohne Erfahrung? In diesem Gedankenexperiment (inspiriert von Felix aus Aachen) erkläre ich dir ganz konkret, wie ich Rentabilität prüfe, auf welche Parameter ich am meisten achte, welche Objektgrößen für den Einstieg geeignet sind und wie viel Eigenkapital ich einsetzen würde. Dabei zeige ich dir einfache Faustformeln (Faktor, Mietrendite) und echte Rechenbeispiele aus meiner Praxis.

Das erfährst du von mir

Wie ich Rentabilität ohne große Excel-Tabellen berechne (Faktor & Mietrendite)

Welche Zielwerte ich je Lage ansetze (z. B. B-Lage Bremen ≈ Faktor 17 ≈ ~5,9 % Mietrendite)

Wie Zins & Tilgung zusammenhängen und ob ein Deal cashflow-neutral ist (4 % Zins / 1,5 % Tilgung → ~5,5–6 % Rendite)

Die zwei Dinge, die für mich unveränderlich sind: Lage & Einkaufspreis

Warum ich 2–5 Parteien beim Einstieg optimal finde

Wie viel Eigenkapital ich einbinde – und warum ich es lieber als Puffer auf dem Konto halte

Mein Praxis-Tipp: Viel besichtigen und ein klares Suchraster haben!

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