Explorez tous les épisodes du podcast Les Investisseurs Sereins - Investissement Immobilier Rentable

Pour le coût total du crédit est complètement INUTILE.

Quels sont les bons indicateurs à regarder pour prendre nos décisions concernant les prêts immobiliers ?

Qui vont répondre aux vraies questions que l'on doit se poser :
Dois-je allonger la durée du prêt ? Au contraire la raccourcir ? Dois-je mettre de l'apport ? Ou négocier un différé avec le banquier : partiel ou total ? Sur quelle durée ?

Bonne écoute,

Dorine

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Tu hésites encore à investir en immobilier ?

Tu te dis que peut-être la bourse c'est plus facile ?

Attention, c'est plus facile, mais à quel prix ?

On va faire le point dans cet épisode, où je vais donner des exemples chiffrés sur ce que tu peux atteindre en bourse et en combien de temps vs en investissant en immobilier.

Bonne écoute,

Dorine

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Tu gagnes bien ta vie… mais es-tu vraiment riche ? La richesse ne se résume pas à ce que tu gagnes chaque mois.

Dans cet épisode, je te partage la pyramide des 7 niveaux de richesse : à quel niveau tu te trouves, et ce que tu peux mettre en place pour passer au suivant.

🎙️ Épisode 362 du podcast Les Investisseurs Sereins

Dans cet épisode :

- Niveau 1 : les équilibrés, qui dépensent autant qu'ils gagnent

- Niveau 2 : les épargnants, qui mettent de côté ou remboursent du capital

- Niveau 3 : les prévoyants, dont la retraite ne dépend plus seulement de l'État

- Niveau 4 : les soulagés, qui ont des revenus en dehors de leur travail

- Niveau 5 : les indépendants, libres… mais avec un niveau de vie plafonné

- Niveau 6 : les libres, qui peuvent vivre où ils veulent

- Niveau 7 : les impactants, qui consacrent leur richesse à leurs causes

00:00 Riche ou juste bien payé ?

00:27 Qui sommes-nous

01:08 Niveau 1 : les équilibrés

01:48 Niveau 2 : les épargnants

03:14 Niveau 3 : les prévoyants

05:59 Niveau 4 : les soulagés

08:30 Niveau 5 : les indépendants

10:11 Niveau 6 : les libres

11:46 Niveau 7 : les impactants

12:58 Et toi, à quel niveau es-tu ?

📺 La version vidéo, avec la pyramide à l'écran, est sur YouTube : Les Investisseurs Sereins

👉 Plan d'action gratuit : https://bit.ly/plan-daction-en-5-étapes

💬 Dis-moi à quel niveau tu te situes. Et pose ta question : la meilleure aura son épisode.

Bonne écoute,

Dorine

#libertefinanciere #investissementimmobilier #immobilierlocatif #richesse #retraite

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Faut-il créer ta SCI dès le départ, ou investir d'abord en nom propre au maximum ? Et une société permet-elle vraiment de dépasser les 35 % d'endettement du HCSF ? Je te donne les 3 signaux qui doivent te faire passer en société, avec mon regard d'investisseuse et d'accompagnatrice d'investisseurs immobiliers.

🎙️ Épisode 361 du podcast

Dans cet épisode, je réponds à une question reçue en commentaire et je t'explique :

Les 3 éléments déclencheurs pour créer une société : association complexe, fiscalité plus avantageuse, transmission

Pourquoi l'indivision est une façon précaire de s'associer

Pourquoi la SCI n'est pas une solution magique contre les 35 % d'endettement

Ma vision : nom propre au maximum d'abord, société ensuite

Pourquoi créer sa SCI « à l'avance » ne sert à rien (sauf pour une holding)

Ce qu'on a fait concrètement avec Cyril sur nos immeubles

⏱️ CHAPITRES

00:00 Les questions de l'épisode

01:46 Les 3 éléments déclencheurs

01:59 1. L'association complexe

03:31 2. Une fiscalité plus avantageuse

05:31 3. La transmission

06:22 Bonus : quand le financement bloque en nom propre

06:53 La SCI n'est pas magique contre les 35 %

09:53 Nom propre au max, puis société ?

11:11 Faut-il créer sa SCI à l'avance ?

12:50 Ce qu'on a fait avec Cyril

15:02 Récap

📌 Pour info : le HCSF autorise les banques à déroger aux 35 % pour 20 % de leurs crédits, dont 6 % maximum pour l'investissement locatif.

👉 Tu veux investir dans l'immobilier rentable sans te tromper de structure ?

Télécharge le plan d'action GRATUIT pour lancer ton premier investissement immobilier rentable :

https://bit.ly/plan-daction-en-5-étapes

💬 Pose ta question en commentaire : la meilleure aura son épisode.

Bonne écoute,

Dorine

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Mon avis sur les différentes mesures sur la politique du logement,

avec le prisme d'un regard d'investisseuse et accompagnatrice d'investisseurs immobiliers.

On va passer en revue :

• loyers plafonnés
• permis de louer
• places de stationnement obligatoires, surfaces minimum, logements sociaux obligatoires (division)
• les menaces permanentes de changement de fiscalité
• les constructeurs dans le neuf avec les réductions d'impôts (avec les investisseurs qui sont obnibulés par la réduction d'impôt plutôt que de challenger la qualité du bâtiment)
• les logements vacants au 1er janvier et loués au 2 janvier
• la fiscalité bien trop importante quand on achète en nom propre : TMI + 17,2%/18,6%
• l'absence de distinction dans le discours des politiques entre la longue durée et la courte durée qui amalgame le LMNP en courte durée alors que ce n'est pas vrai

Bonne écoute,

Dorine

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Estelle est mariée, a des enfants, sont conjoint est entrepreneur.

