Explorez tous les épisodes du podcast Sei deine eigene Bank - Der Immobilien Podcast mit Florian Bauer

In dieser Folge spricht Florian Bauer über den Kredit-Turbo 2027: Die Bundesregierung plant, die Kapitalrücklage der Banken für Immobilienkredite komplett zu streichen – Folge sind leichtere Kreditvergabe, mehr Käufer und steigende Preise ab 2027.

Warum genau JETZT – noch in 2026 – dein Zeitfenster ist, bevor sich der Markt dreht, erfährst du in dieser Folge.

In dieser Folge analysieren wir die aktuelle Marktsituation im Immobilienbereich, die Herausforderungen beim Neubau und die Chancen für Investoren in einer Phase hoher Nachfrage und niedriger Neubauzahlen. Florian Bauer erklärt, warum der Markt nicht zusammenbrechen wird und wie man die Chancen nutzen kann.

In dieser Folge feiert Florian Bauer seinen Geburtstag und verschenkt drei persönliche Beratungsgespräche im Wert von 60 Minuten. Er gibt Einblicke in seine letzten Monate, seine Projekte und die Expansion seines Büros auf Mallorca sowie in Köln. Außerdem erklärt er, wie man an dem Gewinnspiel teilnehmen kann.

In dieser Folge wird erklärt, warum das Tagesgeldkonto oft eine Illusion ist und wie man effektiv Vermögen aufbauen kann, um Inflation zu schlagen. Florian Bauer zeigt, warum Investitionen in Immobilien und das richtige Portfolio entscheidend sind.

In dieser Folge klärt Florian Bauer den Mythos der 100 % Finanzierung bei Immobilien und erklärt, was Banken 2026 wirklich verlangen. Er gibt praktische Tipps, wie man Eigenkapital clever aufbaut und welche Strategien in unterschiedlichen Marktphasen sinnvoll sind.

In dieser Folge spricht Florian Bauer offen über einen der teuersten Fehler seiner Investorenlaufbahn: eine Sanierung, die statt der geplanten 18.000–20.000 € am Ende über 30.000 € gekostet hat. Der Auslöser war nicht Betrug oder eine schwierige Mietsituation – sondern der eigene Stolz und die Entscheidung, beim günstigsten Anbieter zu sparen, obwohl das Bauchgefühl etwas anderes sagte.

Florian teilt ehrlich, was schiefgelaufen ist, was er daraus gelernt hat und worauf bei der Auswahl von Handwerkern wirklich geachtet werden sollte – damit andere denselben Fehler nicht machen müssen.

Die meisten Immobilien-Verkäufer zeigen dir nur den Brutto-Cashflow – aber was wirklich zählt, ist der effektive Cashflow nach Steuer. In dieser Folge erklärt Florian Bauer die drei entscheidenden Cashflow-Stufen (Brutto, Netto, Effektiv) und welche versteckten Kostenfallen wie Mietausfallreserve, Instandhaltungsrücklage und Zinsänderungsrisiken deine Rendite auffressen können.

In dieser Folge werden die sieben wichtigsten Fragen für Investoren vorgestellt, die innerhalb der ersten 30 Tage geklärt werden müssen, um eine erfolgreiche Investmentstrategie zu entwickeln. Florian Bauer erklärt, warum das Beantworten dieser Fragen entscheidend ist, um Fehler zu vermeiden und langfristig erfolgreich zu investieren.

Wer kauft, ohne sein Ziel zu kennen, trifft keine Investitionsentscheidung. Er trifft eine Wette.

In dieser Folge zeige ich, wie ich Strategie, Steuermantel und Exit von Anfang an richtig aufsetze – und warum die meisten Investoren dabei zwei entscheidende Fragen komplett überspringen.

Was ich in dieser Folge bespreche:

• Warum das Ziel immer zuerst kommt: Altersvorsorge, finanzielle Freiheit, Steuerersparnis – je nachdem, was du wirklich willst, ändern sich alle Entscheidungen danach
• Wie der Zeithorizont bestimmt, welches Objekt, welche Finanzierung und welche Struktur zu dir passt
• Warum die Wahl des Steuermantels – privat, GmbH oder Holding – bei identischen Objekten nach 10 Jahren sechsstellige Unterschiede ausmachen kann
• Wie ich Tilgungshöhe, Zinsänderungsrisiken und Eigenkapitaleinsatz zur Gesamtstrategie in Einklang bringe
• Warum die Lage unveränderlich ist und langfristig wichtiger als jeder kurzfristige Cashflow
• Warum negativer Cashflow nicht automatisch ein schlechtes Investment bedeutet – und wann er zur Strategie gehört
• Welche zwei Fragen sich 80 % der Investoren nie stellen – und was das am Ende kostet
• Was Exit wirklich bedeutet: nicht nur Verkauf, sondern auch Weitergabe an Kinder, Übertragung oder Umstrukturierung

Wer diese Fragen vor dem Kauf beantwortet, trifft bessere Entscheidungen. Wer sie danach beantwortet, zahlt dafür.

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Wenn dir die Folge gefällt, würde ich mich über eine 5 Sterne Bewertung freuen! So kann der Podcast noch mehr Menschen erreichen!

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Viele Menschen mit sehr gutem Einkommen kommen nicht ins Investment – weil sie glauben, ihre Bonität reicht nicht aus. Das ist in den meisten Fällen falsch.

In dieser Folge zeige ich, wie Banken Bonität wirklich berechnen – und warum das Ergebnis oft besser ist als gedacht.

Was ich in dieser Folge bespreche:

• Wie Banken Lebenshaltungskosten pauschal ansetzen – unabhängig davon, was du wirklich ausgibst – und was das für deine Finanzierungsfähigkeit bedeutet
• Warum variable Vergütung und Boni aktiv kommuniziert werden müssen: welche Unterlagen du brauchst und wie du dein Einkommen auf maximal zwei Seiten überzeugend darstellst
• Warum ein Antrag auf Lohnsteuerermäßigung deine monatliche Bonität verbessern kann – ein Hebel, den kaum jemand kennt
• Wie Banken Mieteinnahmen bewerten: Warum sie nur 70–80 % anrechnen – und wann eine höhere Tilgung für die Bank attraktiver ist als ein geringer positiver Cashflow
• Warum du ab der zweiten Immobilie als Kapitalanleger wahrgenommen wirst – und welche neuen Verhandlungsspielräume das eröffnet
• Warum ich empfehle, gezielt Bankbeziehungen aufzubauen statt immer nur den günstigsten Zinssatz zu jagen – und warum langfristiges Portfoliodenken entscheidender ist als kurzfristige Zinsoptimierung

Bonität ist kein Zufallsprodukt. Sie ist das Ergebnis von Vorbereitung, Darstellung und der richtigen Strategie.

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Das Bundesjustizministerium hat am 8. Februar 2026 den Gesetzesentwurf Mietrecht II vorgelegt. Was ändert sich konkret für Eigentümer und Vermieter? Ich analysiere die 5 wichtigsten Punkte – nüchtern, ohne Hysterie, mit klarer Einschätzung, wen es wirklich trifft.

Mietrecht II sorgt gerade für Aufruhr. Medien und Social Media überbieten sich mit Katastrophenszenarien. Aber was steckt wirklich dahinter und wen betrifft es tatsächlich?

Ich analysiere in dieser Folge die 5 zentralen Änderungen des Gesetzesentwurfs sachlich und ohne Panikmache.

Die 5 Punkte im Überblick:

1. Indexmiete gedeckelt auf 3,5 % pro Jahr Auch wenn der Verbraucherpreisindex stärker steigt – mehr geht nicht. Gilt auch für Bestandsverträge. Warum das für die meisten Vermieter weniger dramatisch ist als gedacht – und warum ein normaler Mietvertrag mit 15 % alle 3 Jahre oft die bessere Wahl ist.

2. Möblierungszuschlag mit Transparenzpflicht Maximal 5 % der Nettokaltmiete für voll möblierte Wohnungen. Höherer Zuschlag nur bei nachweisbar höherem Zeitwert. Wer bisher auf Möblierung gesetzt hat, um die Mietpreisbremse zu umgehen, hat ein Problem.

3. Kurzzeitmietverträge begrenzt Nur noch einmalig für maximal 6 Monate und bei besonderem Anlass. Florian hält das für richtig – und erklärt warum.

4. Schonfristzahlung bei Kündigung Der einzige Punkt, den Florian klar ablehnt: Künftig soll auch die ordentliche Kündigung durch Nachzahlung geheilt werden können. Was das für Vermieter bedeutet – und warum das den Markt in die falsche Richtung lenkt.