Il propose qu'elle signe un papier pour accepter que son entreprise n'appartienne plus à la communauté mais à lui personnellement.

J'ai pas pu m'empêcher de faire un épisode sur le sujet, tellement je me rends bien compte que de nombreuses femmes sont dans une situation de manque de connaissances basiques sur la sécurité financière.

Bonne écoute,

Dorine

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Avons-nous pris des formations en investissement immobilier ?

Quelles étaient les accompagnements que nous avons pris ?

Quel est notre mindset aujourd'hui vis-à-vis des accompagnements ?

Bonne écoute,

Dorine

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Dernier épisode de la série, on va en profiter pour récapituler les choses importantes à retenir, pour vous motiver au taquet pour les prochains mois.

• Pourquoi il faut vraiment se bouger : la retraite, la situation actuelle propice, le risque de la remontée des taux
• Le récapitulatif de la série
• L'opportunité du méga coup de boost si vous voulez continuer sur cette lancée

Bonne écoute,

Dorine

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Tout le monde ne peut pas faire d'immobilier locatif, ou du moins, ce n'est pas forcément le bon timing pour tout le monde.

Dans cet épisode, on va revoir ensemble les 4 pré-requis indispensables pour pouvoir se lancer en immobilier locatif rentable sereinement.

On va notamment parler :

• de la stabilité - pour être bankable
• des économies de côté - combien il faut de côté pour être "en sécurité"
• les connaissances à avoir - ni trop ni pas assez
• le temps et l'espace mental - car on va pas se mentir, il faut en faire sa priorité, surtout quand on est débutant

Bonne écoute,

Dorine

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Commencer par vider puis relancer le lave-vaisselle, ça paraît évident quand on décide de ranger sa cuisine. Et on ne commence pas par nettoyer le plan de travail, car ça c'est à la fin.

Et bien en investissement, c'est pareil. On commence par les bonnes actions pour être efficace.

Et ça dépend notamment du profil de chacun.

Donc dans cet épisode, je détaille dans quel ordre faire les choses.

Comme ça vous allez pouvoir mettre le focus sur les prochains mois sur l'ACTION à faire en premier, qui va vous faire avancer de la façon la plus EFFICACE.

Bonne écoute,

Dorine

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N'écoutez pas cet épisode si vous voulez vous complaire dans l'hésitations sans passer à l'action.

Dans cet épisode, je vais vous bousculer, pour que vous vous rendiez compte à côté de quoi vous passez lorsque vous n'investissez pas.

Ca va faire mal, mais ça va faire beaucoup de bien pour arrêter de tergiverser.

Comme ça vous serez dans de bonnes conditions pour écouter la suite de la série et faire le plein de motivation pour les prochains mois.

Bonne écoute,

Dorine

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On passe toutes les stratégies d'investissement (immobilier/financier) en revue dans cet épisode !

Bourse, location longue durée, location courte durée, logements atypiques, atypique, sous-location professionnelle, parking, locaux commerciaux, laverie, car-wash, résidence principale, marchand de bien / achat-revente, immeubles de rapport, ETF, Crypto, etc.

Et j'explique pour chacune de ces stratégies, à quelle catégorie d'objectif financier elle répond.

Certaines stratégies répondent à un seul objectif, d'autre, à plusieurs à la fois.

Bonne écoute,

Dorine

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Quand on a un objectif financier, c'est qu'on veut de l'argent, tout simplement.

Et il y a plusieurs catégories de "gains d'argent".

Soit on veut de l'argent "tout de suite". Soit on veut de l'argent "pour plus tard".

Soit on veut de l'argent "régulièrement - tous les mois". Soit on veut de l'argent "en masse".

Et avec ces deux axes, ça nous fait donc 4 catégories d'objectif financier.

L'argent "régulièrement - tous les mois" - "tout de suite". - en gros les fameux compléments de revenus immédiats, i.e. le cash-flow.

L'argent "régulièrement - tous les mois" - "pour plus tard". - une rente pour la retraite.

L'argent "en masse" - "tout de suite". - gagner au loto, faire un "coup".

L'argent "en masse" - "pour plus tard". - construire un patrimoine qui sera remboursé quand on sera à la retraite.

Dans cet épisode, on va donc approfondir le concept derrière chacune de ces catégories.

Et vous allez pouvoir réfléchir à quelles catégories vous devez vous atteler.

Bonne écoute,

Dorine

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Le tableau de bord "fiche bilan financier" à télécharger (offert) :

👉 https://les-investisseurs-sereins.fr/bilan

Comment mettre toutes les chances de son côté, pour enfin avancer comme on le souhaite dans ses investissements ?

Je vous embarque dans une série spéciale rentrée, pour démarrer l'année sur les chapeaux de roue, mais en douceur quand même.

C'est une série de 7 épisodes, qui va vous permettre de faire une petite action à chaque épisode, et voir quel est la bonne stratégie pour vous.

Car l'erreur que font trop souvent les gens, c'est qu'ils ne prennent pas le temps de se poser intelligemment avant de se lancer.

C'est pour cela qu'est fait cette série.

Car vous êtes certainement débordés par la rentrée, et en même temps vous avez dans le coin de votre tête de vouloir avancer dans vos investissements.

Je vous propose donc de vous préparer en sous-marin pour qu'une fois disposés, vous soyez bel et bien prêts à vous lancer de façon efficace,

Bonne écoute,

Dorine

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Le taux est bien l'une des dernières choses que l'on va regarder quand on est investisseur immobilier ambitieux.

Car ce qui joue dans le parcours de l'investisseur sur le long terme, ça va être le cash, c'est-à-dire la trésorerie.

Or le taux a en réalité un faible impact, surtout quand on parle de 0,1% en plus ou en moins.

Alors que l'apport, la durée du prêt, et la qualité du différé vont eux changer complètement la donne pour enchaîner les prochaines acquisitions.

Dans cet épisode, je vous montre avec une démonstration chiffrée (certes approximative, mais c'est pour l'exemple), qu'en réalité, ces trois facteurs sont tout simplement un calcul d'optimisation de trésorerie.

L'apport c'est de la trésorerie à l'instant T quand c'est lors de l'achat qu'elle doit être injectée. L'apport peut également être injecté à la fin des travaux.

La durée de prêt c'est de la trésorerie tout au long de la vie de l'investissement.

Et le différé c'est de la trésorerie sur les premiers mois voire jusqu'à 3 premières années du projet, ce qui est en réalité très proche d'un point de vue temporel de l'apport.

Bref, je vous explique cela en détail dans cet épisode,

Bonne écoute,

Dorine

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Certaines personnes arrivent à devenir vraiment méga-riche grâce à l'immobilier,

alors que la plupart des personnes s'arrêtent à 2 ou 3 biens.
On va décortiquer ça et comprendre pourquoi dans cet épisode.

La plupart des gens restent bloqués sur seulement le premier facteur.

Alors qu'en réalité, le deuxième et le troisième sont même encore plus importants (même si le premier est important pour nourrir les deux autres)
Bonne écoute,

Dorine

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J'ai été sollicitée récemment par quelqu'un qui est dans une situation stressante concernant son prêt immobilier.

C'est une personne qui a négocié un immeuble, et qui se retrouve en situation inconfortable au moment où elle doit chercher son prêt.

Je vais vous montrer comment je ferais pour débloquer la situation et comprendre là où ça bloque, pourquoi les banques ne proposent pas un meilleur prêt.

J'ai détaillé la méthode en 6 étapes :

1. Le bien en vaut-il vraiment la peine ?
2. Qu'en est-il de l'historique bancaire ? (est-ce que les bonnes actions avaient été mises en place en amont ?)
3. A quoi ressemble le dossier présenté au banquier ?
4. Le déroulé des rendez-vous : avec qui le rendez-vous a été décroché ? quelle place au sein de l'agence ? avec quels documents se sont-ils présentés ? quelles ont été les retours / questions du banquier ?
5. La sécurisation du projet avec l'acceptation d'un 1er prêt
6. Continuer à aller chercher mieux ailleurs

Bonne écoute,

Dorine

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La suite de l'histoire de notre 5ème immeuble : vous vous souvenez du rebondissement fiscal qui avait failli tout faire capoter ?

Je vous raconte comment la situation s'est finalement débloquée.

Je reprends le contexte depuis le début pour ceux qui n'ont pas suivi, je reviens sur le déroulé complet des événements, et surtout je partage les 3 leçons que j'ai tirées de cette expérience, celles qui vont vous servir bien au-delà de ce deal précis.

Bonne écoute,

Dorine

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Comment décider entre acheter sa résidence principale et rester locataire ? Qu'est-ce qui est le plus intelligent financièrement ? Quels calculs dois-je faire ? Que dois-je considérer ?

Si vous vous posez la question, cette épisode vous aidera grandement dans votre réflexion.

Pour cela, je m'appuie sur 7 grands calculs à faire :

1. La comparaison loyers vs mensualité + charges propriété
2. L'enrichissement, i.e. remboursement de capital/intérêts/charges vs loyers
3. La rentabilité "inversée", c'est-à-dire la rentabilité du propriétaire qui me loue un bien
4. La valeur créée - en prenant en compte la création de valeur via des travaux ou réaménagements, mais aussi les pertes sèches, les frais de notaire, les intérêts, sur une durée fixe, en comparant éventuellement par rapport à un autre projet de valeur qu'on pourrait créer à la place et aux loyers partis en fumée
5. L'impact sur les liquidités sur les 3 à 5 prochaines années - C'est souvent sur ce point que les gens font la plus grosse erreur
6. Le défocus / perte de temps - et ça justement c'est en ayant des objectifs clairement définis que l'on peut réfléchir efficacement sur ce point
7. Le "confort" de vie - en comparant le confort de vie que l'on peut atteindre en tant que propriétaire de sa résidence principale par rapport au confort de vie atteignable en tant que locataire. ça dépend beaucoup du marché locatif et du niveau où l'on place la barre du confort

Bonne écoute,

Dorine

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Après des mois de chantier, on est épuisés : mentalement, financièrement, parfois physiquement. Le budget a dérapé, les délais aussi, et rien n'est encore loué.

Alors on est tenté de faire vite et pas cher pour finir. Grave erreur.

Dans cet épisode, je vous explique pourquoi c'est justement sur ce dernier kilomètre que tout se joue, et ce qui fait la différence entre un appartement loué au prix du marché et un appartement qui déclenche un vrai coup de cœur.