5. Modernisierungsumlage: Wertgrenze auf 20.000 € angehoben Bisher 10.000 €, künftig 20.000 €. Was das für Sanierungsvorhaben bedeutet.

Florians Fazit: Wer ordentliches Geschäft macht, die richtigen Objekte auswählt und sauber vermietet, wird von diesem Gesetz kaum betroffen sein. Für unsere Kunden tangiert es die Investments zum Großteil nicht. Aber ein Punkt geht klar in die falsche Richtung – und den spricht Florian offen an.

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Eigenheim oder Kapitalanlage? Diese Frage stellen sich Gutverdiener immer wieder. Die Antwort, die du überall hörst: Erst das Eigenheim, dann der Rest.

In dieser Folge erfährst du:

• Warum Eigennutzung keine Kapitalanlage ist – und wer das verwechselt, in beiden Fällen Geld verbrennt
• Das konkrete Rechenbeispiel: 800.000 € Eigenheim vs. 800.000 € Mehrfamilienhaus – was bleibt wirklich übrig?
• Warum du beim Eigenheim monatlich 4.000 bis 4.500 € ausgibst, ohne einen einzigen Steuervorteil zu haben
• Wie du mit einem Mehrfamilienhaus stattdessen 15.000 bis 20.000 € Steuern pro Jahr sparst – plus positiven Cashflow
• Warum Liquidität und Karrieremobilität beim Mieten massiv unterschätzte Vorteile sind
• In welchen seltenen Ausnahmefällen ein Eigenheim tatsächlich Sinn ergibt – und warum das auf weniger als 5 % der Fälle zutrifft
• Warum die „Eigenheim-Lüge" ein emotionales Thema ist – und wie du es rational bewertest

Das Ziel dieser Folge: nicht das Eigenheim verteufeln, sondern eine ehrliche Grundlage für eine der größten finanziellen Entscheidungen deines Lebens schaffen.

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Viele Menschen ab 50 glauben, das Thema Immobilienfinanzierung sei für sie erledigt. Zu wenig Zeit bis zur Rente, zu viel Risiko, zu wenig Chancen bei der Bank.

Die Realität sieht anders aus.

In dieser Folge erfährst du:

• Warum Immobilienfinanzierungen mit 50+ grundsätzlich möglich sind – und unter welchen Voraussetzungen sie sogar einfacher werden als in jüngeren Jahren
• Wie Banken nach der Wohnkreditrichtlinie prüfen: Was zählt heute, was zählt ab Renteneintritt mit 67?
• Welche Herausforderungen es gibt – und für wen es wirklich schwierig wird (Stichwort: nur gesetzliche Rente, wenig Tilgungsbereitschaft)
• Warum mehr Eigenkapital ab 50 kein Nachteil ist – sondern ein Hebel, den Jüngere nicht haben
• Wie du bestehende, abbezahlte Immobilien als Ersatzsicherheit nutzt – und damit „totes Kapital" aktivierst, um neue Investments zu finanzieren
• Wie du durch Kapitalbeschaffung auf vorhandene Immobilien Zinsen steuerlich absetzt – und gleichzeitig neue Liquidität schaffst

Es ist nie zu spät, das eigene Vermögen strategisch weiterzuentwickeln. Wer die richtigen Hebel kennt, hat auch mit 50+ mehr Spielraum als er denkt.

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100.000 Euro Jahresgehalt – für viele ein großes Ziel.
Doch in der Realität bleibt davon oft deutlich weniger Netto, als man erwartet.

In dieser Folge erkläre ich,

• warum höhere Gehälter durch kalte Progression, Grenzsteuersatz und Sozialabgaben überproportional belastet werden,

• weshalb ein reines „mehr verdienen" oft nicht der klügste Hebel ist,

• und warum Immobilieninvestments steuerlich häufig deutlich effizienter wirken als zusätzliche Gehaltssprünge.

Wir sprechen darüber,

• warum Mieteinnahmen keine Sozialabgaben auslösen,

• wieso private Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können,

• und warum es ein Fehler ist, Immobilien nur nach Cashflow zu bewerten – statt sie an Lebenssituation, Budget, Strategie und (Erb-)Steuern auszurichten.

Ich zeige eine realistische Strategie, mit der viele meiner Mandanten und Investoren arbeiten:
👉 4–6 solide Immobilien über 4–8 Jahre, kein Hauruck-Ansatz, kein „reich in 12 Monaten".
Die ersten Objekte machen nicht reich – aber sie legen das Fundament.

Konkret wird's bei den Zahlen:

• Pro Objekt sind oft 2.500–5.000 € Steuerersparnis pro Jahr möglich

• Bei mehreren Immobilien schnell 10.000–20.000 € netto jährlich

• Diese 20.000 € Netto entsprechen grob 40.000–45.000 € zusätzlichem Bruttogehalt

Zusätzlicher Praxis-Hebel:
Lohnsteuermäßigungsantrag – sorgt für mehr Netto monatlich, verbessert Cashflow und erhöht die Finanzierbarkeit bei Banken.

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Immobilien, Aktien, ETFs, Edelmetalle, Krypto, Cash – die Frage ist nicht ob, sondern wie viel von was. Und die Antwort hängt stärker von deiner Lebensphase ab, als die meisten denken.

In dieser Folge erfährst du:

• Warum die optimale Asset-Aufteilung stark vom Lebensalter und der persönlichen Risikobereitschaft abhängt – und warum es keine universelle Antwort gibt
• Wie ein sinnvolles Portfolio für Anleger zwischen 20 und 45 Jahren aussieht: Cashreserve ca. 20 %, Immobilienquote 30–50 %, Aktien/ETF-Depot 15–30 %
• Warum gerade in den ersten 3–6 Jahren eine höhere Immobilienquote den schnellsten Portfolioaufbau und die maximalen Steuerersparnisse ermöglicht
• Was sich ab 45 Jahren verändert – und warum viele Anleger zu viel Cash halten und dadurch jährlich Kapital durch Inflation verlieren
• Welche Rolle Edelmetalle und Krypto im Portfolio spielen und wo ihre Grenzen liegen
• Wie du rückwärts von deinen Zielen denkst und dein Portfolio Schritt für Schritt neu strukturierst – egal in welcher Lebensphase du heute stehst

Es ist nie zu spät, das Portfolio neu aufzustellen. Aber je früher, desto mehr Hebel hast du.

👉 Wenn du herausfinden willst, wie viel Eigenkapital du persönlich brauchst, melde dich gern für unseren nächsten Workshop an.

Wenn du wissen willst, ob und wie sich ein Investment für dich lohnt, vereinbare jetzt ein kostenfreies, unverbindliches Erstgespräch überden Link in den Shownotes.

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Wer gut verdient, zahlt viel Steuern. Und wer viel Steuern zahlt, hat eigentlich jeden Grund, in Immobilien zu investieren.

Trotzdem scheitern erstaunlich viele Topverdiener – nicht am Geld, nicht am Markt, sondern an sich selbst.

In dieser Solo-Episode aus dem Podcast „Sei deine eigene Bank" spricht Florian Bauer über die 3 Hürden, die er in der Beratung immer wieder sieht:

Hürde 1: Keine oder falsche Strategie Social-Media-Reels, YouTube-Videos, Tipps von allen Seiten – aber kein roter Faden. Wer blind Objekte besichtigt, ohne vorher sein Ziel zu kennen, verliert Zeit und Motivation. Erst das Ziel, dann die Strategie – nicht umgekehrt.

Hürde 2: Das Investment muss einem nicht gefallen „Das Bad ist zu klein." „Kein Balkon." „Da würde ich nie wohnen." – Wer Immobilien als Kapitalanlage nach persönlichem Geschmack bewertet, kauft nie das richtige Objekt. Entscheidend ist nicht, ob du darin wohnen würdest. Entscheidend ist, ob es funktioniert.

Hürde 3: Falsche Kennzahlen im Fokus Mietrendite, Lage, Cashflow – isoliert betrachtet sagen diese Zahlen wenig aus. Wer das große Ganze nicht im Blick hat – steuerliche Effekte heute und in Zukunft, Erbschaftssteuer, Struktur – trifft keine vollständige Investitionsentscheidung.

Bonus: Den richtigen Experten wählen Follower-Zahlen und Reichweite sind kein Qualitätsmerkmal. Die einzig relevante Frage: Betreibt derjenige selbst erfolgreich Wohninvestments?