Bonne écoute,

Dorine

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Que faire quand un deal immobilier qu'on croyait bouclé se retrouve remis en question la veille de la signature du compromis ?

Dans cet épisode, je vous parle enfin de notre 5ème immeuble — un sujet dont je n'avais jamais osé vous parler car la négociation était en cours.

On y aborde :

• pourquoi on a dû changer de stratégie d'achat en pleine préparation de notre expatriation
• comment repérer un immeuble déjà loué qui a été réellement bien entretenu (et les signaux qui ne trompent pas)
• ce qu'on fait quand un vendeur veut se rétracter pour une raison fiscale qu'il n'avait pas anticipée
• comment rester pragmatique sans se faire avoir dans une négociation qui part en vrille

Un épisode qui montre que peu importe l'expérience, un deal peut basculer à tout moment.

Bonne écoute,

Dorine

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Je l'appelle, le ratio de liberté financière.

A quoi il sert ?

Comment on le calcule ?

Comment on s'organise pour l'améliorer ?

Bonne écoute,

Dorine

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Bilan de ce qui se passe dans nos vies ces derniers mois.

La signature effective de notre 4ème immeuble.

La négociation compliquée de notre 5ème immeuble.

Notre projet d'expatriation ainsi que notre destination.

Bonne écoute,

Dorine

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J’en ai marre d’entendre cette banalité qui dit que plus quelque chose est rentable, plus c’est risqué. En réalité, c’est beaucoup plus subtil que ça. Et j’ai envie de vous en parler dans cet épisode.

Je vais vous parler, notamment, de pourquoi, sur les marchés financiers, cette relation est cohérente, mais qu’au niveau de l’immobilier, on peut y apporter beaucoup plus de nuance.

Car, en immobilier, pour moi, le vrai risque vient de l’investisseur lui-même et n’est pas corrélé à la rentabilité que l’on atteint.

Je dirais même que, sur certains aspects, la rentabilité diminue même le risque.

Bonne écoute, Dorine.

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On a tous plein d'objectifs, plein d'idées en tête. On a envie de plein de choses, mais souvent, on se rend compte que les choses n'avancent pas comme on veut.

Qu'on en est pas là où on veut être.

Mais comme on est occupé à réfléchir aux objectifs de vie, finalement, on oublie que ça fait déjà 3 ans qu'on avait cette idée, et qu'on avance pas.

Ici je vais vous développer ma méthode pour être efficace dans la façon dont je me pose les objectifs, et vous allez voir, ça va vous apporter de la clarté.

Bonne écoute,

Dorine

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Les investisseurs aguerris n'appréhendent pas l'achat d'une résidence principale comme tout le monde.

Ils vont se poser d'autres questions qu'uniquement : le confort, le coup de coeur et la potentielle plus-value.

Ils vont aller plus loin dans leur réflexion, et justement, Thomas Creton, hôte du podcast "Investir Simple", a fait le grand pas d'acheter sa résidence principale il y a un an.

Il a choisit d'en faire une opération qui non seulement allait apporter du confort à sa famille, mais aussi, de développer son patrimoine intelligemment.

Bonne écoute,

Dorine

Liens de l'invité :

Chaîne YouTube : https://www.youtube.com/channel/UC32oszl8tuwYd4-BMbEjmtw

Podcast : https://smartlink.ausha.co/investir-simple

Instagram : https://www.instagram.com/investir_simple/

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Comment augmenter ses chances d'obtenir ce que l'on veut autour de soi ?

Comment formuler une requête auprès d'un banquier ? D'un maître d'oeuvre ? D'un service de l'urbanisme ?

Dans cet épisode, je vous partage tout simplement mes réflexions, là où j'en suis, comment j'essaie de travailler ma posture.

Bonne écoute,

Dorine

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C'est l'un des pires scénarios de l'investisseur ambitieux. Avoir trouvé un super projet, qui à la fois nous botte vraiment et est rentable. Mais qu'au moment de voir les banques, ça coince.

Justement, j'ai été contacté sur Instagram à ce sujet, une personne qui se retrouve à 1 mois de la fin du compromis, et qui est en galère pour trouver son crédit.

D'abord on va voir pourquoi cette situation arrive, et comment elle devrait être évitée.

1. Si on refuse les membres qui ont moins de 30k de côté, c'est pour une raison : c'est que le dossier bancaire va être fragile.
2. Prendre direct 5 rendez-vous bancaires dès la signature du compromis, et accepter le premier prêt obtenu. Ensuite, on travaille à trouver mieux.
3. Quand on a très peu d'apport, on envisage un acte en main pour faciliter l'obtention d'un financement quasi-sans apport.
4. Obtenir éventuellement un prêt familial AVANT d'attaquer les recherches, et le rendre une fois le prêt obtenu
5. Travailler les éventuels "drapeaux rouges" en amont de son projet

Ensuite, maintenant que c'est fait c'est fait. Donc on va donner quand même des pistes de suggestions à la personne.