Wenn du wissen möchtest, wie du diese Hürden konkret überwindest und in die Umsetzung kommst, melde dich kostenlos und unverbindlich zu unserem Live-Online-Immo-Workshop an: immo-workshop.de

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„Welche Lage sollte ich jetzt kaufen?" – diese Frage bekomme ich regelmäßig im Workshop, im Podcast und in der Beratung. Und die ehrliche Antwort ist komplexer als ein einfacher Geheimtipp.

In dieser Folge erfährst du:

• Warum du in Hamburg und München heute Mietrenditen von 5 bis 5,7 % erzielen kannst – und das vor 2–3 Jahren noch undenkbar war
• Was der Unterschied zwischen A- und B-Lagen wirklich bedeutet – nicht nur für die Rendite, sondern für Eigenkapitaleinsatz, Kaufnebenkosten und Eigenkapitalrendite
• Warum die Jagd nach dem „nächsten Hype-Standort" in den meisten Fällen mehr kostet als sie bringt
• Wie die Cashflow-Mathematik je nach Lage aussieht – und wann eine scheinbar höhere Rendite durch Sanierungskosten zur Falle wird
• Warum geografische Streuung kein Komfortthema ist, sondern ein echtes Sicherheitsmerkmal im Portfolio
• Ob C-Lagen 2026 bereits ein Thema sind – und unter welchen Bedingungen

Die wichtigste Regel bleibt: Im Einkauf liegt der Gewinn. Wer die Spielregeln kennt, findet sie gerade in A- und B-Lagen gleichermaßen.

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Viele träumen davon, Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen – aber wie realistisch ist das heute wirklich? In dieser Folge spreche ich darüber, wie viel Eigenkapital du aktuell wirklich brauchst, worauf Banken achten und warum es keine pauschale Antwort gibt.

Wir schauen uns an:

• Warum 0 € Eigenkapital zwar möglich, aber selten sinnvoll ist

• Welche Rolle Bonität, Objektart und Bankgröße spielen

• Wie viel Eigenkapital du bei Bestandsimmobilien und Neubauprojekten tatsächlich einplanen solltest

• Warum die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dein Alter plötzlich wichtig macht

• Und wie du auch mit begrenztem Eigenkapital clever in Immobilien einsteigen kannst

Zum Schluss: mein klarer Rat, wann es Sinn ergibt, zu warten – und wann du einfach starten solltest.
👉 Wenn du herausfinden willst, wie viel Eigenkapital du persönlich brauchst, melde dich gern für unseren nächsten Workshop an.

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Viele wollen in Immobilien investieren – aber wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Kein Kapital, keine Zeit, kein Know-how? Kein Problem – entscheidend ist, wie du startest, nicht wann.

In dieser Folge spreche ich darüber, warum es keinen perfekten Zeitpunkt oder das perfekte Objekt gibt, aber sehr wohl die richtige Herangehensweise:

👉 Warum du am Anfang nicht alles selbst machen solltest und was du stattdessen tun musst.
👉 Wie du mit Profis zusammenarbeitest, um Fehler und Verluste zu vermeiden.
👉 Warum Erwartungsmanagement und Netzwerk wichtiger sind als Excel-Tabellen.
👉 Und wieso selbst erfahrene Investoren für Ankauf, Sanierung und Finanzierung auf Spezialisten setzen.

Außerdem: Wie du mit klarer Strategie, realistischen Zielen und dem richtigen Umfeld von Anfang an solide aufbaust – statt dich zu verzetteln.
Wenn du jetzt ernsthaft starten willst: Im Immo-Workshop erhältst du Zugang zu geprüften Objekten, Beratung, Mietverwaltung, Finanzierung & Strukturierung.

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Finanzielle Freiheit klingt für viele abstrakt. Dabei lässt sie sich erstaunlich konkret berechnen – wenn man weiß, welche Fragen man sich stellen muss.

Die erste und wichtigste: Wie viel möchte ich monatlich netto zur Verfügung haben? Die Antwort ist individuell – sie kann bei 2.000 € liegen oder bei 100.000 €. Aber sie ist die Grundlage für alles, was danach kommt.

In dieser Folge erfährst du:

• Wie du deinen persönlichen Bedarf an monatlichem Nettoeinkommen in ein konkretes Portfolio-Ziel umrechnest – mit einer einfachen Formel, die jeder anwenden kann
• Warum Immobilien gegenüber Aktien beim Vermögensaufbau strukturelle Vorteile haben – durch Fremdkapitalhebel, Steuervorteile und Mietrenditen
• Was der Unterschied zwischen Brutto- und Nettobedarf für dein Zielportfolio bedeutet – und warum viele diesen Schritt überspringen
• Warum Analyse-Paralyse einer der größten Feinde auf dem Weg zur finanziellen Freiheit ist – und wie du ins Handeln kommst

Beispielrechnung aus der Folge: 5.000 € netto monatlich → ca. 8.500 € Bruttobedarf → ca. 102.000 € im Jahr → × Faktor 20 = benötigtes Portfolio von ca. 2 Mio. €.

Klingt viel. Ist aber mit dem richtigen Plan erreichbarer, als die meisten denken.

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Nach dem ersten Kauf stellt sich für viele Investoren dieselbe Frage: Wann kaufe ich die nächste Immobilie?

Die Antwort hängt weniger vom Markt ab – als von dir selbst.

In dieser Folge sprechen wir über:

• Warum das richtige Mindset der entscheidende erste Schritt ist – und wie du Rückschläge wie Mieterwechsel oder Leerstand als normalen Teil des Prozesses einordnest
• Weshalb Zielklarheit wichtiger ist als das perfekte Timing – und wie du weißt, wann deine Strategie wirklich sitzt
• Ab wann du nach dem ersten Kauf direkt mit der zweiten Immobilie starten kannst – und wo die tatsächlichen Grenzen bei Bonität und Banklimits liegen
• Warum viele unserer Kunden nicht nur für Neukäufe zu uns kommen, sondern um ihr bestehendes Portfolio auf Zinsen, Steuern und Struktur zu optimieren

Das Ziel bleibt konstant. Nur der Weg kann sich anpassen.

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Ein guter Schufa-Score ist kein Vorteil – er ist das Minimum. Wer glaubt, mit einer sauberen Schufa automatisch gute Karten bei der Bank zu haben, unterschätzt, wie komplex die Bonitätsbewertung in der Praxis wirklich ist.

In dieser Folge erfährst du:

• Warum Banken nur 70–80 % der Mieteinnahmen anrechnen und was der Beleihungswert mit Blankoanteil bedeutet
• Welche versteckten Faktoren negativ ins Rating einfließen – von Kontoüberziehungen über Rücklastschriften bis hin zur eigenen Wohnregion
• Warum hohes Einkommen ohne Eigenkapital ein Warnsignal für Banken ist
• Wie Selbstständige ihre Bonität aufbauen – und warum „Steuern sparen durch niedrigen Gewinn" die Finanzierbarkeit zerstört
• Was Basel IV und die verschärften BaFin-Vorgaben für Immobilieninvestoren konkret bedeuten
• Wie du Schritt für Schritt eine Bonitätsstrategie entwickelst, die dich langfristig finanzierungsfähig hält

Bonität ist kein Zufallsprodukt. Sie ist das Ergebnis bewusster Entscheidungen – und wer sie versteht, hat einen echten Vorteil.

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Das erste Quartal 2026 ist abgeschlossen – Zeit für einen ehrlichen Kassensturz auf meinem Weg zu siebenstelligen Mieteinnahmen. In diesem Oster-Special gebe ich dir exklusive Einblicke hinter die Kulissen meiner Investment-Boutique und die aktuelle Transformation meines Unternehmens.

Während viele noch den klassischen Makler-Weg gehen, setze ich voll auf Skalierung durch Innovation. In dieser Folge erfährst du, wie ich die Weichen für das nächste Level stelle:

• KI statt Nachbesetzung: Warum ich personelle Wechsel genutzt habe, um intelligente Workflows zu etablieren, und weshalb mein Team jetzt schlagkräftiger ist als je zuvor.

• Mallorca-Insights: Mein Strategie-Update aus dem Workshop – wie wir Vertrieb, Marketing und Employer Branding vernetzt haben, um in Q2 den Turbo zu zünden.

• Die Evolution der Boutique: Warum klassische Courtage-Modelle für mich ausgedient haben und wie ich mit meinem neuen VIP-Mandat inklusive Struktur- und Steuerberatung den Markt aufmische.

• Ausblick & Mindset: Warum ich Ostern auf Menorca verbringe und weshalb du genau jetzt die Zeit nutzen solltest, um innezuhalten und deine eigenen Ziele zu reflektieren.

Du willst meine Reise live mitverfolgen? Folge mir auf Instagram für tägliche Insights aus dem Business und meine Eindrücke von Menorca: @investment-bauer

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Gründen oder halten? Viele Immobilien-Investoren stürzen sich in teure GmbH-Strukturen, bevor es sich wirklich lohnt.

In dieser Folge räumen wir mit dem Mythos auf, dass Steuersparen nur mit Holding und Stiftung funktioniert.

Als Vermögens-Architekt zeige ich dir, wie du im Privatvermögen die AfA durch Restnutzungsgutachten um bis zu 200 % hebelst und die 10-Jahres-Frist für den steuerfreien Exit nutzt.

Wir besprechen die „Ehegattenschaukel", die 15%-Hürde bei Sanierungen und warum du bei 3–5 Wohnungen privat oft deutlich besser fährst. Hol dir die Strategien für 500 € bis 1.000 € mehr Cashflow – pro Monat.

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Vom Vermieter zum Bestandshalter: Ab wann ist ein Mehrfamilienhaus der richtige Hebel für dein Portfolio? In dieser Folge analysieren wir die nackten Zahlen hinter dem MFH-Investment.

Wir sprechen darüber, warum die 110%-Finanzierung heute fast ein Mythos ist und warum du mindestens 100.000 € Liquidität im Rücken haben solltest. Erfahre, wie du durch Aufteilungsszenarien massiven Wert hebst, warum "passives Einkommen" bei MFHs oft 1–3 Stunden Arbeit pro Monat bedeutet und für wen der Einstieg mit einer Eigentumswohnung trotz Ambitionen der klügere Start ist.

👉 Alle, die tiefer einsteigen wollen: In unseren Workshops & Webinaren zeigen wir dir, wie du Schritt für Schritt zum erfolgreichen Immobilieninvestor wirst.

Wenn dir die Folge gefällt, würde ich mich über eine 5 Sterne Bewertung freuen! So kann der Podcast noch mehr Menschen erreichen!

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Viele glauben, dass Immobilien nur durch schlechte Deals Geld kosten.
Die Wahrheit ist: Die teuersten Fehler entstehen oft durch falsche Entscheidungen – nicht durch falsche Objekte.

In dieser Folge spreche ich offen über meinen größten Fehler als Immobilienanfänger –
und warum er mich sechsstellige Beträge gekostet hat.

👉 Was du in dieser Folge lernst:

• Warum fehlendes steuerliches Wissen dich schnell 100.000–200.000€ kosten kann

• Wieso ich viel zu spät angefangen habe, systematisch zu skalieren

• Der entscheidende Fehler:
  Warum ich meine 3. Wohnung nicht gekauft habe – und bis heute dafür zahle

• Wie externe Meinungen dich in die falsche Richtung lenken können

• Und wie du heute bessere Entscheidungen triffst als 95% aller Investoren

📉 Die Zahlen dahinter:
Mit 2 Wohnungen habe ich ca. 250.000€ Gewinn gemacht.
Mit der dritten wären es vermutlich 300.000–330.000€ gewesen.
➡️ Ein Fehler = bis zu 100.000€ entgangener Gewinn

Der wichtigste Punkt:
Stell nie die Frage „Würdest du das machen?"
Stell die Frage: „Was hältst du fachlich davon?"

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Viele glauben, sie müssten erst jahrelang sparen, bevor sie in Immobilien investieren können.

Die Realität ist:
👉 Reines Sparen wird dich nicht zum Immobilienmillionär machen.

In dieser Folge sprechen wir darüber, warum Vermögen nicht durch Aufschieben entsteht – sondern durch Handeln und Investieren.

Du erfährst:

• Warum du nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten solltest

• Wieso kleine Einstiegsdeals (100.000–300.000 €) völlig ausreichen

• Wie du bereits mit 10.000–15.000 € Eigenkapital starten kannst

• Warum Banken bei kleinen Objekten oft 100–110% finanzieren

• Weshalb ein geringer Cashflow am Anfang völlig okay sein kann

• Wie du Risiken richtig absicherst (Mietausfall, Rechtsschutz etc.)

Außerdem teile ich ein konkretes Praxisbeispiel:
👉 Zwei Wohnungen verkauft – mit 80–100% Wertsteigerung
👉 Ergebnis: rund 250.000 € Überschuss nach Tilgung

Und genau hier liegt der Unterschied:
Während klassische Anlagen oft bei 5–7% Rendite liegen, kannst du mit Immobilien durch Hebel und Steuern 8–20% Eigenkapitalrendite erreichen.

Die wichtigste Botschaft:
👉 Starte wie bei einem ETF-Sparplan – nur eben mit Immobilien.
👉 Klein anfangen, Erfahrungen sammeln und Schritt für Schritt skalieren.

Wenn du aktuell zwischen 30.000–40.000 € Vermögen hast, zeige ich dir in dieser Folge, wie du den Einstieg konkret angehen kannst.

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In dieser Folge von „Sei deine eigene Bank" spreche ich über die Vision und Mission unserer Bauer Immobilien Unternehmensgruppe. Du erfährst, warum wir nicht nur klassische Immobilienberatung anbieten, sondern als ganzheitlicher Partner auftreten – von der Strukturierung über Finanzierung bis zur eigenen Miet- und Objektverwaltung.

Wir schlagen die Brücke zwischen Immobilienmarkt, Steuerberatern und Rechtsanwälten – immer mit dem Ziel, unsere Kunden strategisch und nachhaltig zum Erfolg zu führen. Dabei legen wir besonders viel Wert auf Transparenz, Ehrlichkeit und geprüfte Qualität – zum Beispiel mit Zugang zu Off-Market-Objekten, die wir intern prüfen und begutachten lassen.

Aktuell sind wir 20 Köpfe an den Standorten Köln, Monheim und Mallorca – und wir wachsen weiter. Wenn du wissen willst, wie wir arbeiten, wie wir über 400 Banken vergleichen, um Kapitalanlegern die beste Finanzierung zu sichern, und warum unsere Workshops mehr liefern als heiße Luft, dann hör rein.

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„Unser Ziel ist, dass du in 10 Jahren zurückblickst und sagst: Mein größter Fehler war, nicht mehr gekauft zu haben."

In dieser Folge spreche ich, Florian Bauer, über das Fundament unserer Arbeit. Wir räumen mit der typischen „schnell verkaufen, umhauen, abhauen"-Mentalität der Branche auf. Als Immobilienboutique definieren wir uns nicht über die Masse an Objekten, sondern über die Tiefe der Substanz und eine radikale Praxisorientierung.

Seit fast 14 Jahren sind wir am Markt aktiv. Mit einem Track Record von über 120 Millionen Euro an verkauftem, beratenem und vermitteltem Portfoliovolumen wissen wir genau, was in der Verwaltung und im Verkauf wirklich zählt. In dieser Episode nehme ich dich mit hinter die Kulissen unserer Arbeitsweise und zeige dir, wie wir komplexe Investments verständlich und erfolgreich machen.

Die Schwerpunkte dieser Folge:

• Abgrenzung zum klassischen Makler: Warum wir praxisgetrieben und langfristig denken, statt nur auf den schnellen Abschluss zu schielen.

• Der State-of-the-Art Prüfprozess: Wie unsere zweistufige Investment- und bautechnische Due Diligence funktioniert, bevor wir ein Objekt überhaupt freischalten.

• Echte Expertise aus der Praxis: Warum unsere Inhalte aus realen Deals, Portfolios und Projektentwicklungen stammen – von uns, für euch.

• Unser Netzwerk als dein Hebel: Wie wir durch die enge Zusammenarbeit mit Handwerkern, Steuerberatern und Anwälten Win-win-Ergebnisse und reibungslose Umsetzungen sicherstellen.

• Werte & Weitsicht: Warum uns offene, ehrliche Kommunikation und loyale Partnerschaften wichtiger sind als kurzfristige Markttrends.

Wir nutzen Marktdaten aus erster Hand, um Standorte und Trends mit Weitsicht zu bewerten. Erfahre in dieser Folge, wie wir durch nachweisbare Kundenerfolge und steuerliche Optimierungen echten Mehrwert schaffen.

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In dieser Folge von „Sei deine eigene Bank – der Immobilien-Podcast" spreche ich darüber, warum nicht jeder mit Immobilien erfolgreich wird, obwohl Immobilien seit Jahrzehnten eines der stärksten und zuverlässigsten Werkzeuge zum Vermögensaufbau sind.

Ich beschäftige mich jetzt seit über zehn Jahren intensiv mit Immobilien und bin insgesamt 16 Jahre in der Finanzbranche tätig. In dieser Zeit habe ich hunderte Fälle begleitet – eigene Deals, Sanierungen, Finanzierungen, Portfolioaufbau und Beratungen. Und genau diese Erfahrungen teile ich heute mit dir.