1. Préparer une éventuelle prolongation, en trouvant l'excuse des points du mois de Mai
2. Prendre rendez-vous avec 10 banques différentes, pas grave si déjà vue ailleurs. Si on a un autre interlocuteur, on prend
3. Arrêter toutes les dépenses inutiles et vivre comme un moine tibétain jusqu'à nouvel ordre
4. Réfléchir à ce qui leur a mis un drapeau rouge (à part le manque d'épargne) : comptes bancaires "hors système", bourse, jeux d'argent, dépenses bizarres, découverts occasionnels,...
5. Revoir le dossier bancaire : se présenter brièvement, exposer ses revenus, son ancienneté dans l'entreprise, présenter le projet en version longue durée, 2 attestations d'estimation loyers après travaux de l'agence, NE PAS mettre de photos du bien s'il fait peur, avoir un devis d'entreprise pour les travaux
6. Travailler un plan B : prêt d'argent auprès de parents/amis, s'associer
7. Accepter le premier oui "possible", même si pas idéal, on sécurise.

Bonne écoute,

Dorine

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Trop souvent, les gens pensent que l'important dans la rédaction d'une offre, c'est le prix.

Or c'est hyper simpliste de penser ainsi.

En réalité, le contexte d'une offre, qui la fait, comment elle est faite, comment elle est justifiée, la fiabilité du financement derrière, sont des éléments tout aussi importants.

Dans cet épisode, je vais vous détailler les 3 erreurs les plus classiques que j'observe dans ce moment critique qu'est la rédaction d'une offre.

Bonne écoute,

Dorine

Pour aller plus loin :

L'épisode 173. du podcast "Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?" est une première base.

Et vous pouvez télécharger notre modèle d'offre sur https://les-investisseurs-sereins.fr/modele-offre/

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Aujourd'hui, je profite de cet épisode pour répondre à une question que l'on m'a posée sur Instagram.

On va déjà parler de la question en elle-même, qui demande grosso modo comment faire pour structurer correctement son patrimoine lorsque l'on multiplie les locations meublées.

Et ensuite je vais vous partager ma méthode en 3 étapes, de comment je procède de mon côté avant d'aller consulter un professionnel du sujet.

Bonne écoute,

Dorine

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Soit vous êtes un adapte du mot "risque", et vous aimez utiliser ce mot pour expliquer les raisons de vos choix.

Soit vous êtes comme moi, un sceptique quand il entend ce mot, et qui veut comprendre ce qui se cache derrière, et qui a besoin de rationaliser tout ça.

Dans cet épisode, on va voir dans un premier temps les mauvais usages de cette notion de risque.

Et on va ensuite réfléchir à comment ramener du concret dans la notion de risque, pour pouvoir prendre des décisions avec tous les éléments en tête.

Bonne écoute,

Dorine

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Prisca a été 15 ans commerciale dans les télécommunications.

Elle a commencé à investir en immobilier avec son mari en 2020. Ils avaient acheté 2 immeubles ensemble, le tout pour 13 lots.
Leur parcours d'investisseur était lancé.

En mai 2022, leur vie a basculé à cause d'un accident de la route.

Prisca s'est retrouvée seule avec ses enfants et ses investissements immobilier.

Elle vous raconte concrètement l'impact des investissements immobiliers sur sa vie.

En quoi cela l'a aidé ? En quoi cela a été difficile à gérer seule ?
Comment les assurances ont réagi ?
As-t-elle pu activer les clauses d'assurance décès pour se faire rembourser une partie des biens ?

Regrette-t-elle d'avoir fait ces investissements ?

Vous savez que c'est un sujet très important pour moi, du fait que j'ai connu l'incertitude financière lorsque j'avais 15 ans suite au décès de ma mère.

J'ai été honorée que Prisca nous ait accordé cette interview où elle nous livre son parcours et ses ressentis.

En espérant que cet épisode permette certaines prises de consciences.

Bonne écoute,

Dorine

Liens de l'invitée :

Son Instagram : https://www.instagram.com/kiffacademie/

Sa chaîne YouTube : https://www.youtube.com/@kiffacademie

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Justement, c'est une pratique très répandue et populaire, qu'à la naissance de son enfant, on lui ouvre un livret d'épargne, pour pouvoir lui emmagasiner un petit "réservoir" pour quand il sera plus grand, qu'il fera ses études, pour lui donner un coup de pouce pour bien démarrer dans sa vie, etc.

Typiquement, ça fait partie des recommandations typiques classiques de tonton Jean.

1. En soit, c'est une bonne idée, qui a 3 intérêts majeurs :

• Se forcer à économiser davantage que si on ne le faisait pas : clairement, si ça aide quelqu'un à mettre davantage de côté que s'il ne le faisait pas, très bien !
• S'interdire de piocher dedans à la moindre difficulté. Souvent quand c'est le compte des enfants, on va se mettre beaucoup de verrous pour ne pas y toucher. Et pour certains profils c'est salvateur.
• L'enfant démarre la vie effectivement avec un peu d'argent de côté, ce qui n'est pas désagréable pour se rassurer quand on est étudiant ou qu'on démarre à peine dans la vie active.

1. En quoi c'est limitant :

• Pour tes financements : Car la banque ne va pas considérer que ces économies font partie de TON patrimoine, et donc, elles ne contribuent que très peu à améliorer ta "bankabilité" : la banque va considérer qu'elle ne peut de toute façon pas piocher dedans si tu es en galère, comme ce n'est pas ton argent. En cas de séparation du couple d'ailleurs, il faut le consentement de l'ex pour pouvoir piocher dedans.
• Pour tes enfants : Que tu peux faire BIEN MIEUX que de placer tes économies sur des livrets qui ne sont même pas au niveau de l'inflation : faire un ou deux investissements immobiliers supplémentaires (dont éventuellement tu donnerais la nu-propriété à tes enfants). Comme ça ils ont un patrimoine plus conséquent dans 20 ans. Toi tu as quasiment remboursé le bien quand ils démarreront leurs études. Soit tu le vends, soit tu utilises les loyers justement pour payer les loyers de tes enfants directement !