Ich erkläre dir:

• Warum es drei Gruppen von Menschen gibt, wenn es um Immobilieninvestments geht

• Weshalb zwei dieser Gruppen ihre Ziele nie erreichen

• Welche typischen Fehler, Glaubenssätze und Ausreden die meisten ausbremsen

• Warum Wissen allein nichts bringt, wenn du nicht in die Umsetzung kommst

• Wie die riesige Informationsflut (Videos, Experten, Social Media) viele komplett verwirrt

• Wieso es nicht den einen perfekten Plan gibt – sondern nur deinen persönlichen Plan, der zu deiner Situation passt

• Wie du herausfindest, wo du stehst, wo du hinwillst und welche Strategie wirklich für dich funktioniert

• Warum Immobilien tatsächlich relativ einfach sind, wenn du die Spielregeln verstehst

Ich spreche außerdem darüber, was ich bei den meisten Investoren sehe:
Die meisten wollen passive Einnahmen, Cashflow, Altersabsicherung, Steuervorteile oder die Möglichkeit, früher in Rente zu gehen. Und die gute Nachricht ist: All das ist möglich – wenn du weißt, wie du vorgehst.

Wenn du erfahren willst, wie du strukturiert, zeitsparend und mit einem erprobten System in den nächsten 2–5 Jahren ein starkes Immobilienportfolio aufbauen kannst – teilweise sogar mit wenig oder keinem Eigenkapital, sofern es zu deiner Situation passt – dann:

➡️ Melde dich zu einem meiner Workshops an
➡️ Schau auf meiner Website vorbei: https://investment-bauer.de/

Die Ereignisse am Golf überschlagen sich seit Ende Februar. Präventivschläge der USA und Israels gegen den Iran sowie massive iranische Gegenangriffe auf Israel und mehrere Golfstaaten – darunter Dubai und Abu Dhabi – haben die Region in eine neue Dimension der Unsicherheit gestürzt. Über Dubai wurden 132 Raketen und fast 200 Drohnen abgefangen, doch trotz der Abwehr gab es Treffer am Flughafen und an einem Hotel.

In dieser Folge lasse ich jegliche Politik beiseite. Mein Mitgefühl gilt den betroffenen Menschen vor Ort, doch für uns als Investoren ist jetzt eine kühle, rein wirtschaftliche Analyse entscheidend.

Ich gehe in dieser Episode auf folgende Punkte ein:

• Die Lage vor Ort: Trotz der Abwehrerfolge bleibt die Eskalationsgefahr extrem hoch. Bisher wurden glücklicherweise keine Todesopfer gemeldet, doch der Imageschaden für den Standort ist bereits jetzt massiv.

• Hormusstraße & Energiemärkte: Der Iran droht mit einer Blockade dieser lebenswichtigen Engstelle, durch die 25% des weltweiten Öls und ein Fünftel des globalen LNG-Handels fließen. Das sorgt für steigende Ölpreise und massive Unsicherheit an den Märkten.

• Dubai-Immobilien auf dem Prüfstand: Wir sehen eine zuvor extrem starke Preisdynamik mit viel Kapitalzufluss, aber oft auch geringen EK-Renditen und Qualitätsfragen. Jetzt drohen Vermietungsrisiken und Leerstand bei laufenden Krediten.

• Finanzierung & Versicherung: In Krisenzeiten werden Banken restriktiver und Versicherungen teurer oder schließen Risiken ganz aus. Das „Safe-Haven"-Image von Dubai bekommt Risse.

• Nachfrageausblick: Ein sofortiger Kollaps ist wegen des hohen Cash-Anteils unwahrscheinlich, aber wir müssen uns auf Preisverhandlungen und mittel- bis langfristig sinkende Preise einstellen.

• Deutschland als sicherer Hafen: Während Dubai unter Druck gerät, rückt Deutschland trotz aller Kritik als vergleichsweise stabiler Markt wieder in den Fokus. Kapitalflüsse aus Unsicherheitsregionen könnten den hiesigen Markt sogar stützen.

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„Florian, ich habe keine Zeit für Immobilien. Ich arbeite 60 Stunden, kenne mich nicht aus und will mich nicht mit Mietern oder Handwerkern herumschlagen." – Wie häufig ich diese Sätze höre. Meine Antwort ist immer dieselbe: Wenn du keine Zeit hast, brauchst du Systeme und keine Ausreden.

In dieser Folge spreche ich darüber, warum du dir diese Assetklasse nicht durch die Lappen gehen lassen darfst, nur weil dein Terminkalender voll ist. Wer auf Immobilien verzichtet, verpasst massive Steuervorteile, den Fremdkapitalhebel und den steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.

In dieser Episode erfährst du:

• Ownership statt Eigenleistung: Warum wahres Vermögen durch den Besitz von Sachwerten entsteht und nicht dadurch, dass du jede Besichtigung selbst machst.

• Zeit ist ein Argument für Delegation: Ich erkläre dir, warum du nicht „Immobilien" kaufst, sondern Zeit und Struktur.

• Die ETF-Parallele: Warum wir bei Aktien auf effiziente Fonds setzen, bei Immobilien aber oft fälschlicherweise glauben, alles selbst machen zu müssen.

• Mein Full-Service-Ansatz: Wie meine Kunden – vom Arzt bis zum Unternehmer – trotz extremem Zeitdruck investieren, indem sie auf mein Netzwerk und Off-Market-Deals setzen.

• Vom Wissen zur Umsetzung: Warum dich das Überangebot an Informationen oft nur bremst und wie du endlich ins Handeln kommst.

Ich unterstütze meine Kunden seit 2013 dabei, Immobilieninvestments neu zu denken. Mit über 115 Millionen Euro beratenem Portfolio-Volumen zeige ich dir in dieser Folge, wie wir „aus der Praxis für die Praxis" investieren – nachhaltig, offen und ehrlich.

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2024 trat das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft – mit der 65%-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen und dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045.

Die Folge: massive Verunsicherung im Immobilienmarkt, Rückgänge im Neubau und ein Vertrauensverlust bei Eigentümern und Investoren.

Jetzt kommt die politische Wende.

Die neue schwarz-rote Bundesregierung unter Friedrich Merz schafft das GEG ab – und ersetzt es durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).

Doch was bedeutet das konkret für dich als Eigentümer oder Investor?

In dieser Folge erfährst du:

• Warum die 65%-EE-Pflicht entfällt – und was Technologieoffenheit jetzt wirklich heißt

• Weshalb Öl- und Gasheizungen weiterhin erlaubt bleiben

• Welche Klimakomponente ab 2029 verpflichtend wird (Beimischung von Biomethan, synthetischem Methan, Wasserstoff etc.)

• Warum die Beratungspflicht beim Heizungstausch wegfällt

• Welche Förderprogramme bis mindestens 2029 bestehen bleiben

• Wie sich das neue Gesetz auf Mieten (8%-Modernisierungsumlage) und Nebenkosten auswirkt

• Warum das neue Regelwerk mehr Planungssicherheit bringen könnte – trotz weiterhin geltender EU-Vorgaben

Ist das GMG eine echte Entlastung für Eigentümer?
Oder nur eine politische Kurskorrektur mit langfristiger Klimastrategie im Hintergrund?

Wir ordnen das neue Gesetz strategisch ein – aus Sicht von Investoren, Projektentwicklern und Bestandshaltern.

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Cashflow oder Wertsteigerung – was ist wirklich besser?

Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an.

In dieser Folge sprechen wir darüber, welche Strategie zu deinen persönlichen Lebenszielen passt – und warum es kein pauschales „richtig" oder „falsch" gibt.

Du erfährst:

• Warum A-Lagen meist Sicherheit bieten, aber oft weniger laufenden Cashflow

• Weshalb B- und C-Lagen höhere Renditen ermöglichen – jedoch mehr Arbeit und Risiko bedeuten

• Warum der Einstiegspreis der entscheidende Hebel ist

• Wie du mit einer Mischung aus Core-Investments und Cashflow-Objekten dein Portfolio stabil aufbaust

• Wie du mit Mehrfamilienhäusern und B-/C-Lagen schneller 5.000–8.000 € monatliche Mieteinnahmen erreichst

• Warum Sanierungen (auch energetische Maßnahmen) Cashflow und Wertsteigerung kombinieren können

Ganz wichtig:
Du solltest nie blind auf Wertsteigerung spekulieren.
Ein Investment muss auch dann funktionieren, wenn die Preise 10–15 Jahre stagnieren. Konservative Kalkulation ist Pflicht.