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J'utilise souvent le personnage fictif de "tonton Jean", pour vous partager l'esprit "traditionnel" de l'investisseur français old-school.

Dans cet épisode, déjà je vais prendre le temps de vous le décrire un peu plus précisément. Quels sont les conseils typiques qu'il va partager, ce qu'il va faire dans sa vie en terme d'investissements, les actions qu'il va mettre en place.

Ensuite, on va voir ensemble, en quoi il a tout de même raison, et avec sa stratégie, il a quand même un beau résultat.

Puis on va aussi faire le point, que si on a une ambition plus importante, sa méthode va rapidement rencontrer des limites.

Bonne écoute,

Dorine

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Dans cet épisode, je reçois Julie, ancienne créatrice du podcast Secrets d’Archie, pour parler sans filtre d’un métier qui fait rêver : la décoration d’intérieur.

Entre images Pinterest, comptes Instagram inspirants et émissions TV, on pourrait croire que tout est simple, beau… et rentable.

Mais qu’en est-il vraiment sur le terrain ?

👉 Est-ce que faire appel à une décoratrice d’intérieur est réellement utile quand on investit dans l’immobilier ?

👉 Dans quels cas c’est un vrai levier… et dans quels cas c’est juste une dépense en plus ?

👉 Et surtout : est-ce que se lancer dans la déco aujourd’hui est une bonne idée… ou un marché déjà saturé ?

Avec Julie, on revient sur :

• son parcours et les coulisses du métier
• les vraies missions d’une décoratrice (loin des clichés)
• les erreurs fréquentes des investisseurs
• et la réalité économique d’un business qui attire de plus en plus de monde

Un épisode à écouter absolument si :

• tu es investisseur et tu veux optimiser tes projets
• tu hésites à faire appel à une décoratrice
• ou tu envisages de te lancer dans ce métier

Bonne écoute,

Dorine

Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

C'est la mode depuis quelques années déjà, de dire que les bonnes affaires sont forcément en off-market.

Et que donc toutes les affaires qui sont sur le bon coin sont forcément des affaires pourries.

Si tu es débutant en immobilier, c'est absolument déprimant, et du coup tu te dis que forcément c'est super difficile de trouver une bonne affaire.

• 1. Définition d'un bien off-market
• 2. Pourquoi les bien off-market existent
  • Pour de la gestion de temps des agents immo
  • Pour des raisons de coûts
  • Pour l'attrape nigaud du débutant aussi
• 3. Le grand danger des biens off-market
• 4. Alors comment on fait :
  • On paie pour accéder à un réseau off-market ?
  • On le crée soi-même ?

Bonne écoute,

Dorine

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Je vais développer 3 compétences d'intelligence émotionnelle, qui sont essentielles pour réussir à avancer dans ses investissements immobiliers :

1. Le plaisir différé
2. De gérer émotionnellement la part de risque
3. Se mettre à la place des autres : pour convaincre, vendre son profil au banquier

Bonne écoute,

Dorine

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Cet épisode a pour source le webinaire sur la fiscalité de Simon Daragon du 8 mars 2026.

On va revoir ensemble les 3 mesures à noter et à connaître, pour nous investisseurs immobiliers rentables.

En réalité, il n'y en a qu'une seule qui nous impacte réellement et concrètement.

Les deux autres sont anecdotiques.

Bonne écoute,

Dorine

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Comment faire pour être quelqu'un d'ambitieux et bien s'entourer ?

Comment gérer le fait qu'on a des ambitions élevées, bien plus élevées que celles de son entourage ?

Tout le monde a déjà entendu la fameuse phrase qu'on est la moyenne des 5 personnes qui nous entourent.

Je vais vous partager des expériences terrain, c'est vraiment un épisode où je partage également notre expérience.

Bonne écoute,

Dorine

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La mise en place de la locomotive est l'outil d'enrichissement le plus puissant, car une fois qu'il est en place,

vous aurez un enrichissement passif (plus ou moins) sur le long terme.

Cela vous permet de vous sécuriser.

Le marchand de bien quant à lui, ça permet de en effet sortir des "gros sous" au cours d'une seule opération, mais ce n'est pas sans risque !

Je vous explique tout ça dans cet épisode,

Bonne écoute,

Dorine

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L’offre ne sert pas qu’à “faire une offre pour le bien”.

Elle permet :

• De gagner en expérience de négociation
• A mieux appréhender le marché
• A montrer à l’agent qu’on est des gens qui passent à l’action
• A nous donner un “benchmark” pour comparer d’autres biens.
• A semer pour le futur (ça arrive de se faire rappeler alors qu’au

  départ on nous avais envoyé balader)

Bonne écoute,

Dorine

Mentions :

L'épisode où j'avais parlé des offres à faire en immobilier, c'était l'épisode

1. Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?

Et il y a notre modèle d'offre à télécharger ci-dessous.

https://les-investisseurs-sereins.fr/modele-offre/

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• Quels biens faut-il visiter ? Qu'est-ce qu'on dit à l'agent à notre sujet ?
• Quelles sont les questions qu'il faut absolument poser ?
• Comment on estime les travaux ? Est-ce qu'il faut faire venir des artisans ?
• Qu'est-ce qu'on fait si l'agent commence à nous poser des questions sur notre capacité de financement ?