Am Ende geht es nicht um Rendite-Rekorde –
sondern um deine Ziele, dein Sicherheitsbedürfnis, dein Budget und deinen Zeitaufwand.

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Viele Investoren zahlen jedes Jahr Tausende Euro zu viel Steuern – nicht, weil sie es müssen.
Sondern weil sie keine klare Strategie haben.

In dieser Folge sprechen wir darüber, wie du mit Immobilien legal und systematisch Steuern sparen kannst – beim Kauf, in der Bewirtschaftung und beim Verkauf.

Die zentrale Botschaft:
Nicht das Objekt entscheidet zuerst – sondern deine persönliche Strategie.

Bevor du investierst, musst du klären:

• Wie ist dein Einkommen?

• Wie hoch ist dein Zeithorizont?

• Welche Risiken kannst du tragen?

• Planst du Auslandsaufenthalte oder einen späteren Wegzug?

• Willst du maximal Steuern sparen oder starken Cashflow?

Wir gehen durch die wichtigsten Objektarten und ihre steuerlichen Besonderheiten:

• Mehrfamilienhäuser → hohe Hebel, viel Gestaltungsspielraum, aber auch mehr Kapital und Management

• Neubauwohnungen → wartungsarm, planbar

• Denkmalsanierungen → enorme Abschreibungsmöglichkeiten bei geringem Zeitaufwand

• Bestandswohnungen → Restnutzungsdauer-Gutachten, schneller Cashflow-Start

Außerdem sprechen wir über:

• Tilgungsstrategie und Zinsrisiken

• Tragfähigkeit bei Einkommensausfall

• Erbschaftsteuer und Wegzugsbesteuerung von Anfang an mitdenken

• Warum Copy-Paste-Strategien gefährlich sind

• Wie du die richtige Mischung aus „Steuern sparen vs. Cashflow vs. Aufwand" findest

Praxisbeispiele aus unseren Workshops zeigen:
Nach einem Jahr Zusammenarbeit liegen viele Teilnehmer bereits bei ca. 450 € monatlicher Steuerersparnis.
Nach drei Jahren sind 20.000 € Steuerersparnis pro Jahr realistisch.
In Einzelfällen war zeitweise sogar eine komplette Reduktion der Steuerlast möglich.

Wenn dir die Folge Mehrwert bringt, freue ich mich über eine Bewertung und ein Abo.

Und wenn du tiefer einsteigen willst:
Besuche unsere kostenfreien Workshops auf immo-workshop.de oder folge uns auf Social Media für Case Studies, echte Deals und klare Spielregeln.

Denn am Ende gilt:
Nicht die Immobilie macht dich vermögend –
sondern die richtige Struktur dahinter.

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Immobilien oder Aktien – was ist wirklich der bessere Weg zum Vermögen?

In dieser Folge sprechen wir Klartext über Vorteile, Timing und die richtige Kombination beider Anlageklassen. Denn die Wahrheit ist: Es geht nicht um entweder oder – sondern um die richtige Strategie zur richtigen Zeit.

Warum ich in meinen 20ern und 30ern bewusst auf eine Immobilienquote von rund 90 % gesetzt habe.
Warum Fremdkapitalhebel, steuerliche Abschreibungen und planbare Mieten enorme Vorteile bieten.
Und warum Aktien trotzdem ihren festen Platz in einer sauberen Vermögensstruktur haben.

Du erfährst:

• Warum Immobilien gerade in jungen Jahren (Mitte 20 bis Anfang 40) extrem sinnvoll sein können

• Wie du mit 4,5 % Mietrendite durch Hebel 9–14 % Eigenkapitalrendite erreichst

• Weshalb Staffelmieten und Inflationsschutz unterschätzte Gamechanger sind

• Warum falsche Immobilienkäufe den Hebel ins Negative drehen können

• Wie du durch Tilgungsaussetzung + paralleles Aktiendepot eine clevere Mehrtilgungsstrategie aufbaust

• Welche Asset Allocation wirklich Sinn macht: Immobilien, Aktien/Fonds, Edelmetalle, Liquidität – optional Krypto & Co.

Gerade in Deutschland sorgt der Wohnraummangel für strukturellen Rückenwind bei Bestandsimmobilien. Gleichzeitig bieten Aktien Liquidität, Flexibilität und zusätzliche Diversifikation.

Mein Fazit:
In jungen Jahren Hebel nutzen.
Später breiter streuen.
Strategie schlägt Bauchgefühl.

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In dieser Folge von Sei deine eigene Bank nehme ich dich mit in einen echten Kundenfall aus der Praxis:

Ein Arzt aus dem Heilberufebereich kauft 2025 ein Mehrfamilienhaus in Leipzig – ohne Eigenkapital und erzielt trotz hoher Zinsen einen positiven Cashflow von über 500 € monatlich.

Wir sprechen offen darüber, warum 110 %-Finanzierungen kein Standard, sondern immer eine Einzelfallentscheidung sind – und weshalb sie für viele nicht sinnvoll oder umsetzbar sind. In diesem Fall haben jedoch Bankenzugang, Objektqualität und Struktur perfekt zusammengepasst.

• Wie der Kunde über unseren kostenlosen Immobilien-Workshop zur Zusammenarbeit kam

• Warum Heilberufe bei Banken klare Vorteile haben – und wie schnell Finanzierungen möglich sind

• Das Objekt: aufgeteiltes MFH in Leipzig, guter Zustand, drei sanierte und neu vermietete Einheiten

• Die Finanzierung: 100 % Kaufpreisfinanzierung, bewusste Entscheidung für höhere Tilgung statt geringerem Darlehen

• Steuerliche Hebel: Restnutzungsgutachten, Lohnsteuermäßigung → ca. 10.000 € Steuerersparnis pro Jahr

• Der Reality-Check: Zeitaufwand für den Kunden nur 4–5 Stunden, inkl. Notartermin per Vollmacht

• Das Ergebnis: positiver Cashflow + langfristige Vermögensstruktur, ohne „Immo-Stress"

Diese Folge zeigt sehr klar:
👉 Nicht der Zinssatz entscheidet, sondern Strategie, Objekt, Bank und Steuerkonzept.

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Viele wollen in Immobilien investieren – aber wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Kein Kapital, keine Zeit, kein Know-how? Kein Problem – entscheidend ist, wie du startest, nicht wann.

In dieser Folge spreche ich darüber, warum es keinen perfekten Zeitpunkt oder das perfekte Objekt gibt, aber sehr wohl die richtige Herangehensweise:

👉 Warum du am Anfang nicht alles selbst machen solltest und was du stattdessen tun musst.
👉 Wie du mit Profis zusammenarbeitest, um Fehler und Verluste zu vermeiden.
👉 Warum Erwartungsmanagement und Netzwerk wichtiger sind als Excel-Tabellen.
👉 Und wieso selbst erfahrene Investoren für Ankauf, Sanierung und Finanzierung auf Spezialisten setzen.

Außerdem: Wie du mit klarer Strategie, realistischen Zielen und dem richtigen Umfeld von Anfang an solide aufbaust – statt dich zu verzetteln.
Wenn du jetzt ernsthaft starten willst: Im Immo-Workshop erhältst du Zugang zu geprüften Objekten, Beratung, Mietverwaltung, Finanzierung & Strukturierung.

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100.000 Euro Jahresgehalt – für viele ein großes Ziel.
Doch in der Realität bleibt davon oft deutlich weniger Netto, als man erwartet.

In dieser Folge erkläre ich,

• warum höhere Gehälter durch kalte Progression, Grenzsteuersatz und Sozialabgaben überproportional belastet werden,

• weshalb ein reines „mehr verdienen" oft nicht der klügste Hebel ist,

• und warum Immobilieninvestments steuerlich häufig deutlich effizienter wirken als zusätzliche Gehaltssprünge.

Wir sprechen darüber,

• warum Mieteinnahmen keine Sozialabgaben auslösen,

• wieso private Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können,

• und warum es ein Fehler ist, Immobilien nur nach Cashflow zu bewerten – statt sie an Lebenssituation, Budget, Strategie und (Erb-)Steuern auszurichten.

Ich zeige eine realistische Strategie, mit der viele meiner Mandanten und Investoren arbeiten:
👉 4–6 solide Immobilien über 4–8 Jahre, kein Hauruck-Ansatz, kein „reich in 12 Monaten".
Die ersten Objekte machen nicht reich – aber sie legen das Fundament.