Bonne écoute,

Dorine

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Pour télécharger le fichier de suivi comme promis dans l'épisode :

👉 Télécharger le modèle de fichier de suivi (GRATUIT)

Il faut bien comprendre les 3 grandes phases de la recherche de bonne affaire.

La phase 1 : Le grand débroussaillage

Lorsqu'on démarre, on met en place son fichier et en gros on note tout ce qu'il y a, et on enchaîne les visites. On ne fait pas la fine bouche, on doit aller sur le terrain.

La phase 2 : L'élagage (ou L'exploration dans le sens où on va plus loin)

On a terminé le grand débroussaillage, mais pour l'instant on n'a pas trouvé ou en tout cas, on a trouvé des biens, mais on n'est pas encore confiants. On doit comparer, élargir un peu, prendre de la hauteur, chercher d'autres axes de recherche si on se rend compte que certaines zones ont été omises.

ça permet :

• soit d'élargir sont champs des possibles, parce que l'on n'a pas encore trouvé notre bonheur
• soit de conforter les biens déjà repérés, en comparant.

Tout cela doit avancer et on doit faire des offres à ce stade. Si l'on n'a pas fait au moins 5 offres à ce stade, c'est qu'il y a un sérieux problème.

La phase 3 : L'entretien

Et ça c'est je crois le plus important, c'est la partie "professionnelle" qui va faire la différence entre un commercial expert vis-à-vis d'un commercial lambda.

C'est d'entretenir le réseau mis en place lors des phases 1 et 2.

Voire de travailler et d'élargir encore un peu le réseau, en contactant son notaire, en allant toquer chez des agences qu'on n'a pas encore rencontré, etc.

Bonne écoute,

Dorine

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A ce stade, vous avez le bon état d'esprit optimiste, une priorité claire et vous avez même fait du message dans vos projets moins prioritaires, un objectif de cash-flow et de remboursement de capital, un budget minimum.

Maintenant, on va commencer à réfléchir à la bonne stratégie qui va nous correspondre :

1. on détruit les idées reçues, de type :
   1. pas dans telle localisation
   2. pas de colocation
   3. pas tel type de locataire
   4. surtout pas cette fiscalité
   5. pas de LCD car trop chronophage
2. Souvent, ça se base sur des peurs infondées, ce sont des manipulations de notre cerveau pour ne pas passer à l'action. Donc on respire un bon coup et on met ça de côté et on va analyser méthodiquement la stratégie qui est faite pour nous. Quelles sont ces peurs qui sont ancrées et nous poussent à avoir ce raisonnement ?
3. On attaque notre portrait robot :
   1. Des peurs : on les note ! elles ont le droit d'exister et on en a tous !
   2. Des choses factuelles sur nous : notre métier, nos expériences passées, nos qualités qui pourraient être utile en immobilier (appétence LCD, monde médical, travaux)
   3. On connecte aussi par rapport à la réalité de sa vie : notre localisation, le temps qu'on a, nos envies.
4. On connecte budget et objectifs :
   1. 200€/mois de cash-flow tous les 100 000 € investis en Longue durée classique.
   2. 500€/mois de cash-flow tous les 100 000 € investis en Courte Durée ou stratégie plus agressive.
   3. 400€/mois de remboursement de capital moyen tous les 100 000 € empruntés remboursés par le locataire.
5. On définit une zone de recherche "facile pour nous", et on regarde le type de bien qui existe sur notre budget. Et rendez-vous au prochain épisode pour le démarrage des recherches.

Bonne écoute,

Dorine

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Normalement lorsque vous démarrez l'écoute de cet épisode, vous avez écouté les deux précédents de la série, sinon je vous invite vivement à aller les écoutez.

En résumé, dans le premier épisode de la série on avait pris du recul, pris de la distance et on s'est mis dans un état de confiance que l'on va y arriver.

Dans le second épisode, on a fait le tri sur les priorités de notre vie, et si votre investissement immobilier s'est dégagé comme prioritaire, vous avez défini un double objectif : le cash-flow visé ainsi que le remboursement de capital mensuel visé.

Maintenant il nous manque un dernier paramètre :

Celui de prendre conscience de son budget.

Car pour commencer à réfléchir aux stratégies qui vont nous permettre d'atteindre l'objectif de cash-flow et l'objectif de remboursement de capital mensuel visé, il faut se rendre compte de combien on pourrait emprunter.

Pour cela, je vous invite à faire 3 calculs :

1. Le taux d'endettement (bête et méchant) : vous allez vous débrouiller : ce sont des dépenses divisées par des revenus. En dépenses on compte toutes les mensualités, son loyer si on est locataire, prêt étudiant, leasing, et on divise le tout par ses revenus : revenus salariés ou rémunérations et 70% des loyers si vous avez déjà des investissements locatifs.
2. Le facteur de l'épargne disponible : 100 000 € -> x 5 -> 500 000 €. On avise avec 20% d'apport ce qu'on pourrait faire.
3. La proportion par rapport au patrimoine net existant : tout ce que vous possédez moins le reste à rembourser. Imaginons ça vous donne 300 000 € -> alors je vise au moins un projet à 300 000 €.

Ratio effort / différence de patrimoine !

Bonne écoute,

Dorine

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Voici les 4 étapes pour définir un objectif SOLIDE en immobilier.

1. Posez les grands projets de votre vie du moment, ces grandes occupations que vous avez en ce moment.Exemple : organiser les vacances du mois d'août, lancer tel projet perso, agrandir la maison, un déménagement, ...
2. On fait l'état de sa vie actuelle en ressenti :
   1. On écrit tout ce qui va bien dans notre vie, ce pour quoi on a de la gratitude
   2. On écrit tout ce qui ne va pas, qui nous énerve, qui nous prend de l'énergie
3. On sélectionne le point le plus important que l'on veut traiter dans les prochains mois.Si c'est pas l'investissement, ce n'est pas grave, revenez sur votre projet plus tard.Si c'est l'investissement (notamment immobilier), alors passez à la suite.
   
   Et l'étape un va vous permettre de vérifier que vous êtes bien en train de mettre votre temps et votre énergie au bon endroit. Peut-être que vous allez devoir faire le ménage dans vos projets du moment, pour laisser la place à votre projet d'investissement.
4. On définit son objectif de cash-flow ET son objectif de remboursement de capital, avec la date butoir qui nous convient.

Et bien sûr, abonnez-vous pour ne pas rater le prochain épisode,

à très vite,

Dorine

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Cela fait peut-être des mois voire des années que tu n'avances pas comme tu veux sur tes investissements.

Il est temps de faire un pas en arrière, de prendre du recul, et de comprendre pourquoi ça n'avance pas.

En général, j'observe plusieurs raisons majeures :

• les personnes qui changent de stratégie tous les quatre matins, ils voient de la lumière, une stratégie miracle, s'investissent dedans, commencent à douter, puis remettent en cause la stratégie, et changent.
• les personnes qui veulent tout maîtriser avant de se lancer : la fiscalité, la localisation parfaite, la rentabilité optimale, pas de colocation, pas dans telle localité, en réalité, ce sont des profils qui rationalisent alors qu'en fait ils sont juste morts de trouille. Et ils cherchent à chaque fois dans le cerveau la zone d'ombre qui justifie de ne pas passer à l'action.
• les personnes qui ont l'impression que tout est cadré, mais qu'il n'y a rien de rentable sur le marché : ils savent ce qu'ils cherchent, ont écouté beaucoup de podcasts, sont au clair sur leur stratégie, comprennent la fiscalité, mais quand il faut y aller, sincèrement, ils ne trouvent pas. (cette raison est parfois corrélée à la première)
• ceux qui se laissent influencer par les "mauvais professionnels" ou par leur entourage. Ils voient bien que ça ne tient pas la route. Ils se sentent seuls, en contrariété avec les gens qu'ils côtoient.
• ceux qui sont tétanisés à l'idée de se tromper.

Le problème, c'est que ça vous met dans un sentiment d'échec, un découragement s'installe.

Nombreux sont ceux qui abandonnent, en rejetant le problème souvent sur la conjoncture, que c'est pas possible, que ça n'existe pas...

Ou ils se résignent à acheter un bien bof, pas très rentable, mais au moins ils ont fait quelque chose : et c'est déjà ça. Mais ça ne donne pas l'élan nécessaire pour la suite.

Dans cet épisode, je vous invite à désormais faire un pas de côté, et de vous rendre compte que vous êtes entrés dans un processus, un processus long et difficile, mais que vous êtes capable d'y arriver.

Il faut lever le stress, et changer de méthode.

Donc changez d'idée sur les prochains jours, interdisez-vous d'aller sur le boncoin et arrêter d'écouter du blabla sur l'immobilier sur les réseaux sociaux, et juste on se détend.

Bonne écoute,

Dorine

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On a tous des aspirations financières, et elles sont forcément dans l'une de ces catégories :

1. La sécurité familiale
2. La retraite et les vieux jours
3. Les compléments de revenus ou une augmentation de revenus tout simplement
4. La liberté financière, pouvoir arrêter de travailler
5. La richesse pour la richesse (l'objectif de devenir très riche et puissant)

Et dans l'épisode je vous détaille les moyens d'atteindre ces différents objectifs.

Bonne écoute,

Dorine

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Comment remplacer son salaire grâce aux investissements immobiliers alors que l'on commence avec un taux d'endettement déjà élevé et des économies limitées ?

Le parcours de Caroline est tout simplement exceptionnel. Elle a fait partie du Club Des Investisseurs sereins pendant près de deux ans.

Elle était une Membre assidue et a réussi à sauter le Pas, y croire, prendre les décisions qui s'imposaient à elle, accepter la part du risque également.

Forte de son expérience avec l'achat de 3 Immeubles en l'espace de 18 mois, elle est désormais Coach dans le Club Des Investisseurs Sereins.

Bonne écoute,

Dorine

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Devenir investisseur ou entrepreneur, c’est avant tout changer de statut : on passe d’une position de dépendance (salarié dépendant de l’État ou de l’entreprise) à une position de responsable. Être responsable signifie assumer les conséquences de ses décisions, bonnes comme mauvaises. Contrairement au salarié, dont les erreurs sont prises en charge par un supérieur ou une structure, l’investisseur est le responsable dans la pièce.

Ce rôle implique des contraintes fortes : être disponible, réactif, prévoir une trésorerie de sécurité, ne pas agir avec insouciance et accepter que les risques et les erreurs reposent sur soi. Le « coût caché » de l’investissement n’est donc pas vraiment financier, mais surtout mental et émotionnel : accepter cette responsabilité au quotidien.

Même si c’est exigeant, être responsable peut aussi être une position valorisante et enrichissante.

Bonne écoute,

Dorine

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