Konkret wird's bei den Zahlen:

• Pro Objekt sind oft 2.500–5.000 € Steuerersparnis pro Jahr möglich

• Bei mehreren Immobilien schnell 10.000–20.000 € netto jährlich

• Diese 20.000 € Netto entsprechen grob 40.000–45.000 € zusätzlichem Bruttogehalt

Zusätzlicher Praxis-Hebel:
Lohnsteuermäßigungsantrag – sorgt für mehr Netto monatlich, verbessert Cashflow und erhöht die Finanzierbarkeit bei Banken.

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600 Folgen.
Unzählige Gespräche, Learnings, Entscheidungen – und eine Community, die diesen Podcast möglich gemacht hat.

In dieser Jubiläumsfolge von „Sei deine eigene Bank" sage ich Danke.
Danke an alle Hörerinnen und Hörer, Kundinnen und Kunden, Partner, mein Team und meine Familie – und verbinde das Ganze mit einem großen Gewinnspiel.

Das gibt es zu gewinnen (5 Gewinner):

🥇 1. Preis – All-in-Paket (Wert ca. 8.500 €)

Persönliche Beratung zu Struktur, Steuern & Immobilien

1 Jahr exklusiver Objektzugang ohne Käufercourtage

Geprüfte Immobilien mit ca. 5–7 % Rendite

Vollständige Unterlagen, Gutachten & transparente Zahlen

🥈 2. Preis – Objektzugang (Wert ca. 5.000 €)

Zugang zu denselben geprüften Immobilien

Ohne Beratungsleistungen

3.–5. Preis – Steuer-Checkliste 2026 (je ca. 500 €)

Klar, strukturiert, praxisnah

Für nachhaltiges und legales Steuersparen

So nimmst du teil:

Gewinnspiel-Post auf Instagram liken

Kommentieren und eine Person taggen, die diese Folge hören sollte

Extra-Chance: Schicke mir per Instagram-DM das Codewort (Das sage ich in dieser Folge ;))

Teilnahmeschluss: 15. Februar

In dieser Folge spreche ich über mein aktuelles Kernthema: die geplante Erbschaftsteuerreform
und den zunehmenden Streit innerhalb der Koalition zwischen SPD, CDU und CSU.

Wir schauen uns an, warum diese Reform überhaupt auf der Agenda steht, was konkret geplant ist
und warum das Thema gerade für Immobilieninvestoren, Familienunternehmen und den Mittelstand extrem relevant ist.

• Warum die richtige Struktur bei Immobilien und Unternehmen frühzeitig entscheidend ist

• Weshalb falsche Setups später Erbschaftsteuer oder sogar zusätzliche Grunderwerbsteuer auslösen können

• Einordnung der Freibeträge bei Erbschaften – privat vs. Betriebsvermögen

• Warum es bisher Sonderregelungen für Betriebsvermögen gab
  (Stichwort: Arbeitsplatzsicherung und Unternehmensfortbestand)

• Der Auslöser der Reform:
  Warum diese Ungleichbehandlung beklagt wurde – und warum dem stattgegeben wurde

• Aktueller Stand:

  • Die Bundesregierung muss die Erbschaftsteuer bis Ende 2026 neu regeln

  • Ob das realistisch ist, ist fraglich – das Zeitfenster könnte begrenzt sein

• Die aktuellen Pläne der SPD:

  • Freibeträge für Familienunternehmen sollen nur noch bis ca. 5 Mio. € gelten

  • Warum diese Grenze schneller erreicht ist, als viele denken

• Das Kernproblem:

  • Wie soll die nächste Generation Erbschaftsteuer auf 10, 20 oder 30 Mio. € Unternehmenswert zahlen?

  • Entnahme = Steuerbelastung

  • Liquiditätsentzug = Risiko für das Unternehmen

• Warum eine schlecht gemachte Reform:

  • Unternehmen schwächen kann

  • Arbeitsplätze gefährdet

  • langfristig sogar weniger Steuereinnahmen erzeugt

• Meine klare Empfehlung:

  • Jetzt mit dem Steuerberater sprechen

  • Prüfen, ob Umstrukturierungen, Übertragungen oder Planungen noch unter der aktuellen Rechtslage sinnvoll sind

  • Worst-Case vermeiden: ungeplanter Todesfall + neue, strengere Regeln

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Viele träumen davon, Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen – aber wie realistisch ist das heute wirklich? In dieser Folge spreche ich darüber, wie viel Eigenkapital du aktuell wirklich brauchst, worauf Banken achten und warum es keine pauschale Antwort gibt.

Wir schauen uns an:

• Warum 0 € Eigenkapital zwar möglich, aber selten sinnvoll ist

• Welche Rolle Bonität, Objektart und Bankgröße spielen

• Wie viel Eigenkapital du bei Bestandsimmobilien und Neubauprojekten tatsächlich einplanen solltest

• Warum die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dein Alter plötzlich wichtig macht

• Und wie du auch mit begrenztem Eigenkapital clever in Immobilien einsteigen kannst

Zum Schluss: mein klarer Rat, wann es Sinn ergibt, zu warten – und wann du einfach starten solltest.
👉 Wenn du herausfinden willst, wie viel Eigenkapital du persönlich brauchst, melde dich gern für unseren nächsten Workshop an.

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In dieser Folge spreche ich über eine der wichtigsten – und gleichzeitig emotionalsten – Fragen im Immobilienbereich:
Wann ist es klüger zu verkaufen und wann macht Halten wirklich Sinn?

Ich beleuchte das Thema aus zwei entscheidenden Perspektiven: Steuern und harte Zahlen. Dabei geht es nicht um Bauchgefühl, sondern um rationale Entscheidungen, die dein Vermögen langfristig schützen und wachsen lassen.

Du erfährst:

• worauf du bei Exit-Strategien achten solltest – privat wie auch in GmbH-Strukturen

• welche steuerlichen Fallstricke es beim Verkauf, bei Wegzug oder Auswanderung gibt

• warum die 10-Jahres-Frist und die 3-Objekt-Grenze so entscheidend sind

• weshalb ein vorschneller Verkauf oft teuer wird – und wie du ihn vermeidest

• wie du objektiv prüfst, ob Halten oder Verkaufen wirtschaftlich sinnvoller ist

• warum freigesetztes Kapital durch Reinvestitionen häufig mehr Cashflow bringt als das Festhalten an alten Beständen

Mein Fazit: Gute Investoren verkaufen nicht aus Emotion – sondern aus Strategie. Wer sein Portfolio regelmäßig prüft, verjüngt und steuerlich sauber strukturiert, schafft langfristig mehr Freiheit, Stabilität und Rendite.

👉 Hinweis: Das Thema gehört immer gemeinsam mit Steuer-Expert:innen gedacht. In Workshops und weiterführenden Formaten gehen wir genau darauf im Detail ein.

👉 Wenn du tiefer einsteigen willst: Kostenlose Immobilien-Workshops und Beratung findest du auf investment-bauer.de.

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Viele Immobilieninvestoren zahlen unnötig hohe Steuern – oft, weil sie sich blind auf ihren Steuerberater verlassen und keine zweite Meinung einholen.

In dieser Folge sprechen wir über die häufigsten Steuerfehler, clevere und legale Steuersparstrategien speziell für Immobilieninvestoren und wie du auch in Deutschland ohne komplizierte Konstrukte massiv Steuern sparen kannst.

Erfahre, wie einige Investoren über Jahre hinweg steuerfrei geblieben sind und warum die richtigen Partner und Netzwerke entscheidend sind.

Wenn du mit Immobilien Steuern sparen willst, ist diese Folge ein Muss!

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Immobilien Investments neu denken: Buch sichern

In dieser Folge spreche ich darüber, wie ich 2026 Standortentscheidungen für mein Immobilien-Portfolio treffe – und warum eine reine Fokusformel auf „Lage, Lage, Lage" zu kurz greift. Entscheidend ist die Verzahnung aus Standort, Objektart, Steuerstrategie und persönlichem Zielbild.

Ich erkläre mein strukturiertes Vorgehen: Zieldefinition von Anfang an, klare Haltedauer- und Exit-Überlegungen sowie eine Standortanalyse, die Finanzierung, Nachfrage und steuerliche Effekte berücksichtigt.

Ein Schwerpunkt liegt auf B- und C-Lagen mit sanierungsbedürftigen Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Hier lassen sich über energetische Maßnahmen, Mietentwicklung über 3–6 Jahre und steuerliche Hebel gezielt Mehrwerte schaffen – inklusive Blick auf die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren.

Parallel spreche ich über Neubauprojekte in A-Lagen: Warum Banken hier oft finanzierungsbereiter sind, welche Rolle Förderungen (z. B. Sonder-AfA) spielen und warum Standards wie KfW-40 oder QNG zwar attraktiv klingen, aber auch erhebliche Kosten und Risiken mitbringen. Ich teile meine Einschätzung, wann Projektentwicklung Sinn macht – und wann der Kauf fertiger Neubauten vom Bauträger die bessere Alternative ist.

Konkret ordne ich klassische A-Lagen wie Köln, Hamburg, Berlin, München und Stuttgart ein – sowie Leipzig als B+-Standort mit teils anspruchsvoller Finanzierung.
Außerdem spreche ich über spannende B- und C-Regionen, etwa das Umland von Berlin und Leipzig (auch bis ca. eine Stunde Entfernung), das Rheinland und Ruhrgebiet (u. a. Leverkusen, Dormagen, Mönchengladbach), Mitteldeutschland rund um Hannover sowie ausgewählte 1-Stunden-Gürtel in Süddeutschland – immer mit klarem Blick auf den realen Mietmarkt.

Fazit: Gute Immobilienentscheidungen entstehen nicht aus einem simplen Excel-Ergebnis, sondern aus einer ganzheitlichen Betrachtung von Steuern, Finanzierung, Nachfrage und Objektzustand.

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Immobilien ohne Eigenkapital kaufen – 2026 ist das noch möglich, aber längst nicht für jeden sinnvoll. In dieser Folge spreche ich darüber, wann ein Kauf ohne Eigenkapital funktioniert, für wen er gefährlich werden kann und warum eine isolierte Cashflow-Betrachtung oft in die Irre führt.

Ich zeige anhand eines echten Praxisbeispiels, wie ein Arzt Ende 40 mehrere Immobilien ohne Eigenkapital umgesetzt hat – mit nahe fünfstelliger jährlicher Steuerersparnis und positivem Cashflow. Gleichzeitig erkläre ich, warum genau diese Strategie für andere Lebensphasen oder Berufsgruppen völlig ungeeignet sein kann.

Wir sprechen über:

• besondere Finanzierungsvorteile für Heilberufe (z. B. über spezialisierte Banken),

• warum Banken ab Mitte/Ende 40 häufig höhere Tilgungen verlangen,

• welche Rolle Objektwahl, steuerliche Struktur und Finanzierungslogik spielen,

• wie Erbschaften und Schenkungen strategisch eingebunden werden können,

• und warum niedrige Tilgung bei reinem Cashflow-Fokus ein echtes Risiko ist.

Mein Fazit: Kauf ohne Eigenkapital ist kein Trick, sondern ein Werkzeug – richtig eingesetzt kann es Vermögen beschleunigen, falsch eingesetzt wird es teuer. Entscheidend sind Ziel, Lebensphase, Risikomanagement und eine klare Restschuldstrategie (ideal < 50–60 %).

Eine Folge für alle, die 2026 nicht „irgendwie investieren", sondern strategisch Immobilienvermögen aufbauen wollen.

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In dieser Folge spreche ich offen über meinen konkreten Plan, jährlich 1 Mio. Euro Mieteinnahmen zu erreichen – wo ich heute stehe, wie ich dorthin gekommen bin und warum der Weg mit wachsendem Bestand nicht schwerer, sondern leichter wird.

Ich erzähle, wie alles mit meiner ersten Wohnung und rund 500 Euro Kaltmiete begonnen hat, wie daraus 10.000 Euro monatlich wurden und warum die nächsten Sprünge auf 100.000, 200.000 bis rund 250.000 Euro Jahresmiete deutlich schneller gingen als die ersten Schritte.

Der größte Hebel dabei war meine Lernkurve: frühere Fehler nicht zu wiederholen, Objekte gezielt passend zur persönlichen Steuer- und Einkommenssituation auszuwählen und jede Entscheidung im Gesamtkontext zu betrachten. Denn ob Angestellter, Selbstständiger oder Unternehmer – Einkommen, Gesellschaftsstruktur, Vermögen, Schenkungen oder Erbschaften verändern komplett, welche Immobilien sinnvoll sind.

Ich erkläre mein Vorgehen mit einer Mischung aus Bestand und Neubau, warum sanierungsbedürftige Objekte (Fassade, Fenster, Heizung) strategisch interessant sind und wie ich Restnutzungsgutachten gezielt einsetze. Außerdem gehe ich darauf ein, warum „Halten oder Verkaufen" keine emotionale, sondern eine rechnerische Entscheidung sein muss – inklusive eines konkreten Beispiels (Kauf ca. 88.000 €, 960 € Kaltmiete inkl. TG, steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren vs. Weiterhalten).

Ein zentrales Thema dieser Folge: Emotionen überwinden. Auch die erste Wohnung darf verkauft werden, wenn sie das größere Ziel bremst. Mein Portfolio verstehe ich nicht als statisch, sondern als aktiv gemanagtes System: prüfen, sanieren, verjüngen, umschichten – immer mit Blick auf Lebensphasen, Steuern und langfristige Ziele wie Erbschaftsteuer.

Zum Abschluss teile ich meinen nächsten Hebel: wie ich geplante Verkaufserlöse aus zwei Einheiten nutze, um die monatliche Miete von 1.500–1.600 € auf 4.000–5.000 € zu steigern – und warum Strukturfragen wie VV-GmbH, Holding, Wegzugsbesteuerung und Langfristperspektive früh mitgedacht werden müssen.

👉 Weitere Updates zu meinem Weg und den nächsten Meilensteinen folgen.

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In dieser Podcast-Folge gebe ich meinen persönlichen Ausblick auf den Immobilienmarkt 2026 – basierend auf aktuellen Gesprächen mit Banken, Investoren und meiner eigenen Projektpipeline.

Bankfinanzierungen werden spürbar selektiver: strengere Anforderungen an Bonität, Projektqualität und Eigenkapital sind die neue Realität. Gründe dafür sind unter anderem Kreditausfälle, Abschreibungen und regulatorische Vorgaben. Gleichzeitig bleibt das Kreditgeschäft für Banken essenziell – Geld verschwindet also nicht, es wird nur gezielter vergeben.

Genau das führt zu einem spannenden Effekt: Der Zugang zu Kapital wird schwieriger, Kaufpreise bleiben unter Druck und Renditen können 2026 attraktiv bleiben. Flächendeckende Preisstürze erwarte ich nicht, aber sehr wohl selektive Chancen für Investoren, die finanzierbar, strategisch und professionell auftreten.

Ich erkläre, worauf es 2026 wirklich ankommt: eine klare Investment- und Steuerstrategie, die richtige Objekt- und Finanzierungsstruktur, saubere Bankdarstellung, durchdachte Sanierungspläne und ein ausgewogener Bestand. Energieausweise und Gebäudezustand werden dabei zu echten Entscheidungsfaktoren – sowohl bei Banken als auch steuerlich.

Außerdem spreche ich über den schwachen Neubau, restrukturierende Projektentwickler, steigende Mieten durch anhaltenden Wohnraummangel und warum ich B- und C-Lagen für 2026 besonders interessant finde. Meine eigenen Projekte für das kommende Jahr sind entsprechend vorbereitet.

Mein Fazit: 2026 bietet gute Deals – aber nur für tragfähige, nachhaltig finanzierbare Projekte. Wer Szenarien denkt, früh handelt, diversifiziert und liquide bleibt, hat in zwei von drei Marktverläufen klare Vorteile.

🎧 Eine Folge für alle, die den Immobilienmarkt 2026 realistisch einschätzen und strategisch investieren wollen.

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In dieser Folge spreche ich darüber, ob eine Immobilie wirklich sofort Cashflow-positiv sein muss – oder ob negativer Cashflow vielleicht gar kein KO-Kriterium ist.

Ich teile mit dir:

🔹 Warum der Blick vor und nach Steuern entscheidend ist
🔹 Wie eine höhere Tilgung zwar kurzfristig den Cashflow schmälert, aber langfristig zur Unabhängigkeit führt
🔹 Ein Beispiel aus Köln: Warum ich eine Wohnung mit negativem Cashflow gekauft habe – und warum es heute einer meiner besten Deals ist
🔹 Warum viele Investoren nur auf die Excel-Tabelle schauen – und wichtige steuerliche oder strukturelle Fehler machen

Es gibt keine Pauschalantwort – und genau deshalb ist es so wichtig, die Details zu verstehen.

Wenn du dir also schon mal die Frage gestellt hast: „Darf eine Immobilie überhaupt negativen Cashflow haben?", dann ist diese Folge für dich.

Hier der Link zu unserer Mastermind: https://mastermind.investment-bauer.de/jetzt-platz-anfragen

